资产评估实务作业答案

资产评估实务作业参考答案

一、单项选择题

1—5DCCAB 6—10ACABB 11—15ABBBA 16—20DCADC 21—25BCBCC 26—30CCCAD 注: 11.A

解题思路：重置成本为160万元，可修复性损耗引起的贬值为16.5万元 不可修复性损耗引起的贬值为（160-16.5）×5/25=28.7（万元） 实体性贬值=16.5+28.7=45.2（万元） 则实体性贬值率=45.2/160=28.25%。 14.B 解题思路：

加权投资年限=807120.39/807120.39=9.5年

23. B 解题思路：24. C 解题思路：

（万元）

450-3000⨯10%

=7.5%

2000

25. C 解题思路：127×25%+142×40%+151×35%=141.4（万元）

二、多项选择题

1.AE 2.CD 3.BDE 4.ABC 5.BC 6.ABD 7.ABCDE 8.ABCD 9.ABCD 10.ABC 11.ABCDE 12.ABDE 13.AB 14.ABC 15.AB 注：

1.C为实体性贬值，D为功能性贬值 13.C 参考P135 15.CD为客观预测法 三、计算题 1．解：

重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%） =12.08（万元）

2. 解：

CIF价格＝(FOB+国外运杂费+保险费)×8 ＝(30+1+1.5)×8＝260(万元) 进口关税＝CIF×20%＝260×20%＝52(万元) 增值税＝(关税完税价+关税)×17% ＝(260+52)×17%=53.04(万元) 银行及外贸手续费＝2(万元) 国内运杂费＝4(万元) 安装调试费＝5(万元)

该设备的重置完全价值＝260+52+53.04+2+4+5＝376.04(万元) 成新率＝7÷(3+7)＝70%

该设备的评估价值＝376.04×70％＝263.23(万元) 3. 解：

(1)确定该套设备2013年底的重置成本：

设备材料费＝70×(1+25%)×(1+20%)×(1+15%)×(1+12%)×(1+10%)×(1+11%) ＝165.128(万元)

安装费和其他费用2013年底的金额为：

(22+8)×(1+9％)×(1+12％)×(1+10％)×(1+14％)×(1+18％)×(1+20％)＝65.03(万元)

重置成本＝165.128+65.03≈230.16(万元) (2)确定实体性贬值率：

实体性成新率＝设备尚可使用年限/(设备已使用年限+设备尚可使用年限)×100% ＝5÷(6+5)＝45.5％

实体性贬值率＝1－成新率＝1－45.5％＝54.5％ (3)确定功能性贬值率：

功能性贬值率＝生产能力差异/新设备生产能力×l00％ ＝(1 200－1 000)÷1 200×100％ ≈16.67％

(4)确定经济性贬值率。因开工不足，故设备的利用不充分。 经济性贬值率＝[1－(实际使用生产能力/额定生产能力)x]×100％ ＝[1－(0.8)0.6]×100％ ＝12.5％

(5)确定设备的评估价值

评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

＝重置成本×(1－实体性贬值率)×(1－功能性贬值率)×(1－经济性贬值率) ＝230.16×(1－54.5％)×(1－16.67％)×(1－12.5％) ＝76.36(万元) 4. 解：

（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米

土地取得费用合计：75元/平方米+45元/平方米=120元/平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：120+150＝270元／平方米 （2）计算利息：

土地取得利息：120×[ (1+9%)2-1]=22.572 土地开发利息：

150×3/4×[ (1+9%)1.5-1]+150×1/4×[ (1+9%)0.5-1]=15.525+1.65=17.175 总利息：22.572+17.175＝39.7元／平方米 （3）计算利润：270×10％＝27（元／平方米）

（4）计算土地成本：270+39.7+27＝336.7（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 336.7×（1+10％）＝370.37（元／平方米）

每平方米土地公平市场价值为370.37元／平方米，近似等于每平方米370元。

5. 解： P1=800⨯

115100106

⨯⨯⨯1101021091-

1-

1

(1+10%)

1

⨯

50

100100

⨯=785.4(元/平方米)101100

(1+10%)

1

115100106(1+10%)45100100

P2=850⨯⨯⨯⨯⨯⨯=820.17(元/平方米)

[**************]1

1-

(1+10%)50

1-

1

115100106(1+10%)45100100

P3=760⨯⨯⨯⨯⨯⨯=841.53(元/平方米)

[**************]

1-

(1+10%)40

1-

1

115100106(1+10%)45100100

P4=780⨯⨯⨯⨯⨯⨯=864.47 (元/平方米)

[**************]

1-

(1+10%)45

1-

785.4+820.17+841.53+864.47

=827.89(元/平方米)

4

P=

即待估宗地2014年12月20日的价格为每平方米827.89元 6. 解：

该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。

1） 测算不动产总价

① 不动产建筑总面积：3200×2.5 = 8000(平方米)

② 不动产纯收益 = 300×8000×90％×(1-25％) = 1620000(元) ③ 不动产收益年期 = 50-3 = 47(年)

⎡⎤1

不动产总价=1620000/8%⨯⎢1-47⎥ ④ ⎢⎣(1+8%)⎥⎦

=19706113（元） 2） 测算建筑费及专业费

建筑费及专业费 = 1000×（1+10%）×8000 = 8800000（元） 3） 计算利息

利息 = 地价×[ (1+7%)3-1] + 8800000×[(1+7%)1.5-1] = 0.23×地价 +939986.14 4） 计算利润

利润 = 19706113×15%=2955917（元） 5） 测算地价

地价 = 不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润7010209.86 = 19706113-8800000-0.225×地价-939986.14-2955917 地价 = 7010209.86/1.225 = 5722620.29（元） 单价 = 5722620.45/3200 = 1788.32（元/ m2） 楼面地价 = 1788.32/2.5 = 715.33（元/m2） 7. 解：

原来每年利润：l5×(120一100)＝300(万元)

净利润：300×(1—33％)＝201(万元) 300×(1—25％)＝225(万元)

应用专利技术后的利润：17×(130－95)＝595(万元) 净利润： 595×(1—25％)＝446.25(万元) 净超额利润：446.25-225＝221.25(万元) 评估值＝221.25×(P/A,10％,5) ＝221.25×3.791＝838.76(万元) 8. 解：

23

25%×（1-25%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）+55×10/（1+14%）+60×10/

（1+14%）4+65×10/（1+14%）5] =330（万元）

9. 解：对应收票据的评估是因为对企业的评估，因此应收票据的评估值为： 1000×（1+6‰×3）=1018万元 10. 解：

（1）计算企业整体价值

（2）商誉价值评估技术思路

该企业商誉价值评估应当采用割差法进行。首先运用收益法评估企业整体价值，再运用加和法计算出企业各单项资产价值之和，最后用企业整体价值减掉企业单项资产评估值之和即可得到企业商誉价值。 （3）计算企业各单项资产价值 ①单项有形资产评估值为860万 ②估算非专利技术的评估值：

15×12×（0.9091+0.8265+0.7513+0.683+0.6209）=15×12×3.7908=682.34（万元）

（4）评出商誉价值

商誉=企业整体评估值-（有形资产评估值+非专利技术评估值） =1778.05-（860+682.34） =235.71（万元）