资产评估期末考试复习资料

一、资产评估的特点

1、市场性---资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动。

2、公正性---公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。即：规范、中立

3、专业性---资产评估是一种专业人员的活动，评估机构及其他评估人员对资产价值的估计判断也是建立在专业技术知识和经验之上。

4、咨询性---是指资产评估结论是为资产业务提供专业化的评估意见，估价参考，无强制执行的效力。

二、市场评估的假设（1）交易假设 最基本的假设、资产已置于交易之中、评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。（2）公开市场假设 1、公开市场：充分发达、充分完善的市场。2、假设在市场上可公开买卖3 、市场范围：区域性或全国或国际市场均4、评估值由市场行情而非个别交易决定。5、适用范围广。（3）持续使用假设 资产能以其提供的服务或用途满足所有者经营上的期望收益1、资产是正使用、将使用。2、具体情况：在用使用、转用使用、移地使用。3、适用范围：现阶段常使用（市场不完善）（4）清算假设 清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。1、非公开市场条件下被迫出售或快速变现。2、评估值小于公开市场 或持续使用假设下的评估值。3、但使用范围有限

三、什么是复原重置成本，什么是更新重置成本，两者有什么区别。

复原重置成本是采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格、和技术等以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

更新重置成本是采用与评估对象不完全相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格、和技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。功能相同、材料技术等不同

区别：

复原重置成本——功能相同，材料、标准、设计、规格、技术相同

更新重置成本——功能相同、材料技术等不同

四、机器设备用成本法评估的思路和步骤。

成本法是通过估算被评估机器设备的重置成本和各种贬值，用重置成本扣除各种贬值作为资产评估价值的一种方法，思路是重建或重置被评估资产

计算公式：P＝RC－DP－Df－De （4－1）

P—评估值;RC—重置成本； D P—实体性贬值； D f—功能性贬值； De—经济性贬值。 成本法是机器设备评估中最常用的方法。

步骤：1确定重置成本。重置成本包含⑴必要的、合理的直接成本费用、⑵间接成本费用以及⑶占用资金而发生的资金成本。其中必要的、合理的直接成本费用包含①设备本体的重置成本、②设备的运杂费、③安装费、④基础费及⑤其他合理成本。间接成本费用①管理费用、②设计费、③工程监理费、④保险费等2、确定实体性贬值。设备实体性贬值程度是利用设备的价值损失与重置成本之比来反映的。3、确定功能性贬值，功能性贬值是由于无形磨损而引起资产价值的损失，主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。4、确定经济性贬值，设备的经济性贬值导致设备的正常使用寿命缩短和运营费用提高

五、房地产的区域因素有哪些？

是指区域内自然条件与社会、经济、行政、技术等各一般因素组成的影响价格的因素

1、商服繁华因素 繁华程度越高，房地产价格水平越高

2、道路通达因素 通常道路级别越高，房地产价格水平越高

3、交通便捷因素 便捷度越高，房地产价格水平越高

4、城市设施状况因素 基础设施完善度+生活设施完备度+文体娱乐设施完备度

5、环境状况因素 绿化程度、污染情况

六、假设开发法的评估思路及步骤

基本思路

假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。该方法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法(该数值事实上是取得这块土地所能够支付的最高价格)。

该方法主要用于待开发土地的价值。

计算公式 1. (5-24)

式中：P 表示土地价值;

A 表示开发完成后的房地产价值(可以以售价或者租金等形式表示);

B 表示整个开发项目的开发成本;

C 表示投资利息;

D 表示开发商合理利润;

E 表示正常税费。

地价=预期楼价值-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(

操作步骤

(一)调查房地产的基本情况1、调查土地的限制条件2、弄清土地的位置3、弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等4、弄清城市规划设计条件5、弄清将拥有的土地权利。

(二)确定被估房地产的最佳开发利用方式，包括确定用途、建筑高度、容积率

(三)预测房地产售价1.对于出售的房产-----市场法2.对于出租的房地产，如写字楼等-----收益法

(四)估算各项成本费用1.估算开发建筑成本费用—建筑费2.估算专业费用3.确定开建设工期，估算预付资本利息。4.估算税金，一般按照房地产总价的一定比例计算。5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)一般按照房地产总价的一定比例计算。

(五)确定开发商的合理利润，投资回报利润率的计算基数一般为地价、建筑费和专业费三项。

(六)估算待估对象价值

七、影响无形资产评估的因素有哪些？ （一）产权因素 知识产权是无形资产的重要组成部分。某种知识产权必然受到法律的约束。不同知识类型的产权适用于不同的法律。

（二）获利能力因素 无形资产的所能带来的超额收益，是决定评估值高低的最重要的因素。一般来讲，无形资产获利能力越强，它的评估值就越高。获利能力因素包括技术因素、法律因素、经济因素

（三）技术因素 主要影响技术型无形资产的评估值。技术成熟的程度及国内外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度等因素都将直接影响到技术类无形资产的评估值。

（四）风险因素 无形资产一般讲，风险是相对比较大的，因为它一般是属于高技术智力型的资产。无形资产从研发开始到市场的转换到实施面临很大的风险。

（五）无形资产取得成本

（六）机会成本 无形资产用于某一确定用途所导致的不能用于其他用途所造成的损失。

（七）市场因素1.市场供需状况 2.同类无形资产的价格水平

（八）使用期限 除了应考虑法律保护期限外，更主要考虑其具有实际超额收益的期限。

（九）其它因素 例如宏观经济政策，转让内容等等也会影响无形资产的价值。

八、评估报告制作的技术要点

（1）文字表达方面的技能要求。清楚、准确+论据充分+全面、具体，不得误导；不得恭维、诱导、推荐，涉及责任部分慎之又慎。产评估报告书既是一份对被评估资产价值有咨询性和鉴证性作用的文书，又是一份用来明确资产评估机构和评估人员工作责任的文字依据

（2）格式和内容方面的技能要求。对资产评估报告书格式和内容方面的技能要求，目前应遵循财政部颁发的《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》，并遵循相关评估准则进行编制。

（3）评估报告书的复核及反馈方面的技能要求。(1)复核：应复核，修正错误、避免遗漏，应多级复核、交叉复核、避免盲目、疏忽防止流于形式 (2)反馈：应反馈：使客户和委托方更熟悉情况，应谨慎考虑反馈意见（当事方高评低评倾向）

（4）撰写报告书应注意的事项

1、实事求是，切忌出具虚假报告

2、坚持一致性做法，切忌出现表里不一

3、告书要及时、齐全和保密

4、机构应当在报告书中明确评估报告使用者、报告使用方式，提示其合理使用。