高级房地产经纪人 复习资料

复习资料

一、填空

1. 迅速构建高效营销体系的三大步法是（整体部署房地产销售工作）、（设计房地产项目营销渠道的方案）和（选择最优代理公司）。

2. 销售准备工作包括（制定销售计划）、（酝酿价格策略）、（选择销售模式）、（确立开盘时机）、（安排销售节奏）、（编制卖场包装方案）以及（开展员工培训）等内容。

3. 整个营销渠道流程工作是由不同角色的（中间机构）或（个人）承担，主要包括（实体流程）、（所有权流程）、（促销流程）、（服务流程）、（付款流程）以及（信息流程）。 4. 付款流程是指消费者购买实体商品的款项从（消费者）流向（代理商）或（开发商）过程。

5. 确定渠道模式即确定（渠道长度）。从开发商角度来看，渠道层次越多，渠道长度越长，则利润越（少），控制渠道所需解决的问题也会（增多）。

6. 渠道方案的评估标准有（经济性评估）、（控制性评估）和（适应性评估）。其中最重要的评估标准是（经济性评估）。

7. 房地产的代理形式主要有（联合代理）、（独家代理）、（首席代理和分代理）、（买方代理和卖方代理）和（双重代理）。

8. 开发商应避免激励（过分）与激励（不足）两种情况。对代理商的激励水平，应以（交易关系组合）为基础。

9. 有效的定价方法应该是按（价值）定价。

10. 定价切忌以（销售额）来衡量销售业绩。这可能导致置业顾问为（追求销售额而以规定的最低价出售），致使利润额下降。

11. 目标收益定价法又称（目标利润定价法），或（投资收益率定价法）。它是在（项目投资总额）的基础上，按照（目标收益率）的高低计算售价的方法。目标收益率可表现为（投资收益率）、（成本利润率）、（销售利润率）和（资金利润率）等多种不同形式。

12. 目标收益定价法一般适用于在市场上具有（一定影响力），（市场占有率较高）或具有（垄断性质）的企业所采用。

13. 理解价值定价法的基本指导思想是认为商品价格的关键因素是（消费者对商品价值的认识水平），而非（卖方的成本）。

14. 时点定价的四种策略是（折扣折让策略）、（心理定价策略）、（差别定价策略）和（产品组合定价策略）。

15. 影响垂直价差的主要因素有（楼层数）、（市场状况）、（均价水平）以及（目标客户的购房习性）等。楼层数越多，则最高与最低单价楼层的价差（越大）。

16. 影响水平价差的有（朝向）、（采光）、（私密性）、（景观）、（平面格局）五大因素。 17. 价格的调整方式分为直接的差价调整和间接的差价调整。直接的价格调整有（基价调整）和（差价系数调整）两种方式；间接的差价调整分为（付款方式调整）和（优惠折扣调整）两种方式。

18. 在房地产销售市场上，最有竞争力的手段的（降价）。对于竞争者的降价，有两个标准，一是（销售期），二是（销售率），二者必须同时考虑。楼盘的销售期通常为（4-8个月），销售（2个月）左右即有调价的必要。同时调价的时机还要结合（销售率）来确定，当销售率达到（3成）即可调价。

19. 市场上有两种低开高走的基本模式：（工程进度模式）和（销售推动模式）。前者是指项目价格调整主要依据（工程进展），后者主要依据（销售进展）来调整价格。

20. 从认购的实效和可接受程度来分析，可采用的方式有（松散型）、（紧密型）和（参建型）。其中（参建型）认购方案是实现早期资金回笼的最佳办法。

21. 收款过程是销售过程中的（最后一个）环节，收款的过程可分为（现金收款）、（支票收款）、（银行存折）和（客户提供账号）四种方式。

22. 房产发售效果的总结包括（宏观效果总结）、（数量效果总结）和（过程效果总结）。 23. 传统意义上的一次性付款一般是一次性交足总价款或先交（95%）楼价款，余款在入伙后付清，并享有一定优惠折扣。

24. 市场情况分析主要包括（营销环境分析）、（客户分析）、（个案分析）和（竞争对手分析）等，尤其是后三方面是广告策略实施中需要重点明确的。

25. 广告预算的费用包括（调查费用）、（制作费用）、（媒体费用）和（其他相关费用）。影响广告预算的四个因素是（竞争程度）、（广告频率）、（房地产的销售进度）和（企业的品牌）。 26. 展销会可分为（自办型）和（参展型）两类。以下四个因素直接影响展销会的效果：（时间）、（地点）、（人员）和（广告）。

27. 展厅大小的选择主要从两方面考虑：一是（发展商的经济能力），二是（是否有利于制造热烈的销售气氛）。

28. 房地产企业所用的促销方式通常有4种，即（人员推销）、（广告）、（公共关系）、（销售促进）。

29. 从全球广告与促销对比看，促销费用的增长率比广告费高出（3）个百分点。促销费用

大，制约着促销方式的选择。

30. 房地产销售促进活动效果事后评估的方法主要有两种，一是（直接观察法）， 二是（前后对比法）。

31. 顾客对于某一个楼盘的满意与否来自于（现实感受）和（预期感受）。

32. 样板建筑在房地产营销过程中的价值作用主要通过（外观形象）、（技术应用）和（结构塑造）三个方面予以体现，极力营造富有煽动力和体验感的样板环境。

33. 销控制胜的三大密码是（了解房地产销控的基本原则）、（强力实施销控策略）和（分阶段操作销控）。

34. 年度计划控制的主要工具有（销售额分析）、（顾客满意度跟踪）、（市场占有率分析）和（销售额、费用比分析）。

35. 销控的四种方法是（销量控制法）、（价格控制法）、（时间控制法）、（任务布置控制法）。 36. 每天有两个销售高潮，一是上午（10点到12点），二是下午（3点到6点）。 37. 销售进度主要取决于（公关效果）和（建设周期）这两大因素。

我国以商品房空置时间座位标准进行项目划分：空置时间在1年以内的定义为（待销商品房）；空置时间在1年以上3年以内的定义为（滞销商品房）；空置时间在3年以上的定义为（积压商品房）。由此可见，滞销项目是指（存在空置时间达1-3年的商品房的房地产开发项目）。 二、名词解释 1. 商品房

是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。 2. 外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 3. 内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 4. 居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占的水平面积。

5. 产权置换

是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务。一般是在中介的撮合下进行，并可由中介代办置换手续。 6. 房地产产权

房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权，房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。 7. 住房公积金

是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。具体内容主要有三个方面：（1）" 个人存储，单位资助" 住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税。（2）按" 统一管理" 的原则管理住房公积金。（3）按" 专项使用" 的原则运用住房公积金。 8. 实际销售面积

是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。 9. 预售面积

是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。 10. 印花税

指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。 11. 契税

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%—5%。 12. 房改房

已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 13. 存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 14. 集资房

一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。 15. 期 房

是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

16. 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段

购买商品房时应签出售合同。 17. 水景商品房 是指依水而建的房屋。 18. 小高层住宅 指七层至十二层的住宅。

19. 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的

最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

20. 外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更

广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。 21. 基 价 经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基

数增减楼层，朝向差价后而得出。

22. “七通一平” 是指土地(生地) 在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、电力、

暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。 23. “三通一平”是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。

24. 五 证 房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许

可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

25. 尾房 尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

26. 烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开

发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。" 烂尾" 的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

27. 得房率 得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

三、单项选择题(在每小题列出的四个选项中只有一项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。) 1. 房地产也称为（ ）B A. 动产

B. 不动产 D. 流动资产

C. 固定资产

2. 根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一

级资质企业的注册资本不能低于（ ）B A.6000万 C.4000万

B.5000万 D.3000万

3. 地产经营管理个别风险属于（ ）B A. 系统风险 C. 自然风险

B. 非系统风险 D. 政治风险

4. 与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是（ ）D A. 筹资成本低

B. 灵活性强，见效快 D. 所筹资金无需偿还

C. 不受市场利率变化的影响

5. 因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是（ ）B A. 没收

B. 征用

C. 买卖 D. 无偿占有

6. 房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当（ ）

B

A. 编制招标文件 C. 编制和送审标底

B. 分发招标文件

D. 制定评标、定标方法

7. 一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是（ ）C A. 公开招标 C. 邀请招标

B. 半公开招标 D. 议标

8. 中国土地市场是（ ）C A. 土地所有权

市场

B. 土地收益权市场 D. 土地占有权市场

C. 土地使用权市场

9. 经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理

（ ）B A. 产权过户手续 C. 交易许可手续

B. 变更登记手续 D. 法律公证手续

10. 办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是（ ）D A. 受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档 B. 受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档 C. 受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档 D. 受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档

11. 承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得

超过（ ）D A. 政府规定的期限

B. 房屋所占土地的使用年限

C. 出租人指定的期限 D. 原租赁合同规定的期限

12. 土地出让的底价是指（ ）C A. 市场地价 C. 基准地价

B. 评估地价 D. 标定地价

13. 在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是（ ）C A. 土地面积和形状

B. 地质和地势

C. 房地产坐落的位置

D. 建筑物的外观和质量

14. 国家对土地评估机构实行的制度是（ ）B A. 评估报告审查 C. 评估项目报批

B. 资格认证 D. 人员审定

15. 物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是（ ）A A. 常规公共服务 C. 特约服务

B. 专项服务 D. 日常生活服务

16. 物业管理公司与业主管理委员会的关系是（ ）D A. 上下级关系

B. 管理与被管理的关系 D. 委托人与被委托人关系

C. 领导与被领导的关系

17. 房地产开发企业的营业收入是指G-W „P „W ’—G ’中的（ ）D A.G

B.W

C.W ’

D.G ’

18. 房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的（ ）B A. 评估价格 C. 理论价格

B. 市场价格 D. 抵押价格

19. 房地产收益分配体系的建立取决于（ ）D A. 房地产开发成本的构成 C. 房地产市场结构

B. 房地产市场价格的构成

D. 房地产产权结构

20. 城市规划是房地产经济调控的（ ）C A. 经济手段 C. 行政手段

B. 技术手段 D. 法律手段

21. 理论和实践证明，商品住房消费，必须( )的支持。C

A.有政府部门 B.有国家相关政策 C.借助金融 D.有相关法律 22. 农村集体所有的土地( )，才能进行开发建设。C A.出让给房地产开发企业后 B.划拨给房地产开发企业后 C.转变为国有土地后 D.租赁给房地产开发者后

23. 目前，我国房地产业中存在着各种经济成分，( )在房地产业中占着主要地位。C A.私有房地产经济 B.合资性质的房地产经济 C.国有房地产经济 D.集体性质的房地产经济

24. 房地产经营管理的资本结构，主要是指( )B A.贷款额和自有资本的比例关系 B.借入资本和自有资本的比例关系 C.掺股的比例

D.发行债券和自有资本的比例关系

25. 主客观因素是确定，不变时的决策是( )D

A.程序化决策 B.战略决策 C.竞争型决策 D.确定型决策 26. 股份制企业的股本金，一旦认购，投入企业，便成为企业的( )C A.借入资金 B.筹措的资金 C.自有资金 D.公积金 27. 比较各种筹资方案，其中利率最优惠的筹资方案是( )D A.银行信贷 B.股票筹资 C.债券筹资 D.财政筹资

28. 土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金而取得土地使用权的方式，称为

( )C

A.无偿取得方式 B.部分有偿取得方式 C.有偿取得方式 D.划拨方式

29. 从事拆迁房屋的单位，必须取得( )，它是进行房屋拆迁的法律凭证。B A.规划用地许可证 B.房屋拆迁许可证 C.土地征用许可证 D.开发建设许可证

30. 目前对于工程内容尚不十分清楚的，较难准确计算工程量和工程造价的工程项目，在工

程承发包时宜采用( )C

A.施工图预算包干 B.平方米造价包干 C.成本加酬金承包 D.独家承包

31. 房地产建设工程项目竣工验收的条件之一是：要求建筑物四周( )以内的场地平

整。D

A.三米 B.四米 C.一米 D.二米 32. 土地出让金是( )A

A.土地使用权价格 B.土地所有权价格 C.一般意义上的土地价格 D.完整的土地价格

33. 采用行政划拨方式取得的房地产，要在( )后才可以转让、出租、抵押。A A.补足房地产出让金 B.补足土地出让金

C.不需作任何补偿 D.补足房产出让金

34. 以招标方式出让土地使用权,( )获得土地使用权。B A.由报价最高者 B.由综合指标来决定谁可以 C.由竞争能力最强者 D.由最符合土地使用规则者

35. 房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列( )B A.法律关系变化 B.权利关系变化 C.商品价值变化 D.其他经济变化

36. 房产拍卖成立并双方签订买卖合同后，出卖人如在规定时间内未将房屋腾空移交，买受

人可解除拍卖房屋的约定，出卖人则应( )C A.返还定金 B.交纳罚款 C.双倍返还定金 D.返还一半定金 37. 传统公房租赁关系本质上是一种( )关系。A

A.分配关系 B.低租金关系 C.长期使用关系 D.福利制 38. 房屋租赁契约确立的是一种( )关系。B A.商品交换 B.具有某些物权特征的债权 C.卖买关系 D.等价交换关系 39. 决定房地产价格的因素是( )A A.土地价格和房屋价格 B.经济因素 C.环境因素 D.行政和政策因素 40. 土地价格具有不断上涨的趋势是由( )决定的。C A.土地位置的不动性 B.土地可永久使用 C.土地的有限性 D.城市人口不断增加 41. 房地产中介服务属于( )A

A.第三产业 B.第二产业 C.第一产业 D.其它产业

42. 土地估价师实行登记注册制度，有效期一般为( )，有效期满要按规定重新登记。

A

A.五年 B.四年 C.三年 D.二年 43. 资本金的确立在我国采用( )A A.实收资本制 B.授权资本制 C.折衷资本制 D.企业资本制

44. 不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用称为( )B A.待摊费用 B.递延资产 C.无形资产 D.应付款项 45. 房地产开发经营中的销售费用作为( )直接计入当期损益。C A.间接成本 B.期间费用 C.期间成本 D.管理费用 46. 房地产费的征收所体现的是( )C A.土地所有权为国家所有 B.为了维持国家机关正常运行

C.国家作为经济活动的管理者要支出一定的费用 D.为了房地产业的扩大再生产 47. 房地产业属于( )C

A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.信息产业

48. 根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，具有征用农地审批权的权利机构是( )C A.省辖市人民政府 B.县级人民政府 C.国务院和省级人民政府 D.乡级人民政府 49. 按照市价发行房地产股票，其市价是指( )D A.股票市场平均价 B.企业自定价格 C.股票的票面价格 D.已发行的同种股票价格 50. 经济适用房是一种( )A

A.社会保障性质的微利商品房 B.福利性的住房 C.没有个人产权的微利商品房 D.只租不售的住房 51. 房地产投资收益与风险的关系是( )B

A.高收益低风险 B.高收益高风险 C.低收益低风险 D.低收益高风险 52. 我国土地公有制采取的两种形式是( )A

A.集体所有制和全民所有制 B.集体所有制和国家所有制 C.集体所有制和公有制 D.农民所有和全民所有 53. 中国城市土地价格实际上是( )B

A.城市土地所有权的价格 B.城市土地使用权的价格 C.建筑物和构筑物的价格 D.城市基础设施的价格

54. 在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先

确定的租赁关系( )A

A.仍然有效 B.同时失效 C.重新签订 D.需要修订

55. 在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为( )B A.生产价格和流通价格 B.出售价格和租赁价格 C.市场价格和成本价格 D.流通价格和廉租价格 56. 在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( )B A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.继承权

57. 根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是( )C A.父母、子女、配偶 B.子女、父母、配偶 C.配偶、子女、父母 D.配偶、父母、子女 58. 土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归( )B A.债权人使用 B.抵押人使用 C.中介人使用 D.抵押登记人使用

59. 在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程

( )D

A.仍要办理验收手续 B.只需办理初步验收手续 C.只需办理备案手续 D.不再办理验收手续 60. 对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是( )D A.地租地价 B.信贷 C.房地产税 D.城市规划

61. 某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以

从其出售收入中扣除的项目是( )B

A.取得土地使用权时所支付的地价 B.房屋和建筑物价格评估费 C.销售税金 D.房屋和建筑物的评估价格 62. 施工企业建筑安装工程的直接成本不包括( )D A.二次搬运费 B.施工机械安装费 C.场地清理费 D.职工福利费

63. 物业管理公司没有权利( )D

A.要求业主管理委员会协助管理 B.制定小区管理办法

C.选聘专业公司承担专项管理业务 D.改变业主管理委员会不适当的决定

64. 达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。这种中介服

务价格的确定方式是( )C

A.封顶法 B.交易额比例提成法 C.包价法 D.保底法 65. 属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是( )D A.房地产财务会计 B.物业管理 C.房地产开发投资可行性研究 D.房地产价格评估 66. 房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( )B A.咨询费 B.佣金 C.好处费 D.评估收费

67、某房地产开发公司给某项目定位单身白领公寓, 考虑到项目规模较小, 并且所处片区不属于当前的热卖区, 公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注, 并希望通过强劲的营销迅速打开局面, 定价策略拟采用抵开高走的策略。项目推现以后，销售情况良好，但是一个月后销售票员量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析： ８１．在本项目定位中采用的ＳＷＯＴ分析的行动对策主要是（ ）。 Ａ．ＷＴ对策 Ｂ．ＷＯ对策 Ｃ．ＳＴ对策 Ｄ．ＳＯ对策 ８２．销售量下降的原因可能有（ ）。

Ａ．竞争楼盘出现 Ｂ．广告支现减少 Ｃ．市场定位不准 Ｄ．利润下调 ８３．在公司还没有搞清楚销售急剧下降的原顺之前，应首先做（ ）。

Ａ．描述性调查 Ｂ．控测性调查 Ｃ．预测性调查 Ｄ．因果性调查 ８４．（ ）调查是从外部联系上找出各种相关因素。

Ａ．描述性调查 Ｂ．控测性调查 Ｃ．预测性调查 Ｄ．因果性调查 ８５．最后经调查研究发现，销售量下降的最主要原因是定价策略使用不当．关于这种定价策略正确的说法是（ ）。

Ａ．低开高走策略适用于高档商品房

Ｂ．这种策略的运用关键是掌握好调频和调价幅度 Ｃ．适用于销售量小，销售期短的房地产开发项目

Ｄ．优点是每次调价能造成房地产增值的假象，形成人气，刺激购买欲

８６．低开高走策略中调价的关键是（ ）。

Ａ．大幅递增 Ｂ．小幅递减 Ｃ．小幅递增 Ｄ．大幅递减

答案：８１．Ｂ ８２．ＡＢ ８３．Ｂ ８４．Ａ ８５．ＢＤ ８６．Ｃ 68、某房地产开发公司精心推出了80套欧式建筑风格的别墅来满足外籍人士住宅需求的目标市场模式是（ A ）。 A ．单一市场模式

B ．有选择的专业化模式 C ．复合产品模式 D ．复合市场模式 69、在房地产产品策略中，密集的广告是扩大产品市场占有率的有效营销手段，属于（ B ）策略。 A ．引入期 B ．成长期 C ．成熟期 D ．衰退期

70、在某些二手房房屋代理协议中，二手房产权人既委托房地产经纪机构代理销售，同时合同也约定产权人可以自行销售，这种分销策略属于（ C ）。 A ．集中分销

B ．委托中间商进行销售 C ．多重分销 D ．直销

四、多项选择题(在每小题列出的五个备选项中, 有二个至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。) 1. 房地产业在国民经济发展中具有（ ）ABC A. 基础性 C. 支柱性 E. 能动性

2. 房地产经营管理企业可以分为（ ）ACDE A. 房地产开发经营企业

B. 房地产施工承包企业 D. 房地产物业管理企业

B. 带动性 D. 先进性

C. 房地产市场中介服务企业 E. 房地产金融保险企业

3. 房地产经营管理项目可行性研究可以分为（ ）ADE A. 机会可行性研究阶段 C. 设计可行性研究阶段

B. 投资可行性研究阶段 D. 初步可行性研究阶段

E. 最终可行性研究阶段

4. 房地产经营管理企业的自有资金主要包括（ ）BDE A. 国家财政拨款 C. 社会筹集资金 E. 股本金

5. 征用农业用地补偿费的构成是（ ）ABCD A. 土地补偿费

B. 安置补偿费

B. 企业注册资本金 D. 企业公积金

C. 地上附着物补偿费 E. 拆迁补偿费

D. 青苗补偿费

6. 房地产市场基本构成要素为（ ）ACE A. 市场运行客体 C. 市场运行主体

B. 房地产市场管理组织 D. 房地产市场中介组织

E. 市场运行的行为方式

7. 房屋租赁价格构成因素中属于成本因素的有（ ）CDE A. 地租 C. 维修费 E. 管理费

8. 房地产中介服务组织必须履行的义务有（ ）ABCDE A. 遵守有关法律、法规和政策

B. 遵守自愿、公平、诚信的原则

D. 按规定的标准收取费用

B. 利润

D. 折旧费

C. 按照核准的业务范围从事经营活动 E. 依法缴纳税费

9. 房地产开发企业财务报表体系包括（ ）ABCD A. 资产负债表 C. 现金流量表 E. 会计科目表

10. 房地产法律体系的三个子体系是（ ）ABC A. 土地法体系

B. 住宅法体系

B. 损益表 D. 利润分配表

C. 房地产法体系 D. 城市规划法体系

E. 房地产市场管理法体系

11. 我国的地产经营，包括( )ADE

A.土地使用权出让 B.土地所有权出让 C.土地使用权划拨 D.土地使用权抵押 E.土地使用权租赁

12. 房地产经营管理项目财务评价指标主要有( )等。ABCE A.累计现金流量曲线 B.内部收益率 C.净现值 D.财务报表 E.动态投资回收期

13. 房地产经营管理企业外来或借入资金，主要是由( )构成的。ACDE A.社会集资 B.企业资本金 C.银行信贷资金 D.国家财政资金 E.利用外国资金

14. 按照国家的规定，耕地补偿费，由以下几部分构成( )。ABCE A.青苗补偿费 B.安置补偿费 C.土地补偿费 D.拆迁补偿费 E.地上附着物补偿费 15. 房地产市场运行体系由( )组成。ABCDE

A.房地产资源配置体系 B.房地产价格体系 C.房地产中介服务体系 D.房地产收益配套体系 E.房地产市场法制体系 16. 商品房预售，必须符合以下条件( )ABCE

A.取得土地使用权证书 B.持有建设工程规划许可证 C.取得商品房预售许可证 D.持有施工许可证 E.投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上 17. 用于出租的房屋必须具备以下条件( )BDE A.城市规划部门批准建设的房屋 B.能够正常使用的房屋 C.单位和个人的房屋

D.经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋 E.得到有关部门批准，准予出租的房屋 18. 土地价格有以下特点( )BCE

A.由价值决定 B.由地租和利息决定 C.由土地的需求决定 D.由土地的供给决定 E.具有个别性和地方性 19. 房地产中介机构的特点是( )ABDE A.非连续性、流动性、有偿性 B.极大的灵活性

C.直接从事房地产经营管理活动 D.不直接从事房地产经营管理活动

E.主要依靠自己的专业知识为房地产业提供服务

20. 物业管理公司与业主管理委员会的关系是( )ACE A.法律上平等关系 B.管理与被管理的关系 C.服务与被服务的关系 D.上级与下级的关系

E.工作上相互协商相互帮助的关系

21. 国家对房地产经营管理宏观调控的必要性是因为( )BCD A.土地的有限性和稀缺性 B.市场“失灵”

C.房地产市场经济运行本身特殊性的要求 D.当前中国房地产市场发展的状况 E.房地产开发投资的投机性 22. 所有者权益包括( )ABCE

A.实收资本 B.资本公积 C.盈余公积 D.长期投资 E.未分配利润

23. 我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是( ) BDE A.对国家公务人员提供住宅 B.对高收入家庭供应商品住宅 C.对无收入家庭供应社会保障性住宅 D.对中低收入家庭供应经济适用住房 E.对最低收入家庭供应廉租房

24. 国家建设征用耕地的补偿费的构成包括( )ABCD

A.青苗补偿费 B.土地补偿费 C.安置补偿费 D.地上附着物补偿费 E.房屋建安费 25. 房地产经济的系统风险主要包括( )

A.经济周期风险 B.政治风险 ABCE C.通货膨胀风险 D.经营风险 E.资本利率风险 26. 我国房屋租赁管理的原则包括( )CDE

A.适应城市居民负担能力的原则 B.优质优价，按质论价的原则

C.保护出租人合法权益的原则 D.保护承阻人合法权益的原则 E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则

27. 除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有( )ACE

A.房屋互换 B.房屋抵押 C.房屋赠与 D.房屋典当 E.房屋继承

28. 城市国有土地使用权出让的方式可以采取( )BDE

A.划拨出让 B.协议出让 C.抵押出让 D.招标出让 E.拍卖出让

29. 政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有( )BC

A.城市规划 B.货币政策 C.土地增值税 D.房地产登记 E.制定房地产估价规范 30. 房地产开发产品的成本构成因素中包括( )ABCDE

A.土地征用费 B.前期工程费 C.公共配套设施费 D.三通一平费 E.建筑安装工程费 31. 物业管理公共服务包括ABE

A.环境卫生管理 B.消防管理

C.提供文化教育服务 D.提供饮食、美发等公共服务设施 E.代收代缴公共事业性费用

32. 房地产企业的自有资金主要包括( )ABDE

A.企业注册资本金 B.企业留利 C.财政拨款 D.股份制企业的股本金 E.接受赠与的资金

33、某公司在做别墅市场调查问卷的设计时，应注意的要点是（ ABE ）。 A ．问题答案不宜多 B ．问题要使用专业术语 C ．要采用直接提问的方式 D ．一个问题只能包含一项内容 E ．问题要短

34、 推荐房源的技术要点包括（ACD ）。 A ．介绍房源信息

B ．尽可能介绍房源的优点 C ．介绍优缺点

D ．提出经纪人的专业观点

E ．只需提供房源信息，不必考虑客户的多种需求

35、 现行税收政策规定，个人转让房屋所涉及的税费主要有营业税及附加和（ ABCD ）。

A ．契税 B ．印花税 C ．土地增值税 D ．个人所得税 E ．物业税

36、由于房地产经纪人员操作不规范引起的房地产经纪机构风险的情形有（ ABE ）。 A ．“高报”成交价 B ．“低报”成交价 C ．乱收费

D ．合作同行违约 E ．伪造签名

五、判断改错题(判断下列每小题的正误。正确的在题后括号内打“√”，错误的打“╳”；并改正划线部分。)

1. 流动资金投资可在每个生产周期末收回。( ) ×项目寿命周期末

2. 某物业第一年的净经营收入为50万元，其购入时的价格为250万元，则该物业的综合

资本化率为25%。( ) ×20%

3. 通货膨胀使折现率保持不变。( ) ×提高

4. 房地产价格是政府参与房地产市场的主要对象。( ) ×调控 5. 购买能力是对自用型购买者的主要约束条件。( )√

6. 财务评价中财务内部收益率的经济含义是项目在该折现率中到项目寿命终了时，所有投

资已被部分回收。( ) ×可以被完全回收

7. 房地产建成后空置率高会导致项目有效租金收入增加。( ) ×导致项目有效租金收

入减少

8. 大多数工业园区的租户使用协议的限制内容主要在限制、禁止烟尘和噪声方面。√ 9. 对于规模较大的住宅小区项目采用滚动开发、分期建设的开发方式，可以降低投资风险。

√

六、简答题

1. 简述房地产经济有哪些特征。 答：（1）房地产位置的不可移动性。

（2）房地产开发经营管理需要的资金量大、时间长、资金周转缓慢。

（3）房地产投资经营的风险性。 （4）房地产经营运动过程的统一性。 （5）房地产的基础性、先导性和带动性。 （6）房地产价值大，使用期限长，并且可以增值。 （7）房地产对市场经营运行的敏感性。

2. 简述房地产商品的买卖具有哪些特点。

答：（1）房地产买卖双方在达成协议时，必须订立具有法律约性的、买卖双方必须奠定的房地产契约。

（2）房地产买卖契约，必须遵守国家的法律和法规，并且接受房地产管理部门的监督。 （3）房地产买卖成交后，必须按照规定的房地产行政管理部门办理房地产立契手续，以及房地产所有权和土地使用权的权属转移登记手续，领取房地产所有权和土地使用权证书。

3. 土地基准价格、土地标定价格和土地市场价格各自的含义以及三者之间的关系。 答：（1）土地基准地价是在不同类型和不同等级的城镇，根据不同的土地等级，采取科学的评估方法，评估和测算出的商业、工业、住宅等各类土地的平均价格。

（2）土地标定地价是对某一块需要出让、转让、出租、抵押的地块，通过科学的评估方法，评估出来的具体价格。

（3）土地市场价格是在土地的出让过程中形成的实际交易价格。

（4）基准价格、标定价格是市场出让价格的基础主依据，市场出让价格是基准价格和标定价格的实现形式。

4. 简述房地产项目的开发成本有哪几项费用构成。 答：房地产项目的开发成本构成包括：

1) 土地征用及拆迁补偿费， 2) 前期工程费， 3) 建筑安装工程费， 4) 基础设施建设费， 5) 公共配套设施费， 6) 开发间接费用。

5. 简述办理房地产抵押贷款的程序。

答：(1)首先由购建房地的求贷者向房地产金融机构提出书面申请，并提交按规定需要 的有效文件。

(2)然后金融机构要对将用以抵押的房地产进行评估

(3)对借款人的信用历史与偿还能力进行具体分析；

(4)对抵押物的估价、保险。

(5)鉴定贷款合同和抵押合同。

(6)办理产权证的移交和抵押贷款的发放。

6. 简述房地产建设工程管理的主要内容。

答：(1)房地产开发建设工程前期准备工作；

(2)房地产建设工程招标与承包；

(3)房地产建设工程质量管理；

(4)建设工程进度管理；

(5)建设工程预算管理；

(6)建设工程竣工验收管理。

7. 简述债券筹资的优缺点。

答：优点：

(1)筹资量大，使用时间长；

(2)利率固定，利率上涨风险小；

(3)债券筹资不受债权人的行政干扰，可以完全独立地运用资金。

缺点：

(1)债券筹资的利率比信贷利率高，也就筹资成本高；

(2)如果发行浮动利率债券，将使企业承担利率风险；

(3)有时，发行债券需作抵押或建立偿债基金，使企业承担一定经济风险；

(4)债券发行额一般较大，会增加企业负债率，降低资信水平。

8. 简述土地增值税的计税依据和税率。

答：土地增值税的依据是土地转让中的增值额。

土地增值税实行超率累进税率

增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%

增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%税率为40%

增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%税率为50%

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%

9. 房地产营销计划的制订步骤？

⑴ 选择房地产公司的物业或者劳务类型

⑵ 确定和调查房地产市场潜在的消费者

⑶ 制定全面的营销战略。

这三个步骤必须依次进行，因为每一步骤的规划都以前一步骤所作的决定为基础。

10. 简述房地产市场研究的主要任务。

答：一、房地产市场宏观因素研究，它包括以下几问题的研究：(1)国家与地区历史社会状况研究；(2)国家与地区政治状况的研究；(3)国家与地区经济特性研究。

二、房地产市场具体构成因素研究，它包括：(1)房地产市场需求研究；(2)房地产市场供给研究；(3)房地产市场价格研究。

三、房地产专业市场研究，它包括：(1)工业与仓库类市场研究；(2)购物中心等商业性物业市场研究；(3)写字楼等物业市场研究。

11. 简述房地产中介活动具有哪些基本特点。

答：(1)依靠自己的专业知识为房地产经济提供各种服务。

(2)在进行房地产中介业务活动时，不直接从事房地产的经营管理活动。

(3)具有非连续性和流动性。

(4)具有较大的灵活性。

(5)有偿性。

12. 简述房地产开发经营资金有哪些特点。

答：(1)资金数额的巨大性与资金筹措小额性的矛盾。

(2)资金的集中性与资金来源分散性的矛盾。

(3)资金占用期限长和资金来源期限短的矛盾。

(4)资金回收期长和房地产再生产连续性的矛盾。

(5)房地产位置的不动性以及投资的长期性与资金要求流动性的矛盾。

13. 房屋租金是由哪八项因素构成的? 房屋租金与房屋租金标准的区别是什么?

答：(1)构成因素：折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、房产税。

(2)区别：

①内容不同。房屋租金是房屋租金水平或房屋租金基数，主要体现的是房屋的价值；房屋租金标准是由房屋租金基数和房屋租金调剂因素构成的现实房屋租金。

②形式不同。房屋租金是房屋价值在租赁关系中的货币表现；房屋租金标准在考虑我国的具体情况下，具有准成本租金、成本租金、商品租金、市场租金等多种形

式。

14. 简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。

答：(1)改变了土地的使用性质。即把原来的农业用地改变成城市用地。

(2)变更了土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地变成国家所有的土地。

(3)农民丧失了土地所有权，必须对所有者进行补偿，土地也在这个过程中实现了价值增值。

七、论述题

1. 试述房地产经营管理风险及风险管理的方法。

答：

2. 试述如何建立和健全我国房地产运行市场体系。

答：

3. 试述合理确定土地价格对房地产经济的意义。

答：(1)合理地确定土地价格，有利于土地所有权在经济上的实现。

(2)合理地确定城市土地价格有利于促进土地市场的形成和发展。

(3)合理地确定土地价格是企业进行经济核算，自负盈亏的重要条件，也是企业进行股份制改造的前提条件。

(4)合理地确定土地价格，不仅有利于国家征用农民集体的土地，而且可以杜绝土地的“黑市”对国家经济建设有重要意义。

(5)合理地确定土地价格，有利于贯彻执行对外开放的政策。

4. 试述我国目前房地产租税费中存在的主要问题及完善房地产租税费体系的思路。 答：要求考生从两个方面回答这个问题。

(1)我国目前房地产租税费中存在的主要问题是：租税费职能作用混淆；租税费名目繁多，不规范不统一；租税费征管不严；租税费收益流失严重。

(2)完善房地产租税费体系思路是：深化经济体制改革；正确认识和界定租税费之间的联系和本质区别；科学地确立租税费体系结构。

5、结合当前房地产的形式，简述房地产“泡沫”的含义和形成原因及其危害。

答：①含义：“泡沫”一词用在经济方面是指一种价格运动现象，即价格泡沫，具体是指一种资产或一系列资产的价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨会使人产生价格还会进一步上涨的预期，从而又吸引了新的买者--这些人一般只是想通过买卖牟利，而对资产本身的使用及其盈利能力并不感兴趣。

②原因：房地产“泡沫”形成原因归结起来有两个：一是群体的非理性预期，二是过度的投机炒作。此两者有时相辅相成。其中，对房地产价格看涨的共同预期是形成房地产“泡沫”的基础。

③危害：1. 与其他资产的“泡沫”一样，会腐蚀人们的创业敬业精神，使人们不安心于正业，梦想不劳而获的暴富。

2. 形成过程中造成的高房价，会使广大工薪阶层望房兴叹，欲靠工资收入购买住房的梦想破灭，从而会对政府产生不满情绪，对社会的稳定不利。

3. 房地产“泡沫”破灭后，房地产价值急剧“缩小”，大量的房地产抵押贷款得不到偿还，产生大量“半拉子”工程，积压大量资金，直接拖累金融，导致金融危机，企业倒闭，工人失业，使国家面临严重的经济萧条。

4. 房地产“泡沫”破灭后，最后一批持有“泡沫房地产”的投资者和投机者损失惨重，特别是使广大中低收入的抵押贷款购房者成为“负资产者”，苦不堪言。

5. 地价、房价不合理地上涨和过高的地价、房价，对当地经济的发展也不利。一是会降低对外来投资的吸引力，二是会降低本地区产业的市场竞争力，三是会使现有的投资者外迁。