物业项目经理考试试题

物业项目经理考试试题

一、单项选择题（每题的备选项中，只有1个最符合题意；每小题1分，共50小题，合计50分）

1、 是指买卖双方信息不对称的情况下，差的商品总是将好的商品驱逐出市场。

A.正选择 B.逆选择 C.市场失灵 D.内在不经济

2、管理具有二重性，即同时具有 。

A.阶级属性和社会属性 B.自然属性好阶级属性

C.自然属性和社会属性 D.市场属性和生产属性

3、资源配置有两层含义：一是指 ，指一个生产单位，一个区域或一个部门如何组织并运用这些供给有限的资源，使之发挥出最大作用，从而避免资源浪费现象，用既定的生产要素产出最大价值的产品；二是指资源分配效率。

A.资源运用效率 B.资源消耗比例 C.资源运用技巧 D.资源分配比例

4、动态相对数是 。

A.在同一对象不同时间之间的对比 B.在不同对象不同时间之间的对比

C.在同一对象同一时间之间的对比 D.在不同对象同一时间之间的对比

5、社会化是一个 过程，个体往往要经历各种类型的社会化，才能在社会中得以生存和发展。

A.继续教育 B.终身持续 C.可持续 D.反反复复

6、业主对专有部分以外的共有部分享有权利，享有权利，承担义务，不得以放弃权利 。

A.不履行义务 B.履行义务 C.承担一半义务 D.协商承担义务

7、除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为 。

A.半年 B.一年 C.一年半 D.二年

8、法的实施主要有两种方式。一种是 ；另一种是法的适用。

A.法的制定，简称立法 B.法的遵守，简称守法 C.法的推广 D.法的宣传

9、“凡是人 皆须爱 天同覆 地同载”出自哪里？

A.诗经 B.道德经 C.弟子规 D.论语

10、违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的 。

A.民事责任 B.刑事责任 C.行政责任 D.赔偿责任

11、王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而是安装在正对李某房门的位置，导致影响李某的生活安宁。李某遂将王某告上法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。王某的行为即违反了《民法通则》中关于 的规定。

A.邻里关系 B.相邻关系 C.共用 D.所有权

12、建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按照业主 确定。

A.专有部分占建筑物总面积的比例 B.专有部分户数占建筑物总户数的比例

C.专有部分占总建筑物使用面积的份额 D.专有部分占建筑物占地面积的比例

13、下列可从住宅专项维修资金中列支的费用是 。

A.房屋竣工交付之日起正常使用满5年的非独占楼顶漏水的维修费用

B.小区供水总表前的管线维修养护费用

C.业主不小心损坏电梯所需的修复费用

D.物业服务合同中约定由物业服务企业从物业服务费用或物业服务资金中支出的共用部位、共用设施设备的维修养护费用

14、人们不能直接在其内进行生产、生活的建筑称为 ，如水塔、烟囱、桥梁、堤坝、纪念碑等。

A.公共建筑 B.构筑物 C.建筑物 D.公共设施

15、建筑排水系统是接纳、汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废、污水，以及屋面的雨、雪水，在满足（或经处理后满足）排放要求的条件下，将其排入 的系统。

A.室外排水管网 B.污水坑 C.污水井 D.室外

16、空气调节简称“空调”，是指能够控制室内 及气流速度的技术。

A.与室外通风 B.废气排放 C.空气净化 D.温度、湿度、洁净度

17、智能建筑 具有信息汇集、综合管理各个子系统和共享信息资源三个功能。

A.总控制系统 B.集成控制系统 C.中央控制系统 D.楼宇自控系统

18、在成都，物业服务企业聘请包括物业服务项目经理、物业维修、客户服务、秩序维护等在内的相关专业服务人员，应当按规定统一于 中进行监督管理。

A.执业名册 B.行业培训 C.执业信用 D.执业记分

19、在成都，物业服务企业未按规定建立并妥善保管物业服务档案、申报其在物业管理活动中的信用信息、向相关行政主管部门或专业单位报告建筑区划内的重大事件、未按规定聘请相应专业服务人员从事相关专业服务工作、向房产行政主管部门报送 ，均将受到相应的行政处罚。

A.业主清册 B.认证结果 C.统计报表 D.服务合同

20、在成都，按规定自2008年1月1日起，新建住宅建筑区划内的水、电、气计量装置应当实行 表、共有部分独立计量表。

A.分户计量 B.一户一计量 C.一户门号一贸易结算 D.总、分计量

21、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自 时发生效力。

A.取得不动产权属证书 B.交付 C.占有 D.记载于不动产登记簿 E.使用

22、所有权的权能包括占有、 、收益和处分。

A.支持 B.变更 C.赠与 D.使用

23、 是指社会组织通过信息传播手段，建立良好的公众关系，使社会组织拥有良好的社会关系环境，从而谋求事业成功的活动过程。

A.公共关系 B.人际关系 C.社会关系 D.领导关系

24、统计是指在实际工作中，对数据资料进行收集、整理和 的活动过程。

A.加工 B.判断 C.处理 D分析

25、保险的基本职能包括： 。

A.融资职能、保险金给付职能 B.融资职能、防灾防损职能

C.防灾防损职能、经济补偿 D.经济补偿、保险金给付职能

26、 管理方式适用于规模不大、分工不发达的社会组织、管理的好坏取决于管理者的经验和素质。

A.科层制 B.家长制 C.等级制 D.职业经理人制

27、《物权法》第六章中规定的建筑物总面积，按 计算。

A.专有部分面积统计总和 B.专有部分面积统计总和加共有部分的建筑面积

C.套内面积加公摊面积 D.套内实得面积加共用部位面积

E.专有部分面积加公用部位面积

28、业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经本栋建筑物内的其他业主同意，业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院 。

A.不予支持 B.应当支持 C.视多数业主的意见裁决 D.不予受理

29、法的制定，又称 ，是指有关国家机关在其法定的职权范围内，依照法定程序，制定、修改、补充、废止规范性法律文件的活动。

A.颁布法律 B.守法 C.立法 D.宪法

30、在成都，专有部分使用权转移时，双方当事人应当对物业服务费用和建筑物及其附属设施专项维修资

金的分摊作出约定，并在办理 时出示结算约定或结算凭据。

A.房屋交付使用 B.不动产登记 C.房款两清 D.业主卡

31、业主以业主大会或业主委员会做出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据《物权法》第六章的规定请求人民法院撤销该规定的，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会做出决定之日起 内行驶。

A.半年 B.一年 C.二年 D.三年

32、物业服务企业公开作出的服务承诺及制定服务细则， 认定为（前期）物业服务合同的组成部分。

A.应当 B.不应当 C.不一定 D.据实际情况

33、物业管理从业人员职业素养是从业人员在本身道德观念、工作作风、文化修养、知识结构、心理气质、礼仪习惯等基础上所形成的 和工作习惯。

A职业道德 B.职业素质 C.职业修养 D.职业经历

34、 是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。。

A.不动产 B.房地产 C.物业 D.房屋

35、在完成建筑设计之后，根据建筑各方面的要求，再进行机构选型和构件布置，通过力学计算，决定各承重构件（基础、柱、承重墙、梁、板）的材料、形状、大小以及内部构造等，并将设计结果绘制成图样，以指导施工，这种图称为 。

A.结构施工图 B.总平面图 C.建筑平面图 D.立面图

36、通风就是把室内 直接或经净化后排放到室外，把新鲜空气补充进来，从而保持室内的空气环境符合卫生标准的过程。

A.有毒气体 B.二氧化碳 C.被污染的空气 D.一氧化碳

37、停车场管理系统具有 等功能

A.自动、半自动收费及打印报表 B.防盗抢 C.测速 D.自动安排车位及检查车内有无危险品

38、在成都，按规定建筑区划的物业服务负责人应当由 担任，并在制定的建筑区划年度服务计划、总结上签署意见。

A.物业服务企业经理 B.物业服务部门经理

C.物业服务项目经理或物业管理师 D.物业服务主管

39、在成都，在业主、业主大会首次选聘物业服务企业或者其他管理人之前，建筑物总面积在5万（含5万）平方米以上或者国有投资占50%以上的建筑区划，开发建设单位应当采用 方式选聘物业服务企业。

A.公开招投标 B.邀请招投标 C.协议比选 D.竞争性谈判

40、在成都，业主委员会应在物业服务合同期限届满 日前组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务企业进行表决。双方续约的，应当重新签订物业服务合同；不再续约且需以委托方式管理的，业主大会应当及时依法选聘其他物业服务企业。

A.15 B.30 C.60 D.90

41、需要是指当缺乏或期待某种结果而产生的心理状态，包括对食物、水、空气等物质需要及对

A.归属、爱等的社会需要 B.成功的心理需要 C.生理需要 D安全需要

42、社区的分类是根据一定的标准将社区分为不同的类型。如根据空间特征把社区分成居住社区和 。

A.农场社区 B.城市社区 C.精神社区 D.流动社区

43、市场经济秩序，是指国家通过法律、法规、规章以及市场经济伦理道德等，对市场经营主体、市场行为所做的规范，以及这些规范实施情况的总称。它主要包括两个方面的内涵：一个市场法律及市场伦理规范；二是规范的 。

A.制定状况 B.实施状况 C.合理状况 D.科学程度

44、风险一般由两种含义，一是可能存在的损失；二是该损失是 的。

A.未知收益 B.危险性 C.不确定 D.可预测

45、社会组织的 指组织内部各种职位、各个部门之间正式确定的、比较稳定的相互关系模式、职位、

部门是它的基本元素。

A.正式成员 B.正式结构 C.正式群体 D.非正式结构

46、在成都，新建住宅建筑区划内建设工程竣工验收合格后，其 应当具备规定条件后，方可交付使用。

A.水电气管线 B.绿地、道路 C.机动车停放配置

D.附属设施设备 E.公共服务配套建设

47、《物权法》第六章中规定的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按 计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的按 计算。

A.2人以上 B.1人 C.按实际拥有人数 D.家庭成员人数

48、民事责任主要是 和侵权责任。

A.合同责任 B.名誉责任 C.过错责任 D.经济责任

49、合同的订立，是指缔约人为意思表示并达成合意的过程，分为 两个阶段。

A.成立与生效 B.要约与承诺 C.意思与要约 D.承诺与生效

50、 是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬的合同。

A.物业委托合同 B.委托合同 C.租赁合同 D.买卖合同

二、 多项选择题（请在每个小题的空白处填入最符合题意的答案番号，多填、少填、错填均不得分；每小题2分，合计50分）

1、劳动者的心理健康主要包括以下 特征。

A.智力正常 B.健全的情绪 C.行为协调 D.反应过度

2、民事法律行为可以采取多种形式，主要有： 。

A.书面形式 B.口头形式 C.邮件形式 D.其他形式

3、物业服务合同是平等主体之间成立的 ，适用合同法的一般原则。

A.委托合同 B.民事合同 C.要式合同 D.有偿合同

4、物业管理统计的工作过程包括： 。

A.数据统计 B.数据分析与运用 C.数据整理 D.数据调查

5、下列 属于应当向业主公开的情况和资料。

A.建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况

B.管理规约、业主大会议事规则以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录

C.物业服务合同、共有部分的使用和收益情况

D.建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况

E.其他应当向业主公开的情况和资料

6、业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： 。

A.召集业主大会会议 B.报告物业管理的实施情况

C.代表业主与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同

D.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同

E.了解业主、使用人的意见和建议

F.监督和协助物业服务企业履行物业服务合同

G.保管依法属于全体业主的财物、档案资料等

H.协助承接物业的物业服务企业办理验收手续

7、下列哪些属于民用建筑的基本结构： 。

A.基础 B.墙体 C.地基 D.室内

8、业主大会议事规则应当就以下 事项作出约定。

A.业主大会的议事方式 B.表决程序 C.业主委员会的组成

D.业主委员会成员的任期 E.其他依法应当由业主大会议事规则约定的事项

9、物业服务合同的内容应当包括 。

A.物业管理事项 B.服务质量 C.服务费用 D.双方的权利与义务 E.专项维修资金的管理与使用 F.物业服务用房 G.合同期限 H.违约责任 I.物业管理资料的一角内容和程序规则 J.其他事项

10、照明按作用可以分为正常照明、事故照明、 等。

A.警卫值班照明 B.障碍照明 C.医疗急救照明 D.彩灯

11、有以下 情形之一，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

A.物业服务企业以欺骗手段取得资质证书

B.物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人

C.物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重

D.超越法定职权作出物业服务企业资质审批的决定

E.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定

F.对不具备申请资格或不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书

12、物业服务费用计费方式有 和 ，其成本构成一般包括 。

A.包干制 B.酬金制 C.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费 D.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用

E.物业管理区域的环卫维护费 F.物业管理区域的绿化养护费用

G.物业管理区域的秩序维护费用 H.用于物业管理区域服务办公费用和固定资产折旧

I.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 J.经业主同意的其他费用

13、防盗报警系统一般由 三部分组成。

A.录音器 B.探测器 C.传输系统 D.报警控制器

14、首次业主大会会议的议程主要包括 。

A.报告业主大会的筹备工作情况

B.宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数

C.宣读《管理规约》和《业主大会议事规则》的草案及业主的修改意见和筹备组的修改结果

D.投票通过《管理规约》和《业主大会议事规则》

E.宣读业主委员会委员选举办法

F.投票选举产生业主委员会

15、建筑区划业主大会印章及其财务专业印章印章应当统一标明 、 名称，业主委员会印章应当标明 、 名称、 和 。

A. 行政区域 B. 建筑区划 C. 行政区划 D. 届次 E. 任期 F.判断 G.书面评标报告 H.书面评标结论 I.3 J.2

16、专项维修资金属 所有，专项用于物业 后的物业 的 ，不得挪作他用。

A.业主、使用人 B.业主 C.全体业主 D.保修期 E.保质期

F.共用部位、共用设施设备 G.专有部位、共用设施设备 H.维修、更新、改造 I.大修、中修、更新、改造

17、根据《关于规范我市物业服务行业相关称谓的指导意见》，原本市物业服务相关行业称谓中的“物业管理企业” “保安、治消、保卫员” “保洁工、绿化工” “维修工” “物业管理费”分别统一称谓为：

A. 物业公共服务费 B. 共用部位、设施设备维护员 C.保洁员D. 物业服务企业E. 秩序维护员 F. 环境维护员、绿化维护员

18、《保安服务管理条例》中规定物业服务企业招用人员在物业管理区域内开展 等服务。

A.门卫 B.巡逻 C.秩序维护 D.卫生 E.环境

19、管理规约应当对下列 事项依法作出约定。

A.物业的使用 B.物业的维护 C.物业的管理 D.业主的共同利益 E.业主应当履行的义务 F.违反管理规约应当承担的责任 G.物业服务合同的签订

20、房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉、擅自改变专有部分使用性质的行为、建筑区划内违章建筑的行为、建筑区划内的安全防范设施建设、建筑区划内流动人口和犬只的管理、建筑区划内户外广告设置、临街安装空调分别应由 负责。

A.消防机构 B.公安机关 C.规划管理部门 D.城市管理部门 E.工商行政管理部门 F.建设管理部门

21、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过以下 等三种方式约定。

A.出售 B.出租 C.附赠 D.划拨 E.入股 F.抵押

22、违约行为的形态 。

A.预期违约 B.不能履行 C.拒绝履行 D.迟延履行 E.不完全履行 F.受领迟延

23、法人应当具备的条件是： 。

A.依法成立 B.有必要的财产或者经费

C.有自己的名称、组织机构和场所 D.能够独立承担行政责任

24、一般情况下物业管理法律责任的归责条件由行为违法、 等要素构成。

A.损害结果 B.因果联系 C.行为人客观过错 D.行为人主观过错

25、物业管理统计调查表的结构包括： 。

A.表头 B.表项 C.表体 D.表脚

三、案例分析（每个小题5分，总计50分）

位于成都市二环路以外三环路以内的东阳东住宅小区，规划批准的总建筑面积30.98万平方米，其中住宅28万平方米，均是10层以上高层楼宇，2300户；物管用房建筑面积为480平方米，2/3位于地下；按规划配建的机动车停车位（全地下）总计1100个；整个工程分三期建设完毕，第一、二期分别于2008年3月18日、2009年3月23日经竣工验收交付购房人使用，现已办理入住手续的达1500户，第三期仍在建设中，虽与一、二期共用消防、机动车停车场等系统，但与一、二期之间有施工围墙隔离。

东阳东小区首期于2007年3月对外销售时向外界宣传承担前期物管的是阳光物业服务公司（以下简称阳光公司），该公司2007年2月取得二级资质，迄今仍拥有工程、经济、财务、管理方面的中级职称人员8名，取得执业名册证书的人员也有18人，派驻东阳东小区的物业服务人员包括项目经理1名，副经理1名，经理助理1名，客户主管3名、客户服务员9名等在内的130人。

2008年3月8日，阳光公司进驻小区进行前期开荒清洁，接管住房钥匙工作和后勤物资准备。

2008年3月18日，东阳东小区交付首套房屋给购房人起，阳光公司便与业主订立了业主临时管理规约和前期物业服务协议，临时管理规约约定地面增设的停车位归开发商所有，供业主使用；前期物业服务协议约定：小区的物业服务标准为成都市普通住宅物业服务等级标准中的一级标准，费用标准为1.75元/平方米.月，差额部分由开发商补贴一点以及小区广告和地面停车收入补充解决；前期物业服务期限终止时

间为2010年4月17日，但其间业主大会设立并与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本协议自动终止。

东阳东小区自首套房交付给购房人使用至2009年3月15日期间，阳光物管公司向每户接房人收取了一年的物业服务费，与每户购房人订立了交接房协议并收取了4600元/户的燃气入网费、100元/户的产权代办费；通过装饰装修协议约定收取3000元/户装修保证金，0.03元/平方米的装修管理服务费，0.02元/平方米的建渣清运费，装修工人出入证工本费50元，非机动车辆和机动车辆停放费分别按1元/小时、5元/小时计收；通过装修监督，未经业主共同决定，向进驻小区从事装饰装修、装饰材料供应、建渣清运、家具产品推销的单位按每个单位收取20万元、15万元、5万元、10万元不等的推介费和服务费，并没有在客户中心和小区显著位置公布相关收费项目和标准。

东阳东小区自房屋交付使用以来，呈现出的现象是：电梯机房环境脏、杂物堆陈、积尘较厚，地下停车场路面积水，消防系统不能启动，安防系统周界红外不能报警、视屏图像模糊，6号楼单元门禁只开不关，5号楼电梯已关人3次；12号、14号楼底楼住户圈占绿地、搭建凉亭，个别住户改动厨卫；7、8号楼有6套住房被用作办公，2套住房被用作生产盒饭，3套住户被用作加工生产化工产品；9号楼出现2单元外墙瓷砖自19楼脱落砸伤路人，在小区业主活动广场曾发生2起业主饲养犬只伤人事件，出现这3起事件时，当班主管向项目经理报告，项目经理既未立即赶赴现场作相关处置，也未向公司负责人报告予以处理，业主意见较大，多次向主管部门投诉；10号楼1单元8、9、10层楼住户家中漏水严重，致使电梯受损停运达一个月之久；在当地公安派出所记录在案的入室盗窃有5起；物业服务维修往往超出协议约定半小时以上。2009年8月3日，新闻媒体披露这些情况时，受到物业服务人员的粗暴干涉，场面一度极为混乱。

东阳东小区2009年9月10日首次业主大会会议圆满完成了规定议题，业主大会依法设立；2009年10月18日，首届业主委员会以书面征求意见形式召开了业主大会会议，获得了业主大会赋予首届业主委员会选聘物业服务企业的授权；2009年10月28日，首届业主委员会按该小区管理规约中“以招投标方式选聘物业服务企业”的规定，对外发出邀请函；2009年11月8日，首届业主委员会组织业主代表在小区附近的茶坊共同对3家投标人（阳光公司未获邀请）的投标书予以评定，选定了具有一级资质的甲申物业服务公司（以下简称甲申公司），并订立了物业服务合同，约定合同生效日为2009年12月1日。2009年11月9日，业主委员会向阳光公司发出了限于2009年11月30日撤离小区的通知书，并于当日送达。2009年12月1日，甲申公司按业主委员会之邀请函组织服务人员前往东阳东小区，在小区门口与阳光公司的服务人员和反对甲申公司进驻的业主发生紧张对峙。后在当地街办和相关部门的协调下，甲申公司暂缓进驻小区并撤离在场服务人员。现时间已过去近4个月，东阳东小区内反对阳光公司的业主不交物业费，反对甲申公司的业主在要求业主委员会依法重新选聘物业服务企业的同时，要求街办组织召开业主大会临时会议，

重新选举产生业主委员会选聘物业服务企业。

问题：

1、 请问该小区的物管用房、机动车位是否按规定配置？为什么？第三期可否单独成一个物业管理区域？在出售该期房屋时应当告知购房人哪些物管事项？

2、 阳光公司是否有资格为该小区提供物业服务？为什么？现该如何处理？其派驻的客户人员是否符合行业指导规范？其从业人员均纳入执业名册证书体系中了吗？按规定在小区显著位置应该公布哪些内容？

3、 临时管理规约、前期物业服务协议的签订主体、时期、内容是否维护了购房人合法权益？为什么？开发建设单位在前期物业管理中的法定义务有哪些？

4、 阳光管理公司在服务力量进驻该小区前，按规定应当做哪些保障物业管理活动正常进行的工作？

5、 阳光公司在东阳东小区交付使用期间，存在哪些违法违规行为？

6、 阳光公司在前期物业服务中存在哪些违约责任？有无过错责任？哪些法定义务没有履行？

7、 业主大会设立的标志是什么？东阳东小区现业主大会设立条件合法吗？其作出的决定能及于该小区第三期业主吗？

8、 东阳东小区现业主委员会是否按小区管理规约规定方式选聘物业服务企业？为什么？

9、东阳东小区现在业主对物业管理的两种态度，该如何处理？请依法提出意见。

10、假如东阳东小区前期物业服务合同到期业主大会又未设立，阳光公司又想在完善服务的同时继续为业主提供物业服务，请问该如何依法处理？