政策法规知识问答

四、产权类

1、什么叫房地产登记？

答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。

2、房地产登记主要记载哪些内容？

答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。

3、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？

答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。

4、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？

答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：

(一)产权纠纷尚未解决的；

(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；

(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；

(四)发生《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；

(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。

5、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？

答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

6、怎样申请房地产登记？

答：申请房地产登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。

7、房地产登记的权利人名称是如何确定的？

答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：

(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；

(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；

(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；

(4)个人，为合法身份证明上的姓名；

(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。

8、申请房地产登记，可否委托他人办理？

答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。

9、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？

答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。

10、哪些房地产登记可由当事人单独申请？

答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：

(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；

(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；

(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；

(4)变更登记；

(5)因土地使用年期届满的注销登记；

(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。

11、法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么办？

答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期办理登记手续。限期内仍不办理的，可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件，可迳为登记。

12、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？

答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。

13、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？

答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：

(一)当事人对房地产不拥有合法权利的；

(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；

(三)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。

14、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？

答：（一）1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行：

(1)住宅 50年；

(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；

(3)工业、仓储 30年；

(4)商业、金融业用地 20年；

(5)种植、畜牧、养殖业用地 20年。

（二）1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行：

（1）居住用地 70年；

（2）工业用地 50年；

（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；

（4）商业、旅游、娱乐用地 40年；

（5）综合或者其他用地 50年。

15、什么叫“确权”？

答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。

16、《房地产证》主要记载哪些内容？

答：现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。

17、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》？

答：未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。

18、什么叫房地产初始登记？

答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。

19、哪些情况应申请初始登记？

答：（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；

（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。

已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。

20、如何查证《房地产证》的真实性？

答：可通过以下两种方法进行查证：

（1）拿《房地产证》到市规划与国土资源局产权档案室（深南中路档案大厦10楼）查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实；

（2）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。自我市发放《房地产证》以来，共使用过以下几种印章：“深圳市人民政府房地产证专用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地产权登记处”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地产权管理处”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”。要注意印章的使用日期及字体。

21、查阅产权档案有什么规定？

答：可以查阅房地产权档案的组织或个人为：

（1）产权证书上记载的权利人；

（2）依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员；

（3）受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员；

（4）作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。

房地产权档案查阅地点：深南中路档案大厦九楼房地产权档案部。

22、什么情形属于房地产变更登记？

答：下列情形属于房地产变更登记：

(1)房地产使用用途改变的；

(2)权利人姓名或名称发生变化的；

(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；

(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。

23、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？

答：(1)向发展商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房)；

(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；

(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。

24、购买二级市场商品房后，何时可以申请办理《房地产证》？

答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，只有商品房项目办理了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说，只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能

办证。因此，并不是发展商一提交商品房项目的资料后，小业主就可以申请办理《房地产证》。

25、什么情况属于三级市场转移登记？

答：凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等。

26、什么叫房地产交换？

答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。

27、什么叫房地产赠与？

答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。

28、什么叫房地产抵押？

答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。

29、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？

答：抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最低不少于一百元。收费的币种原则上与抵押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。

30、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？

答：根据深府［1997］136号文的规定，抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体要求是：

(1)抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；

(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。

31、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？

答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。

32、哪些房地产不能办理抵押登记？

答：(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；

(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；

(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

(5)权属有争议的；

(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；

(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。

33、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？

答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市土地房产交易中心进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。

34、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？

答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

抵押转移给新的受让人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。登记部门先按转让办理，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时办理抵押登记。

35、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？

答：已办理抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记载变更内容的抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证书复印件，登记机关作相应的变更抵押登记。

36、什么叫分割房地产？

答：分割房地产是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为《房地产证》的分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化。

37、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？

答：同一权利人的多个商业用途的房地产，属于《房地产证》的合并或分割，应经过重新测量并办理变更登记手续；如属多个权利人的商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当办理转移登记。

38、被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？

答：被依法查封的房地产不得转让和抵押。《深圳经济特区房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月。

查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告。

39、安居房分为哪几种？

答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

40、具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？

答：购买了安居房且同时满足下列条件的业主，可到深圳市住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续：

（1）已办理了《房地产证》（绿证）；

（2）所购安居房无产权纠纷；

（3）权利人和共有人与住宅局档案记录相符；

（4）所购安居房不需补差。

41、未满足以上条件的，如何申请？

答：凡未满足申请条件的，必须在办理相应手续后才能申请安居房的全部产权：

（1）未办理《房地产证》的，到登记机关申请办理后，方可申请；

（2）有产权纠纷的，需待纠纷解决后才能申请；

（3）权利人和共有人与住宅局档案记录不相符的，需依据有关规定办理变更登记后方可申请；

（4）按《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》需要补差的，补差后才能申请。

42、公房上市需要哪些手续？

答：满足申请条件的业主到市住宅局售房中心领取并填写《申请取得安居房全部产权审核表》；获批准后，则可领取“深圳市人民政府住房制度改革办公室批复”；申请人凭批复及有关资料到房地产登记机关办理产权登记手续。

43、安居房上市需不需要补差价？

答：（1）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积超过70平方米的，和1992年1月1日前购买的准成本价、全成本价安居房，夫妻双方户口都是在1988年6月10日以后调入深圳的，购买1988年6月10日后兴建的面积大于70平方米的安居房，不需补交差价即可获得全产权。

（2）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积小于70平方米的，和1992年1月1日之后购买并在1988年6月10日前竣工的安居房，需补差后获得全产权。

44、安居房可否办理抵押贷款？

答：安居房不能办理抵押贷款，但可在“绿证换红证”后办理抵押贷款手续。

45、安居房可否赠与？如何办理？

答：安居房不可赠与。待完成了公房上市手续，则视同商品房，可以依法赠与，手续等同商品房赠与手续。

46、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理《房地产证》时却没有反映出来？

答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。

47、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？

答：产权转移登记后， 房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。

48、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？

答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

49、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？

答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：

（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3‰计收，由公证处收取；

（2）按揭合同公证费，按贷款额的3‰计收，由公证处收取；

（3）保险费，按成交价的1‰计收，由保险公司收取；

（4）律师费，一般为500～1000元，由律师事务所收取；

（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。

50、二级市场转让包括哪些税费内容？

答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；

（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；

（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；

（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；

（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；

（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。

51、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？

答：下列房地产， 应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：

(一)通过行政划拨取得土地使用权的；

(二)取得土地使用权时减免地价款的；

(三)法律、法规规定的其他情形。

52、有哪些房地产是不得转让的？

答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；

(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；

(五)权属有争议的；

(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。

53、有哪些行为视同房地产转让？

答：下列行为视同房地产转让：

(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；

(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；

(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；

(4)以房地产抵债的；

(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；

(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。

54、有哪些行为不属于房地产转让？

答：下列行为不属于房地产转让：

(1)共有人之间对共有房地产的分割；

(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。

55、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？

答：（1）房地产共有人；

（2）房地产承租人；

（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。

56、已办理按揭的楼花能否转让？

答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。

（1）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；

（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。

57、楼花是否可以转让？

答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。

楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。

58、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？

答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，国土部门代收；

（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，国土部门代收；

（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；

（4）售方为企业的，缴纳企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；售方为个人的，缴纳个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；

（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；

（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。

59、业主委托他人进行房地产买卖是否需要办理委托公证书？

答：境外企业、组织及个人提交的身份证明或委托书需按规定经过我国驻该国大使馆或领事馆认证；香港和澳门的需经司法部授权的委托公证人公证，并经中国（香港）法律服务公司认证转递。

60、填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？

答：（1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写；

（2）转让的房地产需填写清楚座落、栋号、房号、产权证号码等；

（3）建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积；

（4）交易的币种、金额、付款方式等。同时特别需要注意的是，双方或一方为规避有关税费，故意填写较低的成交价，买方在下一手转让中可能需付出较高的税费。

61、购买二手楼可以办理按揭吗？

答：可以。产权登记机关对二手楼按揭双方主体无特别要求，主要是注意银行对按揭申请人的要求。

62、按揭购买二手楼，如何办理抵押登记？

答：先由买卖双方签订房地产买卖合同（涉外须进行公证），办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记。

63、申请二手楼按揭需要什么费用？办理手续需要多长时间？

答：登记机关收取的费用同抵押登记，为抵押价值的万分之一，但每项不低于一百元，核准登记的时间为15天。此外，还应根据银行的要求缴纳其他费用，如公证费、保险费等。

64、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？

答：根据“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：

（一）补交地价的标准：

1．市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。

2．市、区国有企业以外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。

（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。

（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。

（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，可以进入市场。

（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地使用权受让单

位。

（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。

（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。