项目立项管理制度

项目立项管理制度

修订记录

目录 一、 概述 ........................................................................... 5

1.1 目的 ....................................................................... 5 1.2 适用范围 ................................................................... 5 1.3 项目分类 ................................................................... 5 1.4 立项阶段 ................................................................... 5 1.5 立项前置条件 ............................................................... 5 二、 立项管理组织与职责 ............................................................. 8

2.1 经营管理委员会 ............................................................. 8 2.2 总部职能预审组 ............................................................. 8 2.3 战略运营中心投资管理部 ..................................................... 9 三、 立项管理原则、要求及考核 ....................................................... 9

3.1 立项管理原则 ............................................................... 9

3.1.1 分阶段立项 ............................................................. 9 3.1.2 未立项不签约不付款 ..................................................... 9 3.1.3 项目拓展立项决议是投资决策的结论 ...................................... 10 3.1.4 项目方案评审确定项目设计方案 .......................................... 10 3.1.5 项目成功标尺是项目评估考核的标准 ...................................... 10 3.1.6 立项预审提供决策支持 .................................................. 10 3.1.7 定期检查并考核 ........................................................ 10 3.2 立项的时间要求 ............................................................ 10

3.2.1 立项申报的时间要求 .................................................... 10 3.2.2 总部预审的时间要求： ≦ 4个工作日 .................................... 10 3.2.3 立项修正的时间要求： ≦ 3个工作日 .................................... 11 3.2.4 二次预审的时间要求： ≦ 3个工作日 .................................... 11 3.2.5 申报立项评审专题会的时间要求：≦ 1个工作日 ........................... 11 3.2.6 立项会议纪要发放的时间要求： ≦ 1个工作日 ............................ 11 3.2.7 立项申报文件事业部会签的时间要求： ≦ 1个工作日 ...................... 11 3.2.8 立项决议签批提示的时间要求： ≦ 1个工作日 ............................ 11 3.3 立项的格式要求 ............................................................ 11

3.3.1 立项申报格式 .......................................................... 11 3.3.2 签批文件格式 .......................................................... 11 3.4 立项的受理标准 ............................................................ 11 3.5 立项的批复标准 ............................................................ 12

3.5.1 项目拓展立项获得公司批复的标准 ........................................ 12 3.5.2 项目成功标尺获得公司批复的标准 ........................................ 12 3.6 考核 ...................................................................... 12 四、 立项管理流程说明 .............................................................. 13

4.1 拓展立项流程（对应首页流程图节点1-8） .................................... 13 4.2 项目方案评审流程（对应首页流程图节点9-10） ............................... 14 4.3 项目成功标尺流程（对应首页流程图节点11-18） .............................. 15 五、 支持文件 ...................................................................... 15

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

《园区一级开发项目立项作业指引》 .......................................... 15 《园区住宅项目立项作业指引》 .............................................. 15 《城市住宅项目立项作业指引》 .............................................. 15 《项目立项预审作业指引》 .................................................. 15 《公建项目立项作业指引》 .................................................. 15 《区域研发项目立项作业指引》 .............................................. 15 《项目立项编码作业指引》 .................................................. 15

一、 概述

1.1 目的

为确保各事业部与公司保持战略一致，从项目源头保障战略目标的落实，加强对公司经营业绩、 现金流有重要影响项目的投资管理，实现项目投资论证的规范化管理，特制定本制度。 1.2 适用范围

适用于公司现有一级开发项目、二级开发项目及其他项目。

公司拟投资的一级、二级开发项目，均需在总部立项，如分期开发，则各期分别立项。 1.3 项目分类

根据业务特点不同，将投资项目分为两大类：

1) 一级开发项目（九通等园区开发事业部涉及的项目）

本类别可细分为四小类

①基础设施建设类（包含道路建设项目、厂站建设项目、魅力建设项目等）； ②土地征转类（包含征地项目、租地项目、征转相关的拆迁项目等） ③新农村改造类（新农村改造项目、城中村拆改项目等）；

④区域研发类（包括总体策划、概念规划、总体规划、控制性详细规划、市政专项规划等） 2) 二级开发项目（廊分、京御等房地产开发事业部涉及的项目）

本类别可细分为四小类

①城市住宅项目 ②园区住宅项目

③公建项目（商业、办公、酒店、会所等）④工业地产项目 1.4 立项阶段

1) 适用于三阶段立项管理的项目类型

①城市住宅项目 ②园区住宅项目 ③经营型公建项目 ④工业地产项目 2) 适用一阶段立项管理的项目类型

①一级开发项目 ②投入型公建项目 1.5 立项前置条件

1) 一级开发项目立项前置条件

——取得年度开发策略批复或完成项目建设预案。

2) 二级开发类项目立项前置条件

 项目拓展立项前置条件

1) 园区住宅：取得《用地批复》+《规划设计要点》。 2) 城市住宅：完成《项目取得预案》。

3) 公建项目：（经营型公建）取得《用地批复》+《规划设计要点》；

（投入型公建）项目列入年度公建投资清单或完成《项目建设预案》。

 项目方案评审前置条件：取得拓展立项批复+完成项目方案设计。  项目成功标尺前置条件

1) 园区住宅：取得《方案确认函》+《目标成本确认函》+《大市政承诺函》。 2) 城市住宅：取得《方案确认函》+《目标成本确认函》。

3) 经营型公建项目：取得《方案确认函》+《目标成本确认函》+《大市政承诺函》。

二、 立项管理组织与职责

2.1 经营管理委员会

 定位：常设的经营管理最高机构。  具体职责：

1) 全面领导、监督公司的经营活动； 2) 全面领导、监督公司的项目管理工作； 3) 审议批准项目管理方案及相关制度； 4) 审议批准项目管理工作的重大异议问题； 5) 审议批准各类项目内部立项。  具体组成：

1) 主任委员：总裁、常务副总裁、财务副总裁、人力副总裁、研发副总裁、品牌副总裁； 2) 副主任委员：各事业部总经理；

3) 主任委员参与所有项目的立项审批，副主任委员参与相关项目的立项审批。 2.2 总部职能预审组

 定位：常设的跨部门的项目预审组织，是经营管理委员会的支持机构。  具体职责：

1) 负责依据预审程序及要求，审核专业分工范围内的指标及方案； 2) 负责提供各自专业内的书面预审意见及批复建议；

3) 负责各自专业内的预审沟通，指导立项申请单位修正立项文件。  具体组成：

1) 财务预审组（财务管理中心）：由财务管理中心成本及预算管理部门组成，负责审核项目

成本费用、利润、预算等财务指标，负责从上市承诺和利润规划角度审核项目进度指标。 2) 融资预审组（融资中心）：对融资计划内的项目，审核项目指标差异；对融资计划外的项

目，编制融资计划启动融资管理。

3) 人力预审组（人力中心）：负责审核项目的组织架构、人力资源匹配计划，提供人力资源

预审意见及批复建议。

4) 研发预审组（研发中心）：负责审核项目的产品定位、规划设计方案，提供产品及方案的

预审意见及批复建议。

5) 营销预审组（营销相关中心）：负责审核项目定价合理性、审核项目营销策略、提供售价

及营销策略预审意见及批复建议。

6) 运营预审组（战略运营中心）：由战略运营中心计划管理、风险管理和投资管理部组成，

负责审核项目流程及文件合规性、审核进度节点指标，提供流程/进度/风险预审意见及批复建议。

2.3 战略运营中心投资管理部  定位：项目立项管理的常设机构。  具体职责：

1) 负责建立投资管理制度体系，并推动投资管理体系健康高效运行； 2) 负责编制项目立项管理制度、立项作业指引、立项预审指引并报批； 3) 负责提供项目立项申报文件模板、预审表格模板并指导模板的使用； 4) 负责整合内外部专业资源，组织职能预审，编制项目立项预审报告并提报； 5) 负责项目立项决议签批的跟进，负责项目立项编码的发放； 6) 协助对总部及事业部各职能中心执行投资管理制度的评估和考核。

三、 立项管理原则、要求及考核

3.1 立项管理原则

3.1.1 分阶段立项

所有项目必须履行阶段立项程序，取得阶段立项批复后，事业部方可进行下一阶段的工作。  适用于一阶段立项：

①城市住宅项目 ②园区住宅项目 ③经营型公建项目 ④工业地产项目  适用于三阶段立项：

①园区一级开发项目 ②投入型公建项目 3.1.2 未立项不签约不付款

 “拓展立项获批”是项目签署土地、前期相关协议及支付地价款、前期费用的前提。 在经营管理委员会准予项目拓展立项后，战略运营中心给予项目立项编码，财务管理中心依此编码将项目纳入预算管理。

项目未取得拓展立项批复，其所有款项支出均视为预算外支出，需经总裁签批后，方可执行。

 “成功标尺获批”是项目签署工程总承包合同、支付工程总承包合同相关款项的前提。 在经营管理委员会批复项目成功标尺后，事业部方可签署工程总承包合同，支付工程总承包合同相关款项。

项目未取得成功标尺批复，其工程总承包合同相关款项的支出，需经总裁签批后方可执行。 3.1.3 项目拓展立项决议是投资决策的结论

项目拓展立项是项目管理的启动标志，是公司投资论证及资源匹配的过程。 3.1.4 项目方案评审确定项目设计方案

项目方案评审批复意见是公司认可项目设计方案的标志。 项目方案认可是确定项目目标成本的前提条件。

3.1.5 项目成功标尺是项目评估考核的标准

项目获得成功标尺批复后，批复表中的核心指标为项目必须达到的指标，直接关联相关负责 人的绩效考核成绩。

项目已批复的核心指标，作为项目评估的标准，除特殊原因外，不作调整。 （特殊原因指因重大变更导致立项表无法执行，需总裁批准后调整）。 3.1.6 立项预审提供决策支持

对项目的立项预审是以规避数据失真，提供决策支持为目标，预审意见由项目指标预审意见、 策略预审意见、资源匹配意见、风险评估意见综合构成。 3.1.7 定期检查并考核

战略运营中心和财务管理中心联合对各事业部立项工作进行检查督导，立项检查结果纳入公 司定期TOPK验收报告，并计入相关负责人的考核成绩。

3.2 立项的时间要求

3.2.1 立项申报的时间要求

立项申请的时间要求：前置条件达到后11/22个工作日内（详见1.5） 3.2.2 总部预审的时间要求： ≦ 4个工作日

1) 战略运营中心应在受理立项申请0.5个工作日内完成初审、处理完成OA流程初审节点； 2) 职能预审组应在收到立项申请文件3个工作日内完成预审，于OA流程内出具预审意见； 3) 如职能首轮预审意见为“同意”，战略运营中心应在接到职能预审意见0.5个工作日内完

成预审报告并上传《预审报告》；

3.2.3 立项修正的时间要求： ≦ 3个工作日

1) 如职能首轮预审意见为“待修正”，可于OA流程内驳回立项申请或与原申请事业部沟通；

2) 原申请事业部应在收到OA《预审反馈意见》后3个工作日内完成修正，重新或于原OA

流程内上传修正文件。

3.2.4 二次预审的时间要求： ≦ 3个工作日

1) 职能预审组应在收到立项修正文件2.5个工作日内完成预审，于OA流程内出具预审意见；

2) 战略运营中心应在接到二次预审意见后0.5个工作日内完成预审报告并上传《预审报告》；

3.2.5 申报立项评审专题会的时间要求：≦ 1个工作日

各申请事业部自OA流程内“总部预审报告节点”完成之日起 1个工作日内申报项目立项评审专题会。

3.2.6 立项会议纪要发放的时间要求： ≦ 1个工作日

战略运营中心应在立项评审专题会后1个工作日内完成会议纪要的编制、签批与发放。

3.2.7 立项申报文件事业部会签的时间要求： ≦ 1个工作日

事业部应在收到会议纪要后的1个工作日内，完成最终立项修正文件（纸质版）的事业部内部会签（项目负责人、片区负责人、事业部总经理会签）并上报至战略运营中心。

3.2.8 立项决议签批提示的时间要求： ≦ 1个工作日

战略运营中心事业部应在收到事业部会签版立项申报文件（纸质版）1个工作日内，完成签批提示文件，提报经营管理委员会签批。

3.3 立项的格式要求

3.3.1 立项申报格式

立项申请文件必须按照立项作业指引所附的申报文件模板及相应组卷清单要求进行编制。 事业部需通过OA发起项目立项申报流程，上传电子版立项申请文件包。

3.3.2 签批文件格式

立项签批文件必须符合立项作业指引所附的签批文件模板，事业部需在战略运营中心提供的签批文件上按要求完成事业部会签。

3.4 立项的受理标准

战略运营中心只有在立项申请资料完整且符合模板，同时项目核心经济指标达到立项受理标准的前提下，才能受理立项申请文件，否则驳回立项申请。具体标准如下：

1) 项目阶段立项前置条件已达到（详见1.5）

2) 立项文件完整且合规

3) 核心经济指标达到受理标准：

(园区住宅项目)净利率23%以上，IRR30%以上，年自有资金回报率35%以上；

(城市住宅项目)净利率15%以上，IRR30%以上，年自有资金回报率30%以上；

如经测算论证，核心经济指标确实达不到上述标准的项目，另行专项审批；

公司将根据实际情况每年调整并发布项目核心经济指标的立项受理标准。

3.5 立项的批复标准 3.5.1 项目拓展立项获得公司批复的标准

1) 项目申报流程合规、文件齐备、依据充分

2) 策划定位取得公司认可（项目客户定位、产品定位等）

3) 定量指标达到标准（项目财务、进度、成本费用指标等）

4) 资源能够匹配（项目资金匹配、人力资源匹配等）

3.5.2 项目成功标尺获得公司批复的标准

1) 项目申报流程合规、文件齐备、依据充分

2) 策略取得公司认可（项目开发策略、进度质量成本控制策略、营销推广策略等）

3) 定量指标达到标准（项目财务、进度、成本费用指标等）

4) 资源能够匹配（项目资金匹配、人力资源匹配等）

3.6 考核

1) 事业部/总部相关部门的立项相关作业如违反3.1的原则，将给予相关事业部/总部相关

部门通报批评并扣减该事业部/总部相关部门管理负责人和项目负责人KQA分值10分，情节严重者可予以降薪、降职处理；

2) 事业部/总部相关部门的立项相关作业未达到本制度3.2的要求，将给予相关事业部/总

部相关部门通报批评并扣减该事业部/总部部门负责人KQA分值2分，扣减该事业部/总部相关部门管理负责人KQA分值5分；

3) 每年末及项目竣工决算后，战略运营中心和财务管理中心联合组织对各项目的盘点评估，

各项目负责人对项目进展及指标完成情况进行总结汇报，由经营管理委员会以项目成功标尺为标准进行评估，此评估成绩将作为项目负责人再次任用与发展（调动、晋升、降

职、调薪等）的依据。

四、 立项管理流程说明

4.1 拓展立项流程（对应首页流程图节点1-8）

项目拓展立项流程依次由三个环节构成：事业部OA申报+总部职能预审+立项评审专题会

4.1.1 事业部立项申报环节的4个作业步骤 （对应首页流程图“节点1”）

①. 申报项目所属片区/平台公司、所属事业部运营、研发、成本等职能部门遵照立项管理制度、

立项作业指引及模板，协作编制完成项目立项申报文件；

②. 由事业部运营管理部制定专人通过OA发起项目阶段立项申报及审核流程；

③. 事业部各职能（成本、运营、财务等）依次于OA完成项目立项事业部职能审核节点； ④. 事业部总经理OA审核节点的完成，是事业部正式申报立项的标志。

4.1.2 总部职能预审环节的6个作业步骤（对应首页流程图“节点2-6”）

①. “总部初审”

只有在项目达到立项受理标准（标准见本指引3.4）时总部战略运营中心投资管理部方可接收立项申请，于OA通过初审节点，否则驳回；

②. “总部预审”

初审通过后，总部各职能（财务、研发、营销相关、融资、人力、运营）在各自专业分工范围内同步对项目进行预审，于OA流程内提供书面预审意见及批复建议；

③. “预审反馈”

如职能预审意见为“待修正”，需于OA流程内与原申请事业部沟通，提供预审反馈意见。 ④. “修正立项”

原申请事业部应在收到预审反馈意见后3个工作日内完成修正，于原OA流程内上传修正文件。 ⑤. “二次审核”

总部职能完成对项目修正文件的二次审核，于OA流程内提供书面预审意见及批复建议。 ⑥. “预审报告”

 如职能首轮预审意见为“同意”，战略运营中心投资管理部应编制完成《立项预审报告》

并于OA流程内上传；

 收到职能二审意见后，无论意见为“同意”还是“待修正”，战略运营中心投资管理部均

应编制完成《立项预审报告》并于OA流程内上传；

4.1.3 立项评审专题会环节的3个作业步骤（对应首页流程图“节点6-8”）

①. 事业部申报会议

项目OA立项申报流程内“预审报告”节点完成后，事业部即可申报立项评审专题会； ②. 项目立项评审会

经营管理委员会以立项评审专题会形式对项目进行评审与决策；

③. 会后纪要及立项决议签批

 战略运营中心投资管理部应在立项评审专题会后1个工作日内完成会议纪要的编制、签批

与发放。

 事业部应在收到拟批复文件后的1个工作日内，完成拟批复文件的事业部内部（项目负责

人、片区负责人、事业部总经理等）会签程序并上报至战略运营中心投资管理部。

 战略运营中心投资管理部应在收到事业部完成会前后的拟批复文件1个工作日内，完成签

批提示文件，提报经营管理委员会予以签批。

 项目完成拓展立项流程，转入土地/项目获取、项目策划、方案设计等业务阶段。

4.2 项目方案评审流程（对应首页流程图节点9-10）

项目方案评审流程依次由两个环节构成：方案评审+目标成本审核

①. 事业部遵照立项管理、研发管理、成本管理相关制度，编制完成项目方案评审文件； ②. 项目方案评审文件经事业部研发负责人确认后，通过电子邮件等方式上报至总部研发管

理中心，抄送财务管理中心成本管理部、战略运营中心投资管理部。

③. 总部研发管理中心负责项目设计方案的评审工作，项目方案获得认可后，由研发中心向

事业部签发方案认可文件（会议纪要或方案确认函），并抄送总部财务管理中心成本管理部、战略运营中心投资管理部。

④. 总部财务管理中心成本管理部负责项目目标成本的审核工作，项目目标成本经审核确认

后，由财务管理中心成本管理部向事业部签发《目标成本确认函》，并抄送总部战略运营中心投资管理部。

⑤. 项目完成方案评审流程，转入项目方案深化、施工图设计、总包招标等业务阶段。

4.3 项目成功标尺流程（对应首页流程图节点11-18）

基本与拓展立项流程相同，详见4.1.

项目完成成功标尺申请批复流程，转入项目工程、营销等业务实施阶段；

五、 支持文件

5.1 《园区一级开发项目立项作业指引》

5.2 《园区住宅项目立项作业指引》

5.3 《城市住宅项目立项作业指引》

5.4 《项目立项预审作业指引》

5.5 《公建项目立项作业指引》

5.6 《区域研发项目立项作业指引》

5.7 《项目内部立项编码规则》