房地产估价习题及答案

第一章

一、单选

1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成 B、是一种专业意见

C、具有社会公信力 D、不用承担法律责任

2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成 B、任何人都可以做出

C、具有社会公信力 D、是一种专业意见

3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估 B、对房屋工程质量进行评估

C、对房屋使用功能进行评估 D、房屋完损等级进行评估

4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100 B、80 C、30 D、20

二、多项选择题

1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成 B、是一种专业意见

C、具有社会公信力 D、不具有社会公信力 E、承担法律责任

2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身 B、人口、制度政策

C、经济、社会 D、国际因素

E、仅仅对估价对象本身

3、下列 “完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买

B、买者和卖者的人有限

C、买者和卖者都有进出市场的自由

D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格

E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化

4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料

B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责

C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料

D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作

E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果

5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人 B、债权人 C、投资者

D、受让人 E、政府及其有关部门和社会公众等

6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产

B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产

C、已经灭失的房地产

D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分

E、以房地产为主的整体资产

7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE )。

A、估价对象的范围可能不同 B、估价时点可能不同

C、评估的价值类型可能不同 D、估价依据可能不同

三、判断题

1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（×）

2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。（√）

3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。（√）

5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（√）

6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（×）

7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（√）

四、简答

1、简述房地产估价的一般程序

第二章 房地产

一、 单选

1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( B )。

A. 土地的生产力或利用价值有可能丧失

B. 土地作为空间是永存的

C. 土地上的建筑物会毁灭

D. 土地上的建筑物永存的

2、某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过( C )年。

A. 70 B. 30 C. 40 D. 50

3、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是( D )用地。

A. 工业用地 B. 教育、科技、文化

C. 卫生、体育用地 D. 居住用地

4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( A )。

A. 限制在居住区内建设某些工业或商业设施

B. 因公益事业，强制取得公民和法人的房地产

C. 对房地产征税或提高房地产税收

D. 在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产

二、多选

1、房地产流动性差与房地产的( ABCD )特性有关。

A、价值量大

B、独一无二

C、易受限制等特性

D、交易手续较复杂

E、交易税费较多

2、影响房地产流动性的因素有( ABCDE)。

A、房地产的通用性

B、房地产的独立使用性

C、房地产的价值大小

D、房地产的可分割转让性

E、房地产的开发程度、区位、市场状况

3、政府对房地产的限制一般是通过( ABCD )的权力来实现。

A、管制权

B、征收权

C、征税权

D、充公权

E、行政事业收费权

4、引起房地产价格上升的原因主要有( ACDE)。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良

B、外部不经济

C、需求增加导致稀缺性增加

D、通货膨胀

E、房地产使用管制放松

5、下列真正属于房地产自然升值的是( CDE )。

A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升

B、通货膨胀所引起的房地产价格上升

C、外部经济引起的房地产价格上升

D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升

D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升

第三章 房地产的价格与价值

一、单选

1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为（ D ）。

A. 2000 B. 1000 C. 750 D. 500

2、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）

A. 3500 B. 3200 C. 2800 D. 2500

3、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（ C ）。

A. 6000 B. 4000 C. 3000 D. 2000

二、多选

1、有关房地产的价值和价格正确的描述是( BCD )

A、房地产价值更加科学、准确

B、房地产的价值是房地产真实所值

C、房地产的价格围绕其价值上下波动

D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况 E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定

三、计算

思考：期房与现房的价格孰高孰低？

在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿 例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2时，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？

例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：

1. 成交日期一次性付清；

2. 先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；

3. 分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元；

4. 成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；

5. 约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。

假设年利率为6％，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？ 解：（1）p1=80万元

（2）p2=80×5%+80÷(1+6%)=79.47万元

（3）p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44万元

（4）p4=24+6500×(P/A,0.5%,120)=82.55万元

（5）p5=15+10÷(1+6%)+4250×(P/A,0.5%,240)=83.75万元

第四章 房地产价格影响因素

一、判断题

1、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。（√）

2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。（√）

3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。（√）

4、一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。（√）

二、选择题

第五章 市场比较法

1、比较法的理论依据是（B）。

A．预期原理 B．替代原理

C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则

2、市场比较法中的交易情况修正是对( D )价格本身是否正常的修正。

A. 交易实例 B. 估价对象 C. 标准化实例 D. 可比实例

3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，若买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ C ）元/m2。

A. 2650 B. 2500 C. 2427 D. 2350

4、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6.5％和4.5％。某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( A )元/m2。

A. 5325 B. 5225 C. 4775 D. 4675

5、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ A ）。

A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用

B、该估价结果肯定有误

C、甲土地的价值高于乙土地的价值

D、不可能出现这种情况

6、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。

A、2008年6月30日 B、现在

C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期

7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的

价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例A进行交易日期修正后的价格为（ B ）元/m2。

A. 9280 B. 8925 C. 8880 D. 8000

8、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（ A ）。

A、类似房地产的交易 C、相关房地产的交易

B、相同房地产的交易 D、房地产的市场交易

9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（ C ）的市场汇价进行换算。

A、估价作业日期 C、估价时点

B、成交日期 D、交易日期修正后

10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ B ）。

A、固定价格指数 C、长期价格指数

B、定基价格指数 D、环比价格指数

11、在比较法中，土地使用权年限修正属于（ D ）修正。

A、交易情况 C、区域因素

B、交易日期 D、个别因素

12、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应（ D ）。

A、取五个比准价格的算术平均值 C、任选其中之一

B、取五个比准价格的中位数 D、综合分析后决定

13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（ D ）。

A、取三者的平均值 C、任选其中之一

B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定

14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（ D ）。

A、1.05 B、1.02 C、0.97 D、0.95

15、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（ C ）元/平方米。

A、2500 B、2222 C、2031 D、2000

16、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ C ）时点的状态。

A、现在 B、过去 C、未来 D、B和C

17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2 、f3，此三者的大小关系应为（ B ）。

A、f1

B、f1>f2 >f3 D、不确定

18、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日为100）。其中有一房地产在2009年6月1日的价格为2000元/平方米，对其作交易日期修正到2009年10月1日的价格为（ A ）元/平方米。

A、2263 B、1962 C、1768 D、1734

19、市场法评估房地产价格的主要难点是（ A ）。

A、市场行情变化不定

B、供需变化引起价格变化

C、影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握

D、影响房地产价格的因素影响程度不同

20、房地产价格是由房地产的（ D ）这两种相反的力量共同作用的结果。

A、供需与价格 C、供给与价格

B、需求与价格 D、供给与需求

21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( D )。

A. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

B. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

C. 可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

D. 可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

22、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为1.05，则其依据为( A )。

A. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5％

B. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为5％

C. 估价对象的区域因素劣于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76％

D. 估价对象的区域因素优于可比实例的区域因素，对价格的影响幅度为4.76％

第六章 收益法

一、单选

1、采用收益法测算房地产价格时，公式V=A/Y+b/Y2表示（ A ）

A. 房地产净收益按一固定数额逐年递增

B. 房地产净收益按一固定数额逐年递减

C. 房地产净收益按一固定比率逐年递增

D. 房地产净收益按一固定比率逐年递减

2、某宗房地产的净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的总价值最接近（ B ）。

A、500万元 B、460万元 C、417万元 D、250万元

3、某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为( B )。

A、7.5% B、6.9% C、6.6% D、6%

4、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后一年内可全部出租（第一年的收益暂且不计），按可出租面积计算的月租金为60元/平米，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的20%。假设报酬率为8%，则该在建工程续建完成时的总价值为( D )万元。

A、1607万元 B、1486万元 C、473万元 D、438万元

二、计算

1、 某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权证日起开工。预计该项目建成

后的建筑面积为17500 m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，预计该项目建成并正式投入使用还需2年。已知市场上同类房地产的报酬率为8%，则该项目续建完成时的总价值为多少万元？

解：V=350×(P/A,8%,46)=4248万元

2、 已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%时的价格为4000元/ m2；如果该房

地产的剩余收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格为多少元/m2？

解：（1）年纯收益A=4000÷(P/A,8%,50)=326.97元

（2）评估价格=326.97×(P/A,6%,40)=4920元/m2

3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为多少万元？

解：P=216×(P/A,8%,2)+5616÷(1+8%)2=385+4815=5200万元

4、某宗房地产建成于2000年底，此后收益年限为48年；2001年底至2004年底分别获得净收益83万元、85万元、88万元、92万元；预计2005年底至2007年底可分别获得净收益94万元、95万元、96万元，从2008年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；该类房地产的报酬率为9％。试利用上述资料测算该宗房地产2004年底的收益价格。

解：P=94÷(1+9%)+95÷(1+9%)2+96÷(1+9%)3+95×(P/A,9%,44) ×(P/F,9%,3)

=86.24+79.96+74.13+796.70=1037万元

4、某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得，当时获得的土地使用期限为40年并约定不可续期。经过分析其实际收益比较接近市场平均水平，而且已知其在过去4年里的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。预计其未来每年的净收益基本稳定，报酬率为8%。计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元？

解：（1）年纯收益A=（31+29+30.5+29.5）÷4=30万元

（2）评估价格=30×(P/A,8%,36)=351.5万元

5、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为多少万元？ 解：P=6×(F/P,2%,7) ×(P/A,7%,32)=87万元

第七章 成本法

一、单选

1、从卖房的角度看，成本法的理论依据是( C )。

A. 销售状况价值论 B. 市场供求价值论

C. 生产费用价值论 D. 经济花费价值论

2、在成本法中，估价应采用( A )。

A. 客观成本 B. 实际成本 C. 个别成本 D. A或B

3、成本法中的利润是( A )。

A. 正常条件下的平均利润 B. 个别开发商的利润

C. 开发商的平均实际利润 D. 开发商预期的平均利润

4、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（ C ）。

A. 55年 B. 50年 C. 48年 D. 45年

5、某商业大楼始建于10年前，建造期为2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年（自补办土地出让手续之日算起），建筑物的设计经济寿命为50年，当前建筑物的剩余经济年限为（ C ）。

A. 50年 B. 40年 C. 32年 D. 30年

6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ C ）。

A.物质折旧 B.功能折旧 C.经济折旧 D. 会计折旧

7、在成本法求取折旧中，采用（ A ）更符合实际情况

A.有效经过年数 B.实际经过年数

C.剩余经过年数 D.自然经过年数

8、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用( B )为好。

A. 更新重置成本 B. 复原重置成本

C. 完全成本 D. 重新购建价格

9、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间关系为( D ).

A. 有效经过年数等于实际经过年数 B. 有效经过年数短于实际经过年数

C. 有效经过年数长于实际经过年数 D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数

10、某建筑物经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限为50年，则该建筑物的成新率为（ C ）。

A．40% B. 50% C. 60% D. 67%

11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( B )。

A. 交通拥挤 B. 建筑技术进步 C. 城市规划改变 D. 自然环境恶化

12、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建。估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ C ）元/m2。

A．350 B. 300 C. 250 D. 50

13、某宗房地产建筑物建成于1996年10月1日，经济寿命为60年。后于2001年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（ C ）。

A. 5000万元 B. 4500万元 C. 4455万元 D. 4400万元

14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为800元/㎡，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，则该建筑物的现值为( B )元。

A.76880 B.79104 C.77952 D.81562

15、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( C )。

A. 43.2% B. 50% C. 56.8% D. 70%

16、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为( B )年。

A. 40 B. 43 C. 47 D. 50

17、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地使用权出让手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( C )年。

A.45 B.50 C.52 D.55

18、李某于2008年花70万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2012年底将该住房以60万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（ B ）。

A、物质折旧 B、经济折旧 C、功能折旧 D、区位折旧

19、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察和产权核查，该建筑物的剩余经济寿命为40年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的年折旧率为（ B ）。

A．2％ B． 1.98％ C． 2.5％ D． 2.45％

20、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ B ）。

A．35年 B．45年 C．48年 D．50年

21、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发建造成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（ B ）。

A．10.0％ B．11.l％ C．11.9％ D．12.5％

22、某建筑物的建筑面积为200 m2，有效经过年数为 12年，重置价格为 800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ C ）。

A． 10.2万元 B． 11.0万元 C． 11.3万元 D． 11.5万元

23、某房地产的土地面积为500 m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000 m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低( )元/m2。

A、200 B、300 C、700 D、1000

24、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为( )元/m2。

A、1840 B、2840 C、2966 D、3000

二、多选

1、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ CD ）。

A. 功能落后 B. 功能缺乏 C. 环境污染

D. 交通拥挤 E. 正常使用的磨损

2、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（ ABCDE ）。

A. 重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B. 重新购建价格是在估价时点的价格

C. 重新购建价格是客观的价格

D. 建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E. 土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

3、在运用成本法时最主要的有（ BE ）。

A. 区分计划成本和实际成本 B. 区分实际成本和客观成本

C. 结合实际成本来确定评估价值 D. 结合实际开发利润来确定评估价值 E. 结合市场供求分析来确定评估价值

三、判断

1、重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出加上合理的利润。（√）

2、在成本法中，只有贷款计算利息，而自有资金则无需计算利息。（×）

3、应计息的项目包括取得土地成本、开发成本、管理费用、销售费用和销售税费。（√）

4、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所期望获得的利润。（√）

四、分析计算题

1、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为多少万元。

解：物质折旧=(2000÷50×10)+10+（200÷5×4）+（250÷15×9）=620万元

2、某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元，管理费用为建造成本的5%，销售税费为60万元，利息率为7.5%，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年，已使用8年。假设残值均为零。试评估该建筑物的现值。 解：重置成本=（800+800×5%+60）×(1+7.5%)+120=1087.5万元

折旧=(1087.5÷50×8)+18+（200÷5×2）+（110÷10×8）=360万元

评估现值=1087.5-360=727.5万元

3、估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高4.5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。已知在估价时点征收相同区位条件的土地平均每亩需要65万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为土地使用权年限为50年的熟地价格。

在估价时点不设电梯的层高4.5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值（土地报酬率为6％，房地产报酬率为10％）。