物权法与物业管理条例讲座讲义(文字版)

物权法与物业管理条例讲座讲义

（2008年5月）

前言

2002年10月22日，国务院办公厅就《中华人民共和国物业管理条例（草案）》向社会大众征求意见稿，收到社会各界意见和建议共计近4000条，条例吸收社会各界意见与建议近50%，充分反映了广大人民群众的意愿，体现出发展为重、平衡利益、保护弱者的观念，此次征求意见是进一步增强政府立法工作透明度的一次尝试和探索，事实证明这样的方式是成功的、有益的，6月19日，新华社授权发布国务院令第379号《物业管理条例》，2003年9月1日正式实施。2007年3月16日《物权法》生效，当年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订了《中华人民共和国物业管理条例》。

在物业管理服务行业或者是房地产行业中，有相当一部分人有一种错误的理解，《物权法》一颁布，物业管理服务行业越来越难干了。我们把国务院的《物业管理条例》和《物权法》进行认真的对比，《物业管理条例》是通过全国人大进行备案的，它备案的时候就充分考虑了和《物权法（草案）》中的原则衔接问题，两者的原则是一致的。今天我主要结合《物权法》和《物业管理条例》，以及建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》等部门规章讲与物权法有关的物业管理服务问题。

第一部分 《物权法》与《物业管理条例》相关联的内容

一、物权法基本体系与立法问题。

1、《物权法》共五编。

总则、所有权、用益物权、担保物权、占有及附则。总计十九章二百四十七条。

2、立法衔接问题。

在《物权法》通过后施行前，全国人大常委会和国务院、建设部还及时修改、制定了相关法律。

①2007年8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议通过了关于修改城市房地产管理法的决定，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规，解决了《城市房屋拆迁管理条例》与物权法的有关规定不一致而面临停止执行的问题，避免了城市房屋征收拆迁可能出现无法可依的状况；

②根据物权法有关规定，建设部对现行法律法规和部门规章、规范性文件进行了全面清理，对不一致的地方进行了修订。

⑴认真研究分析《物业管理条例》与物权法存在的不一致之处，并提出了对条例的修订意见，国务院已对《物业管理条例》进行修订；

⑵会同财政部于2008年1月8日联合发布《住宅专项维修资金管理办法》；

⑶对《城市房屋权属登记办法》进行修订；

⑷建设部还十分重视物权法实施前后管理的衔接问题。一方面加强对拆迁计划执行情况的督察，下发了《关于进一步加强城镇房屋拆迁管理工作的通知》，要求各地严格执行已确定的2007年城镇房屋拆迁计划，切实加强计划管理，防止拆迁规模反弹；另一方面按照物权法确立的不动产登记费按件收取的原则，配合有关部门开展房屋登记收费调研，研究确定房屋登记费的收取标准。

二、《物权法》与《物业管理条例》有关的章节。

1、基本原则。

同样适合于我们房地产开发行业在房地产开发经营过程中有一些纠纷，它明确了所有权受法律保护，不可侵犯，一个房地产开发渠里，哪些所有权是谁的，你明确了所有权那人家是受法律的保护，不管你任何单位任何个人，都是不可侵犯的。这是一章有关联的。

公示公信原则是公示原则和公信原则的合称，目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。公示公信原则是《物权法》的三大原则之一。公示原则是指：物权变动必须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力。通常，动产以交付为公示方式；不动产以登记为公示方式。公信原则是指：任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。

2、物权的设立变更转让。

这一章明确了依法登记的所有权人效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力，不登记不发生效力，大家可以自己回想一下，有一个阶段的时候，新闻媒体在评价国务院物业管理条例的时候，曾经大量得讲物业管理条例违法，当初主要焦点是什么是业主？实际上物业管理条例上面讲的房屋所有权人为业主，这是比较明确的。我们相当一部分人认为，同住的所有人也是业主，他爸给他孩子买的房，要把同住的所有人作为业主。 大家注意看，第二章的相关部分，经依法登记发生效力，不依法登记不发生效力，这里面讲的是产权登记问题。这一块儿大家要注意一下，和过去相当一部分人的观念认识是不一样的。这一章里面主要讲的是在把《物权法》产权管理中心登记簿上有你的产权，那你才是所有权人，产权证只证明你是产权人的证明，一般人家不看登记簿，不看登记档案，实际上这一次《物权法》明确了，以登记档案、登记簿为主，凡是产权证明与登记簿不一致的，以登记簿为主，除非你证明产权登记簿是不正确的。这就等于进一步把物业管理条例关于业主这个概念进一步进行明确了，把物业管理条例上所讲的房屋所有权人为业主，经依法登记的房屋所有权人为业主。

3、物权的保护。

与物业管理服务的关系很大，我们是替人家业主维修养护人家的物权，那么在《物权法》上，对物权的保护它如何规定的，它对物权的保护方法做了全面的规定，并规定了侵害物权除承担民事责任外，还应依法承担刑事责任，健全了物权保护制度。为什么这一块与我们物业管理条例很重要呢？那物业在维护养护过程中，包括物业使用人，对人家的物权进行了侵害以后，这一章里面，对于侵害应当承担的民事责任，包括政府部门侵害的行政

责任、刑事责任都做了明确的规定，法院就拿这个判官司，法院依据这一章的多少条依法判决。所以干物业管理服务的把物权保护这一章一定要看，你不看如果侵犯了业主的本身物权，业主与业主之间侵权了，你说不出个所以然，你起码应当清楚法院判定的结果是什么。

4、物权的权利内容。

在这一章里面，明确依法享有、占有、使用、收益和处分的权利。意思是它明确了产权人对自己所拥有的物权占有、使用、收益和处分。这四项权利，凡是业主享有这四项权利，你不是业主，就是同住人，你本身的房屋没有经过产权人的同意你是处分不了的。

5、建筑物区分所有权。

这一章是我们物业管理服务行业本身的重中之重，《物业管理条例》、大量的行政法规主要体现在这一章，我们宜昌相当一部分物业管理服务行业，本身的管理层人员对建筑物区分所有权本身搞不清楚，为什么要建筑物区分所有权。建筑物区分所有权实际上是明确物权人之间的物权关系。因为你在同一个小区里，有全部所有部分、部分所有部分、专有所有部分三个概念。

物业管理服务行业维护的主要是全部所有部分和部分所有部分，而不包括业主拥有的专有部分，我们现在的物业管理服务行业在服务这个部分中确实分不清。把建筑物区分所有权全体业主所有部分，也就是共有部分，部分业主所有部分，部分业主的共有部分和专有部分你区分清楚了，你在服务过程中才能服务清楚。我们相当一部分物业管理服务公司，把部分共有部分放在一边，成天是在单个部分业主身边忙来忙去，最后还是吃力不讨好。

业主对建筑物的专有部分享有所有权。这句话意思就是说除过单栋的别墅以外，大多数的卖的是居住空间，我们自己想一下，你进到你房子以后，上下，除了墙皮部分属于你的专有部分以外，你要粉刷，你可以把墙皮弄掉，剩下的是共有部分。

物业管理服务人员，有什么理由制止业主在装修房屋的时候，不能超出墙体的厚度？

①按照所有权享有的占有、收益、使用、处分这四项权利，业主不能把属于共有部分的墙体处分，那就不存在了，你就是侵犯了其他业主物权，把这个危险讲清楚；

②房屋安全问题。

把两个放到一块儿，你讲起来可能就比较完整。因此，在建筑居住所有权这一块儿，我们物业管理服务行业的同志，你一定要搞清楚。你不要看邻里之间，单元与单元之间，楼与楼之间，你产生纠纷以后要就事论事，要明确它到底享受什么权利，你有没有这种权利。

6、相邻关系。

我们在小区都有相邻关系问题。相邻关系这一章，重点的讲了正确处理相邻关系对用水排水、通行通风等相邻关系做规定以利于发展生产、方便生活，维护相邻人的权利，促进邻居关系和谐。《物权法》它对整个物业管理服务市场主体不是说对物业管理服务不清楚，你们之间按照《物权法》调整你的关系，你不要找物业管理服务企业，你可以直接到法院，谁侵你的权你起诉谁。

有些人家把过道堵的死死的，物业公司去做工作，这个人家可能清理，可能不清理，他把楼道堆的满满的，影响人家的通行，这本身就是侵权，到法院去判，侵犯了人家的通行权，要依法管理、依法服务，所以相邻关系这一块儿对我们物业管理服务这一块儿，对处理相邻纠纷也是重点。

7、共有。

为什么说共有这部分与物业管理服务行业也相关的。我们从《物权法》上讲小区的公共部分它属于共有人，共有人在行使所有权这一块儿的权利时，如何行使。《物权法》讲对共有人共同享有的物权享有一系列权利。

8、占有。

主要规定了对占有的保护，物权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。我们打一个比讲，物业管理服务企业没有经过业主的同意，你直接墙上贴上广告，你是要承担责任的。有的业主就认为这个墙是我的，我想挂个什么招牌就挂个什么招牌，想挂什么广告就挂什么广告，那属于共有部分，任何业主、任何单位和个人都无权占有，他随便占有以后他要承担相应的法律责任。

第二部分 物业管理服务的概念

一、物业管理服务的法定概念。

物业管理服务行业内部，50％以上的人都对物业管理服务的概念模糊，《物业管理条例》规定：业主通过选评物业管理服务企业，由物业管理服务企业按照合同的约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内环境卫生和秩续的活动。应当贯彻“管理物业管理服务业主”的宗旨。

二、与物业管理服务相关的三个重点概念。

1、业主。

这一块儿的业主讲的是大概念，不是指单个业主或者是房屋所有人。这块儿包括建设单位，不然的话前期物业管理服务就没有办法定位，也就是管理制度不合法。大家可以想，第一个项目，业主没有入主之前，这个项目是建设单位的，征地、建设、配套，都是建设单位花钱，所有手续在谁名下呢？在建设单位名下。所以这一块儿的业主，包括建设单位属于第一业主，大业主、小业主，最后不是业主，这么一个过程。它有这个转变过程，这一块儿的业主包括建设单位。

经依法登记自房屋所有权人是业主。现在有一些小区涉及到具体人，问题就乱到这一块。我曾经给一些业主讲，他说房子是我买的，我怕以后麻烦，就把名字登到我孩子身上，那我为什么不能当业主，从来也没有拒绝过产权登记的时候把你杜绝门外，叫你登记的时候你不登记，所以你就没有具有那个权利去，最后你说你要行使那个权利，《物权法》实际上就是把这个写的更明白。

2、业主大会。

在涉及到业主大会本身的投票权的时候，《物权法》这一次和条例不一样，这一块儿主要吸取了全国各地不同的表述。有些地方规定是一套住宅一百平方米为一票，有些地方条例里为了限制大业主侵害小业主的权益，规定了大业主本身的投票数不得超过30％。我个人认为《物权法》本身的规定是比较科学的。《物权法》中规定对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积2/3的业主且总人数2/3以上的业主同意。其余的如选聘和解聘物业管理服务企业等只须总面积的1/2、总人数的1/2同意。这个我们物业管理服务企业必须清楚。

我建议大家对小区依法成立业主委员会，在开始阶段要照相、要录音要进行取证，同时邀请社区居委会参加。虽然说与我们企业无关，但是小区业主大会、业主委员会最主要的结果将影响到物业管理服务企业本身的服务，在这些运行过程好的，规范的要支持，不好的要向政府行政主管部门进行报告，要取证、照相、录音。

3、选聘物业管理服务企业。

作为物业管理服务行业，就要面对《物权法》进一步规范服务内容，使你的服务水平与业主交纳的物业管理服务费相适应，要反映出质价对等的原则，这才符合市场经济的规律。

这一块儿的选聘讲的是招投标，也就是我们物业管理服务企业到服务物业项目，服务权的行使、选评招投标，因项目是建设单位的，建设单位是物业管理服务项目招投标的主体，他通过招投标这个形式，其他承担前期管理责任的。为什么招投标管理办法要找建设单位？是招投标的主体，建设单位要派员参加，再从专家里抽标，招标的目的就是说不能找一个违规的，它通过这种形式选物业管理服务企业。

4、业主和物业管理服务企业的关系。

物业管理服务企业与业主之间是合同关系、平等的民事主体关系，而不是上下级关系，不是谁管谁的关系。 前几天我在一个小区的时候，业主说物业管理服务企业服务不到位，我先问一些业主，你履行合同没有？你交钱没有？你一分钱没有交，你说物业公司服务不到位，你一个小区60％、70％的人不交费，这就是违约，没有履行合同。我们现在在我们行业要大声疾呼建设单位要履行合同，全体业主要履行合同，不缴纳费用的人是对全体业主共同利益和物业管理服务企业利益的侵犯。没有履行义务它不算有权利，他一分钱没有交，有什么权利。

第三部分 物业合同

一、物业管理服务合同分类。

中国的物业管理服务来自深圳，把中国物业管理服务引入歧途也是深圳，业主委员会是深圳的发明创造，但是截止目前，深圳在这一方面仍然处于一种探索和摸索阶段，并没有具体的成功经验。包括我们宜昌市现在目前在内，业主大会运行出现这样或者那样的问题，确确实实还需要学习、培训、规范。小区是社会的希望，小区如果不和谐、不稳定，那就会直接影响到宜昌市本身的和谐和稳定。

物业合同从本质上说，还是市场经济中平等民事主体之间形成的服务合同。物业企业也不是房地产开发企业的售后服务企业。应注意审查涉及物业管理服务的合同的法律效力，审查物业管理服务合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。

在物业管理服务纠纷中，主要涉及两大类合同：

1、物业管理服务合同。

通常所说的物业合同主要是指物业管理服务合同，包含两类：

①业主或业委会与物业管理服务公司签订的物业管理服务合同；

②前期物业管理服务合同。指房地产开发商签订的由房地产开发商或物业管理服务公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议，也有称为物业委托管理服务合同。

2、物业管理服务承包（委托管理）合同。

①综合性外包。即房地产开发商或物业管理服务公司与另一物业管理服务公司签订的将物业管理服务权全部或部分发包给另一物业管理服务公司承包的书面协议；

②专业性外包。即房地产开发商或物业管理服务公司经过业主或业委会同意，与保洁、园林等专业公司签订的将物业管理服务中部分专业性工作外包的书面协议。

二、前期物业管理服务。

1、前期物业管理服务。

《物业管理条例》规定了前期物业管理服务的法定程序，条例29条、31条、32条。

前期物业管理服务的法定程序：

①通过招投标的形式选聘物业管理服务企业；

②签订前期物业管理服务合同，制定业主临时管理规约；

③合同、规约到行政有关部门备案；

④规约、合同备案后的规约合同向房屋所有权人阐述；

⑤房屋买受人认可前期物业合同，遵守履行。

这是必须的程序，哪些建设单位物业管理服务企业不走这个程序，那你建设单位和物业公司就是违法的，你前期物业管理服务程序是不成立的，该备案的为什么不备案？现在相当一部分以前有影响的楼盘都售完了，备案只是对付政府。实际上我们大家细想一下，所有的物业管理服务项目、建设单位、物业管理服务企业都按照条例规定把这个程序认真去做，我认为物业管理条例是好做的。你给人家承诺，明示了，从设定上为我们设定了很好的程序，为我们本身物业管理服务扫平了道路。核心的问题是我们现在不利用法规制定的条件维护自己合法权益。

2、承接查验问题。

相当一部分物业公司没有查验。交房的时候，是履行买卖合同，谁给谁交房？建设单位向房屋买受人交房。你在交房了以后，公司和业主说不清，物业公司没有查验则有可能承担不应当承担的责任，就是这个事情没有搞

清楚。我建议大家在交房的时候按条例来，按规矩来。有相当一部分小区从开始入住的时候就误入歧途，一天都很辛苦，到最后出问题还不知道什么原因。把交房这一块儿大家一定要搞好，按条例的要求搞好，把公共设施设备一定要有手续，一定要有验收报告和承诺书。现在的建设单位把房子盖好以后，归建设单位验收的时候，对物业公司什么也不说，把一堆钥匙给你一交，后面的事就不管了。

三、各种物业合同效力

1、物业管理服务合同的效力。

①物业管理服务权。

在审查物业管理服务合同（或称聘用管理合同）时，应主要从当事人是否具备民事主体资格和相应的民事权利能力、民事行为能力，合同的内容是否合法来审查其效力。物业管理服务权是因业主享有物权所派生出的权利，行使物业管理服务权的应是物业的所有权人，或是与业主约定可享有物业管理服务权的使用人，而非房地产开发商或物业管理服务公司。

物业管理服务合同应由业主（或特定的使用人）为委托人，委托具有物业管理服务资质、能力的公司而形成。由于我国房地产发展过程中物业管理服务刚起步，在购房者购房时，把物业管理服务作为商品房售后服务的一环是错误的，由房地产开发商与购房者签订，约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务也是不合法的。随着物业管理服务规范化、法制化的呼声日甚，越来越多的业主或业主委员会作为行使物业管理服务权的一方，续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理服务机构或物业管理服务公司为其提供物业有偿服务。

②房地产开发商签订的物业管理服务合同效力。

物业管理服务合同合格的当事人，一方为业主或依法成立的业主委员会，另一方为具有物业管理服务经营范围的企业。原由业主或无物业管理服务经营权的房地产开发商，所签订的物业管理服务合同，其效力应以建设部的《办法》施行之日起划分，在此之前（即1994年4月1日前）所签订的物业管理服务服务合同不宜以房地产开发商无物业管理服务经营权来认定无效，房地产开发商在业主选聘物业管理服务公司之前，可继续实施物业管理服务，但不得以继续履行合同为由，阻挠业主或业主委员会选聘物业管理服务公司进行服务。1994年4月1日后所签订的物业管理服务合同，因《办法》已规定住宅小区应由物业管理服务公司统一实施专业化服务，房地产开发商在出售房屋前，就应选聘物业管理服务公司或注册成立物业管理服务公司负责物业管理服务。

③注意审查合同的内容是否合法。

物业管理服务合同必须遵守法律、法规、规章，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益；必须在平等协商的基础上，确保业主或业主委员会行使物业管理服务权和委托权。无效的情况有：

⑴对于业主不能在平等的基础上行使其物业管理服务权的，应认定合同无效；

⑵对易引起纠纷的物业管理服务费，其收费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准，超过标准收取费用和滞纳金，未经批准扩大收费范围的条款，应确认为无效条款；

⑶对属于业主所有或共有的外墙体、屋顶等的使用、收益，如不允许业主管理、使用、收益，或赋予房地产商使用权而不向业主交付相应对价的，均侵犯了业主的权益。实践中，房地产开发商或发售房产的大业主，未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为常常发生，物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的，应确认部分无效。

2、综合性外包合同的效力。

由于房地产开发商或物业管理服务公司往往认为物业管理服务权在其手中，而在无能力或精力实施物业管理服务时，或为牟利，在与业主签订物业管理服务合同后，将受托进行物业管理服务经营权综合发包给其他物业管理服务公司，坐收承包金，由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理服务承包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理服务费用纠纷。根据民法理论，转委托成立的前提必须是经委托人（即业主）同意，接受委托进行物业管理服务的物业管理服务公司擅自将管理权转托他人行使，所签订的物业委托管理合同，侵犯了业主的利益，实施了无权转委托的行为，应确认合同无效。

①一般处理原则。

⑴在考察物业委托管理合同时应注意审查合同的当事人和合同的内容。建设部《办法》中规定，小区物业管理服务权属全体业主所有，只有业主或者代表业主的业委会才有权选聘物业管理服务公司，为业主提供有偿服务。房地产开发商或物业管理服务公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理，其由此所享有的受托权实质上不是物业管理服务权，而是受托服务权，将受托管理权发包、转让给他人经营，这种综合性物业管理服务承（外）包合同损害了全体业主的利益，应确认为无效合同；

⑵假设物业管理服务公司将其综合服务外包，则其无权收取物业管理服务承包金；

⑶承包人则未依法取得受托管理权，其要求业主向其交纳物业管理服务费的诉讼请求，不应得到支持。 ②业主或业委会外包。业主或业委会委托、聘用物业管理服务公司提供管理服务，据此所签订的物业委托管理合同，实质上是属于物业管理服务合同，如无其它致合同无效的情形，所签订的合同应确认有效。

③专业性外包。在审查物业委托管理合同时，应将其与物业管理服务公司选聘专营公司承担专项经营业务的合同区分开来，后者依《办法》及物业管理服务的需要，是允许的。

第四部分 物业管理服务收费

一、物业管理企业的收费原则。

目前，收费方式包括酬金制和包干制两种，均应当遵循以下原则：

1、质价相符。

我们现在相当一部分物业管理企业出现一些问题，是他们一厢情愿。人家业主大会成立了，业主委员会选出来了，人家说是从服务内容上，我只要7毛钱的标准，物业公司非说7毛钱不行，没有1.2元就保不住，你不

看我们每天都服务什么，我的成本是多少，掏多少钱做多少事。《物权法》颁布了以后，我们不敢把所谓的超时服务强加给业主，他掏什么钱什么服务，否则的话你本身就是一种侵权。

超时服务问题。市场经济是等价的，超时服务那是你自作自受，绝对不能说超时服务为经验进行推广。否则，这就不是计划经济，你超值服务就是亏的，员工怎么生存。实际上是有一部分物业管理企业自己在那作秀。

我理解的观念是，以价定岗，我这个月能收1万块钱，除去各项费用剩下6000块钱，物业管理企业必须要以岗定型，以职定岗，不然开始运作就亏损了。有些物业经理说我辛苦，保洁是多少钱，看门是多钱，那本身还没有运转呢就发生亏损。我说你不会先聘一个人看门，哪个业主让你请4个人看门的，你没有那么多钱。这一块儿要围绕《物权法》，要调整我们本身规范的服务行为，要防止本身一些作为造成侵权。

2、注意投入产出。

我们现在物业管理行业有互相残杀的现象，甚至在接项目的时候以牺牲我的管理为代价，其他的事不管了。我曾经和一个物业公司说过一句话，你定的合同是不是稀里糊涂的定的，我们讲10万平方米的小区，你从第一天入住，可能半年才能入住满，但是变压器不是说你入住一户就是一户，入住时间拉的时间长了，半年一年光水电这一块儿要赔多少。有一些公司注意了，有些公司可能没有注意。为什么说物业公司进去以后赔钱，光说水电这一块儿就不行，而是与他入住的用电用水量有直接的关系。相当一部分的物业管理服务企业没有算这个帐，只要项目能接下。

有的开发商为了促销讲免一年物业管理服务费问题。我曾经和一些开发商讲，你怎么不免十年的，你合同上不能写免，本身有一些开发商和物业公司就是一家，你不是一家怎么能免服务费，最后让业主明白这个费用不是免了，而是建设单位代交的。真正说你和物业管理服务项目免上一年半年，你再把这个服务做起来很困难。在物业管理服务收费就牵扯到一些物业公司建设单位乱承诺的问题，市场公平竞争问题。

3、重视按照物业管理服务合同收费。

相当一部分物业管理服务企业把服务合同没有当一回事，服务合同作为你服务的依据，业主规约都是属于小区，小区的各项规章制度都是从里面弄出来的。业主履行规约备案，服务合同98％过不了关，或者相当一部分物业管理服务企业都不填，在签定合同的时候，把你服务合同用于哪些开支，其中包括公共服务设备、常规服务这块儿费用怎么收都不说清楚，你业主最后来问的时候，反而没有依据。

所以在订合同的时候，不要在合同上只写一个物业管理服务费，其他的费用没有，就凭你自己在那说，哪一层多少钱，水费怎么收，垃圾费怎么收，电费怎么收，包括天然气，有一些天然气公司接气的时候，是12块钱，人家来收的时候你有依据，但是如果你合同上什么也没有，你怎么办。包括停车的这块儿怎么收费你都没有，包括你的会所所有权属于谁，经营怎么弄的，这个也没有，你合同本身定位就是一塌糊涂，以后发现根本就没有依据。大家可以根据《物权法》重新约定物业管理服务合同。

4、从经济学角度积极开拓中间业务、递延业务，利用物业管理服务平台创造效益，同时减轻业主缴费压力。

二、物业管理服务的收费项目。

物业管理服务费主要分为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。

1、自收费用。

①车位服务费。

对这个名词的规范暂叫车位物业管理服务费比较合理。因为人家公司提供这个服务了。人走路从小区的前门进去了，要开电动门，电动门也需要维护，这些钱由谁掏？车辆登记不登记？在小区里对车辆进行疏导，发生不发生人为费用，车辆进入小区以后，对道路有磨损有破坏，发生不发生维修费用，当然发生。大家注意看，小区道路里面的沥青，人走路的时候都变成了液体，夏天车一过形成了这么一道沟子，这样就要维修，而且还增加了保洁的费用，就地面停车划线也好，停车位置本身的设施配制发生不发生费用。那么，从小区进大门，发生我刚才说的一系列费用，这就是车位物业管理服务费。

②占道费或者是占位费。

建设单位在修房的时候，应该在合同里写清楚，占道费他掏不掏，这项费用和物业公司不混合，就是物业公司代收。

③保管费或车辆安保费。

车都不一样，价值不一样，管理也不一样。车主和物业公司商量，愿意不愿意保管，愿意保管签合同，不愿意保管不承担保管责任。大家凡是有亲戚朋友邻居，没有地方停车，就停在这，一个月收三四百块。

④车库停车。

前几天有些同志问我，说《物权法》这次写的和过去还一样，国家经济飞速发展，国家在积极地鼓励建设单位，多建地下停车库问题，解决市容市面道路停放难，车辆拥挤问题。你如果说加大了建设成本，提高了房屋价格，那更不会促进老百姓买房难的问题了，只有你对房屋价格如何进行规范，现在难就难在我们一些开发商卖房的时候，不给人家明确地下车库所有权的问题。车库建设还涉及《人民防空法》的问题，防空设施的建设是谁投资谁受益。你要给他讲，地下车库产权属于建设单位所有，买地下车库的人收费怎么收，临时的车辆怎么收。你在合同里写的明明白白的，就说是地下车库在《物权法》上没有问题。

⑤常规性服务费。

相当一部分物业管理服务企业对你本小区涉及到共有设施设备，绿地多少面积，道路多少平方米，消防设施、监控设施、避雷设施等等这些是多少？相当一部分物业管理服务企业对这说不清楚。这就是常规性服务，你凭什么收钱，你把这些维护了所以收钱了。

物业公司是提供服务，但绝对不能把常规性服务和专项服务、特约服务混为一谈，应当恢复我们物业管理服务的应有面目，我不是说你们不要干专项服务。我给大家推行现在宜昌有些物业公司的做法，在物业管理服务创新方面确实大有文章做，有的小区半年或一年通知业主，看物业公司公共设施设备的管理情况。

你如果说把业主通知到参观他的设备设施，最后让他给你填一个满意度表，这个东西业主可能就知道物业公司干了什么，要不有一些老百姓住了几年，连地下室的设备设施是什么都搞不清楚，他对你物业管理服务企业本身的服务怎么可能清楚。

⑥专项（或特殊）服务费。

你把人家业主的公共家底放在一边，成天在属于业主个人室内的部位开展维修服务，谁家打电话他就去，把这个工作干完，还不知道该不该收费，该收多少费。我个人认为，包括单个业主的特殊安全保卫、维修这都属于专项服务，可以成为物业管理服务工作中一项能够收费、能够创造效益的一大块递延业务。

⑦专项维修资金。《物权法》上也讲了，《物权法》自七十九条，专门讲的专项资金的问题。我们现在有一些开发商物业公司，以前非要专项维修资金。那个钱不能收，也不能多用，他不交你修不成，他不交与你有什么关系，你是日常维护的。人家把它的东西不当一回事，你那么着急干什么。

2、代收费用。

①保险费。

有些地方的收费服务指导价格不包括，应当通过合同约定。

②广告费。

每月每块儿60块钱，定位专项资金，归全体业主所有。一定要把合同当一回事。这就是把我们该挣的钱，一份不剩拿回来，把你本身的一些行为全部规范到物业管理条例和《物权法》的基础上，包括《物权法》里面所讲的，包括我们以后维系养护道路，或者公共设施设备进行损害的，要进行赔偿，那还包括单位都在里面。

③小区内包含电梯中的广告服务费用。

小区内包含电梯这块大家一定要明白，物业公司自始自终是提供服务的，人家谁弄小区内包含电梯广告的时候你要收小区内包含电梯广告费，你合同里定的是广告费，归人家全体业主所有，那个东西没有错。

④水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用。

3、通过公众代办性质的工作，向业主以外的保险等相关部门收取的劳务费。

第五部分 物业管理服务纠纷

一、物业管理服务纠纷的主要特点。

物业管理服务纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理服务行业的出现而出现的， 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。

1、物业管理服务纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。

1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理服务费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理服务者之间缺乏约束各方的合同、规约或法律规范，使业主与物业管理服务者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。

2、因物业管理服务产生纠纷的案件类型多，且多是新类型的案件。

物业管理服务纠纷是物业管理服务过程中所发生的纠纷。据统计，目前法院所受理的物业管理服务纠纷，已从刚开始受理时物业管理服务公司追索物业管理服务费的纠纷，发展到涉及民事诉讼、行政诉讼的各类型纠纷。

①物业管理服务者（包括房地产开发商和物业管理服务公司）向业主或使用人追索物业管理服务费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；

②业主或使用人要求物业管理服务者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；

③房地产开发商与物业管理服务公司的物业管理服务承包合同纠纷；

④房地产开发商与物业管理服务公司之间的物业委托管理纠纷；

⑤业主或使用人要求物业管理服务者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财务损失的纠纷； ⑥业主或业委会选聘、解聘物业管理服务公司产生的纠纷；

⑦业主诉房产管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷，涉及到民法关系中合同之债（包括服务管理关系 、代理关系、承包关系）、侵权行为所生之债，以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是否合法。

3、物业管理服务纠纷诉讼主体复杂，法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。

物业管理服务纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或小区管委会，也有物业管理服务公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理服务公司的物业管理服务服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理服务公司的关系、业委会与物业管理服务公司的关系，业主、业委会或物业管理服务公司与房产管理部门的关系。

由于物业管理服务纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据，《中华人民共和国民法通则》等法律中无专门调整物业管理服务的规定，只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则，依据有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定又不详尽或明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。

二、物业管理服务纠纷疑难问题。

1、关于物业管理服务公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。

物业管理服务公司与业主或使用人常因物业管理服务费发生纠纷，物业管理服务公司为迫使业主或使用人交

纳服务费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施，为此常引发诉讼案，业主和使用人以收费不合理、停电等构成侵权提起诉讼或抗辩。

采取停水电等措施是否侵权，审判实践中有不同的看法。

①物业管理服务公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行为，是侵权行为；

②停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行为不构成侵权。

由于停水电等措施严重影响业主、使用人的经营、生活，易使矛盾激化，妥善处理此类纠纷十分重要。《办法》中规定物业管理服务公司有权依照物业管理服务合同和有关规定收取管理费用，未赋予物业管理服务公司采取非常措施的权利。

在业主或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。

①如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施的，应从其约定，物业管理服务公司如违反合同约定，则应承担违约责任；

②在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析。

⑴业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理服务公司不能采取停水电等措施，否则即为侵权；

⑵业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理服务公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理服务公司不承担责任；

⑶如物业管理服务公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水、电、气的，则物业管理服务公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。

在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业管理服务公司对拖欠公众代办性质的服务费用的业主或使用人，能否采取停水、电、气的措施？对被拖欠费用应依法追偿，物业管理服务公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除物业管理服务合同另有约定外，有关法规或规章中不宜赋予物业管理服务公司采取停水、电、气等权利。

2、区分物业管理服务合同和售房合同。

物业管理服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人（业主）和房地产开发商，物业管理服务合同的双方当事人则是业主和物业管理服务企业。

在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购买人，把物业管理服务也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年物业管理服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业管理服务合同中约定，由开发商代替业主交纳半年的物业管理服务费用，但实际履行时，由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保障。

正因为物业管理服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业管理服务费用与购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物业管理服务费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业管理服务费。对于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。

3、物业管理服务企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用。

在物业管理服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理服务企业应当按照物业管理服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费用。实际生活中发生了这样的案例，物业管理服务企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业管理服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业管理服务费用：

①该问题与物业管理服务合同约定的收费方式有关：

⑴采用酬金制的原则上应当公布其财务收支状况；

⑵采用包干制的原则上可以不公布其其财务收支状况。

②该问题与物业管理服务合同中是否要求公布有关：

①如果物业管理服务企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有公布其财务状况，业主也应该交纳服务费。如果物业合同中仅规定物业管理服务企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时合同的主给付义务是物业管理服务企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理服务企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。所以，物业管理服务企业提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业管理服务费用。对于物业管理服务企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

⑵如果物业管理服务合同中约定“物业管理服务企业应当定期公布物业管理服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业管理服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理服务企业尽快公布。如果物业管理服务企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理服务行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中，第四条（物业管理服务费及其管理）第八项明确规定：景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

4、关于开发商空置物业管理服务费用的交纳问题。

由于开发商与物业管理服务企业之间千丝万缕的联系，两者通常约定，对于开发商尚未售出的空置物业，不交纳或者少交纳物业管理服务费用，则小区的物业管理服务费用只能由已经入住的业主全部承担。小区的物业管理服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业管理服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且，对于业主来说，物业管理服务费用都是入伙预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。所以，开发商为空置物业支付与业主相平等的物业管理服务费用，才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业管理服务费用由建设单位交纳，保障了业主的权益。

三、物业管理服务纠纷的法律处理。

1、管辖问题。

确定物业管理服务纠纷案件的管辖问题，是正确审理此类案件的前提。物业管理服务纠纷的管辖问题，应以物业管理服务纠纷的具体类型来确定。

①因物业管理服务引起的行政诉讼案件，依《行政诉讼法》的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理服务引起的民事诉讼案件，目前当事人一般都在物业所在地的法院起诉，并把物业所在地作为业主或使用人的住所地，而有些受诉法院也未分清物业管理服务纠纷的不同类型而予以受理；

②签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用民事诉讼法第29条的规定，由侵权行为地或被告住所地的人民法院管辖，因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用民事诉讼法第24条的规定，即：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的，业主的住所地既有在物业所在地，又有在物业所在地之外的，并非业主购置了物业，物业所在地就是其住所地，因此，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地；物业管理服务公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理服务的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同，均是在物业所在地实施物业管理，因此，物业所在地应认为是合同履行地。

物业管理服务纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。

2、物业管理服务案件仲裁的特点。

近年来，物业管理服务纠纷有不断增长的趋势，已引起社会各方的广泛关注。总体而言，物业管理服务纠纷除少数为行政服务纠纷之外，大多数则属于合同纠纷和财产权益纠纷。如拖欠物业管理服务费和维修基金纠纷、车辆保管纠纷以及租赁纠纷等。这类纠纷在双方协商不成或有关部门调解无效时，人们更习惯于将其付诸诉讼，而不采用仲裁。其实，根据我国现行法律规定，仲裁也是解决此类纠纷的法定方式、与诉讼相比，具有以下特点：

①自愿性。

纠纷产生后，是否将其提交仲裁，交与谁仲裁，仲裁庭的组成人员如何产生，仲裁适用何种程序规则和哪个实体法，都是在当事人自愿的基础上，由当事人协商确定，故仲裁能充分体现当事人意思自治；

②专业性。

由于仲裁对象多为合同纠纷或财产权益纠纷，常常涉及复杂的法律、经济贸易和技术性问题，所以，各仲裁委员会都拥有分专业的仲裁员名册，供当事人选定仲裁员，而仲裁员一般都是各行业的专家，这样就能保证仲裁的专业权威性；

③国际性。随着世界经济一体化和我国加入WTO ，仲裁案件的来源、当事人、仲裁庭组成直至裁决的执行，都具有更多的国际性因素。特别是仲裁在国外执行方面的优势是法院所不具有的；

④灵活性。

仲裁程序上不像诉讼那样严格，很多环节在协商的基础上可被简化，仲裁文书在格式和内容上都可以较为灵活的处理。不实行地域或级别管辖。在代理人方面的规定也较法院宽松；

⑤保密性。

仲裁实行不公开审理原则，仲裁员、仲裁庭秘书都负有保密义务，为当事人保守商业秘密；

⑥快捷性。

仲裁实行一裁终局，有利于当事人之间的纠纷迅速解决；

⑦经济性。具体表现在时间的节省导致费用节省；仲裁收费相对较低；由仲裁引起的商业损失较少； ⑧独立性。

法律规定，仲裁机构独立于行政机关，仲裁机构之间也无隶属关系，仲裁独立进行，不受任何机关、社会团体和个人干涉，仲裁庭在审理案件时，也不受仲裁机构干涉。

仲裁协议是仲裁受理的前提，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括：明确的请求仲裁意思表示，仲裁事项和选定的仲裁委员会。申请仲裁的时效与诉讼时效相同，即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年，特殊纠纷，如：身体受到伤害要求赔偿的；出售质量不合格的商品未声明的；延付或者拒付租金的；寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效，是仲裁保护当事人合法权益的法定条件，超过这一时效期，申请人的实体权益将得不到保护。

上述与大家讨论的问题都是《物权法》生效后，与物业管理关系较紧密的法律问题，希望对大家的工作有所帮助。

附：

主 讲 律 师 简 介

陈喻伟，男， 1997年开始从事法律服务工作，现为湖北诚昌律师事务所主任，律师资格证号：[1**********]273，律师执业证号：[1**********]7。

该律师曾先后担任数十家国家机关、企、事业单位常年法律顾问，办理过大量民事、刑事、经济、仲裁案件，并积极开展法律援助工作。形成了对非诉讼法律事务量化和工业化流程管理的全新法律服务理念。有关事迹被《湖北日报》、《楚天都市报》等新闻媒体多次报道，湖北电视台、三峡电视台和《三峡商报》均对其进行过专访，承办的典型案件被收入《中国审判要览》等权威文献，自2002年开始连续三年被评为市先进律师，2002年被评为市法律援助先进律师，2008年被评为省法律援助先进律师。2007年以量化和流程化、专业化和团队化及商事活动法律化三大理念创办了湖北诚昌律师事务所。

该律师在从事法律实务的同时重视理论研究，作为湖北省法学会会员，1995年以来已在国家和省级以上学术期刊发表《论书画收藏品出境的法律问题》、《中西部律师事务所的专业化发展初探》、《当前社区建设主要法治问题分析》等多篇论文，2006年《村干部职务犯罪辩析》一文被评为第六届中国律师论坛176篇获奖论文中湖北省仅有的两篇获奖论文之一。

该律师目前还担任市、区两级政协委员，省律师协会医疗与交通事故委员会、未成年人保护专业委员会委员，市、区两级工商联执委、法律维权专委会负责人，市侨联法律顾问委员会委员，法制日报社中国企业法律保障计划百人律师团成员，三峡广播电视总台广播中心和电视新闻中心随行律师、《三峡商报》和《三峡晚报》律师团成员。一方面积极参政议政为地方党委政府建言献策，另一方面利用各种渠道为社会各界提供法律帮助。反映出了新一代律师积极参与国家法治建设的精神风貌。

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