[案例分析]服务合同纠纷一案

原告北京某物业管理有限公司。

法定代表人易某，董事长。

委托代理人贾某，男，汉族，北京某物业管理有限公司主任助理。

委托代理人严某，男，汉族，北京某物业管理有限公司职员。

被告赵某，女，汉族，无业，户籍地北京市。

委托代理人杨志峥，北京市诵盈律师事务所律师。

原告北京某物业管理有限公司与被告赵某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员彭某独任审判，公开开庭进行了审理。

原告金地公司委托代理人贾某、严某，被告赵某的委托代理人杨志峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告北京某物业管理有限公司诉称:2007年12月29日，我公司与北京经济技术开发区某业主委员会签订《物业管理服务委托合同》，签订合同之后，我公司为某小镇小区全体业主提供了优质的物业服务，但被告赵某违反合同约定以各种借口拖欠物业费，经我公司多次催缴，被告赵某至今未缴纳。被告赵某的行为严重影响了我公司的物业管理活动，故我公司诉至法院要求判令被告赵某支付我公司2003年9月1日至2004年3月7日的物业费3792.13元、2004年12月1日至2005年3月24日的物业费2316.66元、2010年1月1日至2013年12月31日的物业费29 845. 28元1以及滞纳金共计4914.84元，并由被告赵某承担本案诉讼费。

被告赵某辩称:我不同意原告北京某物业管理有限公司的诉讼请求，2010年以前的物业费我已经全部支付，2010年1月至今没有缴纳物业费是因为原告北京某物业管理有限公司违约在先，具体表现在:1、不履行维修义务，我收房时发现户门和门锁损坏，原告北京某物业管理有限公司一直不修理，后又称因保修期已过不再负责，2010年1月屋顶防水损坏导致房顶漏水、地下管线堵塞导致二层露台不排水，原告北京某物业管理有限公司没有进行维修也没有补偿维修费用，2012年7月屋顶通风口漏雨导致厨房设施损坏;2、不履行安全保障义务，因我在京时间少，为方便检测和维修，我2004年将房屋钥匙交给原告北京某物业管理有限公司，但2009年发现屋内部分电器及设施损坏，原告北京某物业管理有限公司均不予赔偿。综上，原告北京某物业管理有限公司违约在先，我主张先履行抗辩权，在原告金地公司纠正错误违约行为前，我有权拒绝支付物业费。此外，我并不知道物业费上涨的情况，故我不认可2013年4月1日以后按照每月每平米2. 9元的标准交纳物业费。

经审理查明:被告赵某系涉诉房屋的业主，该房屋收取物业费的面积为234.08平方米。2007年12月29日，北京经济技术开发区某小镇业 主委员会(委托人)与原告北京某物业管理有限公司(受托人)签订《物业管理服务委托合同》，约定:合同有效期为二年，在合同有效期内未发生合同约定的经解除而终止或者选聘新的受托人情形的，合同期满时自动延续二年;受托人必须履行房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位为除本物业管理区域内每个有独立产权权属证明的业主的套内建筑

面积以外的所有区域，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、建筑物地下部分、楼梯间、走廊通道等;受托人必须履行向特定业主所属的房产以及居民生活提供物业维护资金预算外单独核算的有偿服务;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用可以由物业维护资金(物业管理费或物业服务费)中支付;该合同附的《某小镇业主公约》约定业主不按规定缴纳管理服务费、房屋维修基金等费用，对业主处以每日万分之二点一的滞纳金;2011年12月31日，北京经济技术开发区某小镇业主委员会与原告北京某物业管理有限公司签订了前述条款内容相同的《物业管理服务委托合同》，继续委托原告北京某物业管理有限公司为该小区提供物业服务;物业管理费收取标准为每月每平方米2.6元，自2013年4月1日起，物业管理费收取标准为每月每平方米2.9元。

庭审中被告赵某为证明其已交纳涉诉房屋2010年以前的物业费，向法庭提交了发票两张，发票载明被告赵某已交纳2004年3月25日至2009年12月31日的物业费共计40 145. 57元，原告北京某物业管理有限公司对该证据的真实性予以认可，但主张被告赵某并没有足额交纳2004年3月25日至2005年3月24日的物业管理费;原告北京某物业管理有限公司为证明被告赵某入住涉诉房屋的时间为2003年4月22日，向法庭提交了入住通知书1张，主张被告赵某交纳物业费的起始时间为2003年9月1日，被告赵某对该份证据不予认可，表示自己并未收到过入住通知书，并主张其于2004年3月办理涉诉房屋的收房手续;被告赵某主张原告北京某物业管理有限公司未尽到相应的维修义务，为证明涉诉房屋在2010年因防水层损坏出现渗漏、在2012年因外墙漏雨致房屋受损且外墙房角发生瓷砖脱落断裂的情况，其向法庭提交了收据3张、维修方案及报价单3份、照片18张以及催款通知书1份和回函1份，原告北京某物业管理有限公司对该组证据不予认可，主张与本案无关;被告赵某主张原告北京某物业管理有限公司未尽到相应的保管义务，为证明其委托保管的事实以及屋内设备损坏的情况，其向法庭提交了收条回执1张以及收据3张，原告北京某物业管理有限公司对该组证据不予认可，主张收钥匙仅是为了方便修缮，并没有对涉诉房屋内设施的保管义务;经询问，原告北京某物业管理有限公司认可其知晓涉诉房屋2010年屋顶渗水的情况，但以冬天不适宜维修为由没有进行维修。上述事实，有双方当事人的陈述意见、物业管理服务委托合同、业主大会公告、入住通知单、收据、发票、维修方案及报价单、催款通知书及回函、照片等证据在案佐证。

本院认为:业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告北京某物业管理有限公司与北京经济技术开发区某小镇业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》符合法律规定，对签约双方均有约束力，被告赵某作为业主也应当受其约束;从本案事实来看，原告北京某物业管理有限公司基本提供了物业服务委托合同约定的内容，至今该小区运转正常，被告赵某亦实际享受了物业服务，故被告赵某应当向原告北京某物业管理有限公司支付物业费;原告北京某物业管理有限公司主张被告赵连书欠缴物业费的起始时间为2003年9月1日，但未提供充分证据对被告赵某的收房入住时间予以佐证，故本院不予采信;被告赵某主张其己交纳2004年3月25日至2009年12月31日的全部物业费，根据其提交的发票，本院予以采信，原告北京某物业管理有限公司主张被告赵某未足额交纳2004年3月25日至2005年3月24日的物业费，但未提供充分证据予以佐证，本院不予采信;因原告北京某物业管理有限公司未提供充分证据对按季度预收物业费的方式予以佐证，故本院仅支持至开庭时的物业费;被告赵某主张原告北京某物业管理有限公司未尽维修义务，根据物业管理服务委托合同的约定，原告北京某物业管理有限公司对包括涉诉房屋的屋顶及外墙面在内的共用部位均负有维修义务，但原告北京某物业管理有限公司在知晓涉诉房屋屋顶渗水的事实后并未积极履行维修职责，确实存在瑕疵，为督促其今后积极履行物业服务义务，本院酌定减少其收取物业服务费的金额;被告赵某辩称涉。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。