产权式酒店投资项目可行性分析

产权式酒店投资项目可行性分析

一、与项目相关的房地产开发许可证

产权式酒店本身就是商品房买卖，投资者购买前必须了解该项目的各类房地产许可证，确保投资的是具有独立产权的物业。通过对相关证件的了解，明确了物业的用地性质。一般来说，产权酒店的用地性质有三种，分别是：40年产权的商业性质用地，50年产权的综合用地和70年产权的住宅用地性质。不同的房地产用地性质将影响物业的购置成本和收益的税收。

开发商必须提供：土地证、开工许可证、房地产预售许可证等证件。

二、酒店物业市场可行性研究报告

专业公司的市场可行性分析是投资产权酒店成功与否的关键所在，也是帮助投资者判断所购物业价格是否合理，未来收益能否通过市场经营来获得的重要依据。可行性分析主要包括以下内容：

1.项目所在地宏观经济环境分析

2.项目所在地的旅游业发展分析

3.项目所在地的酒店市场分析

4.酒店客源市场定位

5.酒店产品定位：客房、配套设施、装修标准和服务档次

6.酒店5-10年的经营财务预测：平均房价、平均出租率、年平均投资收益率

国内产权酒店投资失败的例子较多，主要原因就是缺乏科学的市场可行性研究分析。另外，房地产开发公司利用产权酒店模式恶意圈钱的例子比比皆是，例如开发商在有些酒店市场已经饱和的地区，仍盲目地建造一个具有400个客房以上的产权酒店项目，最终的结果是老百姓不仅没有获得投资收益，还要为此承受银行大量的房贷债务。除此之外，开发商还利用所在地中心商务区的五星级酒店的经营数据，来套用处于较偏僻地区的产权酒店项目未来的经营前景，导致老百姓上当受骗。作为普通投资者切莫轻信开发商的承诺，而是要求开发商提供真实的市场数据或自己收集数据加以分析。

三、产权酒店的商业模式

商业模式决定了开发商、个人投资者、酒店经营实体三者的关系。较为常见的模式是，开发商在物业销售之前必须成立独立核算的经营实体，该实体可聘请专业管理团队来经营，也可委托酒店管理品牌公司来经营管理。个人投资者在签定商品房购置合同的同时，必须和

经营实体签定回租合同或全权委托管理合同，这是个人投资者能确定所购物业将作为酒店来经营，并确保酒店正常运营的首要因素。投资者需重点关注如下事项：

1、如果是以固定回租模式：

签订租赁协议主体：一般来说是开发商成立的独立核算的经营实体，该实体将承担酒店筹建和开业后的管理工作和相关费用。

租赁协议内容：主要包括，租金标的、租金起始日期、租赁年限、租金支付时间和方式，租金的担保方、物业二次装修和资产重置资金的来源，租赁协议期满后业主物业如何经营管理，业主物业租赁期间如何转让，酒店提供业主免费入住权益的实施方法等等协议条款。 租金担保主体：开发商以保留物业或其它资产担保，根据酒店的经营特性，一般要求开发商提供相当于1-2年左右的租金总额的资产进行担保。

2、如果（或固定回租期满后）采用的是经营收益分红模式：

业主收益的确定：产权式酒店和一般的酒店经营实体的财务计算方法，原则上是一样。但产权酒店业主实际上购买的只是酒店的客房。因此业主的收益只包括客房的收益，以及与业主客房产权所包含的公摊面积部分的收益（如果有公摊面积用于经营的话）。而属于开发商保留的酒店配套部分资产，如：会议室、餐饮、娱乐等部分的收益应该归开发商所有。 客房收益的确定：客房收入是酒店所有营业部门经营毛利润最高的部门。客房经营毛利润＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它开支＋客房部所占酒店未分配经营开支的比例）。国内的产权式酒店目前不采用固定资产折旧和土地摊销的财务方法，客房部的收益实际上就是客房部的经营毛利润减去客房部营业税，也就是全体业主的可分配利润。

业主利润分配：按照国际惯例，如权益性投资基金，一般都应该将可分配利润的95%作为业主的分红，而剩余的5%将作为酒店的储备基金。酒店可以根据业主委员会的决定，采取按月、季度、半年度和年度等方式进行分配。国内大部分地区的税务部门将业主的利润分红看成是业主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租赁综合税，一般在5%左右，由经营实体代扣代缴。

业主参与监管：产权酒店与股份制公司极为相似。在手续齐全、经营合法的前提下，关键在于能否建立起一系列规范有效的管理制度和监督方式。通常，产权酒店是由经营实体组建的管理团队或聘请酒店管理公司独立进行日常经营。此种情况下，产权酒店有必要成立业主委员会参与酒店经营管理事项，包括经营业绩考核，高级管理人员任免，人员薪酬的制定，年度预算制定，经营成本控制，市场发展战略等等内容。同时，还需要聘请注册会计师事务所审核财务报表。

四、酒店管理公司的经营管理

绝大多数产权酒店开发商不具备酒店经营管理的能力，所成立的经营实体一般都会组建专业的管理团队，或委托知名酒店管理品牌进行管理，或加盟某一特许连锁品牌，对此，投资者有必要了解如下内容：

1、管理品牌：如果经营实体是委托品牌管理公司或加入特许连锁品牌经营，就必须要求开发商出具和酒店管理公司之间的管理合同，仔细查看合同的相关条款，如：管理形式（全权委托、特许连锁或管理顾问等），管理年限，管理费用等。

2、管理品牌是否适合：酒店管理品牌的选择主要是以酒店的功能定位和客源市场的区域分布来决定的，比如国内的一线城市，由于国际入境旅游客人较多，一般高档的酒店物业都采用加盟国际连锁品牌。而主要以国内客源市场为主的地区，可能自己组建管理团队或者加盟国内品牌将更加适合。正常情况下，专业公司的可行性研究报告会对可适用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建议。除非有些开发商本身对管理品牌不太熟悉，为了尽快将房产销售出去，盲目地选择国际品牌，或者是以虚假的国际品牌来欺骗投资者。

3、酒店管理市场战略计划：产权酒店在经营管理上和别的酒店一样，需要一个完善的市场战略计划，内容包括筹建/开业计划，中短期运营计划和长期市场战略计划。酒店的经营管理目标，一方面是通过中短期运营计划的实施，尽快占领市场，锁定目标客户群，为业主创造最大的投资收益；另一方面，就是提高服务品质，延长固定资产的使用寿命，树立市场品牌，保障业主固定资产的保值/增值。

五、产权酒店发展趋势及金融危机影响

产权酒店只是一个概念，是指由众多普通投资者购买酒店物业项目中的一间或多间客房的一种投资模式，并不是指某单一类型的酒店住宿产品。目前市场上出现的产权酒店的市场定位主要是为各类商务旅游、旅游观光和休闲度假旅游者提供住宿服务，是指分布在商务和旅游城市、旅游风景区、旅游度假区的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、主题酒店（或精品酒店）、经济型酒店。 以产权酒店在中国十年中的发展来看，已从早期的概念化逐步走向商业模式成熟化阶段，是普通老百姓获取财产性收入的重要手段之一。十年的发展证明，在国内主要商务和旅游城市如北京、上海、杭州等地区的产权酒店投资，不仅为投资者获得了房地产的正常增值价值，同时，投资者也享受到旅游产业蓬勃发展所带来的巨大的经营收益。2008年全球金融危机对国内各类投资产品，如住宅房地产、股市、期货、基金、银行投资理财等都造成了巨大损失。而产权酒店投资者所受影响相对较低，虽然酒店经营收益有所降低（固定收益投资者没有影响），但资产的保值还是得到了充分的保障。此轮金融危机造成房地产的深度调整，银行贷款利息的降低，是普通老百姓又一轮低价入市投资产权酒店物业的最佳时机。一般而言，包括金融危机在内的突发事件对旅游业市场的影响周期相对较短，如2003年的SARS所带来的影响只有6个月左右，而此轮全球金融危机所带来的影响，估计是一年左右。根据全球的旅游市场发展经验看，旅游业通常是所有行业中复苏最快的行业之一。随着各个国家为刺激经济复苏，采取加大诸如基础设施建设、固定资产投资等手段的实施，首先获利的就是为各类商务旅游活动提供服务的酒店行业。