农民建房及农村集体土地管理小问答

　　农民集体所有的土地使用权是否可以出让、转让或者出租用于非农业建设？

　　除直接为种植业、畜牧业服务的基础建设用地以外，其他建设用地，都是非农业建设用地。利用农产品和畜产品开办的加工工业也属于非农业建设用地。但农田水利建设、农村田间道路和种植大棚、养殖棚圈等属于农业建设范围。

　　按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情况致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人后，能否再申请新的宅基地？

　　农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民将原有住房出卖、出租或者赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准。

　　农村村民宅基地是否可以抵押？

　　农村村民宅基地是指农村村民居住和生活所使用的土地。在我国，农村村民宅基地属于集体所有，村民个人只有宅基地使用权。根据《中华人民共和国担保法》第37条规定，农村村民的宅基地不得抵押。

　　《土地管理法》关于村民宅基地有何规定？

　　《土地管理法》规定，农村村民每户只能有一处宅基地，并且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地已达到规定的标准就不能再申请新的宅基地，可在原宅基地改建，或退出原宅基地再申请新宅基地。宅基地达到标准的也不得买住宅。但对由于房产继承等原因形成的多处住宅（包括宅基地），原则上不做处理，但房屋不得翻建。房屋损坏后，退出多余的宅基地。

　　农村村民建住宅用地，由村民向农村集体经济组织或村民委员会申请，经村民委员会讨论，并经乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。涉及占用农用地，还应办理农用地转用审批。

　　村民因住房出卖、出租而使宅基地达不到标准，或没有宅基地的，也不得申请宅基地；但因两户的宅基地都达不到标准而相互之间调剂，经批准可以申请宅基地。严禁利用建住宅为名搞房地产开发和炒房地产的行为。

　　《土地管理法》如何保护农民土地承包经营权？

　　《土地管理法》规定，农民集体土地一般只能由本集体经济组织成员承包经营；如果发包给本集体经济组织以外的单位或个人的，必须经村民会议或村民代表三分之二以上成员同意。《土地管理法》还规定土地承包经营期限为三十年，在此期间，任何人不得随意变更承包经营权；确需调整的，必须经村民会议或村民代表三分之二以上成员同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

　　农村村民修建自用住房的用地面积如何计算？

　　农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。其标准面积为：每人20～30平方米，3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算，扩建住宅占地面积应连同原宅基地面积一并计算（5人以上的户最多不超过150平方米）。出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。

　　农村村民迁建住宅后，原旧宅基地如何处理？

　　农村村民迁建住宅后，原旧房必须自行拆除，能复耕的必须复耕，土地收归集体统一安排使用。

　　城镇居民能否到农村申请集体土地修建住宅？

　　根据《土地管理法》的有关规定，城镇居民不能到农村申请使用集体土地修建住宅，更不准在农村购置宅基地；凡需使用土地的，必须依法办理土地征收手续后，依法申请使用国有土地。

　　农村村民修建自用住房如何办理用地手续？

　　由本人提出用地申请，交村、社讨论同意，并在本集体经济组织内张榜公布，期满无异议的，送所在片区国土资源站进行实地调查核实后，交乡（镇）人民政府审核；统一由片区国土资源站上报县政务中心转交国土资源局审查，由国土资源局统一转报县人民政府审批。经依法批准后，由国土资源站派员实地定点放线。涉及占用农用地的，由县国土资源局代县人民政府拟定“农用地转用方案、补充耕地方案”转报市人民政府先行办理农用地转用审批手续后，再由县人民政府审批。

　　农村村民建房占地收费标准是多少？

　　农村村民利用旧宅基地原址改建住宅的，在不超过规定标准面积的情况下，不收任何费用，但必须办理用地手续；新建、扩建、迁建住宅占用未利用土地的，在不超过规定标准面积的情况下，也不交纳费用。确需占用耕地的，必须履行“占一补一”法定义务。没有条件开垦耕地的，可按规定缴纳耕地开垦费，委托国土部门统一开垦。耕地开垦费标准为该耕地的土地补偿费、安置补助费之和的1～2倍。

　　农村集体土地使用权是否可以出让、转让或者出租用于非农业建设？

　　根据《土地管理法》的规定：农民集体所有制的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

　　农村村民如何申请宅基地及所需材料有哪些？

　　农村村民申请宅基地的程序：

　　①本人提出申请并填写《农村村民建房申请表》；②农村集体经济组织讨论；③国土站实地调查；④乡（镇）人民政府审查；⑤县国土资源局审核；⑥县政府审批；⑦颁发证书。所需材料：①申请；②户籍复印件；③交款凭证复印件；④原土地证书或建设用地批准书；⑤补充耕地委托书；⑥其他材料。农村村民建房占地，只能由国土资源管理部门受理，涉及收费的只能由国土资源管理部门收取，其他任何组织或个人无权收取。

　　农村集体经济组织以外的农村村民到该集体经济组织内建房占地应如何办理手续？

　　农村集体经济组织以外的单位和个人使用该集体经济组织的土地进行建设的，应当与该集体经济组织协商一致，依法办理土地征收手续，使用国有土地。