酒店筹建资料

五星级酒店筹建工作总体方案（纲要草案）

筹建工作就是充分考虑到项目整体及项目各个环节的所有细节，并将这些细节做好；筹建统筹就是将项目时间进度和方案最优化组合，合理利用资金。

现代星级酒店筹建可划分五大阶段：规划阶段、设计阶段、建造阶段、开业筹备阶段和酒店营运阶段。按其工作性质区分，主要是如下几个阶段的工作：规划设计阶段（前期）、基建装修阶段（建造）、开业筹备阶段（筹备）。

一、酒店筹建各阶段总体工作任务：

1、规划设计阶段：

（1）主要筹建筹备内容：建造标准、酒店各种定位以及酒店项目的设计论证、市场调研、可行性分析、功能布局、设施设备配置、制定经营思路及方案、酒店设计与方案审定、图纸修改；

（2）参与团队组成：投资者、市场调研员、规划设计师、酒店筹建及未来经营者、设计人员、监理人员；

（3）项目管理内容：专案背景描述、目标确定、范围规划及定义、工作分解后排序及延续时间估计、进度计划、资源计划、费用估算和预算、质量保证及计划；

2、基建装修阶段：

（1）主要筹建筹备内容：施工要求、土建、设备安装督导、室内外装修装饰、道路管网工程、环保工程、基建数据归档等；

（2）参与团队组成：酒店建设者、监理、内外装修装饰设计及施工人员、酒店筹建人员；

（3）项目管理内容：采购计划和招标及实施，合同签订和执行及监督，各种实施计划，安全计划，项目进展报告，进度、费用、质量、安全的控制，范围变更控制，生产管理，现场管理及环境控制。

3、开业筹备阶段：策划开业的各项计划、组织实施各项工作、人员招聘、人员培训、内部装修布置要求、各种证照手续办理、建立工程档案、市场调研、经营方案、价格制定、营销方案、广告策划、经营管理等。

二、酒店筹建管理部门需具备的职权：

1、 全面负责及协调酒店筹建项目的统筹工作；

2、 根据筹建工作需要，各相关专业人员参与酒店项目筹建工作的调动权；

3、 筹建工作职能部门负责的相关筹建项目的参与权和决定权。

三、酒店筹建步骤：

1、选址、土地勘查；

2、市场调研及酒店定位，确定酒店规模和档次；

3、项目定位及可行性分析；

4、规划审批和立项审批；

5、工程报建；

6、酒店设计（包括委托设计、概念设计及概算、施工图设计、扩初设计、机电和技术设计配套等及预算；其中设计又由分为建筑设计及室内外装修装饰设计）；

7、图纸审查、优化、确定及所有合格证的办理；

8、土建；

9、道路管网与设备安装工程（包括水电、消防等）；

10、土建各单项工程验收及综合验收；

11、园林绿化、室内外装修、装饰；开业筹备（包括人、财、物的筹备和服务体系、管理体系、市场体系的建立及证照的办理）；

12、对外试营业；

13、对外正式开业。

四、酒店筹建工作的基本原则

星级酒店的建设不同于一般的建筑工程项目，有着其特殊性。从规划、设计、施工、开业、运营全过程，都是酒店投资的系统工程，每一个步骤都需要专业化的思考和专业化人员的认真实施，并且要严格兼顾各专业间的密切联系。酒店建造项目投资巨大，投资回收周期漫长，又涉及规划、设计、建筑学、结构学、人体工学、美学、环保、管理、装饰学、美学、声光学、心理学、材料学等等诸多学科，因此需要很好地加以研究和系统总结。同时，行业与企业发展战略、发展绿色建筑、人才队伍建设、提升建设工程项目管理水平、智能化酒店等等方面的实际工作也都需要有系统的科学的理论来指导，需要职业经理人专业地去实施。因此，星级酒店必须遵循以下基本原则：筹建计划的周密性、总体设计的前瞻性、功能设置的特色性、区域布局的合理性、现场管理的科学性。

五、酒店筹建期间的组织架构：

酒店筹建团队分两类：一类是负责筹建酒店，一类是负责开业筹备，各设一名副组长，整个团队设一名组长。组长必须是个善于打江山的人，是战略家、实干家、技术专家、领导者于一身的集大成者。负责筹建的专业工程技术人员需求如下：

1、土建工程师：要求具有高星级酒店建筑施工经验，能够处理现场施工问题；

2、结构工程师：要求具有高层建筑结构施工经验，能在符合规范的前提下，最大限度地控制钢含量，对建筑设计院的结构图能够提出优化建议，

3、给排水工程师：要求具有高星级酒店给排水施工经验，熟悉酒店中水系统，知晓相应施工材料，能够处理现场施工问题；

4、暖通工程师：要求具有高星级酒店暖通施工经验，熟悉中央空调各类品牌，熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格，能够处理现场施工问题；

5、电气工程师：要求具有高星级酒店电气施工经验，熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置，餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等；

6、弱电工程师：要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验，熟悉高星级酒店的弱电项目配置，熟悉综合布线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房RCU 智能控制（含VOD 点播）、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。

六、酒店工程的总体计划

1、设计总体计划

2、酒店土建工程控制进度节点计划

3、酒店机电、水电、弱电工程控制进度节点计划

4、室内装修工程节点进度控制计划

5、安装工程计划

（注意：制作总体工程施工计划时要注意的要点：

1、根据项目的竣工时间计划，要求土建、装修方做出详细的、切实可行的施工计划横道图，并做出奖惩约定；

2、要求以下施工方：消防、给排水、强电、弱电（含楼控、安全监控、客房智能控制、会议设备、综合布线等）、暖通末端安装等，根据项目要求的竣工计划及土建、装修的施工计划做出自己的详细可行的施工计划；

3、要求设备厂家，如中央空调、电梯、锅炉、水蓄冷设备、游泳池、桑拿、洗衣设备等等，做出设备安装预埋、到场、安装、调试的计划；

4、由甲方召集所有乙方，统一根据其各自制作的施工计划，综合进行调整，最终制定出一份统一的工程施工时间计划表，同时附带奖惩内容，并由各相关负责人签字确认，复印分发。）

七、酒店功能设置的特别建议

根据市场需求及发展来制定酒店的定位，根据目标客人的需求来设置酒店的功能。

八．酒店建造标准及装饰要求

（根据酒店定位制定建造标准及装饰要求：建筑设计任务书及装修设计任务书要点

★筹建部组员：

①土建工程师：要求具有高星级酒店建筑施工经验，能够处理现场施工问题；

②结构工程师：要求具有高层建筑结构施工经验，能在符合规范的前提下，最大限度地控制钢含量，对建筑设计院的结构图能够提出优化建议，

③给排水工程师：要求具有高星级酒店给排水施工经验，熟悉酒店中水系统，知晓相应施工材料，能够处理现场施工问题；

④暖通工程师：要求具有高星级酒店暖通施工经验，熟悉中央空调各类品牌，熟悉管道材料及末端设备的选型、基本市场价格，能够处理现场施工问题；

⑤电气工程师：要求具有高星级酒店电气施工经验，熟悉配发电、中央空调、电梯、泵房设备等大功率设备的用电配置，餐饮、会议、客房等经营场所的规范用电标准与实际需求的差距经验等等；

⑥弱电工程师：要求具备高星级酒店弱电系统设计、施工经验，熟悉高星级酒店的弱电项目配置，熟悉综合布线、计算机网络、程控交换机、楼宇自控、火灾自动报警及消防联动、安全监控报警、客房RCU 智能控制（含VOD 点播）、停车场管理、电子巡更、无线对讲、卫星电视、电子信息显示、多媒体会议、酒店管理等各系统的功能、配置、常用产品性价比。这里稍罗嗦了一些，目的是说明最好别指望找一个既懂强电又精通弱电的工程师。前面提到的给排水和暖通专业，较多都是水暖一肩挑； 张冠楠 ip:123.153.*.* 2010/11/19 15:38:00

二、酒店筹建的基本工作顺序：

★酒店图纸设计确定阶段：

1、投资方招聘确定筹建总经理（暂定为A ）；

2、确定酒店专业设计公司（暂定B ）；

3、投资方需根据综合因素考虑酒店选址、所占地段在当地市政规划中针对建筑高度、容积率、绿化率、交通、日照等等方面的限制，由A 负责出具《酒店设计任务书》；

4、由B 参照《酒店设计任务书》完成《酒店概念设计》；

5、确定建筑设计院（暂定为C ）；

6、甲方A 选定“地质勘察”单位，针对酒店所处地理位置进行地质勘察，获取相关地质资料；

7、甲方A 选定酒店系统集成公司（弱电公司，暂定为D ）；

8、甲方将《酒店设计任务书》及《酒店概念设计》交给B 、C 、D ，由C 制作出《酒店方案设计》。该阶段要求C 需与B 、D 密切配合，由甲方A 负责协调和沟通。该《方案设计》应包含的内容有：

①酒店项目用地面积、建筑物占地面积、总建筑面积、建筑高度、基本功能项目、客房预计房间数、酒店建筑容积率、绿化率、停车、道路交通、日照（尤其是北方城市）等等； ②酒店整体外观效果图、造型、景观；

③酒店平面功能布局图；

9、《方案设计》经甲方审定后由C 继续进行《初步设计》；

10、同时B 也同步开始进行《室内装饰设计》，B 与C 要密切配合，由A 负责协调、沟通； 张冠楠 ip:123.153.*.* 2010/11/19 15:39:00

★施工阶段：

21、由甲方A 牵头制定酒店整体施工进度计划，各专业施工进度计划；

22、土建开始施工，出正负零时必须考虑预留足够尺寸的设备吊装口以及后浇带；

23、B 完成《酒店装饰施工图》，D 完成《酒店弱电系统施工图》；

24、甲方A 组织进行第二次图纸会审，参加单位及人员根据实际需解决问题而定；

25、土建施工过程中，建筑设计院C 须至施工现场解决技术问题（每周两次或现场派驻，主要是解决结构方面的问题）；

26、土建封顶；

27、消防、暖通、给排水、强电等按计划开始施工，该阶段甲方A 负责现场各专业的施工组织、协调、监督管理；

28、按计划进行幕墙施工；

29、消防、给排水管道打压试水合格，暖通、强电施工完毕。初验收；

30、地下层设备进场安装，其他设备按计划进场安装；

31、幕墙施工完毕；

32、弱电施工按计划开始、装饰施工开始，二者施工需保持同步；

33、室内装饰及弱电施工完毕。

说明：

1、施工中还有很多的细节过程就不一一列举了；

2、这里我没有谈到工程监理，按国家强制规定，必须签订一家监理公司，甲方筹建部中也应该有自己的监理工程师，对施工过程的监督，别指望别人，要靠自己。 张冠楠 ip:123.153.*.* 2010/11/19 15:39:00

11、《初步设计》经甲方审定修改后，由C 继续进行《扩初设计》，该阶段仍然需要B 、D 与C 的密切配合，由甲方A 负责协调、沟通；

12、由D 开始进行《酒店弱电系统图设计》, 该阶段仍需要与B 、C 进行沟通，由甲方A 负责协调；

13、《扩初设计》完成后交甲方及有关市政部门审定；

14、甲方A 将地质报告、甲方和市政部门《对扩初设计意见和批复》、市政配套的具体条件等资料递交给C 作为《酒店施工图设计》的依据。

15、C 开始进行《酒店施工图设计》工作；

16、甲方A 选定土建、暖通、消防、幕墙等各施工单位，并选定酒店各系统设备：电梯、中央空调、锅炉、配电设备、发电机、泵房设备、桑拿设备、泳池设备、洗衣房设备、中水设备、水蓄冷设备等等，其中涉及到需要预留预埋技术条件的设备，如电梯轿厢及井道尺寸、幕墙需预埋钢构件等等技术数据，都需要通知设备厂家及时将图纸、数据交与建筑设计院C ；

17、C 完成酒店施工图后，由甲方A 将施工图发放给各乙方施工单位，并要求对施工图纸中相关专业设计进行优化。

然后再由甲方A 组织第一次施工图纸会审，参加单位为：甲方酒店筹建部、建筑设计院C 、酒店专业设计公司B 、酒店系统集成公司D 、土建施工单位、暖通施工单位、消防施工单位、幕墙施工单位、监理公司；

18、施工图纸第一次会审后，C 出具修改后的施工图纸，和甲方A 共同将施工图纸送当地审图中心进行审图；

19、审图合格后，由C 出具至少8份以上图纸送至甲方；

20、甲方A 将施工图纸发放给乙方相关施工单位；