浅谈住宅小区物业管理的提前介入

焦作工学院学报(社会科学版) , 第4卷, 第4期, 2003年11月

Jour nal of Jiaozuo I nstitute of T echnolog y (Social Science) , Vol. 4, N o. 4, Nov. 2003

浅谈住宅小区物业管理的提前介入

程建华1, 闫 松2

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(1. 焦作工学院土木建筑工程系, 河南焦作454000; 2. 焦作工学院基建处, 河南焦作454000)

摘要:住宅小区大都由物业管理公司代为管理, 但管理效果多不如人愿。如果能让物业管理公司提前介入小区建设, 和开发商、设计单位、监理单位等组成一个建设团队, 让物业管理公司在这个团队中发挥自己的积极作用, 使其在建筑物的细部设计, 水、电、气、暖的供应设计, 景观、消防、安全保卫专项设计, 配套设施的完善, 建筑材料和主要设备的选用等方面提出建议, 就可以使住宅小区的整体功能更加完善, 并方便物业管理公司的管理。

关键词:物业管理; 提前介入; 房地产

中图分类号:F 293. 33 文献标识码:A 文章编号:1009O 3893(2003) 04O 0296O 02 住宅是人类生存、发展最基本的生活资料之一, 它除具有遮风避雨、休息栖身等功能之外, 还是学习、娱乐、交往的重要场所, 所以住宅小区环境的好坏将对居民的生活、工作产生重要影响。住宅小区物业管理是指对住宅小区内的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护维修与整治的活动。若使住宅小区达到全国城市文明住宅小区标准, 住宅小区就需要优秀的物业管理公司参与管理。

但是, 如何才能具有良好的物业管理呢? 在现实生活中, 物业管理几乎等同于/售后服务0, 小区的规划设计和楼宇施工等工作都将物业管理排除在外。等到物业管理公司开始介入时, 他们将要面对的是一片完全陌生的物业, 他们不得不了解这个小区的设计理念, 熟悉这片物业中每一座楼的结构设计, 熟悉水、暖、电、煤气、有线、电话线、网线等各种管线的设计及走向。对此, 物业管理公司必需投入大量的人力物力来解决这些问题。那么, 有没有办法来消除或减少这些不合理的状况呢? 如果让物业管理公司提前介入, 很多问题就可能迎刃而解了。

监理人员的要求更为严格, 工作更为细致、周密, 并且可以帮助纠正规划设计中的某些缺陷。因此, 物业管理公司提前介入是必要的。

2 物业管理公司提前介入的主要工作内容

(1) 建筑物细部设计。在进行规划设计时, 对建筑物的各种管线与设施的布局、位置、高度、走向、离地距离等, 常有多种选择方式。设计人员多从节省材料、易于施工、便于绘图等角度出发, 很少从便于物业管理角度考虑。如不同的户型、不同建筑面积的套房, 如何预留冰箱、洗衣机位置, 如何在室外预留空调位, 如何设置下水口, 如何防治厨卫间漏水以及管道阻塞墙体渗漏等, 如何在配套插座及每个插座应承受的最大容量等方面做的更合理、更能让不同的业主满意。细部设计的完善, 更能体现房地产开发商的/精益求精0、/以人为本0的开发理念。

(2) 配套设施的完善、建筑材料和主要设备的选用。各类配套设施是构成房地产实体不可分割的重要组成部分, 其完善、合理与先进的程度, 极大地影响着物业价值与效用的发挥。在科技进步加速, 用户生活水平以及对物业使用功能要求不断提高的情况下, 各种设备的正确使用与完善, 将更能体现物业管理企业的技术与管理水平。在设计时, 虽然各种设备的配备和使用都有其规范可查, 但规范一般是滞后于现实的, 是下限, 而且不同的地区有很大的差异。物业公司在本地区进行物业管理, 他们对配套设施、材料、设备的要求及建议恰恰弥补了上述不足。物业管理公司可以根据自己在以往所管楼宇及业内了解情况, 为设

1 物业管理公司提前介入的必要性

规划设计是房地产开发建设的源头, 一项优秀的房地产规划设计, 不仅要考虑建筑物的总体布局、使用功能、环境布置等建设要素, 更要体现/以人为本0的设计理念。因此, 如果让物业管理公司提前介入物业管理, 对于设备的选择和安置, 水、暖、电、气等管线的走向与预留, 环境的绿化等问题, 可能比对工程设计人员、开发商及工程

X 收稿日期:2003O 05O 17

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第4期 程建华等:浅谈住宅小区物业管理的提前介入计单位和开发商提交一份各品牌、型号的建筑材料和设备的跟踪报告, 并列出其使用情况及优缺点, 以供设计人员在设计时综合考虑、选用, 这样就可以大量降低因不同建筑材料使用寿命的不同所带来的负面影响。因此, 在规划设计时, 对配套设施、建筑材料和设备的选用, 物业管理公司很有必要根据自己的实践经验提出专业化建议, 从而让配套设施、建筑材料和设备的选用更加科学合理。

(3) 水、电、气、暖管线的供应设计。水、电、气、暖管线的供应设计, 国家有其设计标准, 但设计人员只注重满足国家标准, 而忽视了人们对水、电、气、暖管线要求的提高。住宅楼的正常使用期一般为50年, 如果以我国现有的经济发展水平, 我们在设计时至少应考虑到30年后仍适合人类居住。物业管理公司可以根据自己所管社区居民的水、电、气、暖管线的供应增容增压情况作一估算, 以供设计人员参考。

(4) 景观、消防、安全保卫等专项设计。在景观设计, 特别是绿化中, 设计应考虑气候、环境、造型、布局等因素, 要根据需要搭配。如应该将装饰树, 果树、灌木、树篱、绿化地、爬藤、地面覆盖物、攀绿物、草皮等进行合理搭配, 确保公共绿地、园林小品、竖向绿化等错落有致, 使其能起到美化物业区域, 改善环境, 陶冶人们道德情操的作用。

在建筑设计, 特别是高层建筑设计中, 消防设备的搭配是有严格要求的。物业管理公司应着眼于消防设计中的薄弱环节和消防死角, 并且建议在这些地方配备灭火器。

在进行规划设计时, 对安全保卫系统应给予足够的重视, 对生存和安全的需求历来是人类的最基本需求, 在此基础上才能谈到舒适、享受等需求。因此, 保安消防管理工作是住户一切活动的保障与基础, 并在物业管理工作中占有举足轻重的地位。监控系统和程控对讲在现代住宅中已被广泛应用, 但是设计人员常常对需要放置监控探头的具体位置并不一定理解的十分清楚, 发生遗漏并留有死角

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在所难免, 而日后若想完善, 改造起来就十分困难。因此, 物业管理公司如果能够在设计时提出具体设计要求, 就能从根本上避免日后的不必要改造工作。

3 物业管理公司提前介入的方式及可行性

物业管理公司提前介入房地产规划设计, 能够实现物业管理与房地产开发过程互相渗透, 它要求物业管理公司打破常规, 变被动管理为积极主动参与。在房地产规划设计阶段, 设计人员、开发商、监理人员、物业管理人员都要参与其中, 组成项目工作团队, 而开发商是这个阶段的组织核心。虽然设计人员、施工人员、物业管理人员来自不同的组织单位, 有着不同的目标和利益要求, 但他们之间并无必然的矛盾。首先, 物业管理人员提供的一些资料可能是设计人员最需要的第一手资料。它不仅能提高设计人员的设计水平, 而且还能增强设计投标竞争力, 提高中标机率。现在的房地产开发, 大都是边设计、边施工, 这不但带来大量的工程变更, 费时费力, 延误工期, 而且还增加了设计、施工等各阶段的投入成本。若物业管理公司能提前介入, 就会大量减少工程变更, 使设计、施工都能较顺利的进行。对施工单位来讲, 不但能大量减少工程施工过程中各种资源的浪费, 而且也减少了与甲方代表的摩擦与矛盾; 对开发商来讲, 物业管理公司提前介入所增加的开支远小于其提前介入后所带来的效益, 特别是对销售的影响更是不容忽视。因为物业管理公司的提前介入不仅为公司提前带来了效益, 降低了将来突然介入的一次性开支, 而且还给自己的未来管理带来了便利, 减少了以后的日常维护开支。更重要的是由于自己的建议得到采纳后, 更容易提高本公司的管理水平, 更能体现以/服务为本0的经营宗旨。

[本文责任编校 杨玉东]