房地产金融案例一及二

班级:工程管理092班 姓名:何兴林 学号:[1**********]8

案例一 个人贷款买房方案比较

张先生夫妇每月收入总和约为5000元,因为两人刚结婚不久,手中可支配资金只有15万元,其中还有5万元左右是父母资助的,夫妇两人一直都是租房居住,但这样给他们带来了一些不便,所以两人急于想买一套房,来解决住房问题。不久两人看中一套90㎡45万元的住房。现两人在犹豫选择怎样的贷款方式?

解答:

一、 等额偿还商业贷款方式

n n 计算公式——A=P(A/P,i ,n )= P·(1+i)·i /〔(1+i)-1〕

其中:A ——月偿还金额;P ——贷款本金;n ——还款期数; i ——月贷款利率

贷款额30万,首付15万,贷款利率7.83%,贷款期限20年

月还款额=300000·(1+0.653%)·0.653%/〔(1+0.653%)-1〕=2477.67元

20年共需还款约594641.62元,其中包含利息约294641.622元。

240240

二、 等本金偿还商业贷款方式

其中: a k ——第k 期月偿还金额;P ——贷款本金;n ——还款期数;

i ——月贷款利率;k ——还款第k 期

贷款额30万,首付15万,贷款利率7.83%,贷款期限20年 计算公式——a k = P/n ﹢〔1-(k-1) /n 〕·P ·i

首月还款额= 300000/240﹢〔1-(1-1) /240〕·300000·0.653%=3207.50元;

150个月后月还款降到2000元。

20年共需还款约535878.75元,其中包含利息约235878.75元。

三、

● 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式A

240240首付90000元,公积金贷款30万元,贷款利率5.22%,贷款期限20年 月还款额=300000·(1+0.435%)·0.435%/〔(1+0.435%)-1〕=2016.51 元

20年需还款约 483961.93元,其中包含利息约183961.93元。

● 等额偿还商业贷款60000元,贷款利率7.83%,贷款期限20年

月还款额=60000·(1+0.653%)·0.653%/〔(1+0.653%)-1〕=495.53元

20年需还款约118928.32元,其中包含利息约58928.32元。

20年共需还款约 602890.25元,其中包含利息约242890.25元。

240240

四、

● 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式B

240240首付100000元,公积金贷款30万元,贷款利率5.22%,贷款期限20年 月还款额=300000·(1+0.435%)·0.435%/〔(1+0.435%)-1〕=2016.51 元

20年需还款约 483961.93元,其中包含利息约183961.93元。

● 等额偿还商业贷款50000元,贷款利率7.83%,贷款期限20年

240240月还款额=50000·(1+0.653%)·0.653%/〔(1+0.653%)-1〕=412.95元

20年需还款约99106.94元,其中包含利息约49106.92元。

20年共需还款约 583068.87元,其中包含利息约233068.85元。

案例二 中意广场房地产开发项目融资成本分析

中意广场项目总投资近亿元,设计了四种融资工具,其中:银行长期借款500万元(10年期,年利率8%,按月等额偿还,1%的资金筹集费);按997.5万元折价发行面值1000万元企业债券(20年期,年利率9%,每年支付等额利息到期还本,1.5%的资金筹集费);发行5000万元普通股股票(面值10元/股,市价12元/股,第一年红利0.7元/股,预计红利年增长率为5%,3%的资金筹集费,企业营业执照年限30年);来自留存利润的自筹资金3000万元。试计算此项目的税前融资成本。

1. 计算该项目的税前单项资金成本

1) 求银行借款资金成本

● 求基于等额偿还抵押贷款合同的月等额还款额A 120120A=500·8%/12·(1+8%/12)/〔(1+8%/12)-1〕=6.066万元 求基于借款人实际得到的贷款金额下的借款人实际借款成本

120120500·(1-1%)=6.066〔(1+i)-1〕/i ·(1+i)

注:采用个人实际借款成本的计算公式

2) 求债券融资的资金成本 ---i(年)=8.24%

● 997.5·(1-1.5%)=1000·9%〔(1+i)-1〕/i ·(1+i)+1000/(1+i)——i(年)=9.26% 注:采用债务的资金成本计算公式;每年支付等额利息,到期一次还本;采用了折价发行方式。

4) 求留存利润的资金成本 因为留存利润用做股本再投资的,所以其资金成本等同于普通股权的——i(年)=8.87% 3) 求普通股权融资的资金成本 5000/10·12=5000/10·0.7/(i -5%)〔1-(1+5%)30/(1+i)30〕——i(年)=8.87% 202020注:采用现金红利增长计算公式;30年为企业经营年限取值;采用了溢价发行方式。

2. 计算该项目的税前综合资金成本

1) 实际融资额

● 500·(1-1%)+997.5·(1-1.5%)+5000/10·12+3000=10477.54万元

2) 该项目的综合资金成本

● 500 ·(1-1%)/10477.54·8.24%+997.5·(1-1.5%)

/10477.54·9.26%+5000/10·12/10477.54·8.87%+3000/10477.54·8.87%=8.88%


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