房地产金融案例一及二
班级:工程管理092班 姓名:何兴林 学号:[1**********]8
案例一 个人贷款买房方案比较
张先生夫妇每月收入总和约为5000元,因为两人刚结婚不久,手中可支配资金只有15万元,其中还有5万元左右是父母资助的,夫妇两人一直都是租房居住,但这样给他们带来了一些不便,所以两人急于想买一套房,来解决住房问题。不久两人看中一套90㎡45万元的住房。现两人在犹豫选择怎样的贷款方式?
解答:
一、 等额偿还商业贷款方式
n n 计算公式——A=P(A/P,i ,n )= P·(1+i)·i /〔(1+i)-1〕
其中:A ——月偿还金额;P ——贷款本金;n ——还款期数; i ——月贷款利率
贷款额30万,首付15万,贷款利率7.83%,贷款期限20年
月还款额=300000·(1+0.653%)·0.653%/〔(1+0.653%)-1〕=2477.67元
20年共需还款约594641.62元,其中包含利息约294641.622元。
240240
二、 等本金偿还商业贷款方式
其中: a k ——第k 期月偿还金额;P ——贷款本金;n ——还款期数;
i ——月贷款利率;k ——还款第k 期
贷款额30万,首付15万,贷款利率7.83%,贷款期限20年 计算公式——a k = P/n ﹢〔1-(k-1) /n 〕·P ·i
首月还款额= 300000/240﹢〔1-(1-1) /240〕·300000·0.653%=3207.50元;
150个月后月还款降到2000元。
20年共需还款约535878.75元,其中包含利息约235878.75元。
三、
● 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式A
240240首付90000元,公积金贷款30万元,贷款利率5.22%,贷款期限20年 月还款额=300000·(1+0.435%)·0.435%/〔(1+0.435%)-1〕=2016.51 元
20年需还款约 483961.93元,其中包含利息约183961.93元。
● 等额偿还商业贷款60000元,贷款利率7.83%,贷款期限20年
月还款额=60000·(1+0.653%)·0.653%/〔(1+0.653%)-1〕=495.53元
20年需还款约118928.32元,其中包含利息约58928.32元。
20年共需还款约 602890.25元,其中包含利息约242890.25元。
240240
四、
● 公积金等额偿还贷款+等额偿还商业贷款方式B
240240首付100000元,公积金贷款30万元,贷款利率5.22%,贷款期限20年 月还款额=300000·(1+0.435%)·0.435%/〔(1+0.435%)-1〕=2016.51 元
20年需还款约 483961.93元,其中包含利息约183961.93元。
● 等额偿还商业贷款50000元,贷款利率7.83%,贷款期限20年
240240月还款额=50000·(1+0.653%)·0.653%/〔(1+0.653%)-1〕=412.95元
20年需还款约99106.94元,其中包含利息约49106.92元。
20年共需还款约 583068.87元,其中包含利息约233068.85元。
案例二 中意广场房地产开发项目融资成本分析
中意广场项目总投资近亿元,设计了四种融资工具,其中:银行长期借款500万元(10年期,年利率8%,按月等额偿还,1%的资金筹集费);按997.5万元折价发行面值1000万元企业债券(20年期,年利率9%,每年支付等额利息到期还本,1.5%的资金筹集费);发行5000万元普通股股票(面值10元/股,市价12元/股,第一年红利0.7元/股,预计红利年增长率为5%,3%的资金筹集费,企业营业执照年限30年);来自留存利润的自筹资金3000万元。试计算此项目的税前融资成本。
1. 计算该项目的税前单项资金成本
1) 求银行借款资金成本
●
● 求基于等额偿还抵押贷款合同的月等额还款额A 120120A=500·8%/12·(1+8%/12)/〔(1+8%/12)-1〕=6.066万元 求基于借款人实际得到的贷款金额下的借款人实际借款成本
120120500·(1-1%)=6.066〔(1+i)-1〕/i ·(1+i)
注:采用个人实际借款成本的计算公式
2) 求债券融资的资金成本 ---i(年)=8.24%
● 997.5·(1-1.5%)=1000·9%〔(1+i)-1〕/i ·(1+i)+1000/(1+i)——i(年)=9.26% 注:采用债务的资金成本计算公式;每年支付等额利息,到期一次还本;采用了折价发行方式。
●
●
4) 求留存利润的资金成本 因为留存利润用做股本再投资的,所以其资金成本等同于普通股权的——i(年)=8.87% 3) 求普通股权融资的资金成本 5000/10·12=5000/10·0.7/(i -5%)〔1-(1+5%)30/(1+i)30〕——i(年)=8.87% 202020注:采用现金红利增长计算公式;30年为企业经营年限取值;采用了溢价发行方式。
2. 计算该项目的税前综合资金成本
1) 实际融资额
● 500·(1-1%)+997.5·(1-1.5%)+5000/10·12+3000=10477.54万元
2) 该项目的综合资金成本
● 500 ·(1-1%)/10477.54·8.24%+997.5·(1-1.5%)
/10477.54·9.26%+5000/10·12/10477.54·8.87%+3000/10477.54·8.87%=8.88%
相关文章
- 金融街控股股份有限公司案例分析
- 个人理财教学大纲(金融保险专业适用)
- 案例-首个房地产融资租赁
- 8000-土地增值税案例分析
- 我国资产证券化以往案例分析
- 我国资产证券化以往案例分析 1
- [房地产企业土地增值税筹划]筹划案例
- 中国产业金融服务行业分析报告
- 第二章融资工具
案例编号: 案例名称:金融街控股股份有限公司 投资性房地产会计政策变更的决策及其 经济后果分析 适用课程:<高级财务会计理论与实务> 选用课程:<财务报告分析> 编写目的:用于MPAcc <高级财务会计理论与实 ...
<个人理财>教学大纲 (金融保险专业使用) 厦门城市职业学院 <个人理财>教学大纲 执笔人:张艳英 编撰日期:2008.11.30 一.课程概述 课程类型:B类 课程性质:职业核心课 计划时数:54学时 学分:3学分 ...
一次性完成6亿 首个房地产融资租赁项目运作成功 2004年4月初,在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下,全国首个房地产"售后回租+保理"融资项目正式签约--沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南一著名大 ...
案例一.纳税筹划案例精讲与分析之土地增值税筹划案例---------巧省土地增值税 新发房地产开发公司是A 市一家以开发转让土地及房产为主要业务的中型公司.1 996年7月初,公司按A 市一般民用住宅标准建造了一座居住用建筑,并以市场价格销 ...
我国资产证券化以往案例分析 七十年代始于美国的资产证券化极大的改变了西方发达国家的资本市场及人们融资的观念.从某种意义上说,证券化已经成为全球金融发展的潮流之一.相对而言,我国的资产证券化起步比较晚.到目前为止,仅进行过一些资产证券化方面的 ...
我国资产证券化以往案例分析 七十年代始于美国的资产证券化极大的改变了西方发达国家的资本市场及人们融资的观念.从某种意义上说,证券化已经成为全球金融发展的潮流之一.相对而言,我国的资产证券化起步比较晚.到目前为止,仅进行过一些资产证券化方面的 ...
土地增值税4大筹划案例 土地增值税的筹划主要是在税法允许的大前提下,尽可能增加可扣除项目,降低增值率,即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划.本文以房地产开发企业为主体,从土地增值税本身的特点出发,围绕以下四个方面对该税种的税收筹划 ...
中国市场调研在线 行业市场研究属于企业战略研究范畴,作为当前应用最为广泛的咨询服务,其研究成果以报告形式呈现,通常包含以下内容: 一份专业的行业研究报告,注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况,旨在为企业或投资者提供方向性 ...
第二章 融资工具 杨安华 博士 公司金融学副教授.硕士导师 一. 债权融资模式 四川大学金融研究所 四川大学工商管理学院金融财务系 1. 银行贷款 • 银行贷款是指银行将一定额度的资金及以一定的 利率贷放给资金需求者,并约定期限付利还本的 ...