北京商业地产市场细分研究

北京市商业地产市场细分研究

北京商业地产在过去三年发展迅速,但建设完工开业的项目占比较小的比重,开业的有金源MALL ,金四季购物中心,第五大道,巨库(开业后又关张),百荣世贸,中关村科贸中心,鼎好电子城等,绝大多数项目处在在建阶段。需要指出的是在建项目进入市场的准确时间难以预测,因为不少商业地产项目的开发商因为专业操作原因,往往一再延迟建设、操作、甚至开业。从开发商项目操作的成长速度看,北京2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大,但真正开业估计集中在2007、2008年。

1、北京在建商业地产项目的供应结构

图4.1 北京市在建商业地产项目供应结构

从上述统计数据可以看出,北京中大型商业地产项目的数量占市场的主体,这完全符合商业地产的发展规律。中小型商业地产项目的市场结构比较稳定,而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差,换言之,中小型商业地产项目的市场风险便于控制,所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多关注中小型商业地产项目。

北京大型商业地产项目,尤其是大型购物中心项目,开发商整体上看,比较谨慎,并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售可能对未来经营管理的影响,进行大面积商铺的销售,而是以长期出租经营为核心思想,进行项目的运做。虽然有些项目因为资金问题没有最终实施,但无论如何这种控制风险的思想值得广大商业地产开发商借鉴。

2、北京市各区域在建商业项目供应情况

图4.2北京市各区域在建商业项目供应情况图

从上述分析资料可以看出 北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上 这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看,这一区域属于住宅开发最集中的地区,未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证,开发商不必过多担心竞争产生的压力,最重要的是如何专业化操作。

图4.3 北京市在建商业项目类型供应比例

3、北京市在建商业项目类型供应比例

如图4.3中统计结果,购物中心/综合项目所占比例最高,达到40%以上,社区商业供应量占近25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况,社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状,真实的市场供应量会高于这个数字。

4、北京市各商圈在建商业项目供应分布

图4.4 北京市各商圈在建商业项目供应分布

从图4.4可以看出北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点:从这种不均衡可以看出市场热点,也可以挖掘市场空白点;市场热点地区,既说明存

在投资机会,也说明激烈竞争在孕育风险。很显然,CBD 和中关村地区是商业地产供应量最大的地方,大家看好其投资价值,但也正是因为市场普遍的关注,所以一定程度上涣散了开发商的责任心、专业心,换言之,这两个区域也潜藏风险。当然,该区域长期市场需求强劲,这种风险更多来自开发商专业化操作的风险,而不是市场风险。

4.1百货/购物中心/大型超市

根据易铺网不完全统计 目前北京新兴商业地产项目(包括在建) 总规模达600多万平方米 其中规模在5万平方米以上的中大型项目的总规模居然达441万平方米 占总在建规模的73%以上。根据欧美市场的发展经验,中小型商业是市场的主要类型,所以需要提醒北京商业地产投资市场对此趋势足够关注。从上述统计也可以看出,建筑规模在3万平方米以下的商业地产项目总规模101万平方米,虽然所占比例较低,但是鉴于很多社区商业及底商项目未进行营销,很难被统计进来,所以北京3万平方米以下商业地产的市场规模要大很多,保守估计应该有50万以上的供应量未被统计进来。

从总体情况看,北京购物中心、百货、大型超市总供应量达到236.59万平方米,到2007年,新增加的供应量将达到294万平方米建筑面积;2003年北京市社会消费品零售总额1916.7亿;其中百货、超市、购物中心的零售额合计占去了80%以上的市场份额。

北京百货业处于市场萎缩阶段 客流不旺 面临购物中心等新型业态的挑战;目前北京市百货、购物中心、大型超市租金支付方式一般为固定租金;大

多数租金收取方式为流水倒扣。南城超市经营情况最好的是方庄家乐福,其次为洋桥万客隆。

从百货、购物中心、大型超市未来发展趋势来看,北京市未来百货、购物中心、大型超市的发展将有以下趋势:体量规模超大化,将以Shopping Mall的模式出现于北京;购物中心内各业态集中化;体验业态成为中高档商业市场需求的动力;文化底蕴深入化;消费者对大型购物中心的需求不断增强;商品经营将向功能性转变;从大众化经营向中高档经营转变;百货商场将由多种经营转向主体性经营、主题经营;南城百货业态有市场需求,但是短期内开发商的利益无法最大化。

北京市比较有代表性的百货、购物中心、大型超市主要有:东方新天地;庄胜崇光;新世界中心;中友百货;蓝岛大厦;安贞华联;燕莎友谊商城;西单商场;方庄贵友;十里堡华堂;家乐福;万客隆等。

北京百货商场和购物中心的租金支付方式大多数为流水倒扣,有些项目采取固定租金加流水倒扣的复合方式,部分采取租金方式;流水倒扣的扣点:超市扣点为3%—10%,服装20%—25%,化妆品30%左右;北京市大型百货、购物中心的平均营业额为1662元/月/平方米;百货、购物中心租金范围20—120美金/月/平方米,平均租金约为40美金/月/平方米;东方广场的租金水平最高,最高达到260美金/月/平方米,其次为国贸商场城平均80—100美金/月/平方米;目前 北京百货业处于市场萎缩阶段 客流不旺 面临购物中心等新型业态的挑战 。

综合来看,北京百货业处于经营的萎缩期,随着各种新兴零售业态的不断发展和创新,传统百货业态受到的冲击非常明显,未来百货业态的发展需要对经营模式等进行合理的再定位和发展思路的调整。

4.2商业街

北京现已形成大型商业街有两条,分别为王府井商业街、西单商业街。 从经营情况看,西单商业街平均日客流量达到20万人次,周末在40万人次左右,年社会消费品零售额达到60多亿元;王府井商业街具有很浓厚的老北京的文化气息,已成为北京商业的品牌标识;王府井商业步行街包括,东方新天地、新东安市场、世都百货、王府井女子百货、工艺美术商场等多家商场组成的半封闭商业街,平均日流量60万-80万人次;大都市街坐落在广安大街核心地段,全长1.8公里,两侧建筑总面积预计达30余万平方米,总投资额达到35亿元,经多次定位,2002年4月正式开盘后5个月时间销售已完成50%以上。

未来北京将重点发展培育三里屯酒吧街、秀水服装街、潘家园旧货市场、方庄餐饮街、大红门服装街、牛街民族街、天桥民俗街、银街、隆福寺民俗商业旅游文化街、海淀图书城等10条特色街。

未来商业街的定位具有清晰可见的特点;未来商业街的商业竞争加剧是不可避免的;增加适合年轻人的娱乐休闲功能,增加体验业态比重;未来商业街将以开放性、参与性、多元性方向发展;商业街将成为北京文化底蕴的体现舞台。

北京比较有代表性的商业街有:方庄美食街;东直门簋街;后海酒吧街;三里屯酒吧街;马连道茶叶街;大都市街;王府井商业街;西单商业街;建外SOHO 商业街等。

北京的商业街的租金状况千差晚别,这和商业街的位置,商业街的类型,以及商业街的市场成熟度等有关,租金从每平方米每天1元到50元不等,这样开发商在商业街的开发决策过程中势必关注上述租金影响因素,当然投资者也应该对上述因素足够关注,因为并非所有的商业街都象秀水街一样的租金价值。

4.3社区商业及底商

2004年社区商业和底商成为北京商铺市场的主要类型,增长速度持续放大,竣工面积不少于30万平方米,同比增长100%以上;北京大批住宅项目都进行社区商业、底商的开发

从经营情况看,北京社区商业及底商总体来说阶段性供过于求;北京商铺空置率25%到30%。

售价方面,普通社区商业售价1—2万/平方米;中档住宅、写字楼、公寓底商售价2—3万/平方米;高档住宅、写字楼、公寓底商售价3—4.5万/平方米。

租金上大致可分三档商铺;3—5元/天/平方米,5—8元/天/平方米,8—10元/天/平方米;其中以5—8元/天/平方米为主要商铺租金档次,占有率为50%左右;沿街商铺的租金以3—5元/天/平方米为主要商铺租金档次,但在未来拆迁可能性极大,南城商铺在未来几年中,租金提升空间较大。

从未来发展趋势分析,社区底商市场供需两旺;社区商业仍将以超市、餐饮、美容美发等服务业态为主要经营内容;未来社区商业经营重点是生鲜方面;小型底商需求量有增加趋势;北京底商商铺成交急升,投资潜力大。

北京比较有代表性的社区商业及底商有:现代城底商;苹果社区底商;万泉商务花园底商;华腾园底商;财富中心底商;清芷园底商;珠江骏景底商;望京新城A5区底商;第五大道等。

4.4综合/专业市场

初步统计南城固定交易场所,进行经常性常年交易,并设有专职管理人员的现货商品交易市场约115个;总营业面积约为96万平方米;市场摊位容量约35000个;已出租摊位数量25000个,摊位出租率71.43%;其中个体摊位数量约22600个,占已出租摊位数的90.4%;2003年,商品交易市场总成交额约170亿元,比上年增长26.4%,平均每个市场成交额为1.48亿元。

从经营情况看,绝大多数市场以常年性营业,经营环境较好;在115个市场中有75家以零售为主,有40家以批发为主,97.3%的市场是常年营业,65.8%的市场为经营环境较好的封闭式市场,其余为露天市场或其他形式市场;以农产品为主的综合市场,与以纺织品服装鞋帽、家具、建材装饰材料市场为主的专业市场平分秋色,在115个市场中除1家为其他市场外,综合市场与专业市场数量相当。在专业市场中居前三位的市场为:纺织品服装鞋帽市场20家,建材装饰材料市场12家,家具市场8家。2003年,区域成交额上亿元的市场9家,实现成交额146.5亿元,占总成交额的90.4%,其中成交额超十亿元的市场有3

家,分别是。丰台区新发地农副产品批发市场、华垦岳各庄批发市场、京温服装市场等 成为丰台商品交易市场的主导力量。

从未来发展趋势分析,商品交易市场由单一、少门类向着综合、多门类发展;市场投资向多元化发展;市场的整体实力在不断增强;未来市场将加强管理,管理制度有所健全;市场开发规模仍存在盲目性;市场治安情况将有所好转。

北京市比较有代表性的综合市场、专业市场有:京温服装批发商城;天雅服装精品商厦;大红门服装商贸城;百荣世贸商城;木樨园世贸商业中心;永外城文化用品城;万朋文化办公用品商城等及其他批发市场。

表4.1:北京南城批发商业项目租金情况调查

从综合专业市场的发展情况来看,南城各类批发市场经营状况良好,但未来的巨大供应规模可能影响到商铺的租金和价格走势。从发展的特点来看,批

发市场开始出现进一步细分化的态势,未来专业市场的发展方向将主要体现在物业功能的不断完善和产品形式更加明晰的细分。


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