市政学论文(1)

市政学期末考试论文

院系：哲学与公共管理学院

专业：公共事业管理

学号：2009117012

姓名：郭守红

浅谈现代城市规划与建设管理中的房屋拆迁

（郭守红.2009级公共事业管理专业）

摘要：随着经济的快速发展和城市化进程的加快，城市规模不断扩大，而城市原有的固定模式在一定程度上却阻碍着这种新变化、新发展，城市规划与建设管理显得尤为重要，旧城改造与新区开发已经成为城市规划与建设管理的重要组成部分，城市房屋拆迁成为必然。本文主要探讨我国目前城市房屋拆迁对城市运行和发展的影响，及在房屋拆迁的实际运作过程中的现状和出现的问题，并提出可行性的建议。

关键词：城市规划与建设管理;城市房屋拆迁；影响；现状；问题；建议

一、 城市房屋拆迁的定义

城市房屋拆迁指的是在城市规划区的国有土地上，建设单位基于公共利益的需要，按照建设规划要求和政府批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，对房屋的所有者或使用者进行迁移安置，并对拆迁房屋的所有者给予一定的经济补偿的一种行为[1]。

二、现代城市房屋拆迁对城市运行和发展的影响

（一）城市建设中房屋拆迁是城市规划与建设管理的应有之义，房屋拆迁有利于城市的空间布局的优化和对城市有组织、有秩序的合理配套；同时能够按照城市性质和发展目标，禁止任何违法违章建筑和不适宜发展项目的建设，保障城市的健康发展。

（二）城市建设中房屋拆迁实现了城市土地资源的优化配置，这使得城市得到服务功能得到更好的发挥。

（三）城市建设中房屋拆迁作为经济发展的新增长点，对带动城市经济的发展起到了不可磨灭的作用。

（四）通过城市建设中房屋拆迁改变了原来城市的容貌和环境的改变，新的城市成为该国家和地区在世界舞台上的“明信片”，具有一定的国际上的意义。

（五）城市房屋拆迁是居民改善居住条件和居住环境的良好契机，极大地改善了人民群众的生活水平。

三、我国当前城市房屋拆迁的现状与问题

在城市房屋的拆迁中的利益相关者主要有:政府、房地产开发商、拆迁施工单位、拆迁户、拆迁房屋评估机构。

（一）公共利益的界限模糊

我国的城市房屋拆迁政策所处的环境经历了从计划经济体制向社会主义市场经济体制变迁的过程，转变过程中，出现了公共利益的界定不清，

并以所谓的公共利益名义进行违法拆迁行为，权力滥用，严重损害了公共利益和政府形象。同时，对于征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产, 《宪法》和《物权法》都规定, 必须是为了“公共利益的需要”。但《宪法》和《物权法》均没有明确规定什么是“公共利益”。

（二）政府行为与角色定位的偏差

1、城市房屋拆迁中的政府角色偏差

（1）拆迁中的政府角色越位

有些地方政府和部门不能做到依法拆迁，在未经拆迁当事人申请、缺乏公开的听证程序下，滥用行政裁决和擅自实施强制拆迁，政府屡屡越位，滥用行政权力为开发商服务，已经严重损害了政府的公信力。

（2）拆迁中的政府角色缺位

◆“重许可、轻监管”的现象

政府发放房屋拆迁许可证后，对房屋拆迁人是否依照法律规定从事拆迁缺少跟踪管理和综合验收工作，特别是对其是否按照拆迁计划、拆迁方案进行拆迁以及给被拆迁人发放的拆迁补偿是否合理、是否足额、是否及时到位等问题缺乏切实有效的监管。

◆拆迁规范性、透明度不足

一些地方城市拆迁管理工作城市拆迁规划的制定未充分听取被拆迁人的意见，在规划审批前没能以适当形式予以公示，被拆迁人的知情权未得到充分尊重。

◆ 缺乏多层面的被拆迁人维权的制度化机制，

除了群众上访寻求权力维护的一个渠道外，处于弱势的被拆迁人缺乏维护自身合法权益的有效途径。拆迁中出现的种种缺位，使得人民群众的合法权益得不到切实的维护，从而导致社会不安定隐患的产生。

（3）政府职能错位

一些地方政府没有把维护最广大人民群众的根本利益作为拆迁工作的出发点和归宿，对群众反映的问题不够重视，处理不及时；滥用行政裁决和擅自实施强制拆迁。采用恐吓、停水、停电等手段强迫居民进行搬迁，使得行政权力的行使缺乏法律的有效约束，导致了群中的极大不满

2、城市房屋拆迁中政府行为偏失

（1）政府权责不对称

政府在房屋拆迁过程中享有广泛的权利，如整个拆迁开发计划的制定权，对拆迁人的一系列申请的审批权，但与政府政府在房屋拆迁过程中所需要承担的义务却格外的少。政府主导着整个房屋拆迁过程，本应该是拆迁行为的当事人，但它却跳出在外对拆迁人和被拆迁人的行为进行居间调解，所有在拆迁过程中的矛盾都只发生在拆迁人与被拆迁人之间，房屋的开发是由政府和拆迁方共同进行，可是补偿费用的支付和具体实施拆迁等等都是由拆迁方承担，在此过程中发生的困难和纠纷都是由拆迁方来解决，社会的矛盾指向都是拆迁方，政府整个过程中不必承担相应的责任，致使被拆迁人处于被动地位。

（2）政府的过度依赖行政强制手段强制拆迁可能导致矛盾激化。 政府为了自身的“形象工程”、“政绩工程”等，不顾被拆迁人的实际情况和意愿，强行执行贯彻制定的开发计划。同时，政府在强制拆迁房屋的过程中，主管部门为了加大拆迁力度，在计划的拆迁期限内完成拆迁

任务，时常会寻求其他部门的帮助，由政府根据情况的需要组织如公安、城建、规划、国土、城管、房管等部门来共同执行强制拆迁，甚至会通过其他单位采取非常规程序的方式来辅助强制拆迁，往往把矛盾激化，导致抵抗拆迁的惨案屡屡发生，增加了社会的不稳定因素我们可以看到的比较典型的事例便是湖南“嘉禾事件”发生以后，政府与被拆迁人的矛盾激化，严重影响了社会的稳定，引起了中央政府的高度重视。

（三）城市拆迁补偿机制不合理

城市房屋拆迁的合理补偿，是化解房屋拆迁矛盾的有效途径之一。而在现实中，城市房屋拆迁补偿却迟迟得不到有效解决。

1、赔偿范围仅限于地上建筑物的补偿

现代城市房屋拆迁补偿的范围为房屋所有权及其附着物所有权和收益权，即，对土地使用权则不予补偿。我国城市房屋拆迁征收补偿不考虑土地使用权而只以房屋的形式出现。

2、补偿标准混乱、补偿方式单一。

补偿标准都是争议的焦点，没有补偿标准，就无从计算补偿数额，也就谈不上拆迁人合法权益的有效保护；补偿标准不统一，则会出现补偿数额计算过程中的各自为政，不公正的补偿现象将随处可见，拆迁纠纷和矛盾将不可避免。在拆迁补偿方式上，主要以货币补偿和房屋产权置换为主，各地视具体情况实施少数其他补偿方式，缺乏灵活多样的补偿方式。

3、拆迁补偿范围狭窄，忽视潜在利益的补偿。

目前，我国城市房屋拆迁补偿中止补偿有形利益，而对被拆迁房屋范围内的土地使用权、预期收益、无形利益和隐性损失则不予补偿。对其损失的补偿就不能仅限于对其财产的市场价格的评估,还应考虑其附带性的损失补偿,甚至有必要给付财产权人为恢复原来的生活状况所必须的充分的生活补偿。"

（四）房屋拆迁评估的制度不合理

我国城市房屋拆迁估价工作缺少一个统一的标准来规范，导致在拆迁过程中，政府、拆迁人与被拆迁人各据其理，矛盾激化。目前，全国大多数省市、自治区都对城市房屋拆迁制定了地方法规，但是有些地方法规或多或少存在着与《宪法》和国务院《城市房屋拆迁管理条例》的精神相抵触的情况

(五)被拆迁人不能有效的维护自身的合法权益，法律意识薄弱

1、司法救济途径的缺失

任何矛盾和纠纷的发生，都应该通过法律的途径解决。司法救济途径因自身的终局性和权威性，相对于其他救济手段更具有抑制违法、保障权利实现的功效。但在我国城市房屋拆迁过程中法律救济功能和司法救济途径的缺失，使本身处于弱势群体的被拆迁人在维权的道路上陷入了困境。

2.城市拆迁听证制度不合理，缺乏强有力的监督。

城市拆迁听证制度本身是有效协调不同利益主体的利益要求，使公众利益实现最大化。但在实际运作的过程中却出现一些问题：听证参与者缺乏广泛的代表性、听证程序不够公开等严重影响了公众利益的表达。

3、部分拆迁户法律意识薄弱。

当利益出现侵犯时，部分拆迁户没有采取合法合理的手段维护合法权益，甚至采取自焚、暴力手段阻挠拆迁。严重影响了城市规划与建设管理，

带来了难以弥补的后果。部分拆迁户漫天要价，条件得不到满足，采取阻挠手段破坏合理的拆迁工作，在一定程度上破坏了城市建设的正常发展。

四、解决现代城市房屋拆迁问题的合理化建议

（一）公共利益的合理界定使政府的行为合法化

“社会公共利益”作为评判房屋拆迁权是否合宪以及是否被滥用的唯一标准,在房屋强制拆迁与保护房屋所有权和土地权利的利益冲突中,也成为了十分有效的“平衡剂”。因此必须将什么是公共利益进行法制化的明确。可以将是否为公众所需、为公共所用以及是否符合公益目标, 作为评判拆迁行为是否符合公共利益标准。

（二）政府合理的角色定位和政府行为合法化、合理化

1、在市场机制得到确立的经济环境下，政府不能再仅仅依靠行政手段来解决城市房屋拆迁中的问题，而必须更加重视经济手段和法律手段在城市房屋拆迁工作中的有效运用；城市房屋拆迁政策中政府角色的定位问题，认为政府应扮演合理拆迁规模的规划者、相关利益的协调者、城市拆迁的监管者、被拆迁人利益的保护者的角色[2]。

（1）合理拆迁规模的规划者

城市建设要符合当地经济社会的客观发展需要，合理的拆迁规模应该从城市发展的大局出发，本着提升城市功能，提高居民居住水平的目的，在政府科学的城市规划中实现。主要表现在：城市规划的制订要符合城市整体的发展，兼顾经济、社会、生态等方面的效益，同时考虑眼前利益和长远利益；城市规划要做到依法编制、实施、监督和管理。

如果房屋的拆迁属于公益性的拆迁，那么政府要协调好自身与拆迁户之间的利益关系。政府应该站在民生的角度，按照国家相关的法律法规和当地的实际情况，给予拆迁户合理的补偿和相应的安置；如果房屋的拆迁属于商业性的拆迁，那么政府要协调好房地产开发商与拆迁户之间的利益。政府应该鼓励拆迁户与房地产开发商之间进行直接的对话和协商，在必要的情况下，对房地产开发商与拆迁户之间的纠纷进行干预。政府要在其中充当“利益局外人”角色保持中立的态度，而不是陷入拆迁利益矛盾之中。

（3）城市拆迁的监管者

政府要认真履行拆迁监督管理职能，主要包括：其一，对拆迁实施者的市场准入监管，包括对房地产开发商进行拆迁的能力、资质及拆迁市场的准入进行全面的审查；其二，对拆迁补偿资金使用的监管，包括审查拆迁补偿资金是否落实, 是否降低拆迁和安置标准, 拆迁补偿是否如数付清等；其三，对房屋评估市场的监管，包括制定和发布相关的房屋评估规范，对房产评估机构资质的审查、评估机构挑选程序的监管等。此外，政府还要履行对拆迁补偿纠纷的居间裁决、根据相关法律对拆迁违法行为的查处等职能。

（4） 被拆迁人利益的保护者

被拆迁人与拆迁人存在着严重的信息不对等，政府部门要充分考虑被拆迁人的实际情况和困难，切实维护好被拆迁人的利益，“变群众上访为干部主动下访，变被动应付为超前预防，把拆迁矛盾纠纷解决在萌芽状态之中”。其次，实行公开、透明的拆迁办法和程序，为被拆迁人提供必要的咨询服务，使被拆迁人拥有对拆迁利益补偿和拆迁实施过程的知情权。

最后，“利用就业、就学和社会救助等多种手段解决拆迁群众的实际困难。加快经济适用住房和中低价位商品房的建设，满足不同层次被拆迁居民的住房需求。保证低收入、住房面积较小的双困家庭基本的居住生活，避免因拆迁造成新的住房困难。”[3]

2、（1）制定权责明确的体系，使政府的权利与义务相统一， 废除行政强制拆迁程序, 代之以司法强制拆迁程序

在我国,城市房屋强制拆迁的过程中, 做出行政裁决的是行政主体, 实施行政强制拆迁的是行政主体, 最后接受强制腾出的房屋的还是行政主体。这一系列完全倾斜的行为均衡这座已经倾斜的天平。如果我们取消行政强制拆迁而代之以司法强制拆迁, 通过人民法院对行政机关强制申请的司法审查, 一方面对强大的行政权力是一种制衡, 另一方面也是对被拆迁人房屋所有权的尊重。应该确立此项原则: 非经人民法院的裁定或判决。任何人或单位不得对公民的房屋实施强制拆迁必须通过另外一种强大的权力来保护被拆迁人的合法权益。

(2)对拆迁户进行协调、安抚。实施拆迁过程中，政府作为拆迁人与被拆迁人之间的权威主体，可以公正有效地对两方的意见进行协调，使两方意见能够达成共识，防止在实施过程中激化双方的矛盾，引起社会的不稳定，这样就能够保证拆迁工作的顺利进行，切实保护相关方的合法权益。

（三）完善拆迁补偿安置制度

1、完善城市房屋拆迁评估办法。要依据当地房地产市场的实际情况，根据房屋的区位、面积等因素合理进行评估，适当考虑房价变化情况制定补偿标准。应召开听证会，保证评估程序的公开透明性，健全对评估机构监督和管理。

2、政府应先行给予补偿或者安置，或者拆迁户可按其意志选择补偿或者安置的类型，同时，应该提高拆迁补偿安置的标准。政府和拆迁人应尊重被拆迁人的相关意愿。

3、在货币安置中， 补偿费用除包括房屋及其附属物补偿费、土地使用权补偿费外，还应该包括精神损害赔偿金。在住房补偿中，要注意安置用房应符合设计标准和建设质量，以保证被拆迁人基本生活。丰富补偿方式，要在货币补偿和房屋产权置换之外，配合使用实物补偿、安排就业、支持开发经营等灵活形式。要合理补偿被拆迁人的可期待利益、无形利益和隐形利益，以提高补偿的公平合理程度，减少拆迁矛盾，化解拆迁纠纷，促进城市和谐发展。

（四）拆迁房屋评估制度的完善

1、拆迁估价机构的选取

拆迁估价应由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。其确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。选定拆迁估价机构后，建议由政府强制执行对评估费的支付，而当事人双方都不能与评估机构形成利益关系，使评估机构成为一个独立的中介组织身份，不依赖于拆迁人，真正做到公平、公正。

2、建立全国性的城市房屋拆迁估价法规，使地方性法规与国家法规相统一

制订一部适合目前市场发展的全国性的城市房屋拆迁估价法规来明确标准，弥补目前拆迁补偿安置制度的缺陷。包含以下内容:

（1） “为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。并将拆迁估价的价值标准界定为现时公开市场价值标准，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。最大限度地避免估价人员的主观判断对估价结果的影响。

（2）拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，将实地查勘记录整理成数据资料，由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人三方签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中做出相应说明。

（3）先对原来土地上改建后的房屋进行评估，计算出原被拆迁建筑物和改建后建筑物之间的建安成本费的差额。再将改建后的房屋的评估价格扣除上述两者的差额作为对被拆迁人货币补偿。通过以上方式的调整，确定的拆迁补偿标准，可以有效地维护被拆迁人的合法权益。

（五）加强被拆迁人利益维护，提高维权意识

1、司法诉讼救济和行政救济手段的构建和完善

采取特殊司法援助手段，保护弱势群体的利益，可以设立专门的法律援助基金，由人民法院为那些没有能力支付律师费用的被拆迁人指派专业律师，准许其缓交或免交诉讼费用，协助他们维护自己的合法权益。同时建立和完善群众信访制度，使被拆迁人能够通过上访解决利益纠纷。

2、完善听证制度，使之公开合理化

听证会的参加人应包括被征收人及被征收房屋的长期承租人、抵押权人等其他利害关系人。合理选择参加人,尤其要注意区分不同利益群体,保证听证参加人的代表性和平衡性针对城市房屋拆迁中被拆迁人不能主张自己合法权益的现象，要使城市房屋拆迁的听证制度起到应有的作用。拆迁听证应当遵循“公开、公平、公正、便民”的原则，充分保护各方利益的诉求，并进行事后有力的监督。

3、扩大法律宣传力度，提高公民的维权意识，鼓励公民采取合法有效的手段维护自身的合法权益。同时鼓励公民积极参加听证制度，维护自身的合法权益。同时提高公民的思想道德素质，提出合理的拆迁补偿。 结语：房屋拆迁是现代化与城市化进程加速的产物,也是社会发展的必然，城市房屋拆迁是一个复杂的系统。其问题的解决是建立在维护公共利益的前提下，以政府为主导，完善拆迁补偿机制和评估机制的基础上，各个利益相关者综合协调下的结果。只有这样城市才能向前发展，社会才能和谐进步。

参考文献：

[1]李孟. 论我国城市房屋拆迁中的政府角色定位[J].山东省农业管理干部学院学报。2010:83-84

[2]曾国平,许俊桦.政府在城市拆迁中的角色定位[J].云南行政学院学报.2004.（3）：46-48

[3]李广彬，李婷．城市拆迁中的政府职能定位[J]．现代城市研究．2004，（3）．

On House Demolition Management of manangement and construction

in modern Cities

(Guo Shouhong. The specialty of public enterprises management

level 2009)

Abstract: With the rapid development of economy and the acceleration of urbanization, the scale of urban expand . The originai mode is prevent the cities from developing. Urban planning and construction management is particularly important.Urban renewal and the development of the new city has become an important component of a city planning and construction of management .The urban house dismantlement become inevitable. This paper mainly discusses the urban house dismantlement ’effect on the development of city, the problems in pratical,and finally puts forward some feasible Suggestions.

Keywords: Urban planning and construction management; The urban house dismantlement; Influence; The present situation; Problem; suggestions