离婚后的房产纠纷

　　孙晓鹏与其妻子夏红莉离婚后，双方因房产分割补偿问题未能达成一致意见，夏红莉以离婚后财产纠纷为由将孙晓鹏起诉到北京市西城区人民法院。 　　出人意料的是，在诉讼过程中，孙晓鹏与夏红莉又被孙晓鹏的姑姑孙明蕊起诉到北京市石景山区人民法院。究竟是什么原因引发了这起蹊跷的案中案呢？ 　　婚前赠款 　　孙晓鹏大学毕业时已经24岁。因为家中比较贫困买不起房子，也没有找到合适的工作，孙晓鹏谈了几个女朋友都莫名其妙地散了。孙晓鹏的姑姑孙明蕊为了侄儿能够有稳定的生活，经过慎重考虑，她将在加拿大做生意时积攒的98万元汇给孙晓鹏，并特别指明该款项只能用于购买房屋；若挪作他用，她将立即把款项收回。 　　孙晓鹏也明白姑姑的良苦用心，就用全部款项在石景山区购买了一套110平方米的房子，房产证上登记的所有权人为孙晓鹏。 　　婚后约定 　　2009年10月，孙晓鹏在一次朋友聚会上认识了夏红莉，两人互有好感。经过三个多月的短暂接触，他们来到北京市石景山区民政局办理了结婚登记手续，并在同年举行了婚礼。 　　婚后初期，孙晓鹏的暴躁性格还有所控制，两人相处得还算可以。婚后一年左右，孙晓鹏便暴露出大男子主义作风，家务基本上不做，稍不顺心就辱骂夏红莉。 　　刚开始，夏红莉对其好言相劝，但孙晓鹏根本听不进去。后来，夏红莉直接跟他提出：“如果你不改改你的臭脾气，咱俩就离婚。” 　　孙晓鹏在结婚前相过很多次亲，知道像夏红莉这样的妻子并不好找，便写“保证书”保证今后不再犯。他为了表决心并讨妻子欢心，表示愿意将自己名下房产份额的60%约定归夏红莉所有。 　　双方于2011年2月26日签订了一份“房屋所有权共有协议”及“夫妻更名申请”，就位于北京市石景山区的房产作出了进一步的约定，将该房产处分为双方的按份共有财产，并由北京市石景山区房屋管理局做了合法的核准，颁发了相应的房屋产权证书，且在不动产登记簿中记载了该房产的所有权人为孙晓鹏（占房产40%的份额）和夏红莉（占房产60%的份额）。 　　离婚后确权 　　后来，因两人家庭背景差距较大，再加上性格严重不合，在夏红莉的一再坚持下，孙晓鹏同意离婚，双方签署了《离婚协议书》并到石景山区民政局办理了协议离婚手续。 　　《离婚协议书》的第8条明确约定：位于北京市石景山区的房产男方占40%的份额、女方占60%的份额，将房屋出售后所得款项扣除孙明蕊的98万元后，剩余的款项按照均等的原则予以分割。 　　离婚后，夏红莉另行租房居住。夏红莉及其委托的律师与孙晓鹏协商卖房事宜，孙晓鹏表示自己只有这一套房用于居住，不同意出售；如想分割，只同意补偿夏红莉20万元，而该房的市值大概在230万元左右。 　　在多次协商未果后，夏红莉以离婚后财产分割为案由将孙晓鹏起诉至北京市西城区人民法院。 　　在等待法院开庭的过程中，夏红莉接到了北京市石景山区人民法院的电话，让其到法院领取起诉书副本和开庭传票。夏红莉在拿到起诉书后才知晓，是孙明蕊作为原告将孙晓鹏（第一被告）和夏红莉（第二被告）告上法庭，要求将两人的诉争房产确认归其所有，并责令二被告协助其办理过户手续。其理由是：诉争房屋系其借孙晓鹏名义购买，并与孙晓鹏约定孙晓鹏只享有房屋的居住权，不能出租、出售或进行其他处分。在开庭时，孙明蕊向法庭提交其与孙晓鹏签订的《借名购买房屋协议书》、工商银行汇款凭证、房产证、二被告签订的《离婚协议书》、在北京市石景山区房屋管理局调取的房屋登记材料。孙晓鹏对所有证据均予以认可，并同意将房屋所有权确认给孙明蕊所有，也同意立即办理过户。 　　夏红莉则对《借名购买房屋协议书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，向法庭明确表示其与孙晓鹏签订的夫妻“房屋所有权共有协议”及“夫妻更名申请”完全系双方真实意思表示，且经过房屋管理部门的登记备案并颁发了相应的房屋产权证书，房屋的所有权人应为第一被告和第二被告，并不存在产权争议，也不需要另行确权。原告提起诉讼的真实目的是为了侵占其应享有的60%的产权份额。 　　北京市石景山区人民法院根据案件的证据材料和已经查明的事实，依法认定： 第一被告于2008年参加工作，次年其与第二被告相识并结婚，诉争房屋于2006年（早于参加工作时间两年）购买，结合原告的陈述及相关证据，证实该房屋系原告出资。但应指出，第一被告依法取得诉争房屋的所有权。后第一被告自愿将诉争房屋的所有权变更登记为二被告共同所有，第二被告也是房屋的权利人之一，取得了法律的相关权利。现第二被告不同意原告的请求，故原告以两被告在未经其允许的情况下将该房屋的所有权变更为两被告共同所有，要求确认诉争房屋归原告所有证据不足，本院对此不予支持。综上，法院判决驳回了原告的诉讼请求。 　　孙明蕊在接到判决书后并未上诉，现在该判决已发生法律效力。而在另一诉讼中，夏红莉已向法院申请委托评估机构对房屋价值进行评估，评估机构出具的鉴定报告显示，该房产的价值为243.4565万元。经过法院法官的耐心调解，夏红莉同意在孙晓鹏一次性支付其40万 （扣除孙明蕊出资140万元）元的前提条件下，房屋归孙晓鹏所有。为此，法院出具了《民事调解书》，这起离婚后财产纠纷案引发的房屋确权案画上圆满的句号。 　　法律看点 　　一、办理房屋赠与时需要注意什么事项？ 　　首先，由各方当事人自愿签订一份完善的“房屋赠与协议”，最好办理一份对应的公证书，这样就会具有较高的法律效力，对自身权益有更大的保障。其次，凭借“房屋赠与协议”，按照房屋管理部门的要求提交过户所需的证件及资料，共同去房屋管理部门办理过户手续。 　　二、一方的婚前个人财产能否约定为夫妻共有？ 　　根据《婚姻法》第19条的规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。”当事人完全可以将婚前属于个人的房产约定为夫妻共有，当事人到房屋管理部门办理相应的更名手续，这样才能更具有法律上的效力。 　　三、离婚协议签署后并经民政局备案是否发生法律效力？ 　　根据最高人民法院关于适用《〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第8条的规定，离婚协议中关于财产分割的条款或当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。上述司法解释适用的前提是当事人双方已经签署《离婚协议书》并到民政局办理完离婚手续，《离婚协议书》在民政部门已做好备案；否则，《离婚协议书》的效力会存在瑕疵。 　　四、私下所签协议能否对抗房产证和不动产登记的效力？ 　　根据《物权法》第16条的规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”房屋管理局代表国家行政机关所颁发的房屋所有权证书及相应的备案材料，具有对外公示的效力，具有至高的公信力。私下里所签的协议一般不具有对抗房屋所有权证和不动产登记簿的效力，除非经过司法程序或行政程序的认定。 　　（摘自《法律与生活》半月刊2013年3月下半月期）