房地产股市术语解释

房地产投资的前世今生

房地产业传奇一般的前世

1993年，海南，始终是中国房地产的可怕记忆。至少在当前这一代开发商中，它就像一个可怕的噩梦，如影随形，挥之不去。

我们经济生活中的遇到的各种问题，几乎都可以在那一年找到根源和参照物。那一年，我们不仅见识到了房地产泡沫的巅峰与破灭，更记住了一个经济学中的重要概念——宏观调控。从此，这个本来是对经济总量进行调节的概念，与房地产结下了不解之缘。

改革开放后，中国的经济在上世纪80年代末出现了一次高烧，由此产生的调整使国民经济随之出现了大面积的市场疲软，导致“大起大落”。1992年，邓小平视察南方并发表重要讲话，改革开放和经济发展的步伐明显加快。但是，在这一轮的经济发展中，很快出现了经济过热和经济秩序混乱的局面，表现最突出的是开发区热、房地产热以及乱拆借、乱集资等金融领域的混乱现象。1993年4月，固定资产投资同比上升增长了60%以上，到6月，35个大中城市居民消费价格同比上涨了21.6%。

吴敬琏是少数几位预见到1993年有可能出现严重通货膨胀问题的经济学家之一。早在1992年《改革》杂志的第二期，吴敬琏发表了《全力以赴，建立市场经济的基础结构》一文，提出了预警。他认为，在各地都在推进市场作用范围的时候，“上面”却没有及时推进财政、金融、国有企业等关键部门的改革，下层响应快，上层落实不力，在这种情况下，提高增长速度很容易引发经济过热和通胀。事实上，在1992年的7、8月间，就已经出现了过热和通胀的苗头。 但是，这个时候，对于经济形势怎么看，却引发了经济界和经济学家的大论战。争论持续了将近一年时间，直到1993年3、4月间，零售物价指数同比上升了10%以上，人民币美元汇率半年间贬值45%，大家的看法才趋向一致，同时，决策层终于做出了经济过热和通货膨胀的判断，“16条”出台。

在搞房地产的人看来，似乎每次宏观调控都是针对房地产而来，其实， 16条调控措施中，虽然包括加强房地产市场宏观管理、强化税收征管、推进物价改革、严格控制社会集团购买力过快增长等等，但前11条都与金融有关，对金融领域的治理才是重中之重。不过，房地产和金融的关系实在是一条绳上的两只蚂蚱，每次整顿金融，房地产总是第一个挨刀。

在那一轮地产泡沫时期，以四大银行为首的资金，包括大型国企以至乡镇企业和民营资本的大量资本通过各种渠道进入了房地产市场。 “要挣钱，到海南； 要发财，炒楼花”,这句话就像后来的“人傻钱多速来”一样流传广泛。

从1988年海南建省开始的房地产投资热，在这一年达到了巅峰。资料显示，1988年房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米。

“一开始都不敢相信，不敢签。从1楼签了房产卖买合同，到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。”曾经经历过海南房地产泡沫的潘石屹经常这样描述当时的疯狂。任志强后来总结道：“1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。”这种情况决定了房地产泡沫的脆弱性。

1993年6月23日，在“国16条”出台前一天，一件影响房地产命运的大事件终于发生。它的实际影响甚至从1993年一直延续到现在，成为发展商耿耿于怀的心头大患，它就是——终止房地产公司上市。这一决定，在当时为阻止资金大量进入房地产起到了釜底抽薪的作用。徐滇庆教授甚至认为，这一禁令实际从来没有真正接近过，虽然后来有所松动，但监管部门对房地产的严防死守从来没有松懈过。直到2008年，房地产企业在资金链紧绷和从紧的货币政策的双重压力之下，仍然无法通过直接融资获得支持。

1993年6月24日中共中央、国务院印发《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，开始了对房地产市场大规模的清理整顿。房产泡沫在急剧膨胀后砰然破碎。绝大多数房地产开发商成了银行的债务人，这些债务人把赚的钱留给自己，留下的房地产则高价抵给银行。最终，伴随着海南发展银行的倒闭，银行变成了海南最大的发展商。“天涯，海角，烂尾楼”，成为海南的三大景观。

海南房价从1993年下半年开始呈现回落趋势，并最终长期一蹶不振。这对于每一个经历过这场大悲喜的人来说，恐怕都是一个惊心动魄的惊悚剧。所以我们看到当年“121文件”出台后以及本轮宏观调控袭来时潘石屹的紧张也就不难理解，这种心理阴影恐怕会像所谓童年时期的记忆一样持久。

对于这次宏观调控，建设银行董事长郭树清评价甚高。他认为1993年确定的宏观调控对策与过去其他时期有一个根本性的区别。“只有这一次才明确认识到„标‟与„本‟的根本性的区别。只有这一次才明确认识到„标‟与„本‟的关系，而且提出„治标‟与„治本‟相结合，在采取应急措施„治标‟的同时，即开始研究„治本‟的方针和办法。”（郭树清：《体制转轨与宏观调控》）他认为，虽然1993年的宏观管理体制改革在方案上还有一些不足和遗憾之处，但它标志着从根本上克服大起大落式震荡的努力终于迈出了步伐。而且这些宏观改革的实行，也从多方面为微观改革营造了良好的环境。

实际上，1993年的宏观调控和改革导致了1994年一系列在力度和规模上前所未有的宏观改革措施全面出台，经过3年多的努力，中国经济终于在1996年成功地实现了“软着陆”。

房地产业当前再度进入高危区

近年来房地产市场乱象丛生。为了抑制房价暴涨，今天出台一个政策，明天再出一个政策，实在够忙的。

在1998年“国发23号文件”中规定“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系，其目标群体是中等收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的70%。”当时很明确地把经济适用房当作住房供应体系的主力。5年之后，“国发[2003]18号”文件对此作了一些修改，措辞为“经济适用房是具有保障性质的政策性商品住房”、“其目标群体是中等偏下收入和低收入家庭，大约占全社会家庭总数的30%”。显然，政策的重点从“以经济适用房为主”变成了“以普通商品房为主”，经济适用房的目标群体由“全社会家庭总数的70%”下降为占30%左右的“中等偏下和低收入家庭”。在后一个文件中，经济适用房拥有政策保障性质的同时又属于商品住房，把市场和计划捏合在一起，逻辑混乱，反映出该政策还带着计划经济的烙印。

2003年以后实行全面的土地“招拍挂”，价高者先得，从此地价节节上升。开发商取得高价的土地之后几乎全盖成高档住房，结果在一些大城市形成了以高

档商品房为主的住房供应体系，房价飞涨，怨声载道。2005年出台了“国八条”，2006年又来了“国六条”。限价房引起的争论尚未平息，又出来一个新的《经济适用住房管理办法》。政策越整越多，越来越复杂，让人眼花缭乱，无所适从。看起来，在出台新政策之前我们是不是先整理一下思路，探讨一下房地产政策的出发点？我们到底想要一个什么样的住房供应体系？

比如说限价房和经济适用房。据说限价房政策的初衷是改变住房供应结构，平抑高涨的房价，满足中低收入家庭自住需求，解决一部分无能力购买普通商品房又超过经济适用房购买条件的“夹心层”，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。政策制定者的基本用意是给高收入家庭提供商品房，为中等收入家庭提供限价房，对中低收入家庭提供经济适用房，对低收入家庭提供廉租房。这一设计似乎照顾到了各种群体的利益，各种收入家庭各得其所。可是，这个设计有三大缺陷。第一，没有从产权意义上界定住房的性质。第二，没有规定如何划分购买限价房、经济适用房和廉租房之间的界限。第三，没有弄清政府在房地产市场上应当起到的作用，角色混淆。结果，按下葫芦浮起了瓢，房地产市场的混乱非但没有终结，反而越来越乱。

事实上，无论是限价房还是经济适用房都举步维艰，没有按照政策设计者的意愿得到发展。北京市好不容易推出了一些限价房，但民众似乎并不买账，他们抱怨限价房质量低、位置差、价钱并不便宜。经济适用房的处境更糟糕，问世以来备受责难，总也“长不大”。在全国各省市当中北京市是推行经济适用房的主力，2006年北京市商品房销售面积2271万平方米，其中经济适用房销售面积只有192万平方米，约2万套，仅占销售面积的8.45%。杯水车薪，解决不了多少问题。

即便如此，在经济适用房的分配环节上还是屡屡出事。为此，北京市在2007年6月7日出台了《北京市经济适用房管理办法（试行）》，对申请人的家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产等作出详细规定，此外，申请人还必须取得本市城镇户籍满5年、年满18岁等。众所周知，这些信息很难核实，于是要建立复杂的三级审核、二级公示的管理制度。由于僧多粥少，还要求已通过审核者申请轮候，老百姓于是抱怨说“如果不走后门，还不知道要等到猴年马月”。有关经济适用房的各项规定越来越复杂。

世界上的事情一旦闹成繁琐哲学，它离死亡就不远了。

政策及其操作要公开透明，这就要求简单、规范、明了。如果搞得很复杂，就做不到透明，就无法监督和约束。规则不统一势必政出多门，对政策理解的差异将制造在不同规则之间打擦边球、钻空子的机会。能够钻这样空子的必然要有权或者接近权力，这就很容易产生腐败。只有简单才能透明，才有利于一般民众。

再说深一点，引起混乱的根本原因就是我们制定政策的出发点并不清晰，没有在理论高度上琢磨明白这些政策的理论基础。

通常政府作用被称为“看得见的手”，而市场机制被叫作“看不见的手”。改革开放近30年的历史已经反复证明，只要是市场能解决的事情，就应当交给市场，除非市场失灵，政府才有必要插上一手。

国民财富分配有三个层次。第一次分配是通过市场竞争实现多劳多得。第二次分配主要是通过税收和政府的转移支付来帮助社会弱势群体，政府应当建立社会保障体系来帮助穷人，其中最主要的就是在医疗、教育、住房等方面的转移支付。第三次分配是通过各种非政府组织实现的社会自我救助，例如各种慈善机构和希望工程等等。在经济学中，效率和公平是一对永恒的矛盾。一般地说，在财富分配的第一层次中追求效率，第二和第三层次的目标是增进社会公平。因此，

政府住房政策的目标应当清楚地分为两个部分：第一是鼓励竞争，提高效率，多劳多得；第二是照顾弱势群体，促进社会公平。

因此，必须搞清楚应当鼓励哪些人投入竞争，哪些人属于应当照顾的弱势群体，而当前，几乎所有关于住房政策的文件都强调“要帮助中低收入家庭解决住房问题”，导致住房市场混乱的根源追根究底很可能就在这里。

房地产业未来的投资思路

经历了过去两年房价快速上涨以及去年股市的牛市，投资理念已经在普通的老百姓中得到了广泛的普及；而普通的中国消费者，对于不动产投资有着天生的更浓厚的情结，因为它的特点就是保值增值；在2008年开局之际，如何规划奥运年的投资，特别是不动产的投资，就成为许多投资者08年计划的重要组成部分,由于不动产投资包含住宅、商铺、写字楼、酒店等多种形式，对于实力有限的个人投资者，应该更多的关注住宅投资，从投资额相对较小的住宅投资入手。 08年住宅投资计划应稳守为先，伺机出击。

08年对于住宅投资者而言，面临着比过去更严峻的形势。

首先，频繁加息导致投资成本上升；去年央行前后加了6次息，今年的货币政策还从过去的稳健变成了从紧，预计08年还会加息；其次，物业税出台进程正在加速推进，投资者需要额外考虑持有物业的成本；第三，目前市场对于房价是否面临拐点存在着较大的分歧，奥运会是否会成为房地产市场的分水岭也成为争论焦点，这些都成为今年住宅投资的不确定因素。第四，今年政府在公共领域将会大力落实07年出台的“24号文”，大量的保障性住房供应将对商品房市场形成一定的冲击；当然，保障性住房对于投资者而言，并不完全是坏事，因为商品住宅供应将减少，并形成稀缺性。总的来说，从目前的市场形势来看，住宅投资需要制定稳守为先的计划，然后伺机出击。

08年住宅投资因时制宜，四大策略锁定价值投资。

尽管面临着一些不利因素，但房地产整体供不应求的大格局以及住宅在北京的日益稀缺的大前提并没有改变；目前住宅市场面临的情况是过去几年持续冲高后的调整；投资有风险，但风险大并不表明没有投资机会；伺机出击才是明智之举；如果前两年房价涨幅快，可以做“价格”投资，那么当市场进入调整期以后，投资者就应该因时制宜，做好“价值投资”。

首先，选“蓝筹股”、“潜力股”，投资眼光放长远。从抗跌性以及发展空间这两个角度，建议尽量选择抗跌性强的热点区域以及具有良好规划的新兴区域；比如自身具有不可复制的地段优势，供需比例处于失衡状态，部分客户观望也颠覆不了供求关系，相对而言，这些区域的抗跌性是比较强的，属于房产“蓝筹股”。另外，选择新兴区域则要特别注重区域的规划，购房者不妨通过规划来圈定自己的购房区域，在这些新兴区域即将新建的轨道交通、重点学校、大型商业旁抢先置业；在不确定其他区域走势的情况下，选择“潜力股”。

其次，敏感时期投资需要回归理性，更多关注租金回报率。近两年来，由于房价的快速上涨，投资者往往不需要具备投资房产的专业知识，只需要在购入房产后，坐等升值赚取房价大涨带来的丰厚利润；部分投资者难免形成了浮躁的心理，认为未来房价如果不能大幅上涨，就不值得投资房产；其实房产投资本身是保值增值的投资行为，在宏观调控持续深入的情况下，未来房价涨幅肯定将趋于平稳；房价回归理性也需要投资者回归理性，从而更多的关注租金回报率。

第三，从紧货币政策下尽量选择房龄短的次新房；今年从紧的货币政策将意

味着银行对于贷款的审批将更为严格，比如收入证明、信用记录、公司、学历等方面的审查，同时对房屋本身的房龄也有更高的要求；目前除了工行、中行等大银行可以办理房龄在30年以内的房屋贷款，一般银行只能办理房龄在20—25年内的贷款；同时，房龄越长，贷款成数越低；因此，最好能选择房龄15年以内的房产进行投资。

第四，部分物业出售意愿强烈，房龄在2-3年内的房产投资机会多；部分投资型物业由于近两年房价快速上涨，也获得了一定的收益，其出售的意愿比较强烈，特别是近两年进入房产市场的投资者，通过房产转售获得利益的投资者比较普遍，因此更希望尽早出售，因此针对这部分房产的投资机会还是比较多的；在交易双方的博弈中，购买方容易取得一个理想的价位，逢低入市，为投资打下好基础。

最后，以上的策略是根据当前的市场状况以及今年大致的走势所做出的判断，如果市场发生较大的震动，则需要投资者对计划做出相应的变化。由于不动产投资与土地密不可分，而成都市的土地资源从目前及未来来看都是稀缺资源，因此不动产投资前景仍然非常乐观。