商业地产融资

金融视线Ｉ

Ｆｉｎａｎｃｅ

货币紧缩下的商业地产融资模式探析

西安建筑科技大学管理学院李耀峰

摘要：面对当前紧垴的１ｒ币政策．房地产企业的融资出现了一定困难，尤其对于资金需求量大．经营周期长的商业地产开发来说雯是艰难。我国商业地产的魂资要适应新的经济形势发展。需要吸纳国内外先进融资理念，采取多元化的融资模式，包括银行信贷款致资．上市融资．商业托押担保证券，房地产投资信托寻。关键词：货币紧缩商业地产融资模式中图分类号：Ｆ２７５

文献标识码：Ａ

人民银行于：７Ｊ目７日宣布再度卜调金融机构存款准备金率０．２５商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物・Ｉｋ形式，包括纵观整个商业地产开发的资金链，银行贷款几乎参与了商业商业地产作为商业运营的载体，其土地成本、建筑施工、装饰主要从事战略财务管理研究。

万方数据

文章编号：］００５－－５８００（２０］］）］２（ａ）－－）６７－０２１．３融资风险大、筹资成本高

住宅类的房地产在房屋销售之后，开发商就可以获得价值补偿和收益，投资同收期较短。而商业地产的投资回收期长，投资收益除受到商业阮位影响外，还受到交通状况，地区商业氛围和居民消费能力等因素的限制。因此，商业地产的运营风险较大，从而导致融资风险的加剧，势必影响企业融资金额的取得和融资成本的付出。

２现阶段商业地产融资模式的选择

据有关研究表明，房地产开发企业拥有多达１１项的融资方式。针对我国商业地产开发筹资现状和开发特点，结合国内外的先进融资理念的分析，现提出一个整合后的多元化的融资对策。２．１银行信贷融资

银行信用贷款融资一直是商业地产开发商融资的主流方式。这一状况的形成与我国的资本货币市场发展程度是密切相关的。经过多年的发展探索，国内的商业地产银行信贷融资也积累Ｊｒ—定的经验和模式，是比较成熟的。虽然银行信贷融资在房地产发展过程中发挥了重要的作用，但这一融资方式受国家有关货币金融政策的影响较深，面对央行多次加息的尴尬境遇，对这种融资方式的应用还是应该谨慎的，以免影响企业内部资金流的合理循环。２．２上市融资

上市融资是指商业地产开发企业通过公开发行股票在证券市场卜进行交易而融得资金的筹资方式。商业地产开发企业利用上市融资的方式利弊参半。首先，上市融资的正面效应可以获得使用年限长、数额巨大的资金，并且可以改善企业的资本结构。卜市融资有助于提高公司自有资金比率，优化财务结构，有助于公司的安全运营和竞争力的提高，进而增强企业其他方式融资的能力，从而提升公司的整体价值和股东财富。其次，上市融资的负面效应其中包括融资成本高、削弱原有股东的控股权、增加公司向社会披露信息的义务，这些信息时常会涉及商业秘密，在某些情况下不利于公司的竞争。再次，企业对于上市融资的具体形式的把握，需要经过管理层的缜密分析，结合商业地产开发企业的自身经营状况和国家相

关政策而定。

２．３商业抵押担保证券

商业抵押桕．保证券最早在１９３３年出现干美国。商业抵押担保ＭｏｒｔｇａｇｅＢａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｅｓ：ＣＭＢＳ），是一种商ｗｗｗ．ｃｈＩｎａＭ．ｎ们・２０１１年，２月１１６７

个百分点。这种货币金融政策的调整，无疑提高ｒ商业地产开发企业的融资成本。对商业地产开发氽业的融资问题的重新审视也就成了必然。下面本文将对我国商业地产开发的融资管理进行分析，就适应当前经济形势发展的融资管理模式进行探讨。

１我国商业地产融资现状分析

零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。我国房地产融资方式町分为内部融资和外部融资两种。随着商业地产开发的突飞猛进式发展，企业自有资金的积累已经不能满足开发商的需求，据相关研究统计，银行贷款和股权融资是我国商业地产开发企业的ｔ要融资方式，其中银行贷款占到商业地产开发企业投资额的７０％以上，有甚者一些小规模开发商的实际银行贷款占总投资额的９０％以上，这无形中增加ｒ企业的筹资成本和财务风险。面对吃紧的货币政策和发展未成熟的国内资本市场，开发商似乎正处在一种开发前筹资难，开发后回款难的尴尬境遇，“过度依赖银行贷款”已经成为症结所在。通过对当前经济形势的分析，对商业地产行业状况的总结，可以将现阶段商业地产开发的融资特点

归结如＿ｆｔ

１．１融资困难．渠道单一

地产开发的全过程。从前期的商业地产开发贷到中期的建筑施【成本的支出，再到后期经营性物业抵押贷的取得，银行直接或者间接的支持，是从没有退出过的。商业地产开发对银行的依赖性大，商业地产投资金额巨大，回收期相对较长，加之我国的商业地产开发又处于一个相对初级的阶段，前期开发和后期经营都存在种种问题。若一旦出现经营业绩差，利润下降，达不到经济学的盈亏平衡点，增加自身开发经营风险的同时，也加大了银行的金融风险。１．２资金规模大．融资周期长

装潢、配套设施都有较高的质量要求，这使得商业地产的价值量远远高干住宅等房地产业态。所以商业地产的开发需要规模更大的资金量。商业地产的运营ｔ要采取只租不售的运营模式，投入资金要以租金形式收回，虽然现金流收入稳定，但网收期较长。因此，投资的规模大、回收期长在商业地产开发的资金要求方面体现的尤为突出。・

作者简介：李耀峰（１９８５－），男，西安建筑科技大学管理学院研究生，

证券（Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ业证券化融资方式，它将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押货款池中。通过ｉＩＩ！券化过程，以债券形式向投资者发行。其销售收入将返给地产的原始拥有者，资金用于偿还贷款本息，盈余将作为公司的运营资本。商业抵押担保证券是一种结构融资的方式，这种融资方式主要有三大主体构成即原始权益人，特设

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目的机构和投资者三类。

该程序的操作步骤如下：（１）由发起人组建资产池。借款人与其债权人（１ｉＩＪ发起人）协商将其优秀项目的商业抵押货款汇聚到一个抵押贷款池中。（２）设置特殊目的机构（Ｓｐｅｃｉａｌ

ＰｕｒｐｏｓｅＶｅｈｉｃｌｅ：

ｓｐｙ），其是资产证券化的关键性主体，实现发起人需要证券化的资产与其他资产之间的“风险隔离”是主要目的。（３）组合资产的销售。即证券化资产完成从发起人到特殊目的机构的转移。（４）由信用增级机构进行信用增级后，再由权威的信用评级机构进行评级。（５）证券发售。经过信用评级，发行人特殊目的机构，通过各类金融机构如证券承销商或者银行等向投资者销售商业抵押担保证券。（６）向发起人支付组合资产购买价款。即特殊目的机构将证券销售收入按照约定的价格向发起人支付购买价款。（７）资产池的管理。发行完毕后，特殊目的机构需要对资产池进行后续管理，对资产所产生的现金流进行回收。（８）清偿证券。按照证券发行时的约定，待证券到期后，用资产池的后续现金流还本付息和支付服务费，之后仍有盈余，根据约定在发起人和特殊目的机构之间进行分配，至此商业抵押担保证券化的整个过程宣告结束。从国际发展经验来看，ＣＭＢＳ所走的资产证券化之路是大势所趋。这种融资方式的引进还有助于我国建立现代化的金融体系。

在２００５年１１月１０日，银监会公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法＊，这意味着商业抵押担保证券作为信贷资产证券化产品，在国内已具备ｒ初步的法律框架。我国商业抵押担保证券的成功发展，还需要政府、银行、保险机构、评级机构等各方的培育和推动，以及健全的法律制度为其保驾护航。远在２００６年，万达集团与澳洲麦格理银行合作，成功地融资近十亿元人民币，开创了国内商业抵押担保证券成功的先例。２．４房地产投资信托

房地产投资信托（Ｒｅａｌ

ＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔ

Ｔｒｕｓｔ：ＲＥＩＴｓ）于２０

世纪６０年代初出现在美国。我国《信托投资公司房地产信托业务管理办法（征求意见稿）》所称房地产信托业务是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或者特定日的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。下面就对中国内地房地产投资信托基金模式的选择进行探讨。

２．４．１基金模式的选择

根据《中华人民共和国信托法》．（（中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，我国推出了集合资金信托业务即由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理，运用或处分的资金信托业务活动。首先，基金的规范运作离不开完善的信托法律法规。２００１年以来，国家颁布了《中华人民共和国信托法》，《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等。其次，房地产企业、投资者和监管部门比较熟悉现有的集合资金信托计划，具有较好的市场基础。再次，信托投资公司开始探索设立本土化房地产投资信托基金。例如今年６月８Ｅ１中信信托成立了“万达商业地产发展基金信托计划ＩＩ号股权投资集合资金信托计划”。

２．４．２借鉴国内外成功经验

美国的ＲＥＩＴｓ主要采取公司的形式成立，澳大利亚、新加坡、香港等主要是信托方式。相比较而言，利用现有的信托法规及信托制度，我国应当以信托基金形式为主，同时由基金管理公司进行专业

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Ｉ２０１１年１２月＿ｗｗｗ．ｃｈＩｎａｂｔ．ｎ时万方数据

管理，可行性高，对于中国的商业地产来说成功的机会更大。就投资者结构而言，既要注重机构投资者引入，又要注重中小投资者的培养，已达到投资群体的多元化，以降低结构性风险。就限制性规定而言，就我国实际情况而言，应当在初期禁止ＲＥＩＴｓ投资于空地，并应当规定其收入的绝大部分来自于租金收入，还应建立最低分派比例等规定。最后，借鉴美国经验，在国家层面给予一定的税收

政策优惠。

２．４－３引入房地产投资信托基金的作用

首先，在国外房地产信托投资基金不仅参与房地产一级市场金融交易，而凡也参与二级市场交易活动，引入房地产投资信托基金对于我国商业地产金融架构完善具有积极作用。其次，从商业地产金融的角度来看，市场信用特征突出的房地产信托基金的引进，在一定程度上提高了商业地产金融系统的风险化解能力和安全性。再次，引入房地产投资信托基金有利于疏通商业地产资金的循环过程。这一创新融资方式的引入不仅避免单一融资境遇下相关信贷政策对商业地产融资市场的硬冲击，而且还可以减缓特定目的政策对整个融资市场的冲击力度，同时商业地产的固有特性还决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能。３结语

商业地产开发商利用的多元化融资方式以及确定合理融资结构的方法已成为理论界和实践中的一个重要的课题。本文针对国内外商业地产融资的现状、对商业地产项日融资方式，以及商业地产融资决策等内容进行了深入探讨，希望本文所做的研究会对商业地产开发商的融资方式的选择与应用提供一定的帮助。

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货币紧缩下的商业地产融资模式探析

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：

李耀峰

西安建筑科技大学管理学院中国商贸

China Business & Trade2011(34)

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