房地产估价实务

房 地 产 估 价 实 务（大陆）

一、 房地产估价行业的特点

1、 什么是房地产

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。它是实物、权益、区位三者的综合体。

实物是指房地产中看得见摸得着的部分，例如：建筑物的外观、结构、设备、装修、土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。

房地产权益是指房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。房地产的权益是以房地产权利为基础的，包括房地产的各种权利（如所有权、使用权），受到其他房地产权利限制的房地产权利（如设有抵押权的房屋所有权），受到其他各种限制的房地产权利（如城市规划对房地产用途的限制），以及房地产额外利益或收益（如屋顶或外墙面可出售或出租给广告公司做广告）等。拿房地产权利来说，中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。（空间利用权：是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下的一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利）

房地产的区位是指一宗房地产与其他房地产或事务在空间上的方位和距离上的关系，除了地理坐标位臵，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、码头、火车站、政府机关、同行业等）的距离，从其他地方到该宗房地产的可及性及从该宗房地产去往其他地方的便捷性，以及该宗房地产的周围环境、景观等。

2、 什么是房地产估价

房地产估价从表面上看，好象是估价人员在给房地产定价——似乎是估价人员认为值多少钱就值多少钱。在现实的房地产交易中，由于房地产具有不可移动性、独一无二、价值量大等特性，几乎不存在

大量相同房地产的交易，而且一宗房地产的交易者数量通常较少，在许多情况下甚至只有一、二个买者，从而房地产的成交价格往往受到交易者的个别行为或动机偏好等的影响。但是，房地产价格从某种意义上讲是客观存在、不以个别人意志为转移的，是由市场力量决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。

因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟典型投资者的思维和行为，模拟市场形成价格的机制和过程，通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价格揭示、表达出来。

3、 房地产估价行业的产生

中国现代的房地产估价活动则是在1978年以后“改革开放”的背景下，随着实行房屋商品化，改革城镇住房制度和城市土地使用制度，使房地产成为商品进入市场流通而出现的。其起步虽然较晚，但是发展却很快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表现在下列几个方面：

（1）确立了房地产估价的法律地位。1994年7月5日中华人民共和国主席令第29号公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》

第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。这两条明确的规定，使房地产估价成为国家的法定制度。

（2）实行了房地产估价执业资格全国统一考试制度。1993年和1994年，经严格考核，建设部、人事部联合认定了两批“房地产估价师”。1995年3月22日建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》（建房[1995]147号）。从1995年起，取得房地产估价师执业资格的途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。从2001年开始，房地产估价师执业资格考试向全世界开放，获准在中华人民共和国境内就

业的外籍人员及港澳台专业人员，也可按照建房[1995]147号文件规定，报名参加全国房地产估价师执业资格考试。

（3）制定了房地产估价国家标准。为规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，做到房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB/T50291-1999），自1999年6月1日起施行，其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。

（4）成立了房地产估价行业组织。1994年8月15日经民政部批准成立了“中国房地产估价师协会”（英文全称为China Institute of Real Estate Appraisers，简称为CIREA）这一全国性的房地产估价行业组织。目前下设5个专业委员会：考试注册委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会。

（5）开展了内地房地产估价师与香港测量师资互认。本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部、国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。符合一定条件的内地房地产估价师，可以通过“互认”方式取得香港测量师资格；符合一定条件的香港测量师，可以通过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。

4、房地产估价行业的服务领域

拓宽了房地产估价服务领域。房地产估价起初主要服务于房地产交易管理，以防止交易当事人隐价瞒价、偷漏税费。目前，无论是土地使用权利出让，还是房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押典当、保险、损害赔偿、税收、征收征用（包括城市房屋拆迁）、纠纷调处、司法鉴定、分割、合并，以及企业合资、合作、

对外投资、合并、分立、清算、改制、买卖、租赁、拖管经营、设立公司时以房地产作价出资、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定等，都需要房地产估价。此外，房地产估价也是房地产开发经营活动的一项基础性工作。随着社会发展。房地产估价的服务领域还会越来越广，其作用也会越来越大。

要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、城市规划、建筑、统计、会计、环境、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。而要成为一名合格的房地产专业估价人员，不是一朝一夕就能够达到这些要求的，需要打好基础、循序渐进。从事房地产估价，首先需要对作为估价对象的房地产本身有个全面、深入、正确的了解。 4、

二、 房地产估价程序

规定房地产估价程序是为了实现房地产估价的规范化、保证估价作业质量。

1、 接受估价委托

2、 自接受估价委托至完成估价应按下列程序进行：

（1） 明确估价基本事项；（主要包括明确估价目的，明确估价对象，

明确估价时点。估价目的应由委托方提出；明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况；估价时点应根据估价目的确实，精确到日；在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方的同意）

估价对象的物质实体状况主要包括：土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况；建筑面积、建筑结构、平面布臵、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。

估价对象的权益状况主要包括：土地权利性质、权属、土地使用年限、建筑物权属、估价对象上设定的他项权利状况等。

（2） 拟定估价作业方案；（在明确估价事项的基础上，应对估价项目

进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包含以下内容：拟采用的估价技术路线和估价方法；拟调查搜集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度）

（3） 搜集估价所需资料；（估价机构和人员应经常搜集估价所需的资

料，并进行核实、分析、整理。估价所需的资料主要包括：对房地产价格有普遍影响的资料；对估价对旬所在地区的房地产价格有影响的资料；相关房地产交易、成本、收益实例资料；反映估价对象的资料）

（4） 实地查勘估价对象；（估价人员必须到估价现场，亲身感受估价

对象的位臵、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等）

（5） 选定估价方法计算；

（6） 确定估价结果；

（7） 撰写估价报告；

（8） 估价资料归档。（完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目

的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管）

（9）

三、 房地产估价报告的审核

房地产评估报告设定三级审核程序，一级审核为估价人员初审，二级审核为审核部专职审核，三级为部门负责人终审。每一级审核的审核内容和审核角度以及职责范围都不同。从审核把关的不同层面对

评估报告进行审视和检查。

四、房地产市场行情分析

二OO九年南京市房地产市场分析

第一章 市场背景

一、政策资讯

相较于2008年的政策年来说，2009年政策面显得比较低调。但是楼市的持续升温，以及房价的飞速攀升，引发了市场对楼市政策走向的担忧，终于在12月份国务院连续发出了针对房地产发展走向的一系列动作，“国四条”应运而生。“控制”房价的目标已经上升成“抑制房价”的强烈意愿：一系列的调控手段，主要是调节市场预期，抑制投资投机性需求，提高开发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，调节市场供求关系。

二、经济环境

2008年国际金融风暴震荡了全球经济，对中国经济的发展产生了不可忽略的影响。2009年在国家的大力推动下，以及整个外部经济环境的向好，南京除了工业以及进出口贸易等个别经济指标依旧处于负增长状态外，整体经济指标运行良好。

（一）GDP增速放缓，经济指标稳步上行

截止2009年三季度，南京市地区生产总值达到3069.7亿元，按可比价计算，比去年同期增长10.8％。其中，第一产业增加值63.91亿元，增长3.3％；第二产业增加值1376.01亿元，增长5.2％，其中工业1179.38亿元，增长7.2％；第三产业增加值1629.77亿元，增长14.5％。自2006年以后南京的GDP增速逐步放缓，但是年涨幅依旧高于国家平均水平，整体经济指标稳步上行。

（二）人均可支配收入涨幅趋稳，消费需求被激活

1-11月份，城市居民人均可支配收入为23569.02元，同比增长10.5%，增幅为今年来最高，比1-3季度和上半年分别提高0.3个和0.5个百分点。1-11月份，城市居民人均消费支出为14931.81元，同比增长8.4%，增幅达到今年的最高点，比1-3季度和上半年分别提高0.5个和1.5个百分点。

2008年的金融风暴削弱了城市居民的消费热情，2009年随着国家扩大内需促进消费等各项措施的推动，2009年二季度开始，城镇居民的消费热情逐步被激发，可支配支出的增幅不断提升。

（三）银行存贷规模增速稳步回升

截至2009年11月，全市金融机构本外币存款余额10901.27亿元，比年初增长26.9%；其中储蓄存款达到2968.69亿元，比年初增长15.7%。金融机构本外币贷款余额继续增长，达到9423.51亿元，比年初增长26.0%。

（四）固定资产投资稳步增长

随着信贷环境的放松，以及国家振兴经济发展规划的推动，全市的固定资产投资依旧保着持较快的增长态势。1-11月份，全社会固定资产投资2430.15亿元，同比增长21.6%。从产业划分看，第二产业完成投资1181.76亿元，增长16.5%，其中，工业投资完成1171.3亿元，同比增长16.4%。第三产业完成投资1235.93亿元，增长27.2%，其中房地产开发资1-11月已完成549亿元，同比增长20.9%。

（五）全市消费品市场继续回暖势头明显

2009年国家将扩大内需特别消费需求作为振兴国家经济的一项重要工作。1-11月，全社会消费品零售总额稳步增长，共实现零售总额1789.68亿元，同比增长18.3%，创下了今年来各月累计增幅的新高。累计增幅逐月攀升，由一季度的16.3%、上半年的16.9%升至11月的18.3%。

（六）外贸出口形势依然不容乐观

11月份，全市对外贸易进出口总额为29.78亿美元，同比增长

4.1%，当月增幅实现今年来首度由负转正。1-11月份，全市对外贸易进出口总额为304.66亿美元，同比下降19.4%，降幅较10月份收窄2.3个百分点，为今年来最小降幅。

（七）财政收入持续增长

1-11月份，全市实现财政收入817.09亿元，同口径增长22.4%，增幅达到今年来最高水平，分别比1-3季度和上半年高出2.4个和8.5个百分点，比去年同期高出6.6个百分点。其中，中央收入实现431.42

亿元，增长31.8%，增幅高于去年同期13.9个百分点；地方财政一般预算收入实现385.67亿元，增长13.4%，增幅低于去年同期0.4个百分点。

三、房地产投资

受宏观调控、宏观经济环境影响2008年末房地产投资热情明显降到低谷。但2009年南京房地产的发展却展现出由冰点到沸点的狂热走势，房地产各项运行指标随着楼市的飞速发展而快速上扬。

（一）房地产开发投资力度不断加大，房地产市场信心恢复迅速

2009年上半年随着房地产市场的稳步回升，房地产开发企业在经历了第一季度的观望和揣测后，迅速调整了房地产开发投资的力度，在第二季度开始房地产投资的增幅不断加大，到2009年11月底累计增幅达20.9%。

2009年1-11月房地产投资总额为549亿元，同比增长20.9%，住宅开发投资总额为408.95亿元，同比上升11.7%。

（二）住宅开发投资主力位臵巩固，商业开发投资比重提升明显

2009年，住宅的投资额占据了整个房地产开发投资的74%，同比下降了7个百分点，但仍然占据着绝对比重。1-11月住宅的开发投资额为408.95亿元，同比增幅15%。商业的开发投资的比重加大，一部分原因是大中型的商业综合体的投放，另一部分则是住宅配套商业的开发。1-11月商业的开发投资额为60.29亿元，同比增幅达101%。办公和其他物业类型的占比均有着不同程度的上升。

（三）房地产建设指标稳步回升

2009年商品住宅、房地产投资增幅开始回升。同时，市场成交量持续上升，供不应求的局面使得开发企业不得不调整开发节奏。202009年1-11月商品住宅施工面积3048.49万平方米，同比增长

1.9%，商品住宅竣工面积684.23万平方米，同比增长为29.4%。

第二章 市场分析

一、商品住宅市场

（一）普通商品住宅市场

2009 年商品住宅市场交易活跃，但新增供应萎缩，市场呈现卖方市场形态，存量持续减少，房价高速上涨。

1、供应情况

下半年供应量有所回升，但全年供应量明显下滑

由于2008 年市场的惨淡，开发商普遍调低2009 年的预期，导致市场开工量不足，2009 年新增供应量明显下滑。1-12 月全市商品住宅累计上市609.79 万平米，同比下降14.3%； 其中，江南八区的走势类似于全市，1-11 月上市239.04 万平米，同比下降10.0%。

2、销售情况

累计成交水平全面超越07 年水平，单月成交屡创新高

2009 年，1-12 月全市商品住宅累计成交量为1029.4 万平米，同比增长124.4%；江南八区的走势基本相同，1-12 月成交435.44 万平米，同比增长154.3%。究其原因：一是， 2008 年观望需求挤到2009 年；二是，信贷、税收政策对需求的放大；三是，下半年由于房源稀缺导致恐慌性购房，同时媒体舆论加大了羊群效应；四是，经济开始复苏、股市收益等提高了居民购买力。

3、供销对比情况

市场存量、去化周期连续下降，卖方市场现状显著

自春节以来，市场供应缩量，交易活跃，全市单月供销比连续11 个月维持在1 以下。截至2009 年12 月底全市市场总可售量为126.9 万平米，已达到历史的最低点；从去化周期1来看，截至12 月底为1.3 月。 由于市场短期供不应不足，导致房价上涨的压力。

4、成交价格情况

年度价格突破七千，月均价创新高

由于，卖方市场显著，全市累计均价呈现逐年上升的趋势，09 年1-12 月全市商品住宅累计成交均价7299 元/平米，同比增长18.6%；江南八区的走势相似，1-11 月成交均价10967 元/平米，同比增长13.6%。

5、市场结构分析

从板块供应看，江北是主要供应区域，江宁、河西、城比其次，其他区域的供应较少。从板块销售看，江北继续位于首位，销售量超过300 万平米；江宁、河西其次，销售量均超100 万平米；城南、仙林、城北销售量的均超过60 万平米；从板块供销对比看，全市各域均处于存量消化过程。

（二）别墅市场

2009年南京迎来了真正的别墅年，这不仅表现在市场交易量的放大，同时也是别墅市场发展区域扩容、别墅种类越发丰富、别墅品质不断提高的过程。

1、供应分析

南京别墅市场历经2007 与2008 年市场的急剧放量后，市场存量房源极其丰富，同时受土地资源的限制，2009 年别墅市场新增供应量有所减少。2009 年全市别墅市场新增供应量为60.12 万平方米，同比减少22.97 万平方米，下降27.6%，新增上市房源2123 套。在普通商品住宅市场新增供应同步下降的趋势下，别墅市场新增供应量占全市商品住宅的比重基本保持平稳，为9%。

但从南京别墅市场的整体发展趋势来看，随着城市的不断扩容，主打“旅游休闲”牌的远郊别墅发展势头凶猛。此外，随着别墅用地的日益稀缺，为实现土地价值最大化，很多开发商潜心于产品的更新换代，控制开发量与上市速度，这也是别墅市场新增供应量减少的一个重要原因。

2、销售分析

从整体销售量来看，2009 年全市别墅累计销售总量为123.81 万平方米，成交总套数为5034 套，成交面积同比增加79.72 万平方米，增长1.81 倍，同时也明显超过2007 年别墅市场销量，别墅销量占全市商品住宅成交量的比重由去年同期的8.8%上升到10.7%。

供销两方面主体共同促进了别墅市场的热销。从市场供应方来看，2009 年南京别墅市场供应空前多样化，使得购买群体也呈现出多元化的趋势，同时也扩大了潜在客户的选择范围；此外，2009 年别墅产品差异化与细分化更加突出，营销方式更加新颖，现房实景销售与个性化营销，也较好的引导了市场的潜在需求向现实需求的转化。从需求方来看，整体大环境实施适度宽松的货币政策与银行宽松的信贷政策，一定程度上刺激了市场的再改需求。此外，通胀预期使得别墅产品的保值、增值的功能日益凸显，导致市场趋向火爆。

3、供求关系

南京别墅市场供销比自2005 年攀升至2.2 后，06、07 年市场基本处于供求平衡状态， 2008 年市场供求比再次达到了1.88，呈现明显的供过于求态势。而进入2009 年，由于上年存留了大量的待售房源，市场呈现出近几年以来少有的供不应求状态，市场供求比仅为0.49。

从表面上看，别墅市场已经从近两年供过于求的买方市场明显的转变为供不应求的卖方市场，但事实上，随着南京远郊别墅市场的不断扩张，周边句容、安徽别墅市场开始明显发力，别墅产品的潜在供应量仍较大，客户的分流越发明显。同时，随着别墅产品供需矛盾的加大，价格增速的加快，开发商对于别墅项目的投资与开发力度将明显加大，这种“供不应求”现象将得以缓解。

4、价格分析

（1）年度整体价格小幅上扬

2009 年全市别墅市场成交均价与去年同期相比小幅上涨1.07%，

这与2008 年别墅市场同比33.1%的增幅大相径庭，同时与全市普通商品住宅18.6%的同比增幅也形成鲜明的对比。

2009 年别墅市场价格出现调整的主要原因是市场成交结构的变化，远郊别墅大量入市并迎来热销，导致低价位别墅成交明显放量。但与此同时，资源稀缺与品质较高的高端别墅项目价格却依然坚挺，并得到迅速攀升。

此外，别墅与普通住宅价格比已由2008 年的1.66 下降至1.42，随着南京别墅分布向城市外围转移以及城区高档公寓价格的不断高攀，别墅与普通住宅成交均价差有明显缩小的趋势，这为别墅市场未来的发展提供了良好的空间。

（2）城东价格居于首位

从各板块别墅市场成交价格来看，城东板块价格突破2 万，居于各板块之首，其中，钟山国际高尔夫项目均价已全线突破3 万元/平米，而钟山美庐亦突破2 万元/平米。同时，包括城北、河西及城中区域项目在内的主城区板块价格为17355 元/平米，城市联排将成为明年别墅市场新的看点。此外，江北板块别墅价格则一举超过江宁板块，达到10701 元/平米， 仅次于仙林板块，其中均价已攀升至18000 元/平米以上的绿城玫瑰园项目对板块价格的拉升起到至关重要的作用。

5、市场结构分析

由于别墅用地的稀缺与独立别墅的禁批，联排别墅开始迅速占领市场，同时产品品质也大幅提升，“国内罕见的高尔夫联排”、“温泉独院联排别墅”、“观山电梯联排别墅”在南京市场上先后出现，产品独特的竞争优势为其增加了更多的市场机会。

2009 年1-12 月，独栋产品新增上市18.99 万平方米，新增供应套数403 套，占上市总套数的19%。同时，1-12 月独栋产品销售面积24.61 万平方米，共成交570 套房源，月均销售套数48 套，与去

年同期23 套的月均销量相比，呈翻倍增长态势。

但在独栋产品不断更新换代的同时，产品的市场份额却明显缩减，1-12 月独栋产品的成交套数占比由去年的15%下降到11%，这主要是由于独栋产品的面积与总价均有明显的提升， 1-11 月独栋成交套均面积达432 平方米，与去年同期380 平方米的套均面积相比， 明显放大；同时， 600 万以上的高端独栋别墅销量占比已从去年同期的36%上升至 45%左右。

从别墅市场的区域分布来看，江宁板块为别墅市场的“销售冠军”。1-12 月江宁板块共成交42.8 万平米，占全市成交总量的34.6%，但新增上市量仅为销量的36.2%，且目前主要以经济型别墅为主，板块未来竞争力略显不足。

仙林板块为今年别墅市场新增供应最多的区域。1-12 月仙林板块共新增上市16.25 万平米，占全市供应总量的27%，由于板块新增供应较为集中，且多为经济型产品，加之待开发项目较少，后期板块内部竞争将逐渐趋缓，开发热度也将逐渐减少。

江北板块由于经济型产品的入市，从6 月份开始，就成为全市别墅市场唯一一个供大于求的板块。而11 月大吉山水田园、香山湖一号联排产品迎来史无前例的销售高潮，一举打破江北以高端产品为主、去化速度较慢的现状，江北作为别墅市场的“潜力股”明年将迎来真正的发展高峰期。

三、办公市场（销售类）

（一）市场综述

2009 年的办公物业市场供需规模明显萎缩，但价格创下新高。市场呈现量减价增态势： 2009 年南京销售型办公物业总体供应量为21.19 万㎡，同比2008 年度下降36.9％；2009 年南京销售型办公物业总体成交量为30.46 万㎡，同比2008 年度下降4.6％。2009 年南京销售型办公物业全年供求比为0.70，受供应大幅萎缩影响，整体表现

为供不应求，扭转前两年持续上升趋势。2009年南京销售型办公物业成交均价为11427元/㎡，同比2008年大涨42.9％。

（二）供应情况

2009年南京市销售型办公物业市场总体供应量为21.19万㎡，远低于前两年水平。上半年供应萎缩明显，仅供应5.21万㎡，特别是二季度，甲级写字楼市场没有新增供应量。受城中板块长江路九号、华利国际、羲和等项目，以及江宁协众雅居等推案影响，9月写字楼出现放量，达到全年峰值9.51万㎡。

在新的一轮写字楼开发中，写字楼产品开始进化，地段不再是决定办公楼成功开发的决定因素。分板块来看，办公物业市场供应有向城市副中心和外围扩散趋势。2009年供应50%左右集中在城中；河西江东板块的时代天地广场、万达广场，江宁中心地段的瓯江大厦等成为新兴热点；城南的名门、江北的弘阳大厦等都属于非传统热点办公区域，依托其区域中心的有利位臵，也陆续推出办公物业。与城中物业相比，这几个项目的销售价格、升值潜力、便利性等优势比较明显。

（三）成交情况

2009年南京市销售型办公物业市场总体成交量为30.46万㎡，低于前两年水平。年初成交量回落较多，每月成交量不足两万，下半年市场受投资风潮影响，逐渐回暖，基本与去年的3万㎡/月的销售水平相当。9月达到全年成交峰值5.59万㎡高位，城南明发商业广场50-70㎡SOHO公寓、江宁瓯江大厦40-56㎡的蚂蚁工坊及协众财富广场4米层高、面积40-50㎡的小公寓等，因其低总价大受欢迎。

城中楼盘共销售12.98万㎡，占据成交量的42.7%，其主力来自天正国际广场、华利国际、绿地广场、虹桥新城市广场以及整层出售的苏粮国际大厦等楼盘。

随着河西CBD配套日益完善及各大市级机关的进驻，河西的办公物业市场也逐步成熟，需求日益增加。共销售7.68万㎡，占据成交量

的25.3%，其主力来自嘉业国际城、万达广场东坊贰街区、宏普捷座广场等楼盘。

江宁拥有一个国家级开发区，3个省级开发区，42家世界500强世界欧美大公司，城市副中心的建设和远郊区域的企业总部产品上市带动了市场需求。其中，协众财富广场酒店式公寓采用和格林豪泰签订返租协议，集体托管的形式，受到投资客的欢迎。

（四）供求关系

2009年南京销售型办公物业全年供求比为0.70，整体表现为供不应求。全年供应成交量起伏明显，表现为先抑后扬态势，受个案影响波动幅度较大。受房地产市场整体回暖影响，下半年消化速度明显加快。

目前南京基本形成泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。从各个区域的供求对比看，城中、河西处于供不应求状态，江宁目前也有部分需求，城北、城南、江北的办公物业市场正在启动，还没有被充分激活。在目前南京办公住宅价格倒挂的情况下，不少办公物业产品是以酒店式公寓等形式推向市场实现销售。

（五）成交价格

销售型办公物业成交均价为11427元/㎡，全年走势基本平缓。12月成交均价为11577元/㎡，同比上升1.57%，环比上升140.58%。随着非城市中心地段的办公物业陆续推出，房价进入调整期。

城中的写字楼凭借优越的地理位臵以及高标准配臵和完善的配套吸引较多客群，价格也高高在上，达到14926元/㎡；江苏第一、世界第七、高达450米的地标建筑绿地广场销售均价为27238元/㎡。河西办公物业市场逐步成熟，其价格与全市水平基本相当，为11619元/㎡；艺兰斋美术馆成交均价为全市之最，达到35729元/㎡。

（六）市场结构

从面积来看， 40~80㎡户型的产品为供销热点区间，代表楼盘为

2008年12月推出的万达广场东坊贰街区，以及众多的酒店式公寓类产品，主打投资市场。

真正意义上的办公楼物业热销户型，则主要集中在120-360㎡之间，如绿地广场、联强国际大厦等。

从价格来看，为迎合投资需求，1-1.2万/㎡价格段的上市占比最大,是产品购买力最强的价格区间。目前甲级写字楼基本在1.5万/㎡，主要位于城中和河西两大板块。

四、商业市场（销售类）

（一）市场综述

2009年的商业物业市场，供应规模继续扩大，价格持续上涨，但销售疲态初现：2009年南京销售型商业物业总体供应量为87.50万㎡，同比2008年度增涨22.9％；2009年南京销售型商业物业总体成交量为63.42万㎡，同比2008年度下降1.6％；2009年南京销售型商业物业全年供求比为1.38，整体表现为供过于求；2009年南京销售型商业物业成交均价为12711元/㎡，同比2008年大涨83.9％。

（二）供应情况

2009年南京市销售型商业物业市场总体供应量为87.50万㎡，比往年水平略有上升。上半年供应萎缩明显，仅供应23.63万㎡。受城南明发商业广场、江宁文鼎广场等项目推案影响，7月商业出现放量，达到全年峰值22.8万㎡。

2009年商业物业供应主要集中在各板块中心地段，主要表现为区域商业中心、跟住宅区相对分离社区中心、各类专业市场和住宅的底层商铺四大类。其中，城南的明发商业广场

进入推案高峰期，全年供应18.55 万㎡，约占全市供应的四分之一强。河西江东板块的万达广场、江宁大学城的文鼎广场；江北大厂核心圈的恒丰世家等纷纷推出较大规模体量物业。

（三）成交情况

2009 年南京市销售型办公物业市场总体成交量为63.42 万㎡，低于去年水平。2 月受春节影响，成交量回落较多，下半年市场受投资风潮影响，逐渐回暖。万达广场和明发商业广场基本为每月成交排行前十常客。

受中心城区优质商铺稀缺以及居高不下的总价影响，周边低总价销售型大型商场及投资型专业市场项目受到市场追捧，带动成交量增长。

随着地铁和高铁南站的建设，江宁的商业地产发展势头强劲，江宁共销售15.51万㎡，占据成交量的24.5%，其主力来自禄口的南京国际小商品城、江宁大学城主入口处的天景山商业中心等。

河西共销售14.91万㎡，占据成交量的23.5%，其主力来自江东板块的万达广场，销售面积达5.63万；以及地处CBD的嘉业国际城SHEWALK国际购物中心。特别是万达广场，将吸引奥体、南湖，甚至是龙江的大量人气，加上建邺区着力打造新江东的决心，和2条地铁线在此汇集的规划优势，未来江东将成为比较有潜力的商圈。

相形之下，奥体、宁南、桥北等区域，商业氛围的形成则需要较长的时间。

（四）供求关系

2009年南京销售型商业物业全年供求比为1.38，整体表现为供过于求。全年供应成交量起伏明显，受个案影响波动幅度较大。受房地产市场整体回暖影响，下半年消化速度明显加快。

从各个区域的供求对比看，城中、城北、河西供需基本平衡，江宁、仙林成交势头相对火暴，城南受明发商业广场影响，短期内供应体量过大。特别是江宁、江北等新兴商业圈由于实际人口流入速度较慢，短期内将形成大量商业空臵或者经营后利润难以实现的状况。

（五）成交价格

销售型商业物业成交均价为12711元/㎡，全年走势基本平缓。12

月成交均价为13624元/㎡，同比下降10.7%，环比上升51.5%。

处于黄金地段、投资回报良好的商业物业取得较高成交价格。如城中长江路九号的商铺成交均价达到4万/㎡以上，仙林的亚东城商业步行街达到3.36万/㎡。

（六）市场结构

从面积来看，80㎡以下户型的产品为供销热点区间，代表楼盘为万达广场东坊，以及明发、大观天地MALL等，主打投资市场。

从价格来看，各面积段分布相对均匀，1-1.8万区间产品购买力最强。万达广场、明发商业广场等均集中在此区间。

五、工业房地产市场

（一）南京市工业分布状况与工业布局趋势

1、江南八区工业分布状况与工业布局趋势

“九五”、“十五”期间，南京老城区大力推进“退二进三”的政策，以及工业用地的节约集约化利用，老城区原有的工业企业绝大多数向城郊园区集中，工业企业绝大部分已搬迁到城郊和开发区，原工业用地已变为商业和住宅用途，还有零星工业用地小地块待开发。工业集中区由于基础设施条件、交通状况和工业企业的集聚性等差异形成不同的工业用地区段。而其余大部分地区企业数量少，且分布较为松散，特别是明城墙以内的城中心工业企业仅有零星分布。总体上从城中心到郊区，工业用地地价区段空间分布呈现类似同心环模式─城中心工业零星区、外围工业松散过渡区、城郊工业集中区，体现了级差地租对工业用地地价区段空间布局的影响。目前南京市41平方公里的主城，目前工业用地只剩下2.5平方公里。2000年开始，南京市政府为盘活存量国有资产，大力推行对城市工业企业“三联动”的改造，对绕城公路以内规模较大的工业厂房，因破产、停产等原因，对其实行功能臵换，发展第三产业、科技服务业等。目前主要工业区：新港开发区、宁南工业集中区、油坊工业园、雨花经济开发区、梅山宝钢、南京炼油厂等都分布在绕城公路和秦淮新河外围。

2、江宁区工业分布状况与工业布局趋势

江宁区的老工业企业基本分布于老城区的周边，其中以东山街道办东部金箔路北侧和外港河南岸最为集中，在岔路口双龙街西侧河百家湖地区的河定桥一带也有不少老工业企业分布，随着城市的拓展，这些老工业企业中有很多已与居住用地、商业用地混杂，其中有不少面临改制和搬迁的转变。近十年多来，江宁开发区和江宁科学园逐渐成为江宁区工业用地发展的主体，特别是有外地吸引过来的工业企业基本上都集中园区中，现在已占据江宁区工业用地的绝大部分。目前，江宁开发区和江宁科学园内的高新技术产业区、南京出口加工区（南区）、南汽菲亚特厂区、江苏IT产业园、奶业集团工业园等主导方向明确的“园中园”的建设，不仅代表了江宁区未来工业发展的方向，也使江宁区成为南京市工业发展，特别是高新技术产业和外向型工业发展的最重要的基地之一。根据规划，老城片区、岔路口片区和百家湖片区北部的早期工业用地实施“退二进三”改造，将工业企业逐步外迁、原有用地逐步调整为居住、商业及配套设施用地。百家湖片区保留的工业用地要逐步向高新技术化、总部化发展，鼓励企业利用工业区的存量土地建设总部办公、研发中心及市场服务基地。工业用地的发展重心向九龙湖片区和科学园片区转移，新增工业用地全部集中在江宁开发区和江宁科学园内布局，并鼓励形成各种类型的“园中园”。

3、浦口区工业分布状况与工业布局趋势

浦口区的工业用地主要分布于几个工业集中区南京经济技术产业开发区、高新区小柳工业园、浦口经济开发区、浦口经济开发区南片内，非工业集中区内也有部分工业企业，大多是一些污染小或无污染的食品加工和服装生产企业。浦口区现已形成规模的工业集中区有国家级经济开发区南京高新技术产业开发区和省级经济开发区浦口经济开发区，在各开发区内又根据地区或是企业类别分为不同的工业园区。浦口区南片的珠江工业园（浦口经济开发区南片）属于正在形成的工业园区，其基础设施和企业规模亦日趋完善。总的来看，工业

集中区都分布在交通型主干道两侧，工业企业集中分布，便于统一管理，也促进了企业间的配套协作。 4、六合区工业分布状况与工业布局趋势

六合区的工业用地主要分布于几个工业集中区内，非工业集中区内也有部分工业企业。六合区现已形成规模的工业集中区有六合经济开发区、南京化学工业园、扬子、南钢工业区等，在各开发区内又根据地区或是企业类别分为不同的工业园区。六合区北片的汤营工业园属于正在形成的工业园区，其基础设施和企业规模亦日趋完善。六合区东片的灵岩工业园，属老工业园，现又有大量企业入住，形成新老工业混合区。总的来看，工业集中区都分布在交通型主干道两侧，工业企业集中分布，便于统一管理，也促进了企业间的配套协作。 （二）2008年南京工业房地产发展概述及2010年展望

2009年上半年，随着金融危机对实体经济影响的不断深入，南京市工业物业市场持续低迷，但是在国家一系列救世措施，如四万亿救世资金投放、十大振兴产业出台以及出口退税调整等的推动下，南京市工业物业租售价格的降幅在逐步收窄。2009年下半年南京市工业物业租赁市场开始活跃，租售价格开始逐步回升，这也预示着南京市工业物业租赁市场开始回暖。

回顾2009年的南京市工业房地产市场，主要呈现出以下几个特点：

（1）工业土地一级市场方面

2009年南京市公开出让市场共推出工业用地92个批次，共计220幅地块，总用地面积达1025.65公顷，实际出让面积达1000.57公顷，其中江宁区仍为全市工业用地最大供应主体，其次是浦口区、六合化工园区、溧水县、栖霞区。这样的分布格局充分显示了工业用地的区域集聚趋势，南京市工业工地主要向江宁科学园及开发区、六合工业园区、溧水工业园等具有一定规模，生产设施完备的工业区集中。

（2）工业物业租赁市场方面

受到金融危机的影响，2009年南京市工业物业的租售价格呈现先抑后扬的趋势，2009年前三季度南京市工业物业租售均价持续走低，金融危机对南京实体经济产生的不利影响是造成南京市工业物业租售价格持续下跌的主要原因。随着国内需求的增加和海外市场的回暖，2009年第四季度南京市工业物业的租售均价开始止跌回升。从租售价格的全面回升，可以看出南京市工业物业租赁市场开始逐步走出金融危机的阴影。从总的市场供需情况来看，2009年江宁科学园及开发区、六合工业园区、溧水工业园的工业物业依然受到投资者的青睐；在产业升级的大环境下，南京市高标准厂房、标准物流仓库和市郊研发办公类物业的需求量被放大。

（3）工业房地产相关政策方面

为防止各地囤积土地，实现工业土地的节约集约利用，国土资源部和其他相关部委分别采用了多种手段进行控制，使得2009年工业房产政策调控主要集中在土地方面，这也使得2009年成为工业土地的调控年。主要政策法规包括：2009年5月出台的《关于就调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》、2009年8月《关于严格建设用地管理促进批而未用地利用通知》、2009年9月《关于集约用地的通知》、2009年12月《进一步加强土地出让收支管理的通知》等。

2009年初，国家将钢铁、汽车、船舶、装备制造和运输物流业等确立为十大振兴产业，表明政府是想通过淘汰落后生产来实现产业提升和优化布局。为了实现产业升级的目的，目前南京一方面要淘汰落后的生产制造业、大力发展现代制造业，这必然会增加标准厂房的需求，因而从长远来看，标准厂房的租售价格将稳中有升；另一方面要大力发展现代服务业，这将促使政府和企业扩大对研发的投入力度，从而增大总部型和研发类物业的需求，因而，未来江宁、溧水、六合等市郊商务园区的投资前景可观。此外，随着四万亿投资对内需的不断拉动和贸易、航运业的不断发展，将来南京对物流的需求量必将大

大提升，同时在各大项目的推动下，交通基础设施建设也会逐步完善，因而未来南京的物流运输业将会获得长足发展，进而带动标准物流仓库的需求并推升其租金价格。

五、 房地产估价典型案例分析（略）

1、 房地产附属空间利用权（宁海路一处办公用房地产价格评估

分析）

2、 开发区工业用地的抵押评估（新港开发区工业用地抵押评估

及法院拍卖处臵）中可能存在的风险

3、 带有租赁权的房地产拍卖处臵中存在的风险

4、 同一块土地的二期未建部分设臵抵押时需考虑的问题。

南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司 二O一O年九月