绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究

绿城乌镇雅园养老房产运营管理模式研究

摘要:我国已进入到老龄化高峰期,“十二五”规划中提出“以居家养老为基础,社区为依托,机构为支撑”,意味着我国的养老模式逐渐从家庭养老到社会养老转型,因此,养老房产的开发与建设十分急需。本文以绿城乌镇雅园为中心,调查、分析其运营管理模式,通过案

例研究、比较研究、深入访谈等研究方法,得出绿城乌镇雅园在养老地产运营管理模式上的优点,为我国之后的养老地产提供可以借鉴的宝贵经验。

关键词:乌镇雅园 ; 养老房产 ; 运营管理 ;养老模式

1 引言

1.1研究的背景与意义

1.1.1研究的背景

早在2010年我国人口情况普查期间,相关统计专家已经提出了我国将要进入人口老龄化阶段,并且不只在一次国家级会议上提出了相关的议案,希望能够得到党中央领导人的重视。仅仅过去了四年,从去年的我国人口普查结果来看,我国已经进入了人口老龄化阶段,人口红利已逐渐的消失,老龄化加剧带来的相关问题也将成为社会面临的主要问题。

然而,人口构成严重偏向老龄化已经成为了必然,国家在人口老龄化问题上的投入也将不断的增加,并且我国劳动力逐渐减少,劳动成本提高,年轻一代压力增加,这些问题也是困扰社会的问题。如何在市场经济体制下,解决这次我们必须要面对的人口结构老龄化的问题,就成了一个值得研究的方向。

在这方面,我国房地产业是最早一批看到机遇的行业,经国家有关部门统计,我国养老业在2010年已经有着1万亿的市场规模,早期进入养老市场的机构就只有医疗和社会服务业,他们占据了这块“夕阳”产业的半壁江山。我国地产业在2012年开始涉足养老板块,但是这只是个人的一种特殊行为,并没有形成规模,但是,这已经为养老业与地产业的结合奠定了基础,也就有了一个新的名词——“养老地产”。

养老地产在中国的的提出是有着特殊的意义的,这种有着公益性质的行业行为极大的缓解了国家公共养老机构的压力,也满足了数量逐渐增加的老年人对公共养老机构的排斥,在市场作用的驱动下,为老年人的晚年生活提供更好的服务。然而,由于这中模式在中国还是新兴事物,需要不断的进行调整和改革,为我国养老地产的发展和壮大积累经验。

本文以绿城乌镇雅园为中心,探索养老地产的运营管理的优秀经验。

1.1.2研究的意义

1.1.2.1实践意义

我国在“十二五”规划中就已经提出:积极应对人口老龄化,注重发挥家庭和社区功能,优先发展社会养老服务,培育壮大老龄服务事业和产业。

2014年我国老年人口数量接近2亿,无论是城市还是乡村,人口老龄化已经非常明显,全民养老问题已经成为社会的几个主要问题之一。2012年有关代表提出批准房地产业进入养老业的议案,该议案得到了通过。民间资本可以合法进入社会养老业,这一行为在社会上也引起了不小的争论。

由于我国人口构成的问题,我国老年人口的比重还会随着时间的推移而不断的增

加,新时代老年人的观念已经得到了转变,“养儿防老”的思想也得到了很大程度上的改变,为了不成为儿女的负担,很多老年人呢选择社会养老机构安度晚年。然而,公共养老机构资源并不能满足日益增长的老年人口数量,所以,允许民间资本进入养老市场势在必行。本论文选题的意义可以归纳为以下四点:

(1)缓解子女养老压力,提高社会效率

(2)有利于老年人身心健康,安享晚年

(3)服务专门化、系统化,提高老年人生活质量

(4)通过研究、分析比较找出中国类似乌镇雅园养老地产运营模式尚需改进与不足的地方,完善这些不足,为之后我国的养老地产项目提供参考和经验。

1.1.2.2理论意义

以往养老地产在运营模式上是使用的市场经济制度,从盈利的角度“宏观”分析与研究我国养老地产行业,并没有从综合的角度进行科学的分析,使得养老地产在形成与发展的过程中出现了或多或少的问题。本论文从更“微观”的角度出发,从目前国内外养老地产的运营管理模式的现状着手,调研分析参考绿城乌镇雅园的运营管理模式,不仅从运营理念、运营资金的来源、经营形式等方面构建其运营管理的理想模式,而且从完善人力资源配置、谋划运营规划、居住、餐饮、护理、医疗、康复以及其产品的分类、配套设施、产品设计的细节等方面考虑,总结目前存在的一些运营管理的不足,并且得出自己的结论,完善养老地产的运营管理模式,以至于为老年人更好地服务。

1.2国内外研究概况

1.2.1国外研究概况

养老地产的开发在已经进入老龄化社会的发达国家,特别是美、英、日等国家已经相对成熟。美国的养老地产模式的特点是管理者与拥有者分离,有助于解决一些后续的高专业性的矛盾纠纷。英国的养老地产的市场集中度非常高,最大的养老房产开发商占了很大的市场,几乎处于垄断状态。日本的养老地产基本处于出租模式,最大的特点是养老设施和养老服务的精细化和完备化。如美国太阳城、日本港北新城、美国大学村等都是一些享誉国际的养老地产项目。

在国外,养老保险制度在养老地产运营模式逐渐成熟完善,José A. Azevedo-Pereira, David P. Newton, Dean A. Paxson(2003)提出养老房产倒按揭运营模式,即以房养老,也成为住房反向抵押贷款。中国也对这种运营方式进行尝试和试点。倒按揭大大减轻了老年人的压力,有利于提高老年人的生活质量。Howard A. Winklevoss(1986)在他的《Continuing Care Retirement Communities》一文中介绍了CCRC社区这一概念,即持续照料退休社区,通过为老年人提供自理、介护、介助

一体化的居住设施和服务,使老年人在健康状况和自理能力变化时,依然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的照料服务。这种养老模式在国外非常流行,如宾夕法尼亚的活力老年公寓。对于负担不起高额的养老费用的老人,Christine E. Bishop(1991)描述了低成本的持续护理退休社区的功能。 国外的养老地产相比于中国,已是比较成熟,其运营管理模式中一些优秀的地方值得中国养老地产去学习借鉴。

1.2.2国内研究概况

养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种概念,产品是针对于老年人的特点,建造符合老年人居住需求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能,即为老年人长期生活提供经济供养、生活照料和精神慰藉。但是现在大多的研究偏向于房地产的盈利,忽视了老年人的实际需求。

王忠(2011)对养老地产的商业模式进行了解构,阐述了养老地产是一种“养老+地产”的复合开发模式,并提出了中国的养老地产基本是学习了美国的CCRC社区,核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医疗护理为一体。孙秀娟(2011)在她的硕士论文中阐述了养老地产的入住模式主要是“租、售、反按揭”三种,得出通过“租、售、反按揭”三种组合入住模式可以使老年人入住老年住宅的方式更加灵活,对开发商及入住的老年人是双赢的关系。并且她提出了“战略联盟管理模式”,即开发商和一些专业化的公司建立合作关系,进行养老地产的日常运营管理。

我国的养老地产起步的时间不长,同时也意味着存在很多问题。李珊(2014)提出了两个问题,一是利润低,融资难,二是专业化服务欠缺。目前,养老地产的开发建设企业一般都不具备专业化服务与运营的能力,这对养老地产的可持续发展提出了巨大的挑战。养老地产的服务化才是解决养老问题的核心,必须寻求与产业链的融合共振和系统协作,特别是离不开对健康产业链的依赖。董伟源(2014)为养老地产所提供的建议有三条:第一,养老社区的结构创新,加入幼儿园、合住区等混合多元结构;第二,国家养老保险制度与养老地产服务的结合;第三,更多主题社区模式的开发。 在养老建筑面临的挑战与出路主题沙龙中,很多学者都提出了自己的见解,黄晨熹提出:“养老已经在提供基本生活保障的基础上更关注如何让他们获得有质量、有自尊的老年生活”。李斌建议“设立入住老人的意外责任保险,让管理方面卸掉顾虑,让真正需要照顾的老年人获得理想的养老服务。”华山提出:“没有适合所有老人的基本产品,所以养老产品需要多元化,养老建筑以及规划要满足老年人各种各样的需求。”其他学者各抒己见,如护理人员的合理配置、养老产品的人性化设计等。

物业管理在养老社区的运营管理中发挥着巨大的作用。杨艳雪,崔婷婷(2010)研

究发现养老地产中的物业管理存在服务不够全面和完善、物业专业人员不足、法律法规等不完善等问题,最后得出的解决方案为提高物业养老服务水平以及采用物业服务公司集成化养老服务模式。

国内养老地产起步较晚,形式比较单调,养老地产的精细化运营管理模式的研究如医护人员的合理配置、养老社区内老年大学、健身房、剧院等的日常运作、物业人员的专业化培训等的研究很是缺乏。

然而,作为未来地产行业的一个龙头业务,并不能因为以上困难就因噎废食,如何提升服务人员素、规范行业行为与构建和谐社会下的新型养老产业已经成为了地产行业的中心研究内容。其中,向国外成功养老地产案例进行学习就是一个很好的方式。

1.2.3国外研究状况

正如中国一样,美国、英国和澳大利亚等发达国家也经历过人口比例失调,老年人口比重较大,尤其是二战之后的美国,老年人口所占比重达到前所未有的高度。这些国家应对人口老龄化的做法值得我们借鉴。

1.2.3.1美国的投资型养老

美国作为头号资本主义大国,它有着坚强的经济作为支撑,然而,在面临人口结构老龄化的问题上,它提出了投资型养老的制度。这是政府为了预防人口老龄化而采取的提前储备资金与制度,强制用人单位为劳务人员缴纳社会养老金,并将养老金作为专项资金进行管理,该项资金只能用于有关养老事项的支出。美国也通过一系列的法律的制定保障老人权利,法律明确国家有义务为每一位达到年龄要求的公民提供最好的服务,在法律与经济的双重支持下,美国的人口老龄化问题得到了很快的解决。

1.2.3.2英国养老的行政干预

对于英国来说,人口老龄化如空中飘过的白云,并没有给英国的社会造成太大的影响,其主要是因为英国将国民养老上升到了一定的程度,政府进行积极干预,大力建设养老院等福利机构,并对民间养老机构给与政策上的支持与财政上的补贴。英国已经将国民养老作为一种国家事务进行处理,所以,英国人口老龄化虽严重却没有造成较大影响的原因就在于此。

1.2.3.3澳大利亚的分层次养老

澳大利亚在处理人口老龄化的问题上的方法可谓是相当有创意、首先,澳大利亚在政策上将人口老龄化写进法律,保障老年人的合法权益不受侵害,表明国家对养老事业的重视。其次,澳大利亚政府对养老机构实施规范的管理,严禁没有相关资质的社会机构进入养老业,提高基础设施质量与数量,加强对养老业服务人员的培训。最后,澳大利亚根据年龄对老龄化人群进行了划分,并分为三个等级,并根据不同的等级配备与之

相适应的护理机构与人员,在节省了人力的情况下也使得养老资金得到了最好的分配,缓解了财政的压力。其实,这是澳大利亚对全球养老业做出的最大的贡献,是它首推分层次养老的概念,并将其推广应用,为其它国家提供了借鉴。

中国在历史发展过程中同样的遇到了人口老龄化问题,但是,以上几个国家应对人口结构老龄化的方法是值得我们学习的,但是,由于我国人口基数较大,社会情况与资本主义国家有着根本的不同,所以,并不能将以上几个国家解决人口老龄化的模式照办照抄,只能是根据我国实际情况进行选择性的学习。

2“养老地产”概念的提出

“养老地产”概念的第一次提出是在我国,是我国地产业与养老业首次结合的探索,作为新时代下的产物,这一概念的提出,对我国人口老龄化问题和地产业的发展问题都有着非常重要的意义[1]。

2.1什么“养老地产”

所谓的养老地产其实就是地产行业与社会养老的结合,承担建设养老机构的主体从国家变成了盈利性的房地产企业,同时养老机构的管理与运营都由该企业负责。所谓的结合,既解决了我国人口结构快速进入老龄化阶段的问题,也给处于十字路口的房地产商带来了商机,从老年人们对养老地产的热衷程度就能看出,这是一份真正的“夕阳”产业。

然而,“养老地产”并不是很单纯的地产业与社会养老业的结合,它的运营虽然独立却受到政府的管理,其原因就是我国法律保障老年人的合法权益,老年人作为弱势群体,很容易受到侵害。所以,地产商的养老机构要承担一定的风险与责任。

2.1.1“养老地产“对于房地产行业的意义

我国房地产行业纯在了数十个年头,如今,房地产行业的黄金时期已经过去,房地产行业也已经进入了衰退的阶段,如何在整个行业萎靡不振的情况下脱颖而出是关系到一个房地产企业生或死的关键。

人口红利的消失,老龄化急剧增加,老年人养老成为困扰年轻人与老年人的主要问题,社会公共养老机构严重不足,政府财政捉襟见肘,无法满足市场需求。在国家进行市场经济制度的改革浪潮中,房地产商逐渐捕捉到这一敏感信息,并根据不同的市场特点制定了适合自己的进入养老领域的方案,在政策允许后,便开始大展拳脚。尤其是在2013年后,我国房地产开始进入低谷,“养老地产“板块急需资金注入,所以,这就犹如一根救命稻草一样,引得大多数房地产商蜂拥而上,只为能从房地产市场的大萧条中解脱出来。

2.1.2“养老地产“对于老年人的意义

我国老年人的养老一直依靠的是家庭式的养老方式,俗话说“养儿防老”,这种意识一直支配着很多的中国人,也是我国重男轻女思想的主要形成原因。然而,经过改革开放和教育的普及,全国人民对后代性别歧视的现象逐渐减少,养老观念也在慢慢发生改变,越来越多的老年人开始走进了养老院,避免因为自己而给孩子增添负担。

然而,在老龄化日益加剧的今天,公共养老机构无法满足越来越多的老年人的需求,床位紧张,服务人员素质底下,环境恶劣等因素,导致老龄化人群与公共养老机构之间矛盾突出。“养老地产”的运营模式提出后,受到了广大老年人的欢迎,这些房地产开发商开办的养老机构虽然在价格上要高于公共养老机构,但是,在人员配备、生活环境、住宿条件、配套设施等方面要远远的高于公共养老机构,为老年人的晚年生活提供了一个良好的选择。

2.2“养老地产”的运营模式

“养老地产”作为一个新的行业,在这个领域我们没有经验和以借鉴,经过近两年的摸索,已经形成了具有我国特色的“养老地产”运营模式,其中最为有特点的当属乌镇雅园的“养老地产”运营模式。

绿城.乌镇雅园是民间房地产业在“养老地产”项目上的典型代表,它将项目位置选择在我国千年古镇——乌镇,借助乌镇作为国家级景区的优势和秀美的风景及人文情怀,构筑了乌镇雅园独有的运营模式[2]。

乌镇雅园中的综合生态养老产业示范项目,占地近一平方公里,包含了养老、养生、医疗和休闲度假几大主体,实现了多种化经营。而整个乌镇雅园项目占地近50万平方千米,整个项目采用近代建筑方式,融合了苏州园林的设计理念,其中现代化科技也运用其中,多种户型供养老人士与旅游人士选择,真正实现了集养老、旅游于一体的新模式。

2.2.1运营理念

“养老地产”项目不同于普通地产项目和养老项目,普通地产项目面向的群体是所有的公民,并没有特定的人群,普通养老项目是由国家财政直接拨款扶持的。而“地产养老”则是有房地产开发商根据我国法律和政策规定,自行开发,服务于老年人的一种新的产业。地产商在房地产业逐渐不景气的今天为了寻求出路而拓展更为广泛的市场,拥有敏锐目光的地产人士看到了我国人口老龄化带来的商机,他们根据老年人的养老特点建造了一适宜老年人居住的大型社区,依据年龄和身体状况对老人进行划分护理等级,并根据等级的不同进行收费。

乌镇雅园在运营理念上已经不局限于单纯的养老理念,它是融合了养老、养生和旅游休闲于一体的产业。单纯的养老地产纯在于它的弊端,因为养老业在中国一直由公立

机构占据,我国在民资进入养老行业的政策上是给与了政策的支持,但是,监管上又要求“地产养老”相关企业降低收费,在这种运营理念下,运营资金来源与“养老地产”的收益从何而来将成为一个亟待解决的问题。

2.2.2运营资金来源

“养老地产”在我国是一个新兴行业,在有关方面的政策还不完善,但总的政策方面还算明朗,国家支持民间资本进入养老业市场,对房地产业的“养老地产”项目给与特殊照顾,在土地审批和税收上都有着一定的优惠政策,但同时也对其养老收费进行了严格的限制与监管。所以,多种运营模式和融资模式成为“养老地产“项目资金的主要来源。

2.2.2.1国家政策上的资金支持

我国在政策上鼓励房地产行业进军养老业,在“养老地产“的土地价格和审批上都给予最大程度上的扶持,但是在土地使用上对其进行限制,不准进行商业地产的开发与运营。在税收方面,我国对养老业的支持力度达到了空前的高度,对于涉及到养老方面的税收都给与不同程度的减免,对养老服务业甚至给与一定额度的补贴,从而保证养老业的长期稳定发展。

但是,这些支持对于需要巨额资金投入的“养老地产”业是微乎其微的,

2.2.2.2民间资本的注入

在我国推行市场经济后,民间资本开始活跃,四处寻找投资机会。绿城.乌镇雅园项目在确立之初,并没有得到政府的大力支持,因为,“地产养老”项目还是一个新事物,政府还没有准备好去迎接这个新事物。

但是,更具有灵活性的民间资本已经盯上了“养老地产”这个板块,尤其是在宋卫平身上体现的更为明显。早在十年前宋卫平就已经开始关注我国养老业发展,在国家允许民间资本进入公共卫生医疗领域后投资开办了第一家自己的医院,并逐渐形成了规模并盈利,这次冒险性投资的胜利坚定了他未来创办“养老地产”模式的信心。2007年,宋卫平开始了他的“养老地产”项目的实践,从项目的选址到人员的配备,从资金来源到人员素质,从建筑风格到管理模式,每一步都在宋卫平计划之中。宋卫平作为绿城集团董事长,如何获得大量资金支持成为了他需要解决的最后一个问题,但是,这对于熟练掌握融资手段的宋卫平来说,根本不是问题,这也是地产业第一次与民间资本的亲密合作。总的来说,这次合作的结果另双方都非常满意,并为后续的合作奠定了基础,也为其它领域的民间资本的运用提供了借鉴。

2.2.2.3综合性产业收益

作为“养老地产”的投资方,其最终目的是为了实现收益,没有收益的投资就注定是一场失败的投资,这是所有奉行市场经济的投资者做遵循的理念。单纯依靠养老板块的费用是无法支撑起整个园区的运营,所以,开源的问题是当时乌镇雅园能否运营下去

的关键。

乌镇,一个有着1300多年历史的千年古镇,交通便利,物产丰富,气候宜人,风景优美,有着深厚的历史文化积淀。在我国改革开放以后已经建成了集观光、休闲、生产于一体的新乌镇。乌镇雅园依托乌镇,为国际和国内游客提供住宿、餐饮、休闲、养生的多种类型的服务,通过综合性产业的收益补充养老板块资金和收益的不足,是乌镇雅园能够坚持并发展至今的主要原因,所以,多种灵活产业收益对“未来地产养老“业是有着举足轻重的地位的。

2.2.3运营形式

“地产养老”这一投资养老模式在我国推行后,开始了长期运营摸索阶段,逐渐形成了现在的“地产养老”运营模式,即以租、售、反按揭三种形式为主的运营形式。下面我们将引用三个案例来对这几种运营形式进行分析与研究[3]。

2.2.3.1租

这种运营形式是根据入住养老中心人员的不同情况进行“区分对待”的一种,施行阶梯收费,下面我们以北京燕达国际健康城为例进行分析。

北京燕达国际健康城位于燕郊,是我国首都北京的卫星城市,距离天安门仅30公里,交通便利。单产业用地面积近50万平方米,总建筑面积约106万平方米,项目总投入近70亿元。该项目在审批时以医疗用地进行审批,目的是打造大型的综合养老医疗中心,目标顾客为全球高端人群,收费在“养老地产”行业处于较高水平。然而,燕达国际健康城对自身定位的盲目性导致了经营的惨淡,北京地区与河北地区日益严重的环境问题也对它的自身发展造成了毁灭性的打击,全球高端的健康医疗产业园却变成了只有十几个长期住户的空城。

2.2.3.2售

其实出售“养老地产”类似于商业地产的销售形式,但是,它们之间还有着不同。它出售的仅仅是养老型住宅和养老型配套服务。我们将以北京东方太阳城为案例对销售型的“养老地产”进行分析。

北京东方太阳城位于北京顺义区,面积达234万平方米,在“养老地产”领域是真正的王牌项目,它与燕达国际健康城有着一样的定位,但是,两者的结果却截然不同,北京东方太阳城获得了巨大的成功。

作为“养老地产”,北京东方太阳城的投资方并没有忘记自己投资初期的理念,那就是依托养老也进行地产推销,在低迷不前的地产行业中寻求一条新的出路。所以,在项目制定过程中就秉承舒适生活环境,高档的建筑,完美的配套等一系列能够吸引高端养老人士和养生人士的规划。项目落成后,采取租、售结合的营销理念,在满足长期养老群体的要求的同时,也满足了一些短期养生项目的需求,做到了资源的最优配置,也

当然的可以实现效益最大化。

2.2.3.3反按揭

反按揭形式并不是我国独创,他是根据美国的一中贷款业务演变而来的,主要形式为老年人将现有的自住房进行抵押,然后换取每个月固定的费用(养老金)用于晚年的开销。这是贷款的一种形式,老年人将自住房抵押给银行或者其它私人机构,私人机构通过对老人自住房进行市场运作,得到的收益一部分用来支付老人的费用,另一部分作为自己的收益。这种抵押方式可以实现一次抵押,分期收款的模式,非常适合我国老年团体[4]。

但是,在我国这种“反按揭”的贷款方式有了新的类型,老人们将房屋或者其它实体抵押给房地产开发商,用来换取自己进入房地产开发商的养老机构的机会,然而,房屋只是暂时性的抵押给了地产商,老人从养老机构离开后,地产商将房屋折价再还回房屋原持有者。这种养老方式的出现极大的缓解了老年人养老的压力,为老年人的养老做出了实质性的贡献。下面我们以幸福人寿的以房养老项目(反按揭)进行介绍。

幸福人寿在2013年提交了关于施行反按揭方式下的养老保证计划,并获得了通过,其主要模式是:客户(老年人)提供自己名下产权房屋,交由幸福人寿代为管理,幸福人寿拥有除出售之外的一切处置权利,幸福人寿根据合同要求分期向投保人支付费用,该费用的支付与幸福人寿能否在房屋的处理过程中盈利没有关系,幸福人寿不能因对房屋的经营管理不善而拒绝或者延期支付投保人费用。并且,如果投保人愿意,幸福人寿可以投保人要求为其选择合适的养老机构并全权负责老人入住养老机构的一切事宜,这种贴心的服务正好可以迎合老人们不愿拖累儿女的心态,在各种因素的影响下,两者一拍即合。

但是,从这种经营模式来看,以房养老的这种方式不能成为主流,在养老市场所占的份额是很小的一部分,但是,从发达国家的养老经验来看,以房养老是对养老市场的一个重要的补充。

绿城.乌镇雅园项目的运营模式包含这三种,其中,绿城.乌镇雅园主要以自营管理为主,并没有抛弃养老服务的精髓,也在传承中进行着创新。

3.乌镇雅园的养老服务理念

作为“养老地产”成功的典范,宋卫平一直强调自己在养老服务领域所恪守的准则:一切为了老人,老人的幸福晚年是雅园的未来。

作为绿城集团董事长,宋卫平在经过对养老服务业长达十年的探索,对传统的养老模式的弊端也深有体会。他认为,传统养老模式只注重了残疾、孤寡老人的照顾,忽略了其他老人的晚年幸福,然而,这些身体健康的老人更需要我们的关心,这种关心不能

仅仅是身体上的照顾,更应该是从内心深处的呵护。尤其是刚刚进入老年的群体,他们能够进行自我照顾,但是,他们缺少的是一个能够从人生奋斗到安享晚年的过渡阶段。所以,宋卫平在绿城内部建立了老年大学,成立绿城学院,创办了具有绿城特色的养老模式。这种模式在乌镇雅园也得到了大力的推广,也受到了雅园内老年人的强烈欢迎。 乌镇雅园在保持传统的基础上也在运用现代科技与现代服务理念提高自己的服务水平,雅园社区内部为所有的老人建立了健康数据库,每一位老人的身体健康情况都会记录在册,并且数据库会对老人身体情况进行实时监控,尤其是对一些存在健康问题的老人,进行重点监护。在服务上,雅园社区提供的不是冷冰冰的卫生打扫及其它服务,雅园注重的是为所有的老人提供交互式的服务,更多的是与老人形成在心灵上的沟通,让他们在退出社会劳动舞台后依然能够感到自己的重要性。

3.1乌镇雅园不是空想

在宋卫平提出乌镇雅园设想之初,有人怀疑他的做法,在这些质疑者的眼里,乌镇雅园完全就是一个烧钱的项目,且不所前期投入过大,仅仅在政策上就不能得到保障,国家法律不允许私人涉足国家养老机构的建设,更不用说我国老年人传统的养老观念根本无法适应乌镇雅园的创建理念,总的来说,宋卫平的乌镇雅园就是理想主义,是在房地产即将走向末路时的病急乱投医,完全是不切实际的空想。

然而,短短的几年时间,宋卫平从建立第一所民办医院到第一个民办传统养老院,再到现在的综合性养老服务社区——绿城.乌镇雅园,每一个项目都印证了当初宋卫平在“地产养老”领域的大胆猜想。

3.2乌镇雅园打破了传统养老观念

在我国的传统文化中,“养儿防老”思想深入人心,孩子为父母养老送终是天经地义的事情,然而,这种传统的养老观念也存在问题。受长期计划生育政策的影响,现如今大部分年轻人都是独生子女,在照顾父母的压力上较比以往大为增加,尤其是年轻人工作压力大,空闲时间少,没有时间陪伴父母,久而久之就会造成父母与孩子之间的矛盾。并且,由于家人并非专业护理人员,不能够掌握老人身体状况,所以会对老人的身体健康情况误判或者忽视,危及老人生命。

乌镇雅园正是在考察多个传统养老机构及家庭养老方式后对传统的养老方式进行了细致的分析,从而得出了自己的养老理念,也使得这个困扰了社会很久的问题得到了实质性的解决[5]。

3.3乌镇雅园为我国养老业提供了新的发展思路

根据国家人口普查结果显示,直到2012年底,我国老年人口数量已经达到人口总数的16%,并且在未来的两年内,这个数量还会继续上涨,并且很快突破2亿。人口老龄化的速度在不断的加快,给社会公共养老机构带来了不小的压力,在此情况下,我国

全民养老应该走什么样的道路?应用怎样的管理模式?就成为了当前急需解决的问题。

民间资本(如地产业)很快的发现这一商机,绿城、万达、保利等企业纷纷开始抢占这一市场,市场化的竞争不仅缓解了社会公共养老的压力,给我国养老业的发展提供了新的思路。

3.3.1民间资本应当被灵活应用

我国居民总数在世界上排名前列,这意味着我国民间蕴藏着巨大资金总量。我国人民投资渠道较少,没有合适的渠道进行投资,所以,如何盘活巨大的民间资本就成了一门学问。“地产养老”需要大量的投资,因此,两者的结合使得该项目能够顺利完成,其中绿城.乌镇雅园项目就是利用了社会融资才有了雄厚的资本进行独立开发,否则,如此浩大的工程,单单依靠绿城集团是无法完成的。

3.3.2转变居民养老理念

家庭式养老是我国养老的主流,并且在一定的时间内,这种养老方式还会继续大量存在。如何引导老年群体将晚年生活移入房地产开发商的养老社区?这个问题的解决需要从根本上转变居民的养老理念。随着社会的发展,我国老龄化人群也开始转变自我的养老观念也开始了转变,为了不拖累儿女,老人们也开始希望能够进入公共养老机构。

3.3.3从单纯的服务到家的温暖

由于我国养老行业准许民间资本进入,所以在激烈的竞争下,各大企业开始改变自己的管理模式,从单一的服务到多元化的综合服务方式的转变,让老人们能够感受到家的温暖。以乌镇雅园项目为例,绿城集团不仅仅提供基本的养老服务,还为入住园区的老人建立老年学校,使老人们能够老有所学。为老人提供积极的心里干预,提高精神生活品质,不定期举办家属联谊,为老人们创造更多与孩子在一起的时间,设身处地的为老人们考虑,让老人们感觉到家的温暖。

4.从乌镇雅园看我国“地产养老”的不足

子地产业进入我国养老行业以来,的确为我国公共养老事业做出了巨大的贡献,有效的缓解了社会公益养老机构不足的压力,为广大老年人提供了一个可以安度晚年的地方。但是,作为市场化经济的产物,“地产养老”业也存在于它自身的不足,下面我们以乌镇雅园为例进行说明。

4.1重表面,轻内在

乌镇雅园项目在确立之初就定位为高端养老产业项目,一系列高端配套措施,金牌物业、专业服务人员配备都非常齐全,建筑高端大气,装修古朴典雅。但是,这种表面功夫虽能吸引老年人的关注,但是,却不能留住老年人的的心。这也是乌镇雅园在前期短暂的入住高潮过后,又开始出现客户陆续离开的现象,其问题就出在人文关怀不够,

老人们无法在该环境中找到心灵的慰藉与归宿。虽然对管理模式与理念进行了调整,但已无法挽回老年人受伤的心。

4.2重效益,轻投入

由于乌镇雅园在前期的投入较大,后期入住率一直无法提高,导致资金紧张,如此下来开发商曾暂停对园区一些列的维护工作,导致园区住户与开发商和物业的矛盾加剧,该矛盾直接影响了乌镇雅园前期在“地产养老”领域的形象。其实,我国老年人对养老机构的选择极其慎重,不仅仅是和传统养老观念在作斗争,也是在对众多的养老机构中间进行选择,所以,不要因为一时的得失而将以往所有付出的努力付诸东流,也许再坚持一分钟,就会多一位老人选择乌镇雅园。

总结

“地产养老”是我国对民间资本进入养老业的有一位大探索,民间资本的大量进入也使得我国公共养老机构能够从容应对越来越多的老年人口。民间资本进入养老业,也为养老业注入了活力,尤其是经过市场经济的推动,提高了竞争强度,优胜劣汰。

乌镇雅园作为我国“地产养老”的典型代表,无论是从硬件还是软件;无论是从传统养老服务还是现代养老理念,经过不断的摸索,它一直走在行业的前列,虽然有不足之处,但是,还是希望以乌镇雅园为代表的“地产行业”能够越做越好,做红我国的“夕阳”产业。

参考文献

[1] 郭敏等.养老地产市场分析及开发运营模式理念.北京.中房商学院,2010.

[2] 宋卫平.乌镇雅园项目深度研究,2007.

[3]严彪. 养老地产项目考察报告[M].中国社会科学院,2009.

[4]泰康人寿.关于促进养老地产健康发展的调研报告.北京.泰康人寿集团,2009

[5]汤灿.中国养老地产研究[C].房地产年报,2011.


© 2024 实用范文网 | 联系我们: webmaster# 6400.net.cn