论物业管理中的建筑设备设施管理_吴联国

论物业管理中的建筑设备设施管理

中国煤炭地质总局吴联国

[摘要]随着建筑智能化建设的推进和建筑设备信息化的运用，物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统。物业设备设施能否安全、经济、节能、高效运行已成为物业管理的核心。本文从物业设备管理存在的现状入手，通过对物业设备设施管理方法和技术措施的阐述，旨在为提高设备管理水平及保障设备安全、经济运行提供一些帮助。[关键词]物业设备设施管理

1. 前言

传统意义的物业管理包括保安、保洁、绿化、供排水、供电、供热、供冷、消防管理、车辆管理、日常维护运行及社区文化活动等，这些都是物业管理的组成部分。而建筑物业中的设备设施作为物业的重要组成部分，随着社会的进步，科技的发展，智能化设备在建筑物中得到了大量的使用，若设备的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅影响住户正常的生活秩序，还会破坏企业的生产经营工作，使企业甚至国家遭受巨大的经济损失，更关系到物业管理企业的声誉和生存。因此，如何提高建筑设备管理水平和保障设备安全生产、运行经济、节能降耗，消除环境污染，有效预防设备和人身事故及社会公害，是物业管理中的重要课题。

2. 物业设备与设施管理的现状一般意义的建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气专业包含的范围都属于建筑物业设备设施范畴。传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是物业管理过程中对水、暖、电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，具有“维持”的特点。但随着建筑智能化建设的推进和信息化现代建筑设备的运用，物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，造成物业设备设施营运过程中的成本费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平管理已不适应物业设备管理智能化、信息化的进程。现如今还有相当一部分人员甚至领导认为，建筑物或小区建成后，招聘一些空调工、水电工等工人能够使设备运转起来就行了，若按这样的管理思路实施就会造成设备能耗高、效率低、污染大、故障频发和损耗率加速等现象。

造成物业设备设施管理工作水平不高的主要原因有以下几方面：一是建设方、设计方、施工方和物业管理方工作脱节。主要表现为建设方在建设阶段较少考虑物业运营时的情况，而过多地考虑了如何节省一次性投资、节省建设时间和精力等，在设备安装过程中，较少考虑各种设备集成后的协调和匹配性。同时建筑物设备施工、调试与验收过程中，设计人员几乎很少参与具体工作。物管单位通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入工作几乎没有，且在招聘行政、清洁、保安等人员之后才开始招聘物管设备工程师。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，匆匆赶着验收、评奖，特别是采用智能化设备的建筑物业，建设方、设计方、施工方往往为了眼前利益需要而过高地吹嘘智能化，却不考虑是否真的在实际运行过程中起作用。

二是部分物管单位的服务理念没有树立起来。在物业交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商附属的物管公司中的人员没有受过专业培训，颠倒与业主的关系，服务意识淡薄，无端给业主发布通知、指令，只关心自身利益，没有真正服务住户的意识。

三是存在只要设备设施无故障、开得动、能够运转就可以的认识误区。这种认识在不少物管公司具有普遍性，进而导致许多建筑空调过冷过热，电梯时开时停，管道跑、冒、滴、漏现象普遍等现象。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是住户，没有意识到良好的物业设备设施运行效果才是物业设备管理的最高工作目标。

四是国内物业设备管理的技术含量不高，人才匮乏，没有称职的设备管理人员，凭经验、拼设备等运行方式还是国内物业设备管理的主流。各种层次的物业培训，无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。

3. 做好物业设备设施管理工作的方法措施3.1前期介入

最好能够在物业功能设计或设备选型阶段实施前期介入，因为有经验的物业管理人员最了解住户对物业功能的需求，为了使设备设施运行与后期维修更换、改造方便，更要满足住户使用方便的要求，这就―

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需要在设计时予以综合考虑。现在的建筑物业内部几乎都使用了各种

智能化设备，在维修保养期内，若这些设备由原厂家进行维护保养，对其安全、可靠的经济运行与延长使用寿命都有好处。若超过设备维保期后的厂家实行维保服务，厂家都会收取高额服务费，通常设备生产供应厂家为竞得本物业设备购销服务合同，会对超过维保期的服务费承诺给予优惠，若在设备招标订货时明确设备运行维保服务条款，将会有利于设备后期运行管理。由于科技发展迅速，自控设备与自控系统的软硬件更新换代快，若不在订购时对设备升级换代事宜提早约定，一旦出现部分器件损坏，难免又要支付高额的更换与更新升级费用。这些都是建设方、设计者、施工方、监理方容易忽视，而物业管理人员最为重视的问题。若物管部门能够前期介入，将会为物业设备运行提供有利保障。

3.2物业移交

物业移交是开展物业设备管理工作中必不可少的重要环节，是物业设备管理的基础工作和前提条件，也是设备管理工作真正开始的首要环节。物业移交目的是明确业主与物业服务单位双方的责、权、利，维护双方的合法权益，有利于提高物业设备管理的水平，确保物业设备安全可靠与平稳运行。

物业移交不同于房屋建筑竣工验收，竣工验收工作的四方为：建设方、施工方、设计方、监理方。而物业移交一般情况下，物业服务单位受业主方委托直接参与新建项目的竣工验收工作，但物业管理项目接管移交，物业管理方不直接面对施工方。物业移交一般由移交双方组成的移交组织机构进行。物业移交一般包含相关文件与资料移交、设备设施移交、财务移交和其他事项移交。移交时，移交双方要按照相关规定仔细查验，并经双方组织机构和成员签字确认。旧项目物业管理接管验收还应包括设施设备历史维修资料的档案交接等。

3.3运行管理

3.3.1树立现代化物业管理思想，确立设备管理目标设备管理现代化首先是管理思想现代化，明确设备管理在生产经营中的重要地位，使其与管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统的管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的概念，做到与企业管理现代化同步发展。

物业设备管理的根本目标就是管好、用好、修好、改造好现有的设备，提高设备的利用率和完好率。

3.3.2完善物业设备管理组织，建立先进的物业设备管理体制根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理组织机构，健全规章制度，强化班组设备管理，健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。

按照物业管理企业规模，考虑设备数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员业务水平、检修人员技术力量和组织形式，结合企业的特性、工作特点等各种因素，规范设置物业设备管理组织机构，理顺关系，以提高工作效率。

物业设备管理规章制度一般有以下几种：设备管理岗位责任制度；设备基础资料管理制度；设备维护保养制度；设备运行交接班制度；设备巡回检查制度；设备检修制度；设备固定资产管理制度；教育培训制度；特殊设备管理及应急制度；各类机房、变配电房的出入登记制度等。

要针对主要设备和特殊设备实行“三定”，即“定人、定机、定岗”，将人和设备的相对关系固定下来，使设备管理、使用、保修、维修等各个环节落实到人。做到单人操作的设备实行专人负责制，多人操作或多班作业的设备实行机长责任制，班公用的设备实行班长责任制，多班作业的设备要建立交接班制度。

交接班制度是保证设备正常连续运转的（下转第299页）

（上接第266页）基本制度之一，所有设备操作人员必须严格执行。有专人执行、多人操作的设备，除岗位交接外，值班负责人员应进行全面交接，学徒工、实习人员不能单独主持交接班。交接班时要全面检查，不漏项目，交代清楚，认真填写交接班记录并由双方签字认可。如交接班人员不能现场交接时，接班人应对上一班交接记录认真检查，如有不符，立即采取适当的应对措施并请相关领导证实，并记入交接班记录。

为了确保设备安全正常运行，及时发现设备事故隐患，提前预知设备性能的改变，从而减少设备突发故障的机会，使设备处于良好的运行状态，达到减轻维修工作量、降低维修费用的目的，应做好设备巡回检查。定期和不定期由专职设备巡检人员或者由当班运行人员巡回检查设备设施，用“听”“摸”“看”“闻”“查”的方法检查地脚螺栓及连接螺丝是否松动，设备是否稳固，设备是否缺油，检查机、泵、管路、阀门是否有跑、冒、滴、漏现象，油压表指示是否有变化，检查设备温度是否正常，气味是否有异常情况，设备运转声音是否正常，设备振动是否有异常现象，设备是否被腐蚀，设备管网仪表参数是否正常，设备卫生是否整洁等。在检查中发现问题要及时处理，对影响较大而又难以处理的问题，及时向有关领导报告。

3.3.3做好物业设备资料管理工作

物业设备资料是物业设备管理工作的根本依据。设备资料管理状况基本可以反映物业设备管理水平如何，在设备设施管理中发挥着至关重要的作用，设备资料必须正确齐全，并使资料电子化、网络化，应由专人科学管理，使资料归档分类明确，切实提高设备管理水平。

设备资料包括设备原始档案、设备台帐、设备技术登记簿、设备系统资料等。

①设备原始档案

设备原始档案包含设备基本技术参数和设备价格，质量合格证书，使用安装说明书，验收资料，安装调试及验收记录，出厂、安装、使用的日期等。

②设备台帐

将所有设备按功能、系统或部门、场所进行编号。一台设备配备一张设备卡片，卡片上登记设备编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。

按编号将设备汇集进行统一登记，形成一本物管企业设备台帐，从而反映全部设备的基本情况，为设备管理工作提供方便。设备台账是掌握设备资产状况，反映各种类型设备的拥有量、设备分布及其变动情况的主要依据。设备台帐内容有：设备名称，型号规格，购入日期，使用年限，折旧年限，资产编号，使用部门使用状况等等。设备台帐一般以表格形式汇编，每年需要更新和盘点。

③设备技术登记簿

设备技术登记簿指设备从开始到报废的全过程，包括设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。设备技术登记应及时、准确、齐全，应反映设备的真实情况，用于指导实际工作。

每类设备建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登记簿中有：设备概况，设计参数和条件、技术标准及简图，设备运

行状况，备品配件，设备维护保养和检修情况，设备大中修记录（包括时

间、费用、人员），润滑卡，设备事故记录，更新改造及移装记录，报废记录等。

④设备系统资料

各物业设备组成系统后才能充分发挥作用。例如集中式空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常运行。因此，除了单独设备资料管理之外，对系统资料管理也必须重视。

设备系统资料主要是设备系统图纸。设备系统施工安装时应该按施工图施工，但在实际施工时可能会遇到因技术变更或者其他原因需要变动，变动的部分应在施工图上标注和记录，尤其是管道及阀门安装的规格、位置、标高等，施工结束，重新绘制出准确的图纸，构成了符合实际情况的系统竣工图。

3.3.4采用先进的物业管理方法和使用先进的物业设备管理工具推广应用设备诊断技术，从设备故障维修向预知维修发展，缩短维修工期和维修费用，提高设备寿命周期。

根据需要积极推广使用先进的设备管理工具，提高设备管理工作效率和质量，提高设备计算机信息管理水平，采用先进的设备诊断仪器对连续运行设备进行自动检测和控制，在设备管理中采用各种精密检测仪以提高维修精度等。

3.3.5加强教育培训工作，做到专业管理与全员管理相结合

专职物业设备管理人员应具有一定的专业知识和业务水平。单纯依靠少数专职物业设备管理人员来管好所有设备设施是不现实的，因此，对操作使用设备的人员要进行培训教育，提高员工的职业道德和业务水平。对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。要求操作使用人员懂设备用途、结构、原理、技术性能、使用要点、维护方法、故障排除及报告等基本知识，教育正确使用设备、爱护设备，做到操作人员会检修设备、维修人员会操作设备，并要求只有取得国家考核颁布的技术资格等级证书的人员才能上岗，全面提升从业人员的整体素质和业务水平。

如今的物业设备设施日趋复杂化、智能化，技术含量日趋提高，管理要求不断提高已成为必然趋势，这既是物业管理单位面临的问题，也是整个物业管理行业面临的挑战，为了实现物业管理设备管理科学化、现代化，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备特点，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，促进物业设备设施管理向着现代化的方向发展。

参考文献

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（上接第271页）踪学生求职情况，当出现影响我校大学生平等就业的制度障碍或者就业歧视时，引导毕业生冷静分析形势，理性维权，通过合法合理的方式维护自身权益。

（四）学生

“打铁还需自身硬”，广大毕业生只有专业知识过硬、熟练掌握相关专业技能、提高解决问题的能力、提升自身就业竞争力，才能吸引用人单位，以达到成功就业。

如果毕业生在遇到不平等待遇时，积极维权。总之，毕业生一定要重视现实，做好心理准备。尽管平等就业权是法律赋予公民的一项基本权利，但是从纸上的权力转换为现实行动中的权利还需要政府、用人单位、高校、学生多方面的努力。

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