法院调解一起房屋买卖合同纠纷

政策限制影响合同履行 双方担责

发布时间: 2010-08-16 【我要纠错】 【字号 大  默认  小】【打印】【关闭】

作者：张敬

因国家政策调整导致购房人无法取得贷款而引发了一起房屋买卖合同纠纷案。卖方按照合同约定条款，要求买方承担违约责任，但买方认为不能履行购房协议是由于政策的改变，非自己本意，因此要求卖方返回定金。日前，本市河东区人民法院成功调解了这一棘手的案件，同时化解了购房人对国家政策调控的负面情绪。

事件回放

交了定金签完协议

政策调整贷款无望

今年4月10日，吴女士在一家房地产中介公司看中了卖主李先生名下的一套私有住房，于是三方签署了《房屋居间买卖协议》，约定买方以按揭贷款方式支付房款，中介公司负责办理贷款等相关事项。同时还约定，如买方不办理贷款，买方应按照一次性付款的方式补齐全部房款。

当天，吴女士向李先生支付了15000元定金，又向中介公司支付了中介费、房屋评估费、贷款代办费等费用10000余元。4月19日，买卖双方又在区房管局签订了《房产买卖协议》。

然而，在中介公司为吴女士办理银行贷款的时候，得知国务院于今年4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对房屋贷款政策进行了调整，并对二手房进行了严格调控。由于吴女士名下已有的三套住房都为贷款，按照通知的相关规定，已无法再次取得银行贷款。

无法贷款并非本意

买方要求返还定金

买方无法取得贷款，又无力按照《房屋居间买卖协议》中的约定补齐房款，卖方李先生认为，继续履行房屋买卖协议已不可能，于是在买卖双方多次协商未果后，李先生将吴女士和中介公司一同告上法庭，要求解除《房屋居间买卖合同》和《房产买卖协议》，并由吴女士承担违约责任。

按照合同约定，吴女士作为违约方应当承担定金、中介费、房屋评估费等多项费用，共计25000余元。但吴女士认为，自己是按照本人的支付能力有计划地购买房屋，不能履行购房协议并非自己本意，而是因为国家政策的改变。政策调整不但使自己的购房计划受到冲击，还要因此承担违约责任，对此吴女士十分不满。

庭审过程中，她言辞激烈，情绪冲动，对国家政策的调整产生了极大的偏见。她表示，同意解除购房合同，但由于自己不存在过错，要求卖方返回全部定金。

法官调解双方情绪

互相体谅共同担责

为了避免双方矛盾升级，进一步引发被告方吴女士对国家政策实施的偏见和不满，承办法官考虑双方当事人的实际情况，做了大量耐心细致地调解工作，以化解双方因合同无法履行产生的怨气，缓和双方的对立情绪。最终促使原告体谅被告困境，同意在解除房屋买卖合同的基础上，返还定金10000元，以减少被告方的经济损失。

调解结案后，承办法官又督促原告尽快履行调解协议。目前，被告吴女士拿到了原告李先生退回的10000元定金，并对国家政策的调整表示理解。

法官说法

与中介签合同

注意免责条款

这起案件执结之后，记者采访了审理此案的法官刘辰。刘辰说，今年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对房屋贷款政策进行了调整，使得一部分买房人由于无法贷款而无力继续履行购房合同。本案中，买方正是由于受政策限制才不能获得房屋贷款，而无法继续履行合同。

本来，按照《合同法》若干问题的解释的相关规定，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。但买卖双方在签订《房屋居间买卖协议》时曾约定：“如因买方不办理贷款，买方应按照一次性付款的方式补齐全部房款。”因此，即使买方因政策原因不能贷款，如果不能补齐房款仍属违约。违约了，自然就需承担相应的损失。但本案中，买方实际支付了双方的居间服务费、贷款服务费、评估费，并向卖方支付了定金，足以表明买方购买房屋的诚意。只是因为受国家政策限制才不能获得房屋贷款，而无法继续履行合同。在查明案件事实的前提下，考虑双方当事人的实际情况，以调解方式结案，双方共担损失应当是最佳的办案效果。

刘辰表示，案件虽然以调解方式审结，但买方仍然支付了双方的中介费、评估费等，房子不但没有买成，还造成了较大的经济损失。本案中买房人的主要损失是中介服务费用的支出，虽然中介为双方提供了服务，居间合同已履行，但因政策性原因导致买卖合同无法履行的，中介方仍不退还中介服务费。因此，建议买房人在签订合同时要详细审查中介方提供的格式合同，对中介的免责条款要及时进行调整，以保护自己的合法权益，减少不必要的损失。

新报记者 张敬 通讯员 张晓敏 王琪

来源: 　每日新报