万科拓展别墅市场图谋全产品线
2010-12-23 00:13:41 来源:21世纪经济报道(广州)跟贴 0 条手机看股票在楼市调控政策的影响下,今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅,如此背景下,万科、保利、金地等加强对别墅及高端产品线的开发,如销售顺利,则有助于其提高整体利润率,弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低。
坚持做普通住宅的万科,也有豪宅开发商的一面。近日,万科与五矿联合打造的北京欢庆城一期鹭湖别墅项目低调亮相,万科的别墅及全产品线策略浮出水面。
步入后千亿时代的万科,除了区域外延的拓展,继续丰富其各个层次的产品线、持续技术创新将成为重点。这也成为保利、金地等公司的主要策略。
另一方面,通胀预期之下,高端豪宅前景看好,可以从整体上提升公司的利润率,也是万科等深耕豪宅市场的原因之一。
从万科的产品策略来看,坚持做主流住宅、普通住宅,帮助万科度过了宏观调控,提前实现千亿目标。而从市场反应来看,这一类型的商品房及其自住型购房者是受宏观调控影响最小的。万科董秘谭华杰介绍,目前万科销售的产品中90平方米以下小户型约占六成,144平米以下户型占比近九成。
但万科总裁郁亮对本报记者表示,除了坚持主流住宅之外,万科也进行全产品线的开发,丰富产品线也是其重要策略。比如针对活跃型老年人群的养老住宅,针对城市刚毕业人群、十几平米的超小户型住宅,以及针对高端人群的别墅、高级公寓等,万科均有涉猎。
虽然占比不多,但万科从未放弃豪宅开发。
近年来,万科在中高端市场频频出手。在深圳,万科十七英里、万科清林径、天琴湾等项目,都已经成为深圳别墅的代表作;在上海,万科有提香别墅、翡翠别墅以及第五园等;而南湖别墅作为万科进军唐山的第一个项目,也已成为当地的标杆。万科与五矿在香河联手打造的北京欢庆城,一期产品鹭湖别墅的规划也已出炉。
“从城市别墅到资源别墅,从第一居所到度假别墅,从合院到联排,万科的别墅产品线非常丰富。”万科内部人士表示。
保利地产是另外一家布局别墅市场的房企。在成都,虽然进入才仅仅两年,但保利已经是成都第一个实现联排、双拼、叠拼、纯独栋、庄园的别墅全产品线开发的企业。
11月初,金地提出豪宅战略,称其主要是为了完善产品的结构,同时豪宅生活将会成为未来品位生活的发展趋势,提出豪宅战略是为未来的发展做准备。
从竞争的角度看,中经联盟秘书长陈云峰认为,别墅市场同质化严重,亟待产品创新。此次五矿与万科联手打造的鹭湖别墅,应用了许多万科的先进技术。
主流开发商扩容别墅市场,其背后的原因,仍有宏观经济因素、通胀预期在主导。
中国不动产研究中心2010年别墅市场研究报告显示, 1 11月份,北京新批准的销售别墅减少1/3,销售套数减少了50%。北京别墅市场供应和成交量均有所萎缩,但成交均价仍然稳步上扬。11月北京别墅市场成交均价为26366元/平方米,相比1月上涨了13.49%。
“今年别墅产品上涨幅度仍略高于普通商品住宅,体现出别墅产品良好的保值增值性。”该报告认为,明年别墅市场新增供应量仍将下降,市场供求关系将趋紧。
在上述背景下,万科、保利、金地等加强对别墅及高端产品线的开发,如销售顺利,则有助于其提高整体利润率,弥补普通住宅快速周转导致的毛利降低。
长江证券分析师苏雪晶认为,从整体上来看,房企融资能力与其盈利能力相关性较强。2007年上市房企盈利水平增长了127%,2008年随着融资规模增速的下降,企业的整体盈利水平也在下降。万科2009年实现的净利润增长速度仅为36.3%,低于行业的平均水平。
2011年房企融资将持续紧缩,郁亮称其对明年资本市场没有任何预期,万科今年的利润率保持在20%多。分析人士预计,万科的豪宅产品线有助于公司提升明年的利润率,确保业绩增长、股权激励等顺利实现。
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