郑州市"十二五"房地产业发展规划

郑州市“十二五” 郑州市“十二五”房地产业发展规划(征求意见稿)“十一五”期间,郑州市房地产业呈现出持续、稳定、 快速、健康的发展格局,以廉租住房、经济适用住房为主, 公共租赁住房、限价商品住房为补充的住房保障体系日趋完 善,多层次的住房供应体系逐步形成,房地产业已发展为全 市国民经济的重要支柱产业,为国民经济的快速发展提供新 的动力。特别是在 2009 年全球经济危机的大背景下,市委、 市政府按照党中央、国务院和省委、省政府的工作部署,以 科学发展观统领全局,准确判断、科学决策,积极应对,使 全市房地产业保持了平稳发展的良好态势。一、“十一五”期间我市城市基础设施建设取得的成就 和存在的问题(一)“十一五”期间我市房地产业发展概况 十一五”——房地产开发完成投资逐年增加。2006-2009 年,我 市房地产开发年度完成投资分别为 229.9 亿元、 298.8 亿元、 429.9 亿元、513.8 亿元,其中,住宅投资分别为 177.2 亿 元、住宅投资 225.3 亿元、338.1 亿元、394.2 亿元。——人均住宅建筑面积稳步增长。截止 2009 年底,我 市城镇居民人均住房建筑面积 26.08 平方米,比 2005 年增 加 3.08 平方米,住房面积明显增加。户均建筑面积不断扩 大,我市城镇居民户均建筑面积 86.04 平方米,比 2006 年 增加 11.46 平方米。居民家庭住宅成套率为 93.6%,以两居 室和三居室所占比重最多,所占比重分别为 46.7%和 35.2%。——住房保障力度进一步加大。“十一五”期间,我市 新开工经济适用住房项目 89 个,累计新开工面积 597.51 万 平方米,竣工项目 63 个,竣工面积 398.87 万平方米,累计 完成投资 56.91 亿元,共计公开销售房源 17765 套。全市廉 租住房在建面积 21.33 万平方米,竣工面积 2.99 万平方米,累计完成投资 3.7 亿元,全市累计有 17293 户低收入住房困 难家庭享受到了廉租住房政策。——宏观调控积极有效。“十一五”期间,根据行业发 展需要,市政府从缓解企业资金压力,促进项目开发建设; 加大政策扶持力度, 积极促进住房消费; 健全市场监管机制, 确保行业健康发展等方面制订了一系列政策措施,为助推房 地产市场健康发展起到了有力的支撑作用。——积极培育和发展大型骨干房地产开发企业,鼓励企 业做大做强。截止 2009 年底,我市房地产开发企业中,一 级资质企业 10 家,相比 2005 年底增长了 150%;二级资质企 业 98 家,相比 2005 年底增长了 100%。截止 2009 年底,开 发量在 20 万平方米以上, 销售收入在 3 亿元以上的企业 (集 团)超过了 65 家。“十一五”期间,我市建业地产、鑫苑、 中部大观、阳光控股等4家房地产开发企业分别在美国、新 加坡、香港等地上市,为进一步成长发展创造了良好的资金 平台。建业、鑫苑、居易国际、正商等企业进入中国房地产 协会等机构公布的“中国房地产百强企业”。企业实力大为增强,企业素质大为提高,企业经营更加规范。以科技为依 托,大力推进节能、省地、绿色、环保的住宅产业化建设, 郑州清华园房地产开发有限公司开发的“清华园”、郑州国 谊住宅集团有限公司开发的 “湖光新苑” 等项目荣获国家 “康 居示范工程”称号。——房地产市场交易活跃, 权属登记数量持续放大。 “十 一五”期间,全市商品房合同备案面积完成 3878.66 万平方 米;二手房完成交易 753.54 万平方米;完成各类房屋登记 确权面积 6632.82 万平方米, 累计核发房屋所有权证 341351 本;累计完成非住宅管理面积 498.7 万平方米,住宅管理 46615 户。房地产金融市场的活跃极大地拉动了房地产市场 交易的活跃。“十一五”期间,预购商品房抵押登记完成 210404 宗,抵押登记面积 1926.12 万平方米,抵押登记金额 551.71 亿元。——物业管理快速发展。“十一五”期间,郑州市物业 管理行业规模不断扩大,管理领域不断拓展,服务品质逐步 提升, 行业作用日益明显。 先后颁布实施一系列规范性文件,推动了物业管理的全面开展;建立了区、街道办、居委会三 级联席会议制度,实现了物业管理工作的“重心下移”;对 一些老旧小区和无主管楼院采取了专业化企业进驻、后勤式 管理、业主自治和社区介入等管理模式,物业管理覆盖面不 断提升。全市物业服务企业已发展到 773 家,管理面积突破 6000 万平方米,从业人员近 6 万人,新成立业主委员会共 251 个。全市共完成交存维修资金 15.88 亿元,管理户数达 到 30 多万户。——房改工作继续深化。“十一五”期间,住房货币化 补贴有效落实,危旧房改造步伐不断加快;旧城改造工作有 序开展,部分改造项目正在按计划顺利推进,为改善人居环 境、完善城市功能发挥了积极作用。我市共出售公有住房 25623 套,共 232.93 万平方米。截止 2009 年 12 月底,全市 财政全供单位申报并审核符合补贴条件的职工共计 14295 人,所需补贴资金 3.645 亿元;其中,1998 年 12 月 31 日前 参加工作的“老职工”12615 人,所需补贴资金 2.841 亿元, 1999 年 1 月 1 日后参加工作的“新职工”1678 人,所需补贴资金 0.804 亿元。 “十一五”期间,实际到位资金 9071.81 万元,发放货币补贴职工 4432 人。——房地产业的政策法规体系建设得到加强和完善。 “十一五”期间,我市先后出台了《郑州市城市房地产开发 经营管理条例》、《郑州市物业管理条例》《郑州市公有房 屋管理条例》、《郑州市城市房地产市场管理条例》、《郑 州市城市房屋租赁管理条例》、《郑州市城市房屋权属登记 管理条例》《郑州市廉租住房保障办法》、《郑州市房地产 抵押管理办法》、 《郑州市房地产中介服务管理办法》、 《郑 州市房屋专项维修资金管理办法》、《郑州市商品房销售管 理办法》、《郑州市城市危险房屋管理办法》、《郑州市城 市异产毗连房屋管理办法》、《郑州市经济适用住房建设管 理办法》等地方政策法规,并成立了房地产监察队,加大了 执法力度,进一步规范了房地产市场秩序。(二)“十一五”期间我市房地产业发展中存在的问题 十一五”“十一五”期间,我市房地产业总体运行状况良好,但是也面临着一些困难 和问题。一是郑州市多层次住房供应和保障体系相关政策法规亟需完善。二是保障性住房建设任务繁重,建设、改造任务和资金投入压力较大。三是房地产市场继续调整的可能性依然存在。 “十一五”期间,国家出台了 一系列针对房地产业的宏观调控政策,货币政策和二套房贷款政策趋紧,投资和 投机性需求受到抑制,加之上一轮房地产市场调整不充分,仍存在继续调整的可 能。四是房地产各相关企业的开发经营行为还有待进一步规范。 还存在着违反批 准的规划设计进行房地产开发,将不符合交付使用条件的房屋交付使用,物业服 务质量不高和房地产虚假广告泛滥等现象。二、 “十二五”房地产业发展思路“十二五”期间,我市将以中央和省的宏观调控政策要 求为指导,全面贯彻落实科学发展观,紧紧围绕“调结构、 稳增长、保民生、抓创新、求发展”的工作思路,努力加强 和改善对房地产市场的宏观调控,整顿和规范房地产市场秩 序, 加大保障性住房建设力度, 增加普通商品住房有效供给, 支持居民自住和改善型住房消费,开展城市和国有工矿棚户 区改造,着力构建多层次的住房供应和保障体系,加快解决 涉及群众利益的热点、难点问题,通过创新理念、创新机制、 创新服务,打造民生地产、和谐地产、健康地产。三、“十二五”房地产业发展目标1、“十二五”期末,城镇居民人均住房建筑面积达到 31 平方米;住房成套率达到 100%;人均住宅间数达到 1.0 间。2、“十二五”期末,房地产业增加值年均增长率达到 15%左右,房地产业增加值占国内生产总值的比重达到 6—7%,拉动 GDP 增长 1.5—1.8 个百分点。3、“十二五”期间,年均建设住宅 1100 万平方米,年 均投资 330(按 3000 元/平方米计算)亿元。4、“十二五”期末,存量公有住房出售达到可售公房 的 90%,郑州地区住房公积金覆盖面达到 95%,住房公积金 使用率达到 80%。 5、“十二五”期末,租赁市场管理面达到 80%,完成非 住宅租赁管理 800 万平方米,完成私有房屋租赁管理 80000 户。6、“十二五”期末,城市专业化物业管理的房屋达到 70%。通过专业化公司进驻、后勤式管理、社区介入和业主 自治等不同模式,实现全市城市住宅区物业管理覆盖率 100%。7、“十二五”期末,培育一批上规模的企业和企业集 团,鼓励和支持房地产企业股票上市。力争年开发量在 20 万平方米以上,销售收入在 5 亿元以上的企业(集团)超过 30 家。力争 2 家房地产企业股票上市,总体上市达到 6 家以 上。建成 3-5 个符合住宅产业化发展方向的示范小区。8、符合廉租住房申请条件的家庭实现应保尽保,廉租 住房实物配租比例达到 50%以上。9、大力发展节能、省地、绿色、环保建筑,促进低碳 技术、绿色技术在建筑领域的推广运用。四、“十二五”房地产业发展主要工作任务1、加强和改善房地产业的宏观调控,强化政府对房地 产市场尤其是商品住宅市场的宏观调控力度,实现房地产市 场供给和市场需求的长期平衡。2、加大保障性(政策性)住房建设,逐步建立包含经 济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户 区(旧城)改造用房等住房的多层次住房保障体系。3、进一步完善房改政策,加快推进住房货币化分配, 建立和完善城镇住房新体制。加大财政住房货币化补贴资金 的投入力度,积极稳妥地推进自收自支事业单位和企业单位 住房货币化补贴工作。4、建立中小企业信用担保体系。改善中小企业投融资 环境, 解决中小企业融资担保困难, 促进担保机构健康发展。5、积极推进城中村和棚户区(旧城)改造工作,吸引 各类投资商参与城中村开发改造,不断提升城市化水平,努 力改善城市形象。6、推进房地产业管理体制改革,加快建立适应社会主 义市场经济发展的房地产投融资体制、开发建设管理体制、 物业管理体制,加快推进房地产业产业化进程。7、进一步加快房地产业信息化建设,实现全市房管系 统信息化建设与管理一体化,建设全市统一的房地产企业综 合管理信息平台、保障性住房管理系统和存量房交易网上备 案及资金监管系统等,通过政府管理信息化带动企业管理信 息化,提升整个行业信息化水平。同时加快实行房管系统办 公自动化步伐,有步骤在启动房屋地理信息系统建设,借助 信息化大幅提升房地产行业管理水平。8、切实加快房地产预警预报体系建设步伐,通过政府 公共平台,努力实现与房地产业发展相关的信息资源跨部门 共享,结合国家住建部房地产市场预警预报系统建设,逐步 探索建立适合我市实际的房地产市场评价体系和预警模式。9、加强房地产业的政策法规体系建设,加大执法力度, 规范房地产市场,保证公平竞争,引导房地产业健康有序的 发展。10、以改善居民居住水平为目标,加大节能型住宅宣传 推广力度,力争在“十二五”末实现节能型住宅占全市商品 房开发的 50%。11、探索研究我市城镇流动人口、农村人口等住房解困 工作的新思路、新方法,努力扩大住房保障范围。五、切实解决中低收入家庭住房问题住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视 解决城市居民住房问题,始终把改善群众居住条件作为城市 住房制度改革和房地产业发展的根本目的。“十二五”期间, 郑州市将切实加大保障性(政策性)住房建设,逐步完善多 层次住房保障体系。(一)切实加强住房用地供应力度“十二五”期间,我市将在强调土地资源集约、高效利用 的前提下,重点确保中小套型、中低价位普通商品房和保障 性住房用地供应达到住房土地供应总量的 70%以上,并严格 监管保障性住房建设用地的开发利用。2011-2015 年,全市 住房用地供应总面积为 42500 亩。其中,普通商品住房用地 为 20599 亩,保障性住房用地为 21901 亩。 (二)切实加大保障性住房建设力度“十二五”期间,我市将以住房有效需求预测为依据, 针对我市大力开展城中村改造村民安置住房、棚户区改造和 城市基础设施建设的实际,结合国家房地产调控政策、经济 发展周期的影响,同时考虑住宅发展建设的稳定性和渐进 性,切实加大中小套型、中低价位普通商品住房和保障性住 房的供应,规划期内共建设商品住房和保障性住房 8500 万 平方米。确定 2011-2015 年的年度住房建设总量分别为: 1515 万平方米、1615 万平方米、1710 万平方米、1795 万平 方米、1865 万平方米。 六、政策措施(一)加大保障性住房供应,加快建立“郑州模式”的 加大保障性住房供应,加快建立“郑州模式” 住房保障体系,打造民生地产。 住房保障体系,打造民生地产。一是进一步完善廉租住房制度,以财政预算资金为主, 多渠道筹措资金,形成稳定规范的住房保障资金来源。逐步 改进廉租住房保障方式,由发放租赁住房补贴为主调整为发 放租赁住房补贴和实物配租并重;二是认真贯彻落实《郑州 市经济适用住房管理办法》,启动资格准入,扩大建设和供 应规模;三是试行限价商品住房制度,采取限销售价格、限 户型面积、限供应对象的办法让广大中等偏下收入家庭买得 起住房;四是在外来务工人员相对集中的高新区和经开区开 展公共租赁住房试点,解决“夹心层”和进城务工人员的住 房困难问题,维护其居住权益;五是加快推进城市和国有工 矿棚户区改造工作,把棚户区改造纳入住房保障范围,加快 推进各项工作开展,按照三年完成改造任务的要求,抓紧编 制并公布棚户区改造规划和年度计划,制订具体的落实措施 和实施意见,切实做到规划到位、资金到位、政策到位、监 管到位。(二)加强和改善对房地产市场的宏观调控,切实增加 加强和改善对房地产市场的宏观调控, 中小套型、中低价位普通商品住房和保障性住房供应, 中小套型、中低价位普通商品住房和保障性住房供应,稳定 市场预期,打造和谐地产。 市场预期,打造和谐地产。继续贯彻落实国家相关文件精神,探索并出台符合我市 实际的优惠和扶持政策,提高审批效率,提升服务水平,完 善管理机制,促进项目建设,加快市场投放。重点明确中低 价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住 房、经济适用住房、廉租住房的建设规模,合理安排各类住 房的建设时序和空间布局。根据总量与项目相结合的原则, 统筹安排新建住房结构比例,实现住房结构比例总体平衡。 优先保证郑东新区建设,支持城中村、旧城和棚户区改造项 目。积极倡导可持续发展理念,通过技术创新、制度创新、 产业转型、新能源开发等多种手段,推进住宅产业化,促进 “低碳”住宅发展。(三)进一步深化住房制度改革。 进一步深化住房制度改革。加大协调力度,落实住房货币补贴资金,积极推进财政 全供单位、差供单位和自收自支单位的住房货币补贴工作。 按照“以房改带危改,以危改促房改”的思路,充分发挥企 业在住房保障方面的作用, 在加强监管的基础上,促进住房困 难户较多的企业和独立工矿区利用自有土地集资建设经济 适用住房,更好地发挥与住房货币补贴政策的优势互补作 用。加快推进旧城改造工作,重点配合地铁、高架快速通道 和其它重点工程安排一批旧城改造项目,不断完善城市功 能,改善人居环境。(四)加强市场监管,不断规范房地产市场秩序,打造 加强市场监管,不断规范房地产市场秩序, 健康地产。 健康地产。加强对房地产市场的监督检查,严肃查处圈地不建、超 容积率建房、侵占绿地、不建或缓建配套设施等违法违规行 为,确保开发项目符合规划要求、按期交付使用、基础设施 配套完善。完善土地收入管理使用办法,抑制土地价格过快 上涨。严格落实《郑州市商品房预售款监管办法》,规范预售资金使用,防止出现新的问题楼盘。加快建立开发企业诚 信系统和退出机制,严肃查处房地产企业发布虚假信息、捂 盘惜售、哄抬房价、恶意炒作等违法违规行为,切实保护消 费者的合法权益。进一步规范房地产开发市场秩序和开发企 业的经营行为,树立开发企业公民意识、增强社会责任感、 提高开发质量和水平。(五)规范发展住房二级市场,进一步加快房地产市场 规范发展住房二级市场, 发展规范发展二手房市场,倡导住房租赁消费,盘活住房租 赁市场。继续支持居民自住性住房消费,抑制投机性购房。 同时,加强租赁市场管理,扩大租赁管理覆盖面,形成租售 并举、同步发展的局面,从而形成一、二、三级市场联动机 制,进一步建立规范有序的房地产市场。发展和完善房地产市场中介服务,健全房地产中介服务 市场规则,严格执行房地产经纪人、房地产估价师执业资格 制度,全面推行房地产中介服务人员持证上岗制度,为居民 提供准确的信息和便捷的服务。适时出台《郑州市存量房网 上交易和托管资金监管办法》,加强有形市场建设,积极创 造条件,增设服务网点,方便企业和群众办理各项业务。(六)进一步优化投资环境,鼓励支持企业做大做强。 进一步优化投资环境,鼓励支持企业做大做强。进一步优化和谐、健康的房地产开发市场环境。认真落 实矛盾纠纷排查化解制度和信访评估制度,进一步完善工作 程序。认真抓好工程建设领域突出问题专项治理和房地产企 业经营环境综合整治工作,营造行业良好发展环境。解决群 众关心的热点和难点问题。强化系统行风建设,深入开展服 务意识教育,严格内部监督管理,巩固作风纪律整顿成果。 支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷 原则和监管要求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房 建设特别是在建项目的信贷支持力度;对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目,提供融资支持和相 关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债 券,支持有条件的房地产企业上市,通过资本市场融资;在 国家统一政策引导下开展房地产投资信托基金试点,拓宽直 接融资渠道。鼓励房地产开发企业做大做强,培育一批上规 模的企业和企业集团。力争年开发量在 20 万平方米以上, 销售收入在 5 亿元以上的企业(集团)超过 30 家。力争 2 家房地产企业股票上市,总体上市达到 6 家以上。建成 3-5 个符合住宅产业化发展方向的示范小区。(七)加快出台各种规范性文件,切实规范物业服务行 加快出台各种规范性文件, 为。认真贯彻《郑州市物业管理招标投标管理办法》,落实物 业管理招投标和物业项目承接验收措施,加快建管分离步 伐;加强对物业服务企业的指导、培训和监管,引导企业加 强自身建设,推行阳光服务,提高服务质量;加快业主委员 会组建步伐,规范和监督业主大会和业主委员会工作;加快物业管理工作“重心下移”,完善市、区、街道物业管理三 级联管机制,健全社区管理和物业管理“一体化”建设措施 及考评体系;对老旧小区和无主管楼院采取专业化企业进 驻、后勤式管理、业主自治和社区介入等管理模式,不断提 高住宅小区物业管理的覆盖率;加大房屋专项维修资金归集 力度,增设缴存网点, 方便业主自行缴存; 加强房屋安全鉴定, 提高安全管理水平,维护人民群众生命财产安全。(八)进一步加快房地产业信息化建设。 进一步加快房地产业信息化建设。加快建设郑州市住房保障和房地产管理系统,对房地产 开发和住房制度改革等子系统进行完善和升级。在整合现有 资源的基础上,开发住房保障子系统,提高廉租住房和经济 适用住房信息化管理水平;加快“房地产企业综合管理信息 系统”建设和推广应用工作,实现对房地产企业的全过程监 管;积极研发设计“郑房指数”数学分析模型,建立科学的 指数研究体系,更准确地反映房地产市场走势,为领导决策 和行业发展提供依据。


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