抵押登记中的债权数额和期限

不动产抵押权首次登记中，常出现主债权合同中约定的债权数额和履行期限与抵押合同中载明的信息不一致的情况。考虑到债权数额和债务履行期限是不动产登记簿的记载内容，将其弄清对开展不动产登记工作来说至关重要。笔者认为，对这一问题不能一概而论，需要区分一般抵押权和最高额抵押权两种情况。一般抵押权

一般抵押权首次登记中的债权数额存在三种情况。

其一，主债权合同中约定的债权数额等于抵押合同中载明的担保债权数额。这种情况是抵押登记工作中最常见的情形，登记机构直接按两个合同约定的债权数额登记即可。只需注意所担保的债权数额不能超过抵押物的抵押价值，判断时可参照抵押双方提供的评估报告书或是抵押价值认定书（下同）。

其二，主债权合同中约定的债权数额大于抵押合同中载明的担保债权数额。这种情况应视为抵押人只对债务人的部分债权作担保（主合同中的全部债务可能包含了多种担保方式，本次登记的抵押物所担保的债权只是全部主债权的一部分），那么就只能以抵押合同中载明的担保债权数额为准进行登记。同样，要注意所担保的债权数额不能超过抵押物的抵押价值。

其三，主债权合同中约定的债权数额小于抵押合同中载明的担保债权数额。因为抵押合同是主债权的从合同，相应的抵押权也就是主债权的从权利，在权利内容上也须从属于主权利。也就是说，作为从权利的抵押权不能在内容上与主权利相冲突，也就不允许作为从权利的抵押权所实际担保的债权数额大于作为主权利的债权数额（至于实现抵押权时，抵押权人最终优先受偿的债权数额应根据抵押合同中的“担保范围”确定）。出现这种情况时，应要求抵押双方修改抵押合同，使其主债权合同约定的债权数额大于或等于抵押合同中约定的担保债权数额后再行申请登记。同样，所担保的债权数额不能超过抵押物的抵押价值。

对于一般抵押权登记而言，抵押合同中所载明的债务履行期限就是主合同中约定的债务履行期限，两者具有同一性，不可能出现不一致的情况。若不一致，应要求抵押双方将抵押合同中约定的债务履行期限进行修改，与主债权合同一致后再行申请登记。

最高额抵押权

最高额抵押权首次登记中的最高债权数额也存在三种情况。

其一，主债权合同（基础法律关系合同，下同）中约定的最高债权数额等于最高额抵押合同中载明的担保最高债权数额。这种情况最为常见，登记机构直接按照两个合同中约定的债权数额登记即可。同样，所担保的最高债权数额不能超过抵押物的抵押价值。

其二，主债权合同中约定的最高债权数额大于最高额抵押合同中载明的担保最高债权数额。这种情况应视为抵押人只对债务人基于基础法律关系合同中的部分债权做担保，若当事人实际发生的债权数额超过了最高额抵押合同中载明的担保最高债权数额的部分债权，不在最高额抵押担保的范围之内，抵押权人在实现抵押权时，就超出部分无权优先受偿（《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第83条）。据此，登记机构在办理登记时就只能以最高额抵押合同中载明的担保最高债权数额为准进行登记。这种情况下，同样要注意所担保的最高债权数额不能超过抵押物的抵押价值。

其三，主债权合同中约定的最高债权数额小于最高额抵押合同中载明的担保最高债权数额。《物权法》第203条的规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。”据此，在抵押权实现时，债权人优先受偿的数额不能超过最高债权数额的限度。出现最高额抵押合同中载明的担保最高债权数额大于主债权合同中约定的最高债权数额的情况，主要是因为债权人基于自身债权实现的考虑。

举例来说，某主债权合同中约定的最高债权数额为100万元，如果在债权确定期间实际发生的债权数额为100万元，债务履行期限届满时，债务人需要偿还的债权本金和利息、违约金以及实现抵押权的费用总和肯定会超过100万元，那么债权人就只能就抵押物的变卖价款优先受偿100万元，其超过部分沦为一般债权，无法优先受偿，如此无疑就会损害债权人的利益。为避免出现这一种情况，债权人一般会采取两种方法处理：一是在签订主债权合同后，债权人将实际债权的发生数额控制在100万元以内，如只发放80万元或是更低数额的债权，债权确定期间届至后，确定的债权数额只有80万元或更低，这样就为将来实现债权时纳入了担保范围的“利息、违约金以及实现抵押权的费用”等部分预留实现的空间，以保证其实际发生的债权能在最高债权额限度内完全实现。二是在签订主债权合同后，抵押双方签订最高额抵押合同时，在主债权合同约定的最高债权数额基础上，加上将来实现抵押权时纳入担保范围的“利息、违约金以及实现抵押权的费用”等部分数额，这样就会造成最高额抵押合同中载明的担保最高债权数额大于主债权合同中约定的最高债权数额的情形。此种情形下，登记机构应按最高额抵押合同中载明的担保最高债权数额进行登记，同样要注意所担保的最高债权数额不能超过抵押物的抵押价值。

最高额抵押权首次登记债权确定期间也分为三种情况。一是主债权合同中约定的债权确定期间等于最高额抵押合同中载明的债权确定期间，登记机构直接按两个合同中约定的债权确定期间登记即可。二是主债权合同中约定的债权确定期间大于最高额抵押合同中载明的债权确定期间，此种情形应属于抵押人仅就债务人在整个主债权合同中约定的债权确定期间内发生的部分债权提供担保，纳入担保范围债权的发生期间就是最高额抵押合同中载明的债权确定期间，登记机构以最高额抵押合同中载明的债权确定期间进行登记即可。三是主债权合同中约定的债权确定期间小于最高额抵押合同中载明的债权确定期间，此种情形是抵押权人和抵押人就主债权合同中约定的债权确定期间之外发生的债权提供担保，属于《不动产登记操作规范(试行)》第4.8.2中第4款“申请登记的事项与权属来源或者登记原因文件不一致的”情形，登记机构应不予登记。

作者单位：湖北省枝江市不动产登记中心