物业设备管理如何做好
物业设备管理如何做好 2009-12-22 清华领导力培训 中国物业服务顾问网
物业设备管理是一项长期性,综合性的工作,对物业设备管理要引入ISO9001质量管理体系,如建立机房管理制度,供、配电管理制度,设备维修制度等,对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行,做到责任到岗、任务到人。
一、物业设备管理需要熟悉设备的运行情况
物业设备管理是关系到业主的切身利益,关系到物业能否保值增值。掌握物业设备的运行管理,首先应熟悉小区(大楼)的各类管线,结构的分布情况,因为它是设备与终端业主之间的联系纽带,同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式,对各类发电机组、变压器,水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业,要加强设备接管验收,对设备运行情况进行跟踪、监测,记录,消除设备存在的隐患,日常管理要根据物业设备运行的负载变化,如夏季业主用水,用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点,工作人员可对路灯进行合理、适时调度,通过物业设备负载能力和调配特点,发掘设备潜能,做到物尽其用,充分发挥设备的使用价值。
二、建立物业设备管理体系
俗话说“没有规矩、不成方圆”,要做好物业设备管理就必须建立和完善物业设备管理体系,对设备进行规范化、标准化、专业化的管理,具体如下:
1、建立物业设备管理质量体系
物业设备管理是一项长期性,综合性的工作,对设备管理要引入ISO9001质量管理体系,如建立机房管理制度,供、配电管理制度,设备维修制度等,对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行,做到责任到岗、任务到人,用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。
2、建立物业设备管理的绩效考核机制
为了提高物业设备管理的工作效率和服务质量,建立设备管理考核,督查机制.制定设备管理考核标准,如设备上要有设备卡、设备台账,水泵阀门开启要灵活不得渗漏,设备房要保持清洁不得堆放杂物等,定期,不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核,做到优胜劣汰,赏罚分明,调动员工的工作积极性,增强企业凝聚力和向心力。
3、建立物业设备管理档案
物业的设备结构复杂,管线纵横,对设备原始档案要进行归档,汇总、登记造册,对设备系统的资料如竣工图等进行保管,对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释,为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家维修时,通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系,为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等,按照档案管理要求,实行专业化、科学化管理,使设备管理适应现代化管理需求,同时为设备的及时维修,确保设备的完好与使用安全提供科学依据。
三、对设备进行维修保养
设备在于管理,好的设备若得不到及时维修保养,就会常出故障,缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全,最大限度地发挥设备的有效使用功能,因此,对设备进行维修保养,做到以预防为主,坚持日常保养与科学计划维修相结合即:
1、物业设备管理坚持做到“三好、四会、五定”
“三好”即对设备用好、修好、管理好;“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障,“五定”即对设备进行清洁,润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修,防止设备出现故障,对一般设备做好日常维修保养。
2、物业设备管理要注重安全管理
对设备进行维修保养时,要以人为本,做好安全管理工作,操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作,如操作人员在检修电气设备时,应做好必要的防护,操作人员使用个人防护工具,在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌,提高安全意识,防止意外事发生,因为物业设备管理thldl.org.cn最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全,用户使用安全和操作人员操作安全。
3、物业设备管理要结合实际、降耗节能
物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案,遵循“安全、经济、合理、实用”的原则,有计划,有步骤地进行,做好设备的预防性维修保养,将设备故障隐患消灭在萌芽状态,同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案,尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料,修旧利废、合理更新,达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的,从而降
低设备运行维修费用,培养管理队伍的创新精神,维护业主的权益。
四、以人为本、提高物业设备管理人员综合素质
一流的设备有赖于一流的物流设备管理人才,在智能化程度较高,硬件设施配备完善的物业中,高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出,因此,以人为本,合理开发和利用人才,精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓,而培养一支高水平的管理队伍,应坚持做到:
1、树立物业设备管理的质量服务意识。
物业设备管理是服务性行业,员工即使有一流的技术,但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理,因此培养员工的服务意识和责任心,把为业主服务贯彻到具体工作中去,至真至诚为业主服务,确保设备运行安全。
2、提高物业设备管理人员业务技能
业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率,对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训,对员工做好传、帮、带,即根据设备性能特点由老员工搭配新员工,老员工带新员工,公司技术骨干人员将物业设备管理理论联系实际,对设备进行现场操作、指导相关人员,通过各种途径,切实提高相关人员的业务技能,使员工能满足各岗位要求。
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