关于审理相邻关系纠纷案件的指导意见

相邻关系纠纷的案由应根据双方争议标的及焦点确定，如相邻土地使用权、通行权纠纷，相邻房屋通风采光权纠纷等，不应简单以“相邻关系”作为案由。关于相邻关系纠纷案件当事人，原告方面并无太多限制，可以是财产所有人，也可以是财产使用权人，但对通风采光请求赔偿，如房屋所有权或使用权人取得赔偿后，其他后取得房屋所有权或使用权人不能重复主张。被告方面则情况复杂一些，如邻方妨碍建房或影响通行，受妨碍或受影响一方是将邻方房屋所有权人，还是将邻方房屋使用权人，或者实际侵权人列为被告，实际处理不一。笔者认为，对这类不易确定被告的情况，可将房屋所有权、使用权人和实际侵权人（如果有的话）均列为被告比较妥当，审理查明事实后，再确定责任承担。    二、对违法建筑妨碍邻方引起相邻关系纠纷案件的审理

相邻关系纠纷大多发生在相邻建筑物之间，这其中违法建筑对邻方构成妨碍又占很大比例。违法建筑引发的相邻关系纠纷，包括建筑物所有人没有取得土地许可证或建筑规划审批手续，或虽取得土地许可证，但实际建房改变了建房方位，或不在行政机关划定的红线内建房等，侵害或影响了邻方的土地使用权或通行、通风采光权等。笔者认为，对违法建筑应由相关行政机关处理，不属于法院民事诉讼受案范围，如当事人仅以相邻建筑违法为由请求法院拆除的，应驳回原告起诉。但违法建筑构成相邻妨碍引发的相邻关系纠纷，受影响方以相邻侵权起诉的，则属于法院民事案件受案范围。实际处理时应注意，如受影响方以相邻建筑违法为由向相关行政机关申诉，且相关行政机关也对其申诉立案处理，又向法院以相邻关系请求排除妨碍的，法院应当中止审理，如行政机关对违法建筑进行了处理，法院应当驳回原告起诉。

对违法已建成的建筑物明显影响了邻方的生活、生产或人身、财产安全，也应区别情况处理。笔者认为，对已建成的简易房（棚）、一楼搭建的简易平房、台阶、简易围墙、门柱及厕所等一些简易设施，可判决排除妨碍、拆除违法建筑物；但对违法已建成的固定房屋，如邻方坚持请求排除妨碍、拆除违法建筑的，应驳回其起诉。理由是，本来拆除违法建筑属行政管理机关的职责范围，且违法已建成规模较大的固定房屋，即使违法建筑影响邻方的通行及通风采光权等，法院对当事人拆除该房屋的请求也不应处理为宜，应告知其向相关行政机关反映。

对已危及公共人身、财产安全的违法建筑，应由人民政府处理。如行为人开山辟石、垒石筑坝行为造成山体滑坡，受影响方应向相关行政机关反映。若行政机关已对违法行为进行了处理，受影响方再以相邻防免纠纷起诉的，法院应驳回其起诉，告知其向当地人民政府反映。同时，还应向人民政府发出司法建议，并跟踪对危害行为的处理结果，以保障人民人身、财产安全。

在审判实践中，除了违法建筑引起的受影响邻方提起的相邻关系诉讼外，还存在建筑物的邻方以受到影响为由（如待建或在建房屋影响邻方房屋等相邻建筑物安全）阻碍施工，建房一方要求邻方排除妨碍的相邻关系诉讼。对于此类案件，如果建房手续合法，则建房一方要求邻方排除妨碍的请求应予支持；如果建房手续不齐就进行施工，法院应限定建房一方在一定时间内办齐相关手续，若逾期未补齐手续，应驳回起诉。另外，鉴于建房一方后来若又补办完相关建房手续法院仍可支持其诉求，一般不宜对后一种情况作驳回诉讼请求处理。

三、对涉及土地权属争议的相邻关系案件的审理

在相邻土地的使用上产生纠纷的相邻关系案件，原因复杂、类型多样，不同性质的纠纷是否属于法院受案范围是有区别的。对于诉请法院进行土地确权，或以相邻侵权起诉但实际上需要进行土地确权的，属于土地权属纠纷。根据《土地管理法》第十六条的规定，对土地所有权和使用权权属产生的纠纷，应由人民政府处理。因此，法院对涉及土地权属争议的相邻关系纠纷不应受案。

土地权属争议的表现形式多种多样，如相邻双方提供的有关土地权属证件均包含了争议土地，出现土地重复登记，又如虽然取得的房产证、林权证或其他证件载明了土地的四至，但土地使用权证载明的四至边界不明等，均属于土地权属争议，法院不应受理，已受理的应驳回原告起诉。另外，对于相邻双方均未取得相邻土地使用权，一方以地役权主张土地使用权的案件，即使在审理中双方协商确定了土地四至边界并调解了纠纷，表面上不存在土地权属争议，但因双方未取得合法用地手续，土地权属未得到土地管理机关确认，法院仍然不能直接确权，在调解文书上也只能表述一方在土地管理部门确定的土地界址内建房，另一方不得妨碍。总而言之，法院应将土地权属由人民政府处理贯穿到相邻纠纷审判实践中，不应对争议土地直接确权，土地权属最终以土地管理机关确定为准。

实践中存在双方土地权属证件载明的四至边界明确，仅对土地界桩发生争议的情况。对此，法院不能简单地一概以土地权属争议处理，而应会同土地管理部门进行现场测量，若土地管理机关人员能够确定双方土地四至边界，法院可以继续审理，否则仍属于土地权属争议，应驳回原告起诉。

最高人民法院《关于彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》（试行）(以下简称民法通则意见)第96条的规定，因土地等自然资源的所有权或使用权发生权属争议的，应由有关行政部门处理，因侵权起诉的，人民法院可以直接受理。据此，对于在相邻土地的使用上产生纠纷的相邻关系案件，如土地权属无争议，则不涉及土地确权问题，属于法院民事案件受案范围。

在审判实践中，一些当事人就相邻土地权属存在争议的案件，土地权属事实上是明确且不存在问题或冲突的，只是尚未查明而已，因此所谓土地权属争议实际上是不成立的。鉴于此，法院在审理涉及相邻土地使用纠纷的相邻关系案件时，应首先审查双方的土地权属证件（如土地使用权证或用地批准通知书等）。如果证件载明的四至明确无争议，而另一方认为证件错误或颁发不当，可要求另一方在一定期限内提供相关机关正在对该证件审核处理的相关证据；若证件确实处在相关机关审核处理中，法院应中止审理。相关机关撤销或变更原有证件的，法院依据新的土地权属状态进行审理；若主张证件错误或颁发不当一方在限定期限内提供不出相关机关撤销或变更证件的证据，法院应以现有证件处理。

四、对相邻通行纠纷的审理

民法通则意见第100条规定：一方必须在相邻一方使用的土地上通行的，应当予以准许；因此造成损失的，应当给予适当补偿。第101条规定：对于一方所有或者使用的建筑物范围内历史形成的必经通道，所有人或者使用人不得堵塞。因堵塞影响他人生产、生活，他人要求排除妨碍或者恢复原状的，应当予以支持。但有条件另开通道的，也可以另开通道。笔者认为，审理相邻通行纠纷案件，应将当事人生活、生产唯一通道为放在首位，兼顾历史就已形成这一因素，如其堵塞造成他方不能通行被迫改道的，该通道经过土地的使用人要给予赔偿。只要唯一通道在先形成，通道经过土地的使用权人不得以自己享有土地使用权妨碍他人通行，通行受影响者排除妨碍、恢复通行通道的诉求应予以支持。反之，如果并非历史形成的唯一通道，通行权诉求应予以驳回。

审判实践中，经常会遇到当事人以历史形成或未形成通道为由，请求对方排除通行妨碍或反驳对方的通行请求的情况，对此不能仅以历史上是否形成通道作为判断是否构成通行妨碍的标准，而应坚持以唯一通道原则作为首要原则来判断。如通行方当事人习惯通行的通道所经过的土地被规划给他人建房，或该通道因其他原因需堵塞，但该通道并非唯一通道，在适当距离内还存在其他通道，则对其从原有通道通行的请求应不予支持。又如破产或改制企业办公楼房出售前房屋有内走廊通向街道，该企业将房屋一楼临街房改为多间独立门面房后分别出售给他人，每间门面房均可直接通往街道，购房者可以从自己房屋出入，因此其无权再要求从历史通道，即原房屋内走廊通行，其保留或恢复原房屋内走廊的诉求不应支持。相反，虽然原来没有历史形成通道，但当事人在确无通道可供通行的情况下，仍然可以主张通行权，他人不能以原来无历史通道而妨碍其通行。如当事人购买破产或改制企业房屋改造后的其中一间分户，或者受让该企业某块土地使用权拟建房屋，而该分户或地块原本没有通道，则对其开辟适当通道以供通行的请求应予以支持。

民法通则意见第101条仅规定了当事人通行，并未规定如何通行，笔者认为，该条应理解为既包括当事人的生活通行，也包括当事人的生产通行。如通行方为生产企业，通行道路要有一定宽度才能满足运输车辆通行需要，道路经过土地的使用权人不得以已有行人通道为由妨碍车辆通道通行。又如商场一楼经营户不能以其购买了一楼房屋及二楼以上经营户另有楼梯可供通行为由，将商场营业厅内楼梯堵塞从而影响楼上顾客通行。

五、对相邻通风采光纠纷的审理

产生相邻通风采光纠纷原因是多种多样的，有违法建筑影响邻方的通风采光，也有合法建筑即取得了建筑许可手续的建筑物与邻方房屋间距太近妨碍邻方的通风采光权；合法建筑又分拟建或已建成的建筑物造成通风采光纠纷，实际处理时应区别对待。笔者认为，审理相邻通风采光纠纷应把握不动产之间保持合理间距为原则，如相邻一方违反有关规定及房屋间距标准修建建筑物，严重影响他人通风采光的，受影响一方有权向建筑一方主张相邻通风采光权。对违法建筑影响邻方通风采光的处理，前文已经阐述，下面仅就合法建筑影响邻方通风采光的处理来谈。

合法拟建的建筑物基脚明显离邻方的房屋间距过小，将来会影响邻方的通风采光，邻方以相邻通风采光纠纷起诉的，法院应先中止审理，由受影响邻方向相关行政机关反映，或由其提起行政诉讼。如果行政机关撤销或改变了有关建筑许可证，对受影响邻方排除妨碍的诉求应予以支持；如行政机关仍维持原批准建房许可证，应驳回受影响邻方的起诉，告知其由相关行政机关处理。

对于合法已建成的建筑物，邻方以相邻通风采光纠纷要求排除妨碍、拆除建筑物的，应不予支持。笔者认为，已建成建筑物属行政机关批准的合法建筑，且拆除代价太大，法院不应判决拆除，而应明示邻方请求赔偿损失。如邻方坚持请求排除妨碍，应驳回起诉。

关于建筑物间距标准问题，笔者认为，虽然建筑规划部门已有技术规定，但该技术规定是规划部门规划建筑物的依据，法院对该间距标准只能作为参考。在现有土地资源日益紧缺形势下，若一方建筑物对邻方通风采光影响不大，则应组织双方当事人本着互谅互让原则进行调解，双方调解不成的，也不能简单机械地依照规划部门的技术规定判决，而应依据法律和事实合理裁量；若一方建筑物已大大超过规划技术规定参数，对邻方已构成严重妨碍，法院可综合通风采光的受影响程度、用电损失等情况酌定判决。相邻双方因通风采光争议大、涉及当事人多、社会影响大的案件，可组织进行专业技术鉴定以确定通风采光受影响程度及损失赔偿数额。

六、对其他相邻关系纠纷的审理

对其他相邻关系纠纷的审理虽然存在不同程度的差异，但与本文前述纠纷类型的审理一样，也都需要判断当事人的行为是否对相邻方构成妨碍。鉴于日常生活中相邻关系纠纷广泛存在、形式多样，在此只谈谈笔者的点滴感受，不再展开。对于明显妨碍他人的行为，法院可直接酌定判决；涉及放射性物质、噪音、无线电波等技术性较强的事物，法院应组织专业机构或人员技术鉴定，以确定是否对他人构成妨碍；对于邻方安装的雨篷、抽油烟机等大众普遍使用的设施，只要该设施安装位置适当，则不应认定为构成妨碍，相邻方应本着互谅互让的精神予以容忍，以发挥财产的价值效能，相邻方以该设施产生噪音或油烟为由请求排除妨碍的，不应支持。