20**年三四线城市房地产行业分析报告

2017年三四线城市房地产行业分析报告

2017年3月

目 录

一、地产销量火爆的三四线城市是哪些 ................................................ 5

1、2016年三四线城市整体销量火爆 ................................................................... 5

2、三四线城市销量分化明显：都市圈周边+部分农民工回流地区 .................. 6

二、如何看待三四线地产销量火爆：人口迁移趋势未改，未来三四线

分化持续 .................................................................................................... 9

1、国内外经验表明人口向大都市圈迁移趋势 .................................................... 9

2、三四线城市内部分化是必然，未来仍将持续 .............................................. 12 三、2017年三四线去库存超预期，部分城市补库存有助于投资改善

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1、2017年三四线城市房地产去库存分化较大 ................................................. 14

2、2017-2018年补库存将推动房地产投资 ........................................................ 15

受益于降息降准、减税、放松限购限贷等政策刺激，2016 年不仅一二线、而且部分三四线城市地产销售火爆去库存超预期。三四线分化明显，受益于一二线挤出效应的城市销售火爆，人口继续向大都市圈及部分核心二线城市迁移。未来补库存将有助于地产投资改善。

2016 年不仅一二线，而且三四线城市去库存超预期。2015 年12 月中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016 年五大任务之一。2016 年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015 年加快16 个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015 年下降6.3 个百分点；二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1 个百分点；三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6 个百分点。由于房地产库存主要集中在三四线城市，不仅一二线、而且三四线城市去库存超预期。

三四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去