产业布局的变迁与上海城郊化研究

产业布局的变迁与上海城郊化研究

李成玉*

作者简介：李成玉，华东师范大学东方房地产学院企业管理专业硕士生，房地产经营方向，[email protected]。

摘要： 国际上城市的发展存在绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散的过程，这个过程是城区和郊区相对发展的过程。本研究拟从人口、工业、零售商业、办公服务业等角度出发，研究上海城郊化的现状和变动趋势，试图找出上海发展所处的阶段，并分别用中心地模型、多核心模型做了简要的分析。

The Study On the Variance of Spatial Structure and City Suburbanization of Shanghai

Li Chengyu

Abstract: The most of big cities in the world pass through the four successive phases: absolute centralization, relative centralization, relative decentralization and absolute decentralization. Then which phase Shanghai city falls into? In the article we make research on spatial distribution of Shanghai through some aspects of industry,

inhabitants, retail, office building and so on. And we try to find out the stage of the development of Shanghai city and analyze the influencing factor on the Central

place theory and the Nuclei Model briefly.

一、 上海工业布局的变迁

1958年，上海是一个全国性的轻工业中心城市；1982年，上海是中国的经济、科技中心和港口城市；2005年，上海即将成为以金融、贸易和航运为主的现代化国际都市。在这期间，城市不断在发展，产业布局也在政府和市场的力量下做了几次调整。

（一）工业布局的变迁

1.工业布局历史沿革

20世纪50年代，上海市人口560万，中心城区面积约100平方公里，规划城区是以人

民广场为中心、半径约15公里的地区。工业以纺织、印染、造船业以及化工、五金类为主，规模小，散布在城区四周：沪东、沪南、沪西。为适应工业建设规模的扩大，开辟了近郊工业区，采用以污染危害为导向的布局，设置了如有“三废”的桃浦化工工业区、无“三废”的北新泾服务性工业区以及漕河泾精密仪表工业区等。

1980年代，全市人口1180万人，中心城区用地达219平方公里。中心城工业总产值465.94亿元，工业用地约42.9平方公里；卫星城工业总产值70.53亿元，工业用地约26平方公里。制造业开始向郊县、经济区的城镇或邻近省市扩散。中心城工业用地严格控制，工厂逐步集中向工业街坊、工业区或卫星城迁并。耗能多、占地多、运量大、污染严重、劳动密集型的工业项目迁出市内。在南郊建设了金山石化，在北郊发展了宝山钢铁。

1990年代，上海人口达到1300万，市区达260万平方公里，14个区总面积约2057平方公里。按照“一个龙头、三个中心”的经济战略，产业布局进行了大幅度调整。共有1000多家工厂

和生产点从中心城区迁出，初步形成“三环”工业布局。在内环

线内，采取“退二进三”的策略，重点建设中央商务区和中心商业区，逐步将制造业转移到郊区；内环线与外环线之间实行“工业园区化”战略，重点发展都市型产业，结合市区工业向郊区转移，建立九个市级工业区；在外环线以外地区，实行“中中外”战略，重点建

设若干个制造业中心和六大生产基地。

进入21世纪，上海18个区土地面积达5299平方公里。工业布局按照集中和阶梯型的构架，呈现出“1＋3＋9”格局。所谓“1＋3＋9”，是集中开发建设浦东新区、漕河泾、闵行经济技术开发区和上海化学工业区，以及9个市级工业区，推进工业向园区集中，重点发展郊区制造业。按照“中心城区体现繁荣繁华，优先发展现代服务业；郊区体现实力水平，优先发展先进制造业”的原则，制造业集中在郊区，市区则主要发展都市型工业。从1990年起，历经整整10年，市区1500多家污染严重、产品老化的企业外迁或转行，搬迁总面积超过10平方公里。

2. 工业布局的变动趋势

工业布局就是在什么地方建设什么工业。上海工业布局最突出的特点是工业过份集中于

市区。从20世纪50年代到21世纪初，上海的工业类型从纺织、造船等轻重工业大体平衡，到形成汽车、通讯等六大支柱产业，再发展到如今的生产性服务业和都市型工业；工业布局也先后从中心城和卫星城工业，发展到现在的“三环”布局和工业园区格局，实现了从100平方公里向600平方公里，进而向6000平方公里市域拓展的历史性跨越。上海的工业布局明显地呈现出工业从中心城区向郊区、郊县转移的趋势。这种趋势在城区和郊区工业总产值及企业总数的变动中充分地反映出来①，如图2、图3。

经过“九五”和“十五”期间的布局调整，上海工业重心已转移到郊区，特别是向“1+3+9”

工业园区集中。“1”是指浦东新区，“3”是指三个国家级开发区——漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；“9”是指九个市级工业园区——莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦、金山嘴、青浦和崇明。这些工业园区各项工业主要经济指①

本文统计数据中的中心城区指黄浦、长宁、卢湾、普陀、虹口、杨浦、静安、闸北、徐汇及浦东新

区的内环部分等10个区。郊区县指除上述10区以外的区县。一二节中城区的数据不包含浦东新区，仅第三节中的城区数据包括浦东新区。

标均占上海工业的三成以上，2004年“1+3+9”工业开发区共完成工业总产值5760.16亿元，占全市工业总产值的44.7％，成为上海工业经济的重要支撑点和动力源。并且，园区的生产规模在进一步扩大，工业企业由零散分布向园区集中的趋势还在延续，见表1。

综上所述，自80年代以来，上海的工业尤其是制造业表现出明显的城郊化倾向，并逐步向工业园区集中。尤其在“十五”（2000-2005）期间，工业有加速向园区集中的趋势。

资料来源：上海统计网

（二）单一中心城市的土地利用模型

单中心城市的土地利用模型探讨了城市行为的空间组织，它表明了不同城市行为的相互作用是如何形成土地利用方式的。工业土地利用就是其中的一项。该模型的土地利用围绕市中心展开，有四个关键的假定：

（1）中心出口交叉点。城市有一个的中心出口交叉点，所有制成品通过市中心铁路从城市运走。就是说城市的内外运输依赖于一个出口——铁路。

（2）四轮马车。制造商将货物用四轮马车从工厂运输到出口交叉点。四轮马车代表了市内货物运输工具，在现代可以取市内卡车代替。

（3）轮毂－轮辐状的电车系统。电车系统代表了市内乘客交通工具，作用和现在的公共汽车交通网络相同。电车线路呈放射状布置，上下班的人和购物者乘坐电车从住宅区到中心城区。

（4）聚集经济。办公行业依赖于面对面的接触，从不同写字楼来的职员在市中心会面进行交易。

在这四个假设下，形成了单一中心城市的土地利用方式：制造工厂以出口交叉点为导向定方位；办公楼以中心市场为导向定位。对各个土地使用者来说，通勤成本都举足轻重。由于通勤成本随距离增加而增加，办公楼、制造工厂和农业用地的投标租金函数均为向下倾斜的双曲线，通勤成本的影响程度不同，导致了不同的斜率：办公楼>制造工厂>农业用地，

如图4所示。办公楼需要频繁的面对面接触，投标租金函数最陡，付租能力最强，因此聚集于市中心周围；制造工厂具有相对较高的运输成本，也受到中心出口交叉点的强烈吸引；农业对交通的依赖较弱，因此较平坦。三者的相互作用形成了同心圆式的城市土地利用模式。该模式可以解释三环式工业布局的合理性。

图4. 单一中心城市里的投标租金函数与土地利用模式

资料来源：《城市经济学》，详见附录文献3。

（三）变动趋势的模型分析

上述模型主要针对传统的单一中心城市。随着交通和通讯技术的变革、高速公路的建设以及政府政策的影响，人口的居住和就业渐渐向城郊转移，工业布局也出现了城郊化的趋向。

1. 制造业的城郊化倾向分析

（1）城市间卡车的出现使长途运输成为可能，减弱了对火车和轮船运输的依赖；同时城际高速公路和城郊环状公路的建设进一步降低了卡车的运输费用，使制造业可以从单一中心选址扩展到城郊环状公路附近。

（2）城郊机场和港口的出现，相当于新增了城市的出口交叉点。浦东机场的建设使城市摆脱了对单一出口中心的依赖，从而使对出口交叉点依赖型强的工业在通向浦东机场的公路沿线选址。同样，洋山深水港的建设也会使沪南公路两侧的工厂增多。

（3）市内卡车：卡车代替了马车，降低了市内运输成本，减小了投标租金函数的斜率，使工业区不断向城郊扩展。而市区的交通拥挤使通勤的时间成本增加。

（4）私家汽车使得雇员可以开车到办公地点，不必依赖于公交或电车系统；这样企业选址的自由度加大，不必再拘泥于公交云集的市区。

（5）人口向城郊迁移。由于政府引导下人口大规模向郊区迁移，使得郊区的人力资源成本进一步降低，相比市区更具优势。

以上是用土地利用模型对制造业城郊化的分析，该模型假设交易成本为零。实际上，一个企业选址后，不会轻易搬迁，直到迁到城郊带来的利益大于转换成本。因此，现实中，还有以下因素对工业城郊化起了推动作用。

（6）城区传统工业的衰退，使得改造或搬迁更易实施。

上海原来一些本来灰头土脸的旧工厂改造成都市工业园区。如上海丰华有限公司旧厂址改建成“人民广场都市型工业楼宇”，上海汽车制动器厂15000m 的旧厂房改建成建国中路的文化创意中心“八号桥”。

（7）出于旧城改造和工业结构调整的需要，政府通过产业规划和主导实施，推动了工业布局的变迁。这是工业布局变迁的直接推动力量。

2

2. 工业企业的园区化倾向分析

在生产的聚集经济的影响下，企业有向园区集中的趋势。2003年，“1+3+9”工业园区中六个重点发展工业完成工业总产值3524.99亿元，占全市该六个工业行业的比重达53.7%；在园区工业总产值总量中，六个重点发展工业的产值占75%，产业集聚效应显著。

企业聚集在一起，是因为有以下因素使得企业可以更低的成本生产。 （1）中间投入品的规模经济

运输服务的提供中存在规模经济，企业群中的企业可以共享一个运输公司的服务，而不

必自己拥有成本更高的车队。同理，不同的企业分享共同的投入品供应，使得在提供商务服务（旅店、房地产、银行、建筑物维护、印刷、运输）和公共配套服务过程中的规模经济效应得以实现。

（2）知识溢出和信息交流

企业群落促进了信息的快速交流和技术的扩散，对技术更新快的IT 业和需要交流思想（3）园区的财税优惠政策

为降低商务成本，市政府将总投资3000万美元以下鼓励类外商投资项目登记审批权下的创意类产业显得尤为重要。集聚使得知识和信息的交流产生了正的外部性。

放至区县，使工业园区进一步成为上海吸引外商和港澳台资本的集聚地。目前外商及港澳台工业企业在园区的工业经济总量，已占到七成以上。位于闸北的市北工业园区，一边置换传统工业的旧工厂，一边利用园区优惠政策，吸引通讯、电子等生产性服务企业入驻，同时体现了城郊化和园区化的趋势。

日本在1955年到1970年的工业化和城市化阶段，经济高速增长，工业大规模的向城市集中；到1960年代，东京都地区积聚了大量的企业和人口，从而加速了与周边3个县的一体化进程，即东京都的企业、工厂开始向周围3县转移。之后在1970年代中期到1980年代末，发生了金融、信息服务业向东京都的集中，同时制造业工厂开始向东京圈以外的地区转移，这两次产业转移造就了东京都国际大都市的地位。

借鉴东京都发展的规律，上海要成为国际都市，经济的软性化是一个趋势。目前，上海的工业已经出现了明显的城郊化和园区化趋势，制造业处于从市区分散的阶段。

二、 上海零售商业布局的变迁分析

上海的人口已经开始城郊化，工业也逐步向郊区分散，从这两个角度看，上海处于相对分散的阶段。如今上海的零售商业正红红火火的发展，商业布局也随着城市的发展而变动。

（一）商业布局的变迁

20世纪80年代，改革开放以后，上海零售业逐步开放自主经营，零售商业才有了发展。网点由计划时期星罗棋布的零售网转向发展综合型的大商场，主要集中于三街（南京路、淮海路、四川北路）一场（豫园商场）。市区零售商业网点从1978年的1.43万个发展到1989年的7.34万个。商业网点上发展最多、最快的是个体商户，1989年个体商户上升为48984个，占网点总数的66.7％。

1990年代，上海商业中心从“三街一场”发展为“四街四城”，“四街”指的是南京东路、淮海中路、四川北路和西藏中路，“四城”指的是徐家汇商城、豫园商城、浦东新上海商业城和上海火车站不夜城。此外，小东门、老西门、静安寺、提篮桥、长寿路、打浦桥、江湾五角场等一些区级商业中心开始成形。1995年全市商业营业面积为884万平方米，人均占有营业面积0.66平方米。1990年至1995年，新建成开业的营业面积在5000平方米以

上的大型商店有32家，而1990年以前只有11家。这些新建的商厦80

％都是综合性百货商

厦，集购物、餐饮、娱乐和其它服务于一体，如第一八佰伴、新世纪商厦等。同时，新崛起了一批连锁超市、专卖店、便民店。1995年全市累计有超市700家、连锁便民店1169家。 进入21世纪，“四街四城”的结构发生了变化，以商品零售为主的传统带状商街，渐渐转变成集零售、餐饮、娱乐、文化、休闲、酒店住宿等多功能为一体的综合商圈，比如徐家汇商圈和南京西路商圈。2001年恒隆广场的建成标志着以恒隆、中信泰富和梅龙镇广场为核心的南京西路高品位综合性商圈形成。同时，以市中心的“四街四城”为核心，形成了一些区域性商圈和专业特色街。北面有五角场、大柏树，西南有南方商城、七宝、莘庄，西北有轻纺市场、武宁路、长寿路、中山公园等区级商业中心，浦东有联洋、金桥等社区商业中心。布局如图5所示。此外，衡山路休闲街、宜山路建材街等数十条专业街覆盖了餐饮、娱乐、建材、服装等领域，使上海的商业布局向多层次、组团式方向发展。在城郊，闵行区七宝镇经过四五年的建设与经营，建成各类商业设施40多万平方米，造就了西南部的综合性区级商业中心。

综合来看，上海零售商业从1980年代的“三街一场”百货商业起步，到1990年代成形“四街四城”的布局，“十五”期间，在城区和郊区兴起一些区级商业中心，上海零售商业处于相对集中的阶段，即城区商业和郊区商业同时发展，但仍以中心城区的繁荣、发展为主。根据“十一五”规划商业发展重点放在上海郊区的战略以及江湾等近郊区的大规模建设，零售商业有转向相对分散的趋势。如图6，中心城区和郊区社会消费品零售额的变化可以较好的反映这种趋势。从业态上看，一方面，传统的零售商业街渐渐发展成为综合了餐饮、娱乐、

亿 元

[***********]85

1174.87图6. 上海城区和郊区社会消费品零售额变化趋势

资料来源：上海经济年鉴、上海统计年鉴

文化的消费商圈；另一方面，贴近居住区、以超市、便利店为主流业态的社区商业中心兴起。

（二）简化的中心地模型

德国经济地理学家克利斯塔勒（Christaller, Walter）在1966年提出了中心地理论。中心地理论以销售区分析为基础，适合于以市场为导向、以便利顾客为基准选址的商业。该模型有以下基础假设：

（1）人口密度。人口呈均匀分布。

（2）无购物外部性。即不同产品的销售不存在直接影响。

（3）投入品普遍存在。所有投入品以相同价格在所有位置都可以得到。

（4）需求平衡。每一产品在整个地区的人均需求相同。

（5）商店数量。假定只有3种商品：珠宝、CD 和比萨。相对于人均需求，规模经济大小依次为：珠宝>CD>比萨。而销售区的大小取决于人均需求和规模经济。因此形成了如下的销售区大小：珠宝>CD>比萨。

在上海的商业布局中，也表现出了城区、区级和社区三级商业中心的结构：市区的“四

L ：城区商业中心 1 珠宝店 2 音乐商店 3 比萨店

M ：区级商业中心 1 音乐商店 2 比萨店

S ：社区商业中心 1 比萨店

根据模型，城市会形成城区、区级以及社区商业中心三级式商业布局，如图7所示。

高一级的商业中心包含所有低一级的功能，越上级的商业中心，所售商品种类越丰富。

图7. 商业中心等级与布局

城四街”以及新兴的南京西路构成了城区商业中心，五角场、轻纺市场、武宁路、中山公园、南方商城、七宝、莘庄等区级商业中心逐渐形成，居住区原有的农贸市场和新兴的超市、便利店构成了便民的社区商业中心。在业态上，也体现了模型的推断。人均需求少、销售区大的珠宝业、高端化妆品业主要在南京路、徐家汇等城区商圈经营，人均需求大的餐饮、服装和日常用品店在社区、区级和城区商业中心中均有出现；而居于中间的钟表业主要在城区和区级商业中心经营。

（三）变迁趋势的影响因素分析

中心地模型解释了商业中心间的等级关系和一般布局，适于分析静态的商业布局。现在我们放宽一些假设条件，把人口均匀分布、人均需求相同和购物不存在外部性三个假设放宽，通过观察这些假设因素在时间上的变化，找出零售商业布局变动的趋势。

1. 人口密度在空间和时间上的变异

现实中，人口密度并不完全呈均匀分布，人口密度的在空间上的疏密并没有影响到整体商业布局和等级关系，却可能使商业中心的位置发生偏移。在时间上，随着上海城市化的进程，人口不断增加，地区人口密度也保持了增长的趋势，如图8所示。

在空间上，如图9所示，中心城区人口密度略微下降，郊区人口密度不断增长。主要原因是旧城改造，人口大规模向郊区转移，以及落户的新上海人较多分布在郊区。

随着居住区集中和人口向城郊转移，区域商业中心开始发展满足日常生活的社区商业中心正在居住社区附近慢慢形成，便利店、超市等连锁店纷纷落地。

2. 人均需求稳步增加

根据中心地模型，在人口密度一样时，人均需求越大，支持一个零售企业生存的市场销售区越小，市场上可以容纳的零售商的均衡数量就越多。随着城市的发展，人均需求不断提高，零售商数量也不断增加，于是有一些新建的商场定位于城郊地区。人均需求的变化可以用人均可支配收入来反映，如图10。

3. 比较购物和一站式购物存在外部性

不完全替代品的经营中存在比较购物效应。零售商在现实的区位选择中会考虑到该因素，以利用这种外部经济效果。宜山路建材街就充分利用了比较购物效应。而一站式购物为互补商品的消费中提供了便利，在适应现代人交流、娱乐、休闲的生活方式的过程中，形成了餐饮、娱乐、文化于一体的综合消费商圈。购物中存在的外部性，会促使零售商聚成群落，向组团式方向发展。

（四）展望上海商业布局走势

20世纪90年代到“十五”期间，上海商业发展以中心城区繁荣、繁华为标志。在未来“十一五”期间，随着上海城市化的进程和以中心城区为内核、以郊区为外层的都市圈框架的清晰，上海商业布局的重点将在上海郊区。

1. 随着人口的城郊化，零售商业也将随之出现城郊化的趋势，郊区的商业面积和零售营业额将占越来越大的比重，郊区的商业建设将逐渐占主要地位。

2. 居民的收入在不断增长，消费的需求不断增强，大量新的或经改造的新型社区商业中心将兴起在居住区附近。许多大中型超市见缝插针，争抢布点。而一些大型“造镇计划”已经在规划中安排了配套的社区商业中心。

3. 在近阶段，成形的区级商业中心将逐渐增多。

三、 上海办公楼区位的变迁

国际上城市的发展依次有绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散四个阶段。上海的工业已经城郊化，人口也逐步向郊区分散，从这两个角度看，上海处于相对分散的阶段。经过1990年代以来的建设，上海办公商务布局已经初步形成，进一步的规划和建设也在紧锣密鼓的展开。

（一）上海办公楼区位的变迁

1. 办公房发展沿革

解放前的办公用房多数在黄浦区，大致可分为政府机关的办公房屋和领事馆、中外人士商务办公用房和外滩的银行楼等三种。解放后，办公用房增加不多。直到1980年代联谊大楼落成后，新建的办公大楼才如雨后春笋。根据1980年的统计，全市办公用房335.6万平方米。

1980年代，办公楼建设开始兴起，大部分仍属于自用。黄浦区结合旧危房改造，建设了电信大楼等数幢办公大楼，主要分布在市中心人民广场和外滩一带。长宁区规划并兴建虹桥经济技术开发区，建有新虹桥大厦等少量办公楼。徐汇区的办公建筑主要是市委、区政府等机关办公用房和美、英、德、日、澳等国家驻沪领事馆。而静安区则开始兴建涉及旅游、

商业、办公的现代高层建筑。

1990年代，上海商品写字楼进入全面发展阶段。长宁区拓展了虹桥经济技术开发区，在其周边建设了虹桥涉外贸易中心，鑫达大厦、安泰大厦、远东国际广场等上海早期的现代写字楼。虹桥地区以其齐全的配套成为上海最早的办公商务区——虹桥涉外商务区。1995年之前，虹桥地区的写字楼占据了整个上海市场的半壁江山。1993年，浦东新区设立，并在与外滩一江之隔的陆家嘴设立金融贸易区。此后，浦东开工建造了银都大厦、海关大厦、招商大厦等办公楼；黄浦区在人民广场和外滩地区兴建了解放日报大厦、东海商业中心、港陆广场等办公楼。1990年代末，随着恒隆广场、嘉里中心、中信泰富等甲级写字楼的面世，南京西路地区也逐渐形成了高档商圈和现代化办公商务区。

21世纪初，作为国际大都市的上海，经过十数年的建设与发展，办公楼市场已从最早的虹桥地区发展到现在的陆家嘴CBD 和虹桥、南京西路、淮海中路四大办公商务区，如图

11。《上海市城市总体规划（1999－2020）》明确规划中央商务区由浦东小陆家嘴和浦西外滩组成，集金融、贸易、娱乐、旅游及商务办公等功能为一体。而淮海中路也在不断发展中开发了瑞安广场、香港广场、新世界等写字楼，在其传统商业街的基础上形成了办公商务区。徐家汇地区有发达的商业，办公楼却因此受限。目前大多为商办楼，如太平洋广场二期、美罗大厦以及2005年刚落成的港汇双塔等。

南京西路 陆家嘴

虹

桥

机

场 虹 桥

徐家汇 淮海中路

图11. 上海办公商务区分布图（2005）

2. 区位变动趋势

从1980年代自建办公房起步，到21世纪现代化写字楼大量兴起，上海的办公楼市场得到了长足的发展。如图12所示，城区和郊区均有不小的增长，但主要表现在中心城区办公楼建筑面积总量的增长，城区以年均约40%的速度持续增量，整体体现了中心集聚的趋势。郊区也有增长，但在量上和质上，仍不能和城区相比。

资

料来源：上海统计年鉴 在城区内各区的发展上，表现不一。1980年代，黄浦区以其历史的渊源和行政中心的地位成为办公房发展的主轴。经过1980年代的建设，长宁区虹桥板块在古北新区住宅的配套下，在1990年代形成了上海最早的现代化办公商务区。随着1993年以来浦东的开发，陆家嘴地区后来居上，发展迅速；2000年以来，浦东陆家嘴已雄踞城市中心办公商务区的宝座，并且这种趋势还在增强中。静安区、卢湾区和徐汇区基本保持稳定增长，与整个办公楼市场的走势同步，如图13所示。

如今，上海的办公楼市场呈多极并存的现状，从东至西有多个商务中心：以浦东陆家嘴为中心的浦东新区、以人民广场和外滩为中心的黄浦区、以南京西路沿线为中心的静安区、以淮海中路沿线为中心的卢湾区和以虹桥开发区为中心的长宁区。

资料来源：上海统计年鉴

在二十余年的发展中，办公商务区的布局已从外滩地区的单一主轴演变为城区的多点布局，昔日的近郊已经变成如今都市的繁华区。由此可见，在办公商务的发展变迁上，上海处于相对集中的阶段。

（二）多核心模式的空间布局

多核心理论最先是由麦肯齐（R.D.Mckenzie ）于1933年提出的，然后被哈里斯

（C.D.Harris ）和乌尔曼（E.L.Ullman ）于1954年加以发展。多核心理论认为，每一块土地利用都是地形、交通运输和其他影响的不同反映。它强调城市土地利用过程中并非只形成一个商务中心区，而会出现多个商务中心。其中一个主要商务区为城市的核心，其余为次核心（如图14）。这些中心不断地发挥成长中心的作用，直到城市的中间地带完全被扩充为止。而在城市化进程中，由于城市快速成长，郊区原来存在的商业中心会自行兼并或吸纳，而成为新的都市核心区。

他们认为，形成城市多中心结构的因素有四个：

（1）某些功能活动需要特定的要求和特殊的区位条件；

（2）某些功能活动互补互利，自然集聚；

（3）某些功能活动因必须利用铁路等货运设施，且产生对其他使用有害的极大交通量，因此就排斥其他使用，而自己集结在一起；

（4）高地价、高房租吸引较高级的使用，而排斥较低品质的使用。

多核心模型是对整个城市土地利用形态的

解释，它包含了办公和商业、住宅、工业等各种

功能活动。本文仅采用其核心思想，来分析上海

办公商务布局的形成及将来的走势。

在上海各区办公楼的发展上，基本上存在有

虹桥、外滩及陆家嘴两个演化中心。上海办公楼

市场发展的早期，主要在传统延续下来的外滩和

人民广场地区——城区中心发展。随着港资和台

资的进入，市区西部的虹桥地区扼守通往虹桥机

场的要道，加上古北新区高档住宅的配套，在

1990年代形成了虹桥办公商务区。21世纪以后，

伴随浦东国际机场的建成，办公商务的中心又回

移到外滩以及与外滩隔江相望的陆家嘴地区。

此外，城区不断的扩展，会逐渐波及郊区。在交通、区位源起、地形、产业和其他因素的相互作用下，郊区会自然的形成小规模的商务中心。在下一步的规划中，上海即将在郊外卫星城建设郊区商务中心（SRD ）。这一举措也吻合了多核心模型的思想。

图14 多核心土地利用模式

（三）区位变迁的影响因素

区位理论解释的是土地利用怎样位于城市不同的地方。而一个城市的增长受众多的因素影响，这些因素相互作用，其最后结果是混杂的，从而形成了多核心的城市形态。

1. 交通运输

交通运输对区位的影响是最重要的，因为它直接影响企业和员工的通勤成本。由于我国吸引不少的外资进入，对外资企业而言，首要的是对外交通。例如，虹桥开发区作为虹桥机场与市中心之间的桥头堡，吸引了外资尤其是台资的进入，使其在20世纪九十年代初最早形成办公商务区，成为上海目前外商办事机构最集中的地区。同理，2002年国际航班东迁，使得虹桥办公楼区无声的衰落，租金慢慢下滑，如图15。

市内轨道交通则激发了人口和就业从中心分散。同时，轨道交通又能产生巨大的聚集效应，导致大型的“副中心”和“边缘城市”在轨道车站的周围形成，更有利于形成多中心的都市形态。南京西路和淮海中路商务区，除了作为上海传统的商业街、具有良好的商务氛围外，还凭借轨道交通的便利，吸引了许多律师事务所、会计事务所等咨询服务企业入驻。

2. 区位源起

它指原有社区的延续影响了现在的区位，国外也把该因素叫做社区源起。这种历史的作用在城市地域结构上的反映不能低估。

例如，外滩黄浦江畔，解放前是著名的远东国际金融中心。当时区域内银行林立，如汇丰银行、交通银行、中央银行、中国农民银行、友邦银行、麦加利银行、荷比银行、日本横滨正金银行等。4层以上大楼达266

幢，数量居全市之首。当时成为国内外金融机构和公司

总部办公楼的集中地，还形成了外滩特有的万国建筑群。时至今日，尽管码头已搬迁，然而开放后，国内的银行和国外的金融机构仍然选择了外滩作为办公地，乃至在浦江对岸开发了陆家嘴金融贸易区，规划为国际金融中心，以求重塑昔日辉煌。

同样的道理，淮海路和南京西路商务区的形成，也与它们作为传统的商业街传承下来的氛围有关。

3. 地形

地形最直接的影响来自它对交通运输的影响。它有难以捉摸的作用，有时会阻碍社区的增长，有时又是增长的吸引力。

例如，一直以来，上海城区在浦西发展的蒸蒸日上，而浦东仍是漫漫农村，主要原因就是滚滚黄浦江的阻隔，两边交通不便。随着浦东开发，十数条过江隧道和跨江大桥建成，交通问题得到有力解决。随之，黄浦江成了高价值的自然景观，使得陆家嘴CBD 形成特色滨江空间。

此外，上海作为国际航运中心的建设，也把着力点放在浦江北外滩上。

4. 办公服务业的增长强度

办公服务业构成了办公楼的需求。办公服务业并没有确切的定义，一般包括金融保险、房地产、贸易、广告等商业服务、信息与咨询服务、公司管理机构等部门，因为这些部门通常要租用办公楼。

自1990年代以来，随着中国经济的持续向好，大量境外公司入驻上海，而国内民营企业也以每年20％到30％的速度进入上海。中国加入世贸组织（WTO ）后更激起了国外企业的涌入，国外大型公司纷纷将地区总部搬迁至上海。办公服务业的发展导致了办公楼需求的增长，进而使得上海的办公楼市场迅速增长。这种增长的强度在各区块表现不一。如表2所示，早期受惠的是虹桥开发区，后期最主要的得益者是陆家嘴金融贸易区。据不完全统计，1997年，浦东有中外办公机构125家，到2005年时，仅陆家嘴商务区已聚集了中外金融机构360家，跨国公司地区总部45家，占全市一半；陆家嘴18幢办公商务楼共入驻单位1160户（2003年），包括了金融、房地产、人才、出版、律师行、贸易、商业咨询等服务行业。

注：1997年数据源自上海黄页（摘自附录文献6）；2003年数据源自“2003年上海办公楼客户名录”，均为

不完全统计。

5. 城市规划和公共政策

对商务区的影响，尽管存在有以上客观的因素，而政府的推动和引导作用却更直接和有力。国家级的浦东新区的开发就是规划强有力的证明。再如公共政策，1984年上海成为沿海开放城市时，由于当时尚未出现土地批租制度，所以选择了城市西部的虹桥地区作为办公、旅游的开发区，从而促成了虹桥办公商务区的成形。

除上述主要因素外，还有其他因素对办公楼区位起一定的制约作用，如住宅配套、工业的城郊化等。

（四）上海办公商务发展趋势展望

通过上述的分析，可以看出：

（1）在办公楼的发展趋势上，上海处于相对集中的阶段，办公商务区从早年的外滩单极发展到如今以陆家嘴为核心的多点布局。在可预见的数年内，办公商务区还会不断发展，布局会越来越成熟。

（2）就各区办公楼发展趋势而言，浦西发展空间有限，浦东稳坐首席，城市不断向外围扩展，郊区开始启动。

在城区，虹桥板块无声衰落，淮海中路供应后继乏力，南京西路和徐家汇供应有限，而陆家嘴地区在持续发展。其中徐家汇有弘基饮食广场改造项目，南京西路将有恒隆广场第二座、会德丰广场、嘉里中心二期等多个项目陆续落成；陆家嘴的上海环球金融中心、新鸿基美食城和竹园商贸城等项目，将提供超过40万平方米的顶级办公楼。陆家嘴首席CBD 的地位难以撼动。

在郊区，郊区商务中心（SRD ）也提上了规划的日程。上海首批五大SBD 为嘉定新城、松江新城、南桥新城、浦东空港和青浦赵巷。其中，松江区依托沪杭线松江新客运中心、轨道交通9号线，规划形成松江新城郊外商务区；南汇区依托洋山深水港和海港新城，推进以商贸物流业为主的南汇新城SBD ；浦东空港SBD 将依托浦东航空枢纽港而建。

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