国外小区如何管物业

作者：柳丝王昀加

环球 2012年09期

　　美国：业主委员会定规矩

　　想私搭乱建？对不起，业主委员会没通过。想争车位？对不起，请先看看业主委员会的合同。停车费上涨，绿化滞后，对物业不满意？别着急，先找业主委员会调解，如若不成，还可以听证、上法院。

　　没有规矩，不成方圆。这是美国小区管理的真实写照。

　　知名华人律师、美国联邦高等法院出庭律师张军在接受《环球》杂志记者采访时介绍说，美国小区一般都有一个业主委员会，是全体业主自发成立的社区组织，每一个业主都是会员。业主委员会定期选举产生理事会，它就是美国小区的“常委会”和“管家”。聘用哪一家物业管理公司、清洁公司、保安公司，都是由这个“管家”决定的。

　　业主委员会是非营利机构，各业主每年所缴纳的物业费按其所占小区产权的比例从200美元到两三千美元不等。每年年底，委员会要向业主汇报物业费的使用情况，结余部分转到下一年度使用。

　　除了负责物业管理之外，业主委员会还负责制定小区的行为规范，即小区公约。公约一般由最初的全体居民协商或投票决定，并交由业主委员会监督执行。有些公约的内容规定得很细，比如，房子油漆的颜色要和小区和谐统一，后院的篱笆不能超出一定的高度，房前的草坪要及时修剪，瓦片更新时不能随便选取风格不一的材料，倾倒处理垃圾要按照指定的时间和位置，等等。

　　以上这些规定，主要是为了维护小区和谐美观的外表，以保持小区房产的价值。不过也有些规定会着眼于更广义的环境。

　　张军最近接到一个案子：洛杉矶南郊钻石吧市新搬入一户人家，想在自家空地上建网球场。但这户人家在买房前并没有了解到，该区域有保持水土的规定，不允许大兴土木。对此，业主委员会也有明确的规定。最终，这户人家只得放弃。

　　小区里的矛盾怎么解决？张军告诉《环球》杂志，业主委员会理事会会定期开会或举行公开听证来讨论业主反映的问题。理事会会按照小区公约给出处理办法，如果业主仍然有异议，或是认为侵犯了其享有的权利，他们可以诉诸法律。

　　2011年，在亚利桑那州，一户人家买了房子后要改建，业主委员会通过了改建方案后他们开始施工。但在房屋改建过程中，业主委员会发现改建规模偏离了合同内容，要求业主停工。这户人家把业主委员会告上了法庭，官司打了几个月，最终法院认为业主改建的尺度在允许范围之内，判业主获胜。

　　事实上，小区公约也是要不断完善的。在有些小区，公约的每次修改都需要经过全体业主投票，一般票数要达到半数以上才会通过，而重大决定和改动甚至需要全票通过才可以执行。

　　但是，修改或通过公约的时候，老住户往往比新住户发言权更大，这就是张军所说的美国小区中也有欺负新来者的情况，这也意味矛盾并不能完全避免。

　　意大利：一切交给物业管理员

　　德·巴尔托洛的工作室里一共只有3个人：一名秘书、一名雇员，以及她自己。她是一名物业管理员，在意大利，这个岗位相当于一家小型物业管理企业的负责人。

　　据罗马华人律师徐呈辉介绍，物业管理员大多是会计师、律师、工程师、教授等专业人士出身，有人将这一工作当成兼职，也有专职的物业管理员同时负责照看多栋建筑。徐呈辉说，意大利的物业管理模式较为完善，物业管理员拥有较高的收入，能在很大程度上决定物业费的使用方法，在社会上属于令人称羡的职业。

　　一栋居民楼落成之后，物业管理员的人选一般是由所有业主组成的业主大会决定的，他们首先会在物业管理员的帮助下确定建筑的使用章程。当然，章程必须符合当地政府对于建筑及建筑所占土地的具体要求。譬如，在罗马的老城区，为了保持当地的历史风情，政府要求分体式空调的外挂机不能影响建筑的整体外观，因而这点在建筑使用章程中必须有所体现，各户安装空调时必须严格遵守。

　　通常情况下，每年年底所有业主要召开例行年会，他们会讨论是否需要对建筑章程进行修改，是否需要更换物业管理员等等。

　　对于物业管理员来说，其主要职责是用业主的资金为他们提供物业服务，所以他在年会上必须分发详尽的书面材料，告诉业主们上一年度物业费的具体开支情况。如果上一年度物业对建筑公共部分进行了改建（外墙整修、烟道改造等），物业管理员就需要在会上介绍工程的进展状况。

　　在年会上，业主和物业管理员还可以共同探讨下一年建筑公共区域需要进行哪些装修，每位业主都有提议的权利。讨论后，业主们根据房屋面积大小按比例行使投票权，如果某项提议获得赞成票比例超过50%，则通过提议，列入来年工作日程。

　　如果平时有业主提出较为紧急的提议并表示无法等到年底的年会，物业管理员也可以召集临时会议对提议进行投票表决。

　　2011年，记者办公室楼上的邻居提出要在屋顶加盖一个房间。这项计划有违建筑的使用章程，但这位业主仍一意孤行。对此，物业管理员召集了临时会议，拟投票表决是否修改章程。会议召开前，这位业主展开了密集的“外交攻略”，对其他各位业主或赌咒发誓，或许以好处，甚至“热心”地主动提出要帮助在外工作、难以与会的业主投票。但大伙对她的“银弹攻势”并不感冒，更不希望建筑的外观受到影响，最终，这位业主在投票中遭遇惨败，扩建计划就此终结。

　　在日常工作中，物业管理员需要聘请保洁人员负责建筑公共区域的卫生，如果业主提出要求，物业管理员还可以聘请门房。门房需要定时、定点在居民楼里上班，除了整理分发邮件、报纸，他们通常还扮演着“万金油”的角色，比如和业主交流信息，代收物业费，帮助业主修理房屋内的一些小故障，甚至解决业主之间的一些小摩擦、小矛盾等等。

　　（节选）

　　·工作信息·

　　文明短信

　　（1）新疆昌吉市以现代文化为引领，提出了打造“文化名市”战略和创建全国文明城市的目标，明确要求各级文明单位要充分发挥在推进现代文化引领战略中的示范带头作用，同时以此推进和加强农村精神文明建设。（孔祥野）

　　（2）新疆塔城地区文明办完善五项机制，提升文明工作质量。一是明确科学的管理机制。二是规范有序的工作机制。三是扎实有效的激励机制。四是严格有效的监督机制。五是切实有力的保障机制。（于新英）

　　（3）新疆石河子开展“我参与、我受益”老少共建文明社区活动。（杨春）