养老社区规划设计任务书

卓达•香水海百万平米

“卓达中国蓝色半岛养老社区”

概念规划设计任务书

让卓达香水海享老生活成为所有人致礼崇拜的“梦”

卓达集团

2015年6月22日

一、 项目概况

1． 项目名称：中国蓝色半岛养老社区

2． 建设地点：中国山东香水海

3． 委托方：卓达集团

二、 用地条件

1． 地理位置及交通条件

卓达香水海项目总占地3.2万亩，位于环境秀美的山东威海南海新区的核心区位，整体规划围绕中心的香水湖展开分东西两岸，目前西岸的一期、二期、三期总计约为200万平的小区已交付业主或临近竣工，五星级希尔顿酒店、城市体验会所、医院、学校等多重配套项目进入报规或施工准备阶段，卓达香水海已将一座新城呈现于世人眼前。

2． 委托范围及规划面积（参见香水海100万平方养老社区用地选择图）

以D E F G M N O P地块（占地139公顷，2085亩，总建面约140万㎡）为概规委托设计内容，是百万平米养老社区规划的核心。其中：D E F G M地块容积率1.2，先期建设，N O P 地块容积率0.8，作为预留后期建设。同时，将西侧A B C I H K J L R Q地块在结合现状与规划基础上，通过“主题融合”实现整体布局和功能关联，共同打造200-300万㎡“中国第一大蓝色半岛养老社区”。

同时，基于养老社区概规，为南侧高尔夫原址提出用地规划设计方向。

3． 委托内容

策划及概念规划，以策划为主，概念规划为辅。 概规深度要求：由于香水海地区路网、用地指标等已经明确，本次概念性规划主要对策划研究成果的落实和表现，从整体用地上解决养老功能分区、公用配套、建筑总体布局形式、交通及景观空间体系、分期开发等主要规划问题。能够达到有效指导下阶段规划（修建性详细规划）的目的即可。

4． 附加要求：

外围A B C H I J K L Q R地块及香水海中央公园（原高尔夫）区域共计287公顷，作为养老社区的拓展区一并纳入研究范围，在尊重现状事实基础上，统一考虑规划融合，共同形成蓝色半岛区域型中国第一养老社区大盘。对于该范围已建、已规划用地、未规划用地在尊重现状条件下：

1）提出适老化优化方案

2）重新定位，匹配百万平米养老社区

3）L 地块作为综合配套用地要倾向性的布置适老公建。

4）南侧香水海中央公园（原高尔夫）已经明确不再建设，与北侧别墅区统一整体考虑用地功能考虑两个方向：a 在尊重原出让用地性质（商业服务业）基础上，结合百万平米设计方案，提出设计方向和规划建议；b 抛开原用地性质，提出与百万平米养老社区相结合的最优方案

5）最南侧希尔顿逸林酒店群周边用地要纳入考虑范围。

5． 用地现状

用地现状见附图说明。

6． 规划依据

4.1 《中华人民共和国城乡规划法》

4.2 《城市规划编制办法》

4.3 《卓达集团项目规划导则》

4.4 中华人民共和国国家有关规划设计的法律、法规、条例和规范

4.5 项目所在地相关的技术管理规定

7． 相关部门对项目指导意见

三、 策划、概念规划阶段内容

山东香水海百万平米养老社区规划的核心是要有效解决“如何实现人口导入与人口滞留”，且保证规划方案的独一性和领先性，并在概规阶段即可指

导销售。即，概规需要回答“中国蓝色半岛养老社区是一个城市，如何把大跨度、长距离的有效人群吸引过来”？如何让卓达香水海享老生活成为所有人致礼崇拜的梦想？

（一）原则：

1、须具备可实施性，符合建设全国最大的持续照料+旅居度假模式的养老社区目标，并能将项目营造成金融产品，把方案实施及运营方式具体化。

2、蓝色半岛养老社区规划要寻找合理的产业导入模式、配套设施模式，确定合理的产业构架和服务配套。

3、产业新城项目须遵循集团“三卖”原则。

第一，卖给政府。让政府接受项目方案和卓达集团。

第二，卖给市场。通过市场快销，将项目营造为市场接受度高的产品，达到快速去化的目的。

第三，卖给金融机构。将项目营造成优质的金融产品，吸引全国的金融机构，做到“天下来投”。

4、卓达养老规划设计基本原则：根据卓达独有的“居家、社区、机构”三位一体开发模式，结合卓达养老4+1+N服务运营要求，提出卓达养老规划设计基本原则：

（1）从养老设计建筑和老年人“生理、心里、身体”特点出发，按照环境与人体工程学（人体五感认知）、行为心理学、营养学、色彩学、体适能运动等体验感受和9073规划设计原则，为适老人群提供居住、照护、医养保健、文化娱乐等方面的专业或综合规划与无障碍设计；

（2）遵循“由老人而家居、由家居而建筑、由建筑而城市”理念，精细化规划设计“适老化住宅、养老公寓、照护机构、亲情主题酒店、老年大学、城市/社区级医疗健管中心、社区综合服务中心、配餐中心、适老化文体设施、智能终端、适老化景观、交互空间、起居环境、适老化步道等”内容，实现“让产品和创意说话”；

（3）贯彻“创意优化、成本控制”原则，须充分考虑适老服务业态布局、交通动线、设施设备利用及其服务半径均好性要求，避免功能重复、同质化设计及不适老。

（二）定位研究

1. 项目背景

包含政策背景、编制背景、上位规划解读、新城地块发展现状与愿景、新城用地在区域内整体发展的功能定位分析、交通分析（详细分析全国、区域、项目地周边快速交通的优劣势——高铁、航空、高速）。

2. 市场分析

区域市场分析、目标客群分析：地块周边重大项目发展计划及可能与本项目产生的影响分析、基地自然生态资源分析、项目用地条件分析、开发容量分析、水环境评价、植被资源评价、景观资源普查、土地价值, 房地产开发综合效益评估、构建土地价值综合评估指标体系。

3. 产业规划（产业规划必须以创新为引导，以高科技做支撑，以国际视野的战略做出产业新城的整体产业布局）

产业定位：发展问题、发展机遇。

产业体系：产业发展研究、整体产业分析、各产业市场概况、主要产业市场历史数据、主要产业市场动态、主要产业市场预测、产业体系构成（包括一、二、三产业选择、选择相关产业的数据支撑及卓达产业造城的模式）、产业投入产出分析，明确项目地主导产业并寻求数据支撑。

4. 案例分析及项目定位

国际国内典型案例研究——探索适合于本项目的发展模式及总体发展思路、国际国内典型案例研究与借鉴、产业新城发展模式总结与专题研究、养生地产发展模式与本项目的适配分析。

新城的总体定位、形象定位——充分了解和掌握行业经济发展动态及城市发展需求状况的基础上，通过细分、区位条件分析等手段，确定发展格局，

同时结合市民行为及意向特征的研究、以及竞争环境的深刻分析，为项目开发的品质、风格、目标群体、产品开发类别及属性、土地价格体系等开发要素进行明确的定位，从而为项目投资提供决策依据。

5. 人口预测

现状人口分析、人口规模预测、规划人口规模、人口导入方式

（三）总体规划（主要解决开发用地的功能分区、建筑总体布局形式、交通及景观空间体系、分期开发意念等规划问题）

专项规划设计分析、用地规划图、区位及基地现状分析图、功能分区分析、规划结构分析、建筑体量分析图（开发强度与建筑控高）、经济技术指标分析、启动区域分析、地方文化资源分析与策划、生态环保循环经济规划分析、物业类型与业态分布、道路交通规划分析、市政配套规划分析、分期规划及开发策略（包括分区规划要点和一、二级开发投资及收益分析）。

（四）项目投融资及运营方案

总体融资思路、一二级开发融资策略

（五）养老设施建筑及设备配建内容（如下表所示）

和案例经验增加相关内容。

四、 策划、概念性规划成果要求

由于香水海地区路网、用地指标等已经明确，本次概念性规划主要对策划研究成果的落实和表现，同时从用地上解决整体功能分区、公用配套、建筑总体布局形式、交通及景观空间体系、分期开发等规划问题。通过专业的规划手段与空间设计，能够达到有效指导下阶段规划（修建性详细规划）的目的即可。

提交成果

1. 策划咨询

策划专题研究、策划报告等。

2. 概念性总体规划

规划说明及相关图纸。

——总体鸟瞰图

——重要节点鸟瞰

——设计理念说明及分析

——前期专项规划设计分析

——新城用地在区域内整体发展的功能定位分析

——地方文化资源分析与策划

——生态环保循环经济规划分析

——功能分区与空间序列分析图

——用地布局图

——道路、景观、配套、市政等规划专项分析图

——开放空间规划分析图

——滨水空间规划图

——竖向形态规划分析图

——城市色彩分析图

——建筑体量分析图（开发强度与建筑控高）

——经济技术指标分析

——启动区域分析

——分期建设进度计划

——物业类型与业态分布

——彩色规划总平面

——其他设计或分析图纸

注：以上图纸为基本要求，可根据项目特点或设计院特点增加部分能反应项目特色或设计院特色的图纸成果。

3. 最终设计成果要求

（1）以上设计内容可单独成册或合并成册，需报批文本应按当地规划行政主管部门审批要求格式编制；

（2）文本套数：20套（根据实际情况可调整，报政府审批未通过的文本，不计入其内）；

（3）重点图纸及重点效果图要求最终提交A1图纸一套，用于后期政府

汇报会场展示。

（4）提供相应阶段全套DWG 、JPG 、PDF 、DOC 等电子文件。

五、 设计进度要求（根据项目情况自行设定）

待确定设计单位后，养老、销售、城规院、设计院会议研究后另行上报。

【参考标准】此项不作为设计任务书使用

1、项目选址

基于卓达“三产联动、产业造城”的格局下，养老社区选址要靠近主城区或特质资源地（如风景名胜、温泉、寺院等），毗邻高铁（或有高铁规划），交通便利，便于人口导入及后期服务运营。

2、规划设计

（1）项目定位

在保证品质、控制成本、提升附加值、多种服务模式组合的前提下，整体定位为以医养健一体化为核心驱动、以全面适老的养老居住社区为基本功能的、以五级养老服务配套设施为核心硬件服务的、以卓达集团4+1+N养老服务体系为核心软件，以亲情化、多代居为主力户型，服务化、复合型、全龄化、养生养老区域新城。

（2）客群定位

服务客群涵盖度假养老、旅居养老、居家养老、照护养老。配比：

健康老人（70%）+介助介护老人（20%）+活力中年（10%）仅供参考，需要根据项目定位、客群分析等策划研究决定。

（3）设计要点

1）选择地块要环境质量良好、交通便捷、靠近基本的社区公共设施；户外场地应有足够面积，以满足开展老人日常文娱活动的要求，户外标识系统清晰；处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。

2）居住区内路网设置合理，人车分流，主要出入口不宜直接开向城市主干道，货物、垃圾、殡葬等运输宜设置单独通道和出入口。总平面内的道路除满足消防、疏散、运输货物外，还应保证救护车辆能够到达所需停靠的建筑物。养老设施建筑在老年人集中的室外活动场地附近应设置无障碍公共厕所。

3）总平面布置应进行庭院景观环境和园林绿化设计。绿化种植宜乔灌木、草地相结合，乔木为主。总平面内设置观赏水景的水池水深不宜太深，且应有安全提示与安全防护设施。

（4）容积率

在满足地块最大容积率要求的基础，结合养老社区特点，研究产品类型。

（5）五级配套设施（如下表所示）

城市级、社区级、组团级、楼宇级、居室级五级养老服务配套提供功能全面层级清晰的养老服务支持；涵盖老人在健康、生活、情感、育乐、社交、信仰六大服务板块的需求，体现卓达集团4+1+N养老服务的体系

（6）建筑设计空间布局应体现老年人自立性、健康性、安全性，设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计，设计要体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，且空间具可改造性。