预售房款预缴企业所得税的会计处理
2014.7.18中国税务报 作者:段晖 段炼
按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第六条的规定,企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入,缴纳企业所得税。会计上,由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因,预售房款不符合收入确认条件,应当作“预收账款”处理。因此,国税发〔2009〕31号文件第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
金马地产公司2014年5月取得A项目预售许可证并于当月开盘,签订商品房预售合同金额1.2亿元,按照合同约定,当月收款5500万元,其余6500万元于6月20日前全部按揭到账。主管税务机关规定,A项目的计税毛利率为15%。
金马地产公司在办理2014年第2季度企业所得税申报时,“预收账款”本期贷方发生额1.2亿元应当按照15%的预计计税毛利率,计算预计毛利额1800万元,计入当期应纳税所得额,缴纳企业所得税450万元。通常情况下,企业还应当作如下会计分录:
借:递延所得税资产 4500000
贷:应交税费——应交企业所得税 4500000
在预售房款符合收入确认条件时,计提企业所得税:
借:所得税费用 4500000
贷:递延所得税资产 4500000
实际操作中,房地产开发企业在开盘预售之前,会计上“主营业务收入”为0,而期间费用应当计入当期损益,因此利润总额往往会出现负数,也就是亏损。开盘预售时,一方面预计毛利额计入当期应纳税所得额,另一方面允许弥补以前年度亏损,然后计算实际利润额,缴纳企业所得税。
也就是说,如果金马地产公司2013年待弥补亏损为500万元,2014年第1季度会计利润为-200万元,第2季度会计利润为-100万元,则2014年第2季度实际缴纳企业所得税为(1800-500-200-100)×25%=250(万元)。在这种情况下,上述会计处理就出了问题,会计上反映应缴企业所得税450万元,实际缴纳企业所得税250万元。
因此,笔者建议房地产开发企业在开盘预售时,应当将预计毛利额计算的应纳所得税额借记“递延所得税资产”,将弥补以前年度亏损对应的所得税额贷记“所得税费用”,将其差额即弥补以前年度亏损以后的实际利润额对应的所得税额,贷记“应交税费——应交企业所得税”。会计分录如下:
借:递延所得税资产 4500000
贷:所得税费用 2000000
应交税费——应交企业所得税 2500000
在填报2014年第2季度企业所得税预缴申报表时,第4行“利润总额”本期填报-100万元,累计填报-300万元;第5行“加:特定业务计算的应纳税所得额”本期和累计均填报1800万元;第8行“弥补以前年度亏损”本期和累计均填报500万元;第9行“实际利润额”自动生成1000万元,第11行“应纳所得税额”自动生成250万元。这样,会计上反映的应交企业所得税与实际缴纳一致,与季度预缴所得税申报表也一致。
相关文章
- 房地产企业会计实务讲议
- 预售收入缴纳的营业税可以税前扣除吗
- 房地产会计培训讲义-张伟老师
- 房地产企业预售收入营业税等税金可以税前扣除
- 房地产企业预收房款缴纳的营业税税前可以扣除吗? --- 财考网
- 房地产企业相关政策
- 合肥会计税务实务:房地产开发企业涉税问题与税收筹划(一)
- 房地产行业纳税评估指导手册
- 房地产公司取得预售收入的账务处理淘税网
房地产企业会计实务概述 一.房地产企业行业特点及财务管理要素: 1.房地产开发是综合性.系统性.计划性于一体的项目.在政府有关政策, 市政规划指令下进行开发与建设的.房地产企生在新的项目实施开发建 设之前,要对自身状况有一个全面预测.政府政 ...
预售收入缴纳的营业税可以税前扣除吗 问:本房地产企业有开发产品尚未完工,2008年实现预售收入2000万元,按照税法规定缴纳营业税金及附加110万元(2000×5.5%).按照会计制度核算,2008年利润总额为-50万元,其中没有扣除已经缴 ...
2007年7月房地产会计讲义(张伟老师) 一.所得税政策的变迁 现行税制是从1994年分税制改革开始的. 问:为什么1994年要进行税制改革呢? 1993年会计制度改革.1994年税制改革都和1992年有一个老头在南海边划圈儿有关系.也就是 ...
房地产企业预售收入缴纳的营业税等税金可以税前扣除吗? 语法分析 国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知 国税发[2009]31号 第十二条 企业发生的期间费用.已销开发产品计税成本.营业税金及附加.土 ...
房地产企业预收房款缴纳的营业税税前可以扣除吗? 2009-8-15 10:22:00 文章来源:网络 打印 | 复制链接 | 本文Pdf下载 | 本文Word下载 提问内容:我是一家房地产公司,我公司还有开发产品尚未完工,2008年实 ...
(三)预计计税毛利率--毛利不是营业利润 31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念,以同83号文件中的"营业利润率"来对应.在会计上营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用,而毛利=收入-成本.31号文件提出了毛利率概 ...
合肥会计税务实务:房地产开发企业涉税问题与税收筹划 (一) 房地产行业越来越多地受到了大家的关注,她就像躲在阴暗角落里不被人关注的小姑娘,一夜之间成了明星,她的生活起居.工作交往无不被大家所关注.同样,房地产行业的内部管理.财务核算.涉税问 ...
房地产行业纳税评估指导手册 编写说明: 为了加强泰和县房地产行业税收征收管理,规范该行业纳税评估流程,我局组织人员编写了此纳税评估模型. 该模型分为: 第一篇 行业介绍 1.1 行业概况 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资.开发.建 ...
房地产公司取得预售收入的账务处理 相关政策 <中华人民共和国营业税暂行条例实施细则>规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天.<中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细 ...