商品房销售必备条件

商品房销售必备条件 (2007-02-02 12:37:00)

拥有属于自己的房子是许多人的梦想，为了买一套中意的房子，我们奔波在一个个楼盘间走马观花，房价、地段、人居环境、空间布局、楼层、朝向、户型等都成为我们考虑的条件。商品房买卖有一个不可忽略的问题，那就是商品房销售的必备条件，当其具备了准许的条件，我们花尽一生血汗钱而买的住房也许才不会是空中楼阁。

一、商品房预售的条件：

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价的行为。

1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

2、持有建设工程规划许可证和施工证。

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4、开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》的，可以向社会预售其商品房。开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

二、商品房现售的条件：

1、出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

2、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件

3、持有建设工程规划许可证和施工证。

4、已通过竣工验收。

5、拆迁安置已经落实。

6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。

7、物业管理方案已经落实。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部份为独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权。当按套内建筑面积或者建筑面积计价时，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

面积误差比=产权登记面积-合同约定面积/合同约定面积*100%

合同未约定的，按以下原则处理：

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

2、面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房款退还，同时支付已付房价款利息。

买受人不退房的，产权登记面积>合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足，超出3%的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。

产权登记面积

中途变更规划、设计：商品房销售后，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人应在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；否则视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。