房屋登记机构协助法院办理轮候查封刍议

　　办理查封（可分为正式查封、预查封、续行查封、轮候查封）登记以及解除查封登记是房屋登记机构协助法院民事执行最常见的情形，也是法院对被执行人的财产采取查封或解除查封措施时恪守公示原则的体现。随着债权债务纠纷案件的不断增加，房屋登记机构协助法院轮候查封的业务量也日渐增多，但由于国家现行法律法规对轮候查封的某些规定过于模糊笼统、不够清晰具体，加上不同的法院或房屋登记机构对相关司法解释的不同理解，故在实践中，就会产生例如同一宗协助轮候查封业务出现不同的登记结果等诸多问题，引发学界和业界的争议与分歧。由此，国家亟待明确完善轮候查封登记制度、并给予可实务操作的详尽规定，为提高民事执行效率进一步夯实法律基础，以便多个债权或能顺利有效实现，进而更好地解决“执行难”问题。 　　一、房屋轮候查封及其登记概述 　　依据国家相关司法解释，就民事执行法院而言的房屋轮候查封是指对已经正式查封或预查封的房屋，民事执行法院按时间先后依次在房屋登记机构进行登记，待正式查封或预查封如能依法解除或自动失效的（但查封房屋经拍卖、变卖或抵债而使查封效力消灭的除外），最先的轮候查封便自动转为正式查封或预查封的执行行为；就房屋登记机构而言的轮候查封登记是指当陆续送达协助执行通知书、查封裁定书的法院对房屋登记簿中已有正式查封或预查封记录的某处房屋进行查封时，房屋登记机构在房屋登记簿中以时间先后排序记载法院依次等待将来或有可能自动转为正式查封或预查封登记的相关事项，并书面告知法院该处房屋已被正式查封或预查封以及排序顺位等相关情况的协助执行行为。 　　二、房屋轮候查封及其登记效力辨析 　　1.房屋轮候查封的效力 　　轮候查封制度的设立是国家禁止重复查封原则的体现，赋予了法院对查封财产的单独处分权，确保了法院执行权的唯一性，对规范法院民事强制执行措施具有重要意义。轮候查封的核心在于“轮候”，而其“轮候”的含义是指依序等待，故房屋轮候查封实质上是一种虚拟行为，并没有法律上的现实意义，只有待轮候查封未来有机会（并不确定）转为正式查封或预查封时才有实际操作的意义。 　　2.房屋轮候查封登记的效力 　　房屋轮候查封登记生效的情形即如果某处房屋的正式查封或预查封法院依法解除查封或在查封期限届满前未续行查封的，则该处房屋的正式查封或预查封记录在房屋登记簿中显示无效的时点就是最先的轮候查封登记自动转为正式查封或预查封登记的时点，并且依此类推、依序轮定。法院对房屋轮候查封生效的有条件性、不确定性使得其在房屋登记机构的轮候查封登记只拥有查封的“顺位等待权”。 　　三、房屋轮候查封及其登记相关法律建议 　　最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。其中并未明确登记在先轮候查封自动生效时的起止时点，故在实践中，法院和房屋登记机构之间存在不同的理解与做法。例如，有的法院要求房屋登记机构在房屋登记簿中载明查封期限的起止时点，有的房屋登记机构是从办理轮候查封登记之日起开始计算转为正式查封期限的，这样就会出现轮候查封登记转为正式查封登记时即过期失效的情形，有违轮候查封的本意。为此，建议国家明确应从自动转为正式查封或预查封之日的时点起开始计算查封期限。 　　实践中，法院常常要求房屋登记机构协助其办理未转为正式查封的轮候查封的某处房屋续行查封，这是个值得思考与商榷的问题。由于轮候查封的虚拟性且无法律效力与法定期限，其所谓的续行查封更无从谈起、毫无意义，也让房屋登记机构无从下手、难以操作。即使让房屋登记机构以收到法院协助执行通知书的时点作为轮候查封及其续行查封的登记时点来标注期限的相关查封信息实则也是虚拟和无效的“垃圾”信息，如果遇到房地产开发商名下的多幢、多层、多套、多间房屋，甚至数百套住宅、上千间非住宅的轮候查封的续行查封登记，必定大大增加房屋登记机构人力物力的无谓消耗。为此，建议国家明确轮候查封的续行查封的法律效力。 　　2015年2月4日起施行的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条规定，人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。而2015年2月4日之前国家规定查封不动产的期限不得超过两年，续行查封的期限不得超过一年。国家延长查封期限的目的是促进首次查封法院在当今债权债务纠纷案件日渐增多的形势下，有充足的时间完成民事执行，以确保债权的有效实现，以充分保障债权人的合法权利，是破解“执行难”的有力措施之一。从目前首次查封法院查封房屋的期限一般为六年以内（正式查封三年以内加上续行查封三年以内）来看，房屋轮候查封的实际作用将日趋淡化，其“转正”的可能性相对以往或会更低。另外，从房屋登记机构的协助查封实务来看，房屋轮候查封自动转为正式查封的登记业务并不常见。为此，建议国家明确房屋登记机构的轮候查封登记只标明等待顺序号和将来或会自动转正的查封期限即可。 　　四、结束语 　　房屋作为法院民事执行的主要财产标的，对其查封是法院民事执行的重要措施和技术手段，而对其轮候查封是国家持不重复查封主义的体现，是法院为实现多个债权采取的等候措施和补充手段。随着国家不动产统一登记制度的落实，不动产统一查封及其登记将大大推动法院民事执行的高效完成和多个债权的有效实现。 　　陈品禄/责任编辑