房地产对金融的影响 演讲稿

我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。房价就会率先跌落。而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。

一．房地产波动对金融的影响

房地产价格的下降已经是大势所趋。经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。房地产也是如此。一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金) 与资产的预期收益之和。如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。

(1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。

伴随虚拟资产名义价值的上升。其隐含收益率上升。货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO 增长相对过快。同时。房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。

(2)房地产泡沫对信贷的影响。

1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。但是近年来．房地产信贷增长过快。数据显示．2007年lO 月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l 万亿元。占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。其中。个人住房贷款余额2．6万亿元。比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。比年初增加960亿元．同比增长34．87％。 房地产价格的膨胀推动了金融体系信贷的快速扩张以及贷款资产向房地产业的集中．加大了银行等金融机构对房地产行业的风险暴露。虽然到目前为止，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产。但我们也不能忽略。个人购房除了自住需求。还有很大程度的投资(机) 性需求。据建设部的一项调查．在投资购房中．28．5％在短期内转手．23．5％用于出租，48％空置待涨价。投资需求往往更易受未来收入预期以及其他经济预期(in利率走势) 的影响．风险较大。房地产价格的膨胀使得资金需求大量从生产领域转向非生产领域，资金进入虚拟运动的数量日益增大。甚至有的企业为了追求风险利润．不惜利用信贷资金进行资产市场运作，资金运用产生了从生产领域向资产市场流动的转移效应，导致虚拟资本膨胀。可能会导致银行体系和金融市场的混乱，对金融稳定构成巨大威胁。信贷和房地产的过度繁荣使得泡沫破灭的可能性增加．一旦房地产价格泡沫破裂，抵押品价值会迅速下降．家庭的财务状况和还款能力会迅速恶化。抵押贷款的不良比率会迅速提高，从而削弱银行的资本状况和贷款能力。如果银行没有足够的缓冲手段来吸收贷款损失。会立即产生信贷紧缩效应，这很有可能演变为金融危机和经济衰退的起因。有关研究显示．几乎所有的银行破产都伴随着房地产价格泡沫的破灭．从而对金融稳定形成很大的威胁。特别是当一围金融体系较为脆弱．或者没有对金融体系进行审慎监管时，房地产泡沫破裂的危害更大。因此，信贷机构应该保持谨慎，以防止金融资产质量的恶化。从目前来看．只要房地产价格不发生急剧变动，这种影响完全能够被银行部门吸收．房地产变动不会对银行体系和金融稳定造成巨大威胁。

二．房地产对商业银行金融风险的影响 2009年以后，中国房地产涨幅超预期，2010年国家对房地产采取了史上最严厉的调控措施，控制房价过快增长，房地产调控对与地产息息相关的银行业产生了重大的影响。国外有一股做空中国的力量，寄托于中国地产泡沫破裂，银行坏账导致中国经济崩溃，房地产市场的任何变化都会造成商业银行金融风险，引起了人们高度关注。 房地产造成商业银行金融风险主要因素

国家开放房地产市场，为银行业投资房地产业创造了良好的环境，商业地产兴起改变了住房供给方。 广大人民群众有了通过市场购买住房改善生活条件的可能。商业银行通过参与房地产信贷，向房地产公司和个人住房双向信贷的结果，推动了房地产业飞速发展。我国有的商业银行房地产贷款占比达40%以上，银行资金带动大量社会资金进入地产市场的结果。房地产作为投资品改变了民生属性房价不断攀升不仅引起民怨，同时也在不断的集聚风险房价的涨跌影响商业银行贷款的安全。

一 市场规律风险 世界各国房地产业发展规律证明，没有只涨不跌的地产市场。无论是日本英国还是美国这样的市场经济和法律规范（物业税、继承税）完善的发达国家，也都经历了地产泡沫的破裂的危机。当市场失效非理性战胜理性，这时无论是专家还是投资者都可以不断的提出各种理由证明房地产市场上涨的合理性，即使投资者百分之百地理性，由于不可能掌握理论上所要求的那样全面的信息，赚钱效应使投资行为仍然具有非理性因此市场泡沫没有什么理性非理性之分，不加抑制的过度投资的结果是美国次贷危机的必然成因，美国的次贷危机应当成为我们的警示我们的地产市场是否也存在着投资过度的风险。

二 汇率利率风险

房地产对汇率、利率及其敏感，我国已经出台的各项房地产调控措施之所以在效率上反映并不敏感，是政策和市场博弈的结果。政策不会改变市场的发展趋势 只能起到抑制和阻滞其发展的作用美国大量资金注入和减税举措救市也没能拯救低迷的地产市场，时至今日也没能改变房地产价格下降的趋势就是极好的例证。美元指数在 75% 历史最低区间徘徊 ，美联储维持0—0.025%利率不变的量化宽松的货币政策释放的巨量流动性，是我国汇率处于上升通道的原因。这种趋势支撑房价在高位运行，一旦美元趋势改变，有如2008年美元汇率走强，汇率、利率可能使楼市价格下跌造成巨大的风险。高流动性、高通胀，可能使我国进入加息周期，加大购房持有的成本，也是一个风险因素。

三 银行内部风险控制失效 房地产快速发展，房价不断突破人们的心理极限，赚钱效应凸显使所有的商业银行都把房贷列为盈利的重点为了吸引更多的客户。在一段时期内银行放松了对信贷者资信的审核， 地产商协助购房贷款了贷款的基本原则。出现了假按揭假房价和假交易的套现行为。银行内部风险控制失效， 一旦房价暴跌，开发商和购房者资金链断裂，银行收回房屋后变卖的财产不足以补偿贷款，造成重大损失，成为酿就风险的主要因素。 房地产对我国商业银行房贷的金融风险 房地产对商业银行金融风险是一种基于某些假设因素发生可能产生的后果是一种理论推导数学模型，是对风险进行评估，外界多有猜测我国的银行系统进行过压力测试，但大多数商业银行予以否认。事实是在经济发展的历史长河中没有人能够准确预测金融风险，风 险评估和现实意义上的金融风险具有相当大的距离。房地产泡沫存在的依据主要集中在居民购买力和房价比一方面投资性需求使房价居高不下。另一方面过高的房价使大多数居民丧失

购买能能力。有效供给和有效需求失衡过度依赖银行贷款的投资性需求累积了商业银行金融风险。国外评级机构放大了这种风险，形成做空中国经济的一股逆流。应当引起我们高度警觉。我们应当如何看待我国商业银行金融风险。主要从房地产公司信贷和个人按揭贷款两方面分析

一 房地产公司商业信贷

长期以来，银行将房地产公司商业信贷视为优质资产基于房价持续上涨随着国家调控房地产政策和紧缩的财政政策的不断强化。几乎所有银行都将房地产贷款列为重点关注的风险。调控政策特别是限购限贷政策房地产行业的销售，承受着巨大的压力。房地产公司的资金回流面临着危机，一旦出现买方罢买，资金链断裂，前期以虚增资本公积金，分拆项目等方式获取商业银行贷款，不顾成本追求贷款扩大生产规模的中小房地产企业就容易无法偿还贷款倒闭，商业银行对房地产公司放出的贷款将变为不良资产这是商业银行房贷的最大风险。

二 个人按揭贷款

中国房贷首付制度决定了中国不可能出现美国式的次贷危机。美国的无抵押无首付无担保三无房贷潜藏了极大的风险。当房价跌幅达到30%以下，出现了抛弃房屋抵偿贷款的情况，次级贷金融衍生品杠杆放大了弃贷风险，酿成房利美房贷美不经救助面临破产的危局。 中国的个人按揭贷款在2008年底以前可能出现审查不严，“假按揭”的情况，但当年的房价仅是现在的50%左右，2009年以后房价暴涨，实施首套首付30%，二套首付50%的政策。既使是房价跌幅在50%左右，弃贷也不会对银行造成太大的风险。总体上讲个人按揭贷款的风险是可控的

三、房地产金融管理 今年房产新政的再次出台更有新的经济背景。 一 是抑制房地产市场的过热。房产新政是为了控制房价上涨过快，减少房地产市场的泡沫因素，使我国的房地产市场能够更为理性的发展，成为扩大内需持续拉动国民经济的一个重点产业。同时通过商品房价格的调控，影响部分原材料价格的上涨过快，避免民众福利的不当损失，贷款及收入支付不合理的高房价，积累经济发展的后劲。二 是狙击境外投机资金 我国近年来房地产过热房价上涨过快， 一个重要的因素是有境外热钱的参与炒作。其最终目标是推动人民币升值。在人民币汇率形成机制需要进一步完善, 人民币升值条件不成熟的情况下, 调控房地产市场可以抑制或锁住" 热钱为人民币汇率形成机制的改革创造必要的条件。

（一）房产新政实施以来全市房地产金融管理的变化

1．房地产贷款准入条件提高

房地产新增贷款条件限制增多。贷款申请人的准入条件提高，客户不断优化，对房地产开发企业的资质、注册资本、自有资金占开发项目总投资的比例、企业综合负债率等做出了更加严格的规定。房地产开发企业自有资金比例均超过了30%的最低标准。

2．房地产贷款投向趋于合理

重点支持资金能力较强、土地储备资源充足的开发商。个人住房贷款列为优质产品，个人商业用房贷款列为高风险产品。严格控制高档别墅和住宅、写字楼、商用房等开发项目的

贷款。房地产贷款质量和贷款结构得到了提高和优化。

3 . 房贷利率的调控作用显现

2005年3月17日个人住房贷款利率政策调整后各商业银行均制定了具体的实施细则。一般均规定了对第一套住房执行优惠利率，而对第二套住房、投资购房执行基准或上浮利率。并将个人信用记录作为确定利率水平的重要因素。个人住房贷款利率多数执行下浮10%。个人商用房贷款则多数执行基准利率。

4．个人住房贷款首付线提高

一些不是房地产价格上涨过快的城市，各商业银行还是提高了首付款比例。多数银行对个人住房贷款首付比例均提高到30%以上，而新发放的个人住房贷款中首付比例在40%以上呈上升态势。个人商用房贷款首付比例在40%以上更是快速上升。

5．房地产贷款增速明显减缓

房贷银行对房地产信贷风险防范意识大大增强，贷款审核和责任管理力度明显加大, 存量贷款保优压劣, 增量贷款从严控制. 银行业机构房地产贷款投放速度明显放缓, 房地产贷款与同期相比普遍少增加. 新增贷款中的房地产贷款比重同比大幅下降。

6．房地产贷款质量明显提高

以江苏省扬州市为例:2005年6月末全市7家金融机构的房地产贷款按五级分类口径正常类贷款占比为90.15% 同比上升4.3个百分点关注类贷款占比下降5.37个百分点次级类可疑类及损失类贷款不良率为0.97% 同比下降0.82个百分点

（二）房地产金融管理变化的风险

随着房产新政的实施, 房地产市场发生了激剧的变化 商品房及二手房成交量萎缩 房价止升并有相对的价格水平下降 国家运用金融和税收杠杆调控房地产市场的效果显现

1 经营风险

房产新政实施后，对于过热的房地产市场的抑制作用明显，公众购房需求必然减少，一旦房地产贷款银行信贷规模紧缩，房地产开发类贷款门槛普遍提高，房地产开发商资金回笼周期就会拉长，预期售房回笼资金的计划难以实现，尤其是中小型的开发商由于资金链断裂导致还款困难，银行已发放的房地产贷款被拖欠的可能性明显加大，这样势必提高房地产开发类贷款不良率的提高，房地产市场的投资风险和融资信用风险就会转变成商业银行的信贷风险。

2 利率风险

从1998年国家扩大内需政策实施以来越来越多的个人住房消费贷款已经通过了3--5年的安全期，而进入风险暴露期潜在风险不断加大。房产新政实施后，房贷利率水平将逐步提高，使原有借款人的还款压力加大，既有提前还贷减少利息开支的现象，又可能有部分借款人因贷款还本与付息增加，不能按期还款付息的可能。通过银行贷款购买商品房以居住为目的的消费者可能会因为收入的变化，所购房产贬值、支出增加而引起违约现象。通过银行进行贷款购房短期投机的，会因市场受到调控所购商品房不能套现而导致还款困难 。这些都会引起银行个人住房贷款不良率的提高。

3 抵押品风险

由于我国房地产市场法律环境还不够健全，各商业银行个人住房按揭贷款事前的风险预警与事后的资产保全机制不够健全，手段也比较落后，商品房是按揭贷款惟一的担保品， 如果房地产市场发展持续萎缩，商品房的市场价值就会下降，作为担保品的商品房也会随之贬值，保证住房贷款的能力就相对减弱另外。2005年1月1日施行的最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖变卖或者抵债，更是从法律上解除了按揭贷款的保全可能

4 提前还贷的风险

自2004年10月29日人民银行加息以后提前归还按揭贷款就已经全面展开。2005年3月17日起人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策 ，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平， 实行下限管理 ，使得较多的住房贷款借款人对住房贷款的利率水平继续攀升存在心理预期 ，提前归还住房贷款更为普遍， 这样就会为贷款银行的信贷资金管理带来很大的不确定性 ，而银行对于提前还款的违约人依据借款合同收取违约金又被社会斥之为" 挟持" 客户

（三）完善房地产金融管理的建议

1 正确理解房产新政实施的经济背景

2 坚持金融支持房地产市场发展的基本方向

调控的主要目的：一是解决房地产投资规模过大。二是控制房地产价格上涨幅度过快的问题。促进房地产市场的健康发展，通过调控稳定房价，遏制投机炒房，控制投资性购房鼓励普通商品住宅和经济适用房，合理引导住房消费，防止房价大起大落对整个国民经济和社会稳定带来的负面影响，长远看房地产融资渠道多元化是必然趋势。但今后一段时期银行仍将是房地产融资的主渠道，因此金融机构要一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。既要支持商品房的开发，也要继续发放按揭贷款支持城乡居民改善住房条件。

3 加快建立和完善房地产市场的监测和预警体系

人民银行要会同有关商业银行，密切关注房地产市场的发展动向建立房地产市场信息系统，定期搜集，整理和分析辖区房地产资产价格市场需求开发企业经营状况等详细资料，创造条件建立房地产信息数据资料库，研究房地产市场发展对房地产金融的需求和影响，形成科学、合理、具有前瞻性的房地产市场发展和房地产金融管理信息，定期、及时向社会公布，引导有关部门、相关行业和社会公众的房地产市场预期。依托人民银行信贷登记咨询系统，建立房地产企业和个人按揭贷款黑名单制度，对严重违规经营的房地产企业和诈骗及故意拖欠个人住房贷款的个人，通过新闻媒体向社会曝光。当前，要十分重视完善信贷登记系统个人信用的记载和查询功能。

4 运用价格杠杆调控房地产信贷需求

5 创新住房金融品种 适应多层次住房消费者的贷款需求

目前我国银行个人住房贷款业务设计中的一大缺陷，就是贷款品种单一，还款方式单一，贷款利率缺乏灵活性。因此，各商业银行需通过对不同消费群体的细分，确定等额、递增、递减等不同的还款方式。提供适应消费者需要的具有不同风险分布特点的多种贷款方式。

6 健全房地产金融法律环境 维护债权人根本利益

7 加强房地产金融的有效监管 维护房地产金融秩序

商业银行要切实加强房地产贷款的贷前调查、贷时审查贷后调查的尽职工作，建立房地产信贷业务的尽职和问责制度。银行业监管机构对房地产贷款银行加大现场检查力度 切实纠正违规发放住房贷款的行为 要执行统一的监管和奖惩标准 通过加强监管 推动房地产贷

款市场的有序竞争防范和制止恶性竞争

8 完善个人住房贷款保险体系

现行的住房贷款保险主要是对因天灾人祸导致的抵押物价值受损和灭失的抵押物风险对借款人因收入降低，遭遇意外等导致还款能力降低或消失的风险防范不够，不能真正通过保险防范个人住房贷款风险可以考虑在现有个人住房贷款保险基础上，增加针对借款人还款能力风险的信用保险和履约保证保险，同时还应引入再保险机制为办理住房贷款保险的保险机构提供再保险以有效转移和分散房贷风险，房贷保险的付款，不宜采用分年支付而应坚持一次性付清方式。