城市经济学论文

园林景观对

城市住宅价格的影响

-------以呼和浩特市为例

课 程 名 称

班级与班级代码 12资源环境与城乡规划管理1班

专 业

指 导 教 师

学 号 [1**********]

姓 名 张超宇

提 交 日 期 2014年12月30日

姓名 论文成绩

评语：

指导教师（签名）

年 月 日

目 录

摘要

关键词

1 绪论

1.1 研究背景及意义

1.2 研究的方法与创新之处

1.3技术路线

2 相关理论概述

2.1 住宅价格的影响因素

2.2 园林景观

2.2.1 景观的概念及特征

2.2.2 生态景观的功能

2.3 生态价值理论

3 呼市园林景观住宅现状分析

3.1 研究区范围

3.2 研究区内园林概况

3.2.1 呼和浩特市主要园林概况

3.2.2 呼和浩特市其他绿地概况

3.3 呼和浩特市紧邻园林住宅现状分析

3.3.1 呼和浩特市紧邻园林住宅总体发展情况

3.3.2 各绿地周边住宅分布情况

3.3.3 紧邻园林住宅与非紧邻园林住宅价格比较

4 呼和浩特市园林对住宅价格的影响

4.1 园林距离对住宅价格的影响

4.2 园林范围对住宅价格的影响

4.3 园林质量对住宅价格的影响

5 结语

5.1 主要研究结论

5.2 主要政策建议

5.3 论文的不足之处

参考文献

摘要

优美的城市景观是人们日常生活休闲、娱乐的场所，给人们带来心理上的愉悦和舒适感，对城市的品质内涵也有重要影响。由于大多数景观效益是隐性的，其舒适性价值难以用货币价格直接测量，国内外学者广泛采用特征价格法进行实证研究。本文以呼市为例，从建筑、邻里、区位、景观四个维度构建特征价格模型，定量评估了城市内部各类景观对住宅价格的影响。实证结果表明：住宅价格与到公园的距离呈负相关关系，而与公园的面积呈正相关关系：其中，到最近公园的距离每增加１％，住宅价格将分别下降0.024％和0.036％；公园的面积每增大１％，附近的住宅价格则提高0.012％；广场、山景等景观也对周边一定范围内房价具有显著的提升作用。

关键词：城市景观；舒适性价值；住宅价格；特征价格模型

一． 绪论

1.1 研究背景及意义

城市住宅区园林景观无疑是体现城市活力、展示城市魅力的最基本、与人最贴近的场所, 住宅区可能是人们最能按照自己的意愿进行活动的场所, 住宅区景观环境承担了居民大部分的户外活动, 它深刻地影响着城市居民的生活质量和品质, 并对城市整体景观形成巨大影响, 也是目前房地产经济巨大的推动力。虽然当前住宅区园林景观营造处于迅速发展的时期, 但在诸多方面表现得不尽如意, 诸如对居民的活动或行为关注不够, 没有很好地协调城市整体景观, 设计脱离地域自然条件与历史文化而缺乏特色与个性, 甚至造成建设和管理方面许多隐患。问题的产生是多方面因素造成的, 住宅区园林景观是个多方面要素构成的复合体, 需要本着兼顾和协调的原则, 使住宅区景观更好地为居民服务, 促进住宅营销, 并为城市增色。

1.2 研究的方法与创新之处

本文通过对呼和浩特市不同类型的具有代表性的城市广场植物景观进行实地踏勘和调查, 分析各广场物种的绿地树种组成结构、植物配置模式、植物季相景观等, 并对存在的问题提出了建议。本论文所选广场共用到绿化植物43种, 其中乔木类30种(其中常绿乔木类5种, 落叶乔木类25种), 灌木类13种。其中呼和浩特市本地种19种, 占总数的,44.19%,引进种24种, 占总数的55.81%。表明呼和浩特市城市广场园林植物绿化树种以引进树种为主, 乡土树种在广场绿地中没有得到很好的应用。呼和浩特市城市广场乔木与灌木比平均值为1：1.59, 调查结果表明, 广场的乔木树种与灌木树种的分布大部分不合理。所选的6个城市广场常绿与落叶树比平均值1：4.97, 表明广场的常绿

树种与落叶树种的分布大部分不合理。绿化植物多样性指数基本在2左右, 如意广场最大为2.8286, 新华广场最小为1.6802, 变化幅度不大。广场的丰富度有较明显的变化, 主要原因是同一树种的应用量过多而形成的。呼和浩特市城市广场季节变化比较明显, 植物的季相变化也比较丰富, 所调查广场中有明显观赏特征(如观花、观果、观叶、观枝) 的园林植物树种有24种, 占总树种总数的55.81%。即市政广场植物景观较优；文化广场植物景观各有优缺点, 不相伯仲；休闲娱乐广场中博物院前广场的植物景观较一如意广场的植物景观好, 与物种多样性调查所得结果一致, 具有较好的景观效果。为使呼和浩特市城市广场的景观效益达到最佳效果, 根据呼和浩特市的具体情况, 提出了高标准城市广场植物种类及各具特色的植物景观的发展对策。希望通过本论文的研究, 能对广场植物结构与配置进行一些有益的探索, 对今后呼和浩特市以及周边城市的广场绿化建设提供可借鉴的资料。 文章的创新点表现在：

1. 对比分析绿化好和绿化差住宅的价格；

2. 探讨园林景观和房价的内在关系，建立园林和房价在一般情况下的数学模型；

3. 重点从绿化程度、绿化范围与绿化质量三方面分析园林对房价的影响

1.3技术路线

二． 相关理论概述

2.1 住宅价格的影响因素

本文研究重点在于，住宅距离周围景观的距离，以及周围景观的面积。其他影响因素忽略或从轻处理。

2.2 园林景观

2.2.1 景观的概念及特征

对景观的理解一般有以下几个方面。

（1）某一区域综合特征，包括自然、经济、人文诸方面。

（2）一般自然综合体：是指地理各要素相互联系、相互制约、有规律结合而成的具有内部相一致的整体，大如地图、小如生物地理群落，他们均可分为不同等级的区域或类型单位。

（3）区域概念：是个体区域单位，相当于综合自然区划等级系统中最小一级自然区，是相对一致发生和形态结构同一的区域。

（4）类型概念：用于任何区域分类单位，指相互隔离的地段按其外部特征的相似性，归为同一类型的单位，如草原景观、森林景观等。这一概念认为区域单位不等同于景观，而是景观的有规律组合。 景观的特征：

（1） 景观是地带性和非地带性两种属性一致性最大的区域。

（2） 景观分布区与各部门自然地理区划下限单位的界限是吻合的。

（3） 景观保留有全部高级区域单位的典型特征。它能够提供对区域

的典型自然特征和自然资源的全面认识。

2.2.2 生态景观的功能

生态景观的产生和发展源于改善环境的社会需求，人们发现营建公园、绿地乃是最好的措施之一，并从此使公园绿地的建设开始得到迅速发展。上世纪50年代，为重建因第二次世界大战而遭受破坏的城市时，欧洲许多国家都开始将绿地系统引入到城市的总体规划之中，由此改变了工业革命初期的那种拥挤、杂乱、污染的所谓“近代城市”形象。从西方公园绿地百余年的发展历史中可以看到，尤其是二战之后它在改善城市环境方面起到了十分重要的作用。

与建筑一样，生态景观两样存在物理功能和精神功能两方面的作用，甚至在一定程度上精神功能的意义更大些。生态景观固然在近现代城市中承担着减轻污染、改善环境质量的作用，但更有满足市民日常的散步休闲、锻炼游憩、舒缓压力的精神要求。随着社会经济的发展、工作节奏的加快，对后者需求会变得越来越大，因此将城市难以利用的隙地予以绿化种植以提高绿化覆盖率。

在城市主要地段进行大规模、高质量的公园绿地建设会与经济开发在用地上产生矛盾，从而使人产生对经济效益的担心。因为有人以为，同样的地块若用于公园绿地虽然能够获得良好的社会效益，但由

于这是一项公益事业，不仅在之后得不到任何回报，而且还需投入资金进行建设和养护。正是出于这样的忧虑，故常有不是对公园绿地建设缺乏热情，就是用低质量的种植来降低成本的情况出现。其实这种担忧实属多余。公园的建造改善了周边的环境，所以公园一带的居住区就成了这部分人置业的选择，从而引起地块的升值，这就有效地解决了资金匮乏的问题。在今天我国也有不少类似的例子。如上海浦东开发之初，陆家嘴中心绿地的建设改善了环境，使周边的土地得到大幅度的增值。相反，在一些居住区的开发中，有人片面认为增加建筑密度就能获得更多的收益，于是不顾应有的建筑间隔及环境质量以求得到最大面积指标，但事与愿违，最后往往失去了本应有的竞争能力。由此可见在公园绿地的建设上经济效益和社会效益间并无矛盾和冲突，从一定意义上说公园绿地的建设甚至还能优化城市的整体环境，促进投资，从而取得更佳的经济回报。

2.3 生态价值理论

人类进入生态文明时代，传统的资源环境价值理论遭遇到前所未有的挑战。资源环境的生态价值和生产力价值在文明发展过程中互为消长，只有合理地平衡资源环境的双重价值，才能实现经济社会可持续发展

一般意义上的价值，是指自然物的用途或积极作用，即使用价值。价值是以人类社会活动为出发点，以人类的主观视角来探讨和判断人类生产活动的对象或产物有没有价值、价值的大小，而资源环境的价值也是出于资源环境是否参与到人类社会生产活动过程中，是否经过人类劳动，是否对人类有用来判断的。

在生态文明时代，现代经济社会的发展对传统价值理论提出两方面挑战:其一是随着知识经济、虚拟经济时代的到来，对劳动和劳动创造价值的范畴及其作用的修正和质疑；其二是对于有些自然物质以及环境，因为没有参与社会劳动，没有在商品交换中体现出实体性，导致部分价值的缺失，导致对资源环境的无节制使用却没有相应补偿，造成资源环境的恶化与破坏。

生态文明时代的资源环境价值理论是以人地和谐为前提，以资源环境对自然生态系统、社会生态系统具有使用价值为立论基础，通过

寻求发展与保护的价值平衡实现经济、社会、生态协调可持续发展的理论。

三． 现状分析

3.1 研究区范围

呼和浩特位于内蒙古自治区中部。东经110°46′--112°10′，北纬40°51′--41°8′，市区位于北纬40.48东经111.41。地处内蒙古自治区中部大青山南侧，西与包头市、鄂尔多斯市接壤，东邻乌兰察布市，南抵山西省。全市总面积17,224平方公里。地处环渤海经济圈、西部大开发、振兴东北老工业基地三大战略交汇处，是联接黄河经济带、亚欧大陆桥、环渤海经济区域的重要桥梁，是中国向蒙古国、俄罗斯开放的重要沿边开放中心城市，也是东部地区连接西北、华北的桥头堡。同时也是中国北方重要的航空枢纽。

3.2 研究区内园林概况

3.2.1 呼和浩特市主要园林概况

呼和浩特市城市建设用地总面积为140平方公里，截止2005年年底，全市实际常住人口为257.9万人，其中城四区户籍人口为160万人。城市现有各类绿地总面积3308.5公顷，城市绿化覆盖率为26.1％，绿地率为24.51％，人均公园绿地面积8.51平方米。呼市市区现有综合性公园8处，专类公园4处，公园绿地总面积439.5公顷；游园广场32处，面积120.1公顷；街旁绿地53处，面积282.3公顷；社区游园95.7公顷。生产绿地13处，总面积431.5公顷；防护绿地2处，总面积210公顷；附属绿地面积1507.3公顷；道路绿地面积222.2公顷；其它绿地258.3公顷。从2004年起，呼市园林绿地景观进入一个跨越式发展时期，在短短两年时间，完成了长43公里、面积197公顷的二环路绿化带、完成了面积达1000亩的阿尔泰游乐园、春度公园、树木园，改造了原有的青城公园、满都海公园、公主府公园、北郊公园、八一游园、四千米游园等，开工了南湖湿地公园、大青山野生动物园、新华公园、滨河公园等。

3.2.2 呼和浩特市其他绿地概况

2006年呼市进一步建设扎达盖公园、大青山野生动物园、苏雅拉公园、滨河公园、仕奇公园、北郊公园，总投资65880万元；建设五

塔寺景点、大召景点、观音庙景点、呼斯乐或阿吉纳、席力图召景点、大盛魁古民居保护区、乃莫齐召景点、大东街景点等文化景观点8处，总投资17441万元；新建乌兰察布东街，大学东路，新建东街，呼伦贝尔南路，兴安南路，海拉尔西街，新华西街，成吉思汗大街，园一路等道路绿化10条，总长度达50.54公里，预算投资1966.65万元；完成100个园林式庭院、100个旧小区绿化改造、100条小街巷绿化美化建设，计划投资2000万元。2007年建设党委公园（新址）、树木园、绥远遗址公园、养鱼池公园、东郊公园、、范家营水上公园、攸攸板公园、林学院公园等17个公园，合计净增面积805万平方米，完成投资51520万元；建设中山西路广场、制片厂广场、党委广场、农大广场、元和构件广场、师大广场、东瓦窑广场、内蒙政府旧址广场、南新市区广场、大台什广场、五里营广场、塔布板广场、厂汉板广场等15个绿化广场，合计净增面积75.4万平方米，完成投资21000万元。建设哲里木路、锡林路、北垣街、中山路、车站东街、车站西街、大南街、大北街、巴彦路、光明大街、大东街、大西街、石羊桥路、展览馆东路、丰州路、公园东路、爱民街、胜利街等18条景观街，计划完成投资15000万元。建设28个游园景点，让绿色更加贴近市民生活。

3.3 呼和浩特市紧邻园林住宅现状分析

3.3.1 呼和浩特市紧邻园林住宅总体发展情况

大体发展方向为，越靠近园林，住宅发展越好；靠近园林的规模越大，发展越好。

3.3.2 各绿地周边住宅分布情况

越靠近园林绿地，住宅质量越高档，分布越密集。

3.3.3 紧邻园林住宅与非紧邻园林住宅价格比较

紧邻园林住宅价格普遍高于非紧邻园林住宅价格。

四． 呼和浩特市园林对住宅价格的影响

4.1 园林距离对住宅价格的影响

（１）作为著名景观，对市内住宅价格的影响最大，到著名景观的距离每增加１％，住宅价格就会下降0.024％之多；

（２）到最近公园的距离每增加１％，住宅价格下降0.036％，距离最近公园的面积对住宅价格有正向的影响，其每增加１％，住宅价格相应增加0.012%；

（３）住宅小区周边１ｋｍ 范围内有湖泊类型（非著名景观）景观，可以为住宅带来7.46％的增值，而周边500ｍ范围内拥有休闲广场绿地将使房价增高6.08％；

（４）住宅小区具有山景或临河而建，说明小区拥有较好风景视野和方便的休憩舒适性，可分别为住宅带来约5.02％和1.51％的增值。

4.2 园林范围对住宅价格的影响

（１）到公园距离每增加一公里，住宅总价将降低10.008万元；最近公园面积每增加１公顷，住宅总价将增加0.494万元；

（２）内河景观可分别为其１ｋｍ流域范围内的住宅价格平均带来

7.118万元的增值；

（３）有山景和临河的小区住宅总价分别要高出一般住宅11.738万元和3.532万元，而湖泊和广场绿地分别为周边１ｋｍ和500ｍ范围内的住宅带来17.449万元和14.205万元的增值。

4.3 园林质量对住宅价格的影响

内部环境是园林绿化、卫生、安静程度的综合评价，能为居民带来居住的舒适性，是各小区独有景观的一部分。根据实证结果及回归系数处理，得到其半弹性系数为2.429％，说明园林内部环境每上升一个等级，住宅价格则大致增加5.677万元。所在楼层的系数也为正，表明总体上而言，所在楼层越高，房价就越高。

五． 结语

5.1 主要研究结论

本文以呼和浩特市为例，通过收集各个主城区的住宅价格和其他特征的数据资料，建立特征价格模型，定量评估了呼和浩特市内各种类型景观对住宅价格的影响程度。研究结果表明：

（１）各种景观都具有一定的宜人性，能给附近居民带来居住的舒适性。就市区内部而言，河流、高山决定了整个城市的景观大格局，公园、广场、绿地、为区域性景观，均对住宅价格有正向的影响。说明人们具有较强的景观偏好，愿意为居住环境的舒适性支付附加价格。

（２）景观因类型和质量不同给人们带来的舒适性是有差异的，因此对住宅价格的影响程度也不同。按照标准化系数进行排序，景观变量对住宅价格的影响程度从大到小依次为：公园、广场、山景、湖景、河流。其中，敕勒川作为呼和浩特市标志性大型景观，对住宅价格的影响作用最为强烈。

（３）公园距离与住宅价格存在着显著的负相关关系。距离公园每增加１％，住宅价格下降0.240％，标准住宅价格下降14.254万； （４）公园、运河、山景、广场、湖景、河流等景观对周边住宅有显著的升值效应。平均而言，公园、运河和湖景分别为附近１ｋｍ 范围内的住宅价格带来7.118万元、3.532万元和17.449万元的增值；广场则使得周边500ｍ 范围内的住宅价格平均上升14.205万元；拥有山景和临河的小区住宅价格分别要高出一般住宅11.738万元和3.532万元。

5.2 主要政策建议

1、加强绿化宣传力度提高全民生态意识

必须坚持不懈地对群众进行绿化法规的宣传、教育和引导，通过广播、电视、网络、报刊等各类新闻媒体和举办形式多样的宣传活动，加强对城市绿化的宣传力度，开展全民绿化教育，了解绿化与保护生态环境的重大意义，并养成爱绿、护绿的好习惯。利用植树节设立绿化宣传、咨询站点，发放宣传材料。发动中小学生分送《致公民的一封信》等，宣传绿化美化的重要性；宣传绿化法规和保护绿化成果的

重要性，使园林绿化思想家喻户晓，提高全民的绿化意识，尤其是各级领导干部的生态意识，把绿化建设提高到改善投资环境、促进土地增值、改善城市形象的高度来加以重视。

2、完善法规，依法治绿

逐步完善现有的法规，组织制定与法规相配套的一系列文件，使城市绿地的建设、管理有法可依，保证依法行政的可操作性。根据建设部颁发的《城市绿线管理办法》，园林部门应尽快会同城市相关部门制订《呼和浩特市绿线管理办法》，并尽早颁布相应的管理措施。要加大执法力度，严格按照国家、省、市颁布的各项法令法规依法执政，遏制破坏绿化的违法犯罪行为，严格控制树木的伐移审批手续；凡单位庭院绿化尚未达标的，一律从严审批开工项目；凡挤占破坏绿地的一律限期腾、辟出绿地，由绿化部门统一规划、实施绿化，从而有效地保护绿化成果。

3、加强对绿地规划的监督实施，确保城市绿化用地

审批后的绿地系统规划应向社会公布，形成全社会共同监督、维护规划的绿化用地的氛围。建设项目从规划、审批、实施到竣工验收必须严格管理，对未达到绿化标准的项目按规定给予处罚；绿化严重不足且没有有效补偿措施的不得投入使用；加大绿化的力度，对侵绿、占绿等违章行为必须严格处理，并广泛发动群众的监督作用，防止侵绿、占绿行为的发生。

4、深化城市园林绿化行业的改革

彻底改变目前园林绿化行业“政企不分、管养不分”、“以费养人”的状况，深化行业改革，积极培育绿化市场运作机制，逐步推进城市绿化建设养护管理的市场化运作，达到降低养护成本，提高绿地质量和管理水平的目的。改变部分绿地养护管理主体单位不明确，责任不清而出现的一年绿、二年荒、三年光现象，需要委托具有一定实力、资质的专业部门管理，绿化行政管理单位一定要严把质量关，实行养护管理责任制，明确责任，并执行绿地养护考核管理标准，加强各项养护措施并进行现场指导和监督。

5.3 论文的不足之处

本论文存在以下不足之处：首先，在样本数据收集方面，由于住宅实际成交资料来源难以获取，并且包含的住宅特征较少，因而本文采用住宅挂牌数据，虽然在建模时对挂牌价格进行了修正，但在反映居民支付意愿方面仍可能存在一定的误差；其次，对于公园景观，以虚拟变量是否距离在１ｋｍ内来研究较为简单，虽然得出显著正向结果，但并没有精确测出其影响的范围；第三，本文同时纳入多种类型景观进行综合性研究，对城市主要景观的分析可以进一步深化，如采集多年度的数据进行时空效应研究。所有这些不足有待于今后弥补。

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