基准地价系数修正法

采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤

基准地价系数修正法估价的步骤：

1、收集、整理当地基准地价成果

在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。

2．宗地级别及基准地价的确定

根据待估宗地的位置、用途，对照前面所收集的土地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的土地级别、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵。

3．宗地影响因素调查分析与修正系数确定

根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进行一般因素和区域因素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。

4．年期修正的公式与方法

基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算： y=[1－1/（1+r）m] /[1－1/（1+r）n]

式中：y——宗地使用年期修正系数；

r——土地还原率；

m——待估宗地可使用年期；

n——该用途土地法定最高出让年期。

5．期日修正的依据、参数确定、方法

基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化，必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：

y=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数

6．容积率修正的依据、参数确定、方法

基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。因此，如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。容积率修正系数按下式计算：

Kij＝ki/kj

式中：Kij——容积率修正系数；

ki——待估宗地容积率对应的地价水平系数；

kj——级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。