供给侧房地产去库存的任务与措施分析

供给侧改革之房地产去库存

1、中国目前房地产库存的现状。

在去年的中央经济工作会议中明确提出，化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一，并要求通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

国家统计局数据显示，截至2015年11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米，即房产库存仍在以每月1000万平方米的数量在增长。社科院统计，我国商品房期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。由此可见，房地产库存已到了亟待化解的关键时刻，任其发展下去不但将严重影响与之相关的60多个行业，还可能危及信贷金融安全，拖累中国经济可持续增长。

中国房地产的暴利，使一大批房地产商从中脱颖而出，也使得中国逐渐养成了地方政府靠大量抛售土地，形成土地财政以此来推动地方财政税收的进一步增长。有了土地财政的支持，地方政府的确可以获得很大一笔收入，但问题是这种持续的增长又能持续多久呢? 当房地产趋于饱和，甚至是库存严重过剩之时，一旦房地产泡沫断裂，势必会造成地方财政增长乏力。由此影响正常预算、业务运转、民生支出以及重大规划工程的建设。在这个链条中牵涉面十分广泛，会造成个人就业，收入的一系列连锁反应，造成社会巨大动荡，不利于经济发展。

2、以“鬼城”现象为例，分析解决措施。

近年来，各大媒体纷纷爆料，中国房地产上的鬼城工程层出不穷，使得大量资本闲置在土地之上。

这份数据中鬼城大多在

广东，宁

夏，安徽，浙江，甘肃等省。既出现

在发达地区，又出现在西部落后地区，

这就说明了几个问题。

第一，中国各级政府，尤其是地

方政府在制定本区域发展计划之时，

由于土地财政贡献，由于发展经济压

力，由于地方领导好大喜功等多种因

素，盲目扩大发展区域，与本地区发

展实际和将来发展定位明显不符合。

第二，没有充分认识到产业集聚，

增加就业对城市化发展的促进作用。

城市发展应该由企业进驻，商业发展，

环境适宜等要素最优化组合，形成对

人口流动的吸引能力，从而稳定的与

当地人口规模。

第三，发展要有新思路，决不能以为昨天的中国有人口红利的支持，决不能以为昨天的地方经济有房地产土地财政的支持，就以为一劳永逸，安享太平。按照林毅夫先生的理论来说，国家的进步，经济的发展离不开技术变迁的速率。当前中国科技与世界发达国家的科技差距日渐缩小，一方面的确使我们得到了快速发展的机遇，另一方面伴随而来的肯定有经济下滑的趋势，逼迫中国必须抛弃以前靠技术引进的路子，不得不去走自主研发创新的新路。只有在这种新理念下才能够抛弃以出售土地为盈利手段的老路，走向新发展。

第四，中国的城市面积飞速扩展，但实际上公共基础设施并不到位，这种不到位与当前中国世界第二大经济体的发展地位不相称。实际上在早些年间，各地政府都不够重视这一块的投入，就像李克强总理所讲的，中国的城市基础建设欠账太多。例如，地下管廊建设，中国经济发达地区本身大多处于季风气候区，存在降水集中的特征，所以拥有高度的排水能力是城市必须具备的基本要素之一。以城市基础设施建设为先导开展建设，很多鬼城出现的原因就是就是交通问题。如果快速交通形成，加上当地 房价偏低，环境适宜，民生设施齐全，肯定会吸引人口流动的。

第五，限制人口迁移到城市的另一原因是落后于城市化发展的城乡户籍制度。这种限制在特大城市来说很必要，但在一些三四线城市没有太多必要，反而限制了有效需求。一方面是有房卖不出，一方面是有需买不到，根本在于改革户籍制度。而这个问题，北京大学的厉以宁教授曾经说道：“我认为哪些城市先进行户籍改革，哪些后进行，这些都可以根据地方财政状况、农民进城安置状况就业前景、公共服务设施的建设进展而定。综合考虑，

也可以在较富裕的小城市先

进行、较富裕的新社区先进行，这更加符合实情。总之，大中小城市齐头并进，互相攀比，只看速度，不顾实效，这些都曾是城市建设中的老毛病。如果一心只想速度，这些老毛病很可能在今后城镇化中重演，结果会造成不少后遗症。”在取消进程上厉以宁教授又讲到：“取消户籍制度并不困难，50多年来形成的对农民的种种限制，难道会因一纸公文宣布户籍一元化，困难就消失吗？如果一下子宣布户籍由二元改为一元了，城乡之间人口流动无障碍了，农民从四面八方签到城市，城市秩序岂不是大乱了？同样的道理，如果不少城里人又可以听说可以自由迁往农村了，他们纷纷要求下乡，收购已进城的村民的房屋，又该怎么办?可见，城乡一体化与要有一个较长的过程，有许多准备工作要做，不能急于求成，否则只会社会动荡，无助于城镇化的有序进行。”他认为户籍制度改革应该做到水到渠成。他说：“户籍制度改革是水到渠成的事情，一切准备工作做好了，如农民迁入城区和新社区已开始进行，迁入城区和新社区的人基本上有工作可做，学生有学校可上，各种公共服务也已到位，迁入城区和新社区的农民基本上安心下来，正常生活秩序也开始了，这时，才可以说户籍由双轨并未单轨的条件已经成熟，户籍从此走向一元。”

3、房地产去库存的基本路径阐述。

路径一是通过新农民工市民化消化。也就是城镇化拉动。李慧勇说,政府明年将通过户籍改革加快农民工市民化进程,释放这部分新市民此前被人为抑制的需求,着力消化房地产库存。但农民工市民化等限制放开力度受到财政支出制约,政府可能采取分层次放开城市迁入限制,预计先从三四线城市入手。另外,政府还将通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。“从效果上看,短期内政府支持农民工买房确实可以消耗商品房存量, 但大部分农民工缺乏支付和购房能力,这部分购买需求只是"需要"而非有效需求,按揭买房存在一定的潜在风险。” 路径二是通过房地产企业购并消化。本次中央从房地产行业供给的角度进行调控, 鼓励房企降低房价和兼并重组,房地产行业集中度将加大,房地产企业营销策略将转变。李慧勇表示,若房价发生普遍性降价,则可能会影响潜在购买需求和投资需求,反而会影响房地产销售,因此房企主动普遍性下调房价的可能性并不大,但新市民增加较多的三四线城市房价可能出现调整,未来三四线城市可能出现量升价跌现象。李慧勇认为,未来租赁市场的发展也对化解房地产库存有一定作用。他表示,非户籍人口扩大公租房租赁需求较大,未来机构投资者购买库存商品房后,可以成为租赁市场的房源提供者, 扩大租赁供给的同时也将推动房地产去库存。

路径三是通过取消限购来消化,更多城市限贷或限购政策待取消,特大城市二手房限制政策或放宽。李慧勇认为,北上广深的限购政策取消的可能性并不大,但大部分城市房地产限购和限贷的意义不大,因此,可以期待明年更多城市取消限购或限贷政策。对特大城市来说,目前二手房市场需求大于供给,明年对二手房市场的限制政策可能会调整,比如微调二手房个税优惠限制或限购等。

路径四是通过扩大政府购买消化。“明年政府收购力度将加大。”无疑，政府购买是有效转化的途径。李慧勇说,重点体现在打通商品房市场与棚改安置房、

公租房和租赁市场,财政部已经鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设。商品房与棚改房打通将体现在以货币化安置的方式进行,居民自主购买或政府购买存量商品房或一次性货币补偿,商品房与公租房的打通,体现在政府收购存量商品房,并尽量不再新建。

李慧勇表示,国家住房银行设立的条件已基本具备,只差顶层设计。住房银行的目的在于稳定房地产市场、增加住房消费需求,可以提供低利率资金,能够缓解中低收入者的购房压力。

4、房地产去库存的初步成效。

在政策组合拳的推动下，我国商品房销售出现明显好转。统计局公布的最新数据显示，1-5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%。其中，住宅销售面积增长34.2%，办公楼销售面积增长44.0%，商业营业用房销售面积增长18.1%。从今年年初以来，我国商品房销售面积一直保持较快增长：2016年1-2月同比增幅28.2%，1-3月增33.1%，1-4月增36.5%,1-5月增33.2%。 从3月份开始，商品房待售面积连续多个月减少，5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。

国家统计局13日公布了1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点，比上年同期上升1.9个百分点。业内人士表示，商品房销售继续保持较高增速，商品房待售面积持续减少，去库存取得初步成效。

第一，房地产企业投资意愿回落。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从房地产开发投资增速数据来看，1-5月份增幅略有收窄，原因是此前1-4月份房企拿地相对积极，各类投资需求在快速释放。从此类投资数据的增幅来看，大体介于5%-10%区间，在供给侧改革思路下房企投资意愿依然较强。同时，从阻力来看，包括公司债在内的直接融资成本或有上升趋势，这会使得部分企业在投资策略制定上做出调整。 光大证券 首席经济学家徐高认为，房地产企业投资意愿出现回落，5月到位资金同比增速回落7.0个百分点至16.7%，其中自筹资金部分由上月的增长0.2%转为下跌7.0%。而土地购置面积和房屋新开工面积同比增速同样出现明显回落，分别下降12.9和15.3个百分点至-4.5%和10.6%。房地产投资前景面临持续放缓压力。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，5月市场成交开始向理性回归，市场投资增速略有回落，但总体来看仍处于今年以来较高位置。尤其是住宅投资，一、二线城市市场预期不断提升，在此背景下，住宅投资还有较大投资动力。

对于目前“地王”频现的现象，国家统计局新闻发言人盛来运表示，从总体情况来看，房地产商投资还是比较谨慎的。从房地产投资增速、土地购置面积以及土地成交价款三个数据来看，并没有出现过热情况。但“地王”现象确实需要关注，有些“地王”出来以后对当地城市房价有一种示范效应，需要高度关注。

第二，成效凸显。

国家统计局投资司高级统计师李皎表示，在商品房销售高速增长的带动下，

房地产去库存效果初显，今年商品房待售面积逐月减少。5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市3月、4月、5月末待售面积分别比上月末减少63万、226万和394万平方米，减少量逐月增多。但非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。

今年8月末，商品房待售面积比7月末减少512万平方米，其中住宅待售面积表现突出，减少639万平方米。这两个数据的差距，主要是因为商业营业用房待售面积有所增加。不过整体来看，商品房待售面积已经连续6个月减少，国家统计局新闻发言人盛来运认为，房地产去库存成效非常明显。盛来运：8月当月，住宅待售面积减少650万平方米左右。从累计角度来讲，今年以来连续6个月商品房库存在下降，待售面积减少了3050万平方米左右。在推进去库存的同时，房地产尤其是住宅价格上涨还在持续。盛来运分析：首先确实房价还是在上涨，但从近两个月的观察来看，涨幅是在回落。尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价上涨的势头初步得到遏制。第二个特点，房地产的分化确实比较明显。以前是普增普涨，无论一二三线城市都在涨。但是今年以来，尤其最近两个月，三四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。这两个特点可能今后一段时间还会持续。

结语：

综上所述，供给侧房地产结构性改革，是顺应中国城镇化进程关键步骤，这次改革的成效会逐步的显示出来，成为中国经济可持续发展的有利跳板，建成社会主义现代化强国的重要一步。

参考文献:

厉以宁：《中国经济双重转型之路》，中国人民大学出版社，2013版