十步巧解房企预收款账务难题

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十步巧解房企预收款账务难题

【标    签】营改增,房地产企业预收款,财务核算

【业务主题】增值税

【来    源】税事谈

　　营业税时期，房地产企业在预收房款时，达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。营改增后，房地产企业预收房款，只需要向主管国税机关预缴增值税。但如果对预收款开具了发票，则达到了纳税义务发生时间，需要申报缴纳增值税。这就产生了对于预收款开票既预缴又申报的问题。

　　现在很多地方政策为解决该问题，对预收房款要求开具零税率发票、不开发票、不申报等等措施，达到只预缴不确认纳税义务时间的效果。但是也有很多地区未进行类似的规定，收到预收房款时开具发票即达到了纳税义务发生时间。这个要注意账务处理是不同的。

　　最终交房确认收入时，还需要计提增值税，如何既反应业务实质又账表相符，账务核算又简便易行?本文以一般纳税人房地产企业选择一般计税方式为例：(单位：万元，下同)

　　1.预收房款111万元，开具发票。

　　借：银行存款 111

　    　贷：预收账款——已开票 111

　　2.预缴增值税3万元(111÷1.11×3%)。

　　借：应交税费——未交增值税 3

　　    贷：银行存款 3

　　应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收

率)×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　说明：这里不建议使用“应交税费——应交增值税(已交税金)”科目，使用该科目

核算预缴的税额，容易导致应交增值税的借方余额与增值税实际留抵税额不符，或账表不

符。

　　3.开具发票，申报税款11万元(111÷1.11×11%)。

　　借：其他应收款——预缴税款 11

　　    贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 11

　　纳税义务发生时间，先开具发票的，为开具发票的当天。开具了发票，应申报增值税。

　　如果对预收房款开具了发票，达到了纳税义务时间，进行了申报，且当地也没有政策解决预缴与开发票申报的问题，笔者认为，此时应计提增值税，否则账表不符。

　　这里的“其他应收款”科目，是笔者个人的建议。原因是如果冲减预收账款，则将预收账款冲成不含税价，一是不好对账，二是非常容易混乱。

　　4.取得进项税额2万元。

　　借：应交税费——应交增值税(进项税额) 2

　　    贷：应付账款等 2

　　5.转出未交增值税9万元(11-2)。

　　借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 9

　　    贷：应交税费——未交增值税 9

　　6.缴纳增值税6万元(9-3)。

　　借：应交税费——未交增值税 6

　　    贷：银行存款 6

　　合计缴纳增值税9万元，其中，预缴增值税3万元，补缴增值税6万元。

　　7.实现收入，假设房款为333万元。

　　借：应收账款 222

　　    预收账款——已开票 111

　　    贷：主营业务收入 300

　　        应交税费——应交增值税(销项税额) 33

　　8.可以差额扣除的土地款为33.3万元，抵减的销项税额3.3万

元(33.3÷1.11×11%)。

　　借：应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额) 3.3

　　    贷：主营业务成本——土地成本 3.3

　　说明：在预收房款申报时，是否就可以扣除对应的土地出让金?笔者认为是可以的，本文为行文方便，在实现收入时一并扣除。

　　9.冲销重复计提的增值税11万元。

　　可借鉴以下公式：

　　应冲销的税额=(预收账款期末余额-预收账款期初余额)÷(1+税率)×税

率=(0-111)÷(1+11%)×11%=-11

　　如果预收账款(已开票)期末余额大于期初余额，说明应补提增值税。

　　借：其他应收款——预缴税款 -11

　　    贷：应交税费——应交增值税(销项税额) -11

　　10.转出未交增值税18.7万元(33-11-3.3)。

　　借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 18.7

　　    贷：应交税费——未交增值税 18.7

　　缴纳增值税：

　　借：应交税费——未交增值税 18.7

　　    贷：银行存款 18.7

　　统算：应缴纳增值税=销项税额-进项税额-土地扣除款=33-2-3.3=27.7万元;　　预缴增值税+补缴增值税+未交增值税=3+6+18.7=27.7万元。

　　核对相符。

　　总结：对于房地产企业预收房款，各地政策有较大的差异，笔者认为，无论如何处理，如果对预收房款进行了申报纳税，应在账务上反映出相应的计提增值税处理，确保账表

一致，这是财务核算基本的功能。