房地产年度总结

目 录

2011年经济运行及房地产行业分析

 2011年经济运行特点和发展态势  2011年房地产行业分析

2011年房地产业十大事件

 中央出台“新国八条” 楼市调控加码         

1000万套保障房开工 提前一月完成目标 70大中城市房价首次下跌 房地产业全面入冬 限购令再度扩大升级

温家宝强调房地产调控绝不可有丝毫动摇

货币政策持续收紧 房贷利率升至近10年来最高 资金引发绿城危机 房产企业阵营分化

上海重庆开征房产税

首家房产EJU上线 创新传统营销模式

房地产企业年度销售排行榜

 2011年中国房企销售排行  重点城市房企销售排行

重点城市房价走势——北京、上海、广州、深圳、天津、杭州

 全国重点城市年度成交图表

天津楼市年度盘点

 2011年天津楼市十大名盘

政策回顾

 2011年房地产调控政策汇总

运行数据

 天津市土地市场情况：12月份数据  12月份天津市楼市动态  河西区住宅市场分析

 2011年经济运行及房地产行业分析

2011年，世界经济呈现新兴经济体复苏较快、通货膨胀压力增大但发达经济体复苏乏力、失业率居高不下的分化走势，国内经济出现经济增速同比下降但物价涨幅同比上升的复杂局面。我国抓住经济运行中的主要矛盾，将稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，推动经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，宏观调控取得积极成效，物价上涨势头初步得到控制，经济增长速度平稳。

一、2011年经济运行特点和发展态势

2011年以来，宏观调控坚持把控物价作为首要任务，政策效果逐步显现，经济运行总体较为平稳，并呈现以下特点和发展态势。

1.物价涨幅见顶回落

居民消费价格指数在7月份达到6.5％的峰值后，受基数效应减弱、货币条件改善和大宗商品价格下降等因素影响，涨幅呈现回落趋势，12月份的CPI下降为4.1％。首先，控物价的货币条件持续改善。全年货币、信贷调控目标如期实现。其次，输入性通胀压力有所减弱。受美、欧债务危机冲击，全球经济增长明显放缓，加上市场避险情绪影响，美元短期反弹，大宗商品价格有所回落，进口价格指数趋降。第三，食品价格涨幅企稳回落。猪肉价格同比涨幅下降，猪粮比连续24周低于6，粮食产量“八连增”，有利于稳定粮食和食品价格。

2.经济增长小幅下降

前三季度，制造业、房地产业投资高速增长，但交通、电力等基础设施投资增速明显放缓，固定资产投资增长25％。由于汽车、住房等与住、行相关的消费增长明显下降，累计社会消费品零售总额实际增速比去年同期回落3.75个百分点。目前世界经济放缓，对我国出口已经开始产生影响。

从内、外需求综合看，今年以来总需求增长的适度回落，主要是宏观政策主动调控的结果，有利于控制物价涨幅和实现经济运行的综合平衡。GDP增速在上半年达到9.6％的基础上，三、四季度将小幅下降，预计全年增长略高于9％。

3.房地产调控已见成效

2011年，房地产调控政策取得了积极成效。第一，实施限购城市的投机性需求基本得到抑制。市场交易量下降，大量投机需求离场，房地产投资不再是居民的投资首选。第二，商品房价格过快上涨势头得到遏制。2011年下半年以来，全国70个大中城市房价环比下降的

城市明显增多。住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加，对解决中低收入居民住房困难问题发挥了重要作用。第三，对地方投融资平台的摸底和整顿，使正在上升的与土地、房地产相关的信贷风险和地方财政风险有所抑制，对防范系统性财政金融危机的爆发具有重要作用。

2011年以来，党中央、国务院积极应对国际环境的剧烈变化，在控物价、稳增长和调结构中寻求平衡，进行积极探索，积累了经验。一是注重保持经济平稳增长与调整经济结构相结合。调结构是为了持续健康的增长，平稳的经济增长也有利于结构调整的实施。二是高度重视保障和改善民生。始终把改善人民生活作为经济发展的根本目的，着力解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。三是注重推进内外平衡。着力扩大内需，提高消费对经济的贡献；妥善处理国际经贸关系，坚持“引进来”和“走出去”同时并重，提升价值链和扩展贸易增长点并举，增强汇率弹性，不断提升国际竞争力。四是更加注重系统性风险管理，忧患意识与风险意识增强。土地、房地产与我国金融、财政风险高度关联，整顿地方投融资平台,调控房地产市场，建立预警机制和风险显示机制，有利于降低系统性风险。

二、2011年房地产行业分析

2011年，对宏观经济和房地产都是一个重要转折期。从宏观经济来看，2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从盲目生长期逐渐向正常化回归。

1.房地产行业的拐点

2011年是中国房地产行业的真正的拐点之年。随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。

拐点一：新的市场格局

从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。彻底打破了原有的一元化住房供应格局。“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。

拐点二：新的行业格局

市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。

拐点三：新的市场空间

一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移，除却经济发展、人口转移等因素外，更重要的一点，是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控，催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣；2010年至今的这一轮的调控，则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2011年表现得更加明显。

拐点四：新的商业模式

传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探索新的商业模式。从根本上来说，过去几年土地价格持续上涨，并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下，土地价格长期上涨的趋势难以改变，而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限，这意味着当下和未来，快周转的开发模式是主流。然而，在持续的紧缩政策下，快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业新的课题。

2.房地产市场的特点

2011年中国的房地产调控进入新的阶段。在房地产调控的坚持不放松的背景下，中国房地产市场呈现出一些明显的特点。 特点一：集中度提升，房地产市场仍然保持增长态势。从《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》中看出，2011年的全国市场销售却仍然保持了增长态势，而上榜的龙头企业上涨速度更超出

了平均水平，表现为企业集中度继续提升；但上升幅度明显减缓，呈现趋稳态势。数据显示，2011年度全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，与2010年1.97个百分点的增长相比明显萎缩。

特点二：力量改变，房地产市场开始进入去库存周期。由于2011年上市楼盘增加以及政策打压之下销售萎缩，导致全国主要城市楼市库存量均处在高位。2011年12月主要城市库存量压力继续增加。广州商品住宅可售增加79 .94万平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超过30万平方米，深圳商品住宅可售量增加18万平方米。房地产库存激增，巨额的库存占款，将令开发企业资金周转愈发困难，未来，加速去库存将成为房企的工作重心，在楼市购房需求难以提振的背景下，房地产开发商只有依靠降价才能促成交、增现金。 特点三：营销变奏，降价促销已成为市场的主旋律。2011年12月全国100个城市住宅中，有37个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，3个城市环比持平。与11月相比，价格环比下跌的城市数增加3个，其中12个城市环比跌幅在1%以上。如果政策不放松，市场下行的趋势持续，预计将会有更多的楼盘加入降价阵营，且降价的幅度仍有可能继续扩大。降价促销已成为市场的主旋律。

特点四：成交低迷，土地市场依然冷清。2011年土地市场成交状况不尽人意，尽管年底土地供应增加，但是四季度地块流拍、延期不断，成交萎靡，与去年同期相比11、12月明显减少，降幅均为47%。全国130个城市12月住宅土地推出量环比上个月增加37%，同比减少22%，成交量环比增加43%，同比减少47%。12月土地成交的平均溢价率维持在低位，多数地块以低价成交，土地市场依然冷清。

 2011年房地产业十大事件

 中央出台“新国八条” 楼市调控加码

2011年1月26日，国务院常再度推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

“新国八条”出台开启了第二波楼市调控。随后，各地相继落实和出台地方版“新国八条”，包括限购力度加大、抬高信贷门槛和加大保障房建设力度等措施极大地抑制了楼市过快增长。继金融危机后，中国房地产市场再度进入“冷静期”。

 1000万套保障房开工 提前一月完成目标

2011年3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的政府工作报告中提出，今年要开工建设1000万套保障性安居工程。6月，国家发改委出台了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，以确保保障房融资途径畅通。截至10月底，全国开工建设保障房已经超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。

 70大中城市房价首次下跌 房地产业全面入冬

10月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅环比价格下降的有34个城市，上涨的有16个城市，价格下降城市个数首次超过上涨城市个数。70个大中城市新建商品住宅价格比9月份下降了0.14%，年内首次出现环比下降，房价拐点正式确立，标志着房地产行业全面入冬。

 限购令再度扩大升级

2011年7月，住房和城乡建设部开始调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因，并据此草拟新一轮的限购城市的名单。截至2011年底，限购城市已达46个，涵盖除拉萨外所有直辖市和省会城市。

由于此前品牌开发商的大举进入，二三线城市已面临一定泡沫风险。因此限购令的实施是一针及时的“镇定剂”，但对大肆布局的开发商而言将面临巨大压力。

 温家宝强调房地产调控绝不可有丝毫动摇

10月6日，国务院总理温家宝在出席上海合作组织成员国总理第十次会议是表示，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。调控目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康

发展。

 货币政策持续收紧 房贷利率升至近10年最高

7月7日，中国人民银行进行了年内的第三次加息，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

货币政策的持续收紧，对房地产的供给和需求影响巨大。一方面资金成本的增加将抑制整个房地产增长规模，同时购房成本增加将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会因此继续萎缩。

 资金引发绿城危机 房产企业阵营分化

2011年绿城不断传出不利消息：从被收购、查信托，到或将退市，而11月1日晚，一条绿城准备申请破产的微博将绿城再度推到风口浪尖，绿城房产董事长宋卫平连夜撰文否认。绿城中报显示：净资产负债率高达163%。在楼市严厉的调控政策下，不少房地产开发企业资金问题开始凸现，加上融资环境不断恶化，开发企业不得不采取降价促销的策略，以期快速回笼资金。

 上海重庆开征房产税

房产税的出台，被认为是改革地方政府原有土地管理与土地经营体制，探索稳定地方财税收入可行的途径。在“十二五”期间，房产税的征收范围和形式将不断调整完善，并在全国范围内稳步推进。

 上市房企负债已过万亿元

9月，106家上市房企半年报已披露完毕。据统计，今年上半年末，房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。其中，总负债为1.24万亿元，较去年年底增加1514亿元。资产负债率达近10年最高值。

资产负债率不断提高，说明房地产上市企业的处境不断恶化。

 首家房产EJU上线 创新传统营销模式

8月8日，易居旗下的在线房产交易门户EJU.COM正式上线，成为国内首家专业房产电商频道。易居房产电商频道将线上选房和线下交易进行结合，将电子商务中的O2O引入房地产销售中，并首推线下经纪人联动卖新房的服务模式。

 房地产企业年度销售排行榜

2011年中国房企销售排行

重点城市房企销售排行

一、北京

二、上海

三、广州

四、深圳

五、天津

六、杭州

 重点城市房价走势

全国重点城市月度成交图表

1.北京楼市月度成交面积与房价

2.上海楼市月度成交面积与房价

3.广州楼市月度成交面积与房价

4.深圳楼市月度成交面积与房价

5.天津楼市月度成交面积与房价

6.杭州楼市月度成交面积与房价

 天津楼市盘点

2011年天津楼市十大名盘

 政策回顾

2011年房地产调控政策汇总

 运行数据

一、天津市土地市场情况 1.土地市场综述 土地供应分析：

2011年12月，天津市场土地供应94宗，供应面积为384.1万平米。其中工业地块供应62宗，供应土地面积为244.7万平米，经营性用地供应32宗，供应土地面积为139.4万平米。对比11月份土地供应面积环比大幅下降达42%。

土地成交分析：

2011年12月，市场成交土地95宗，成交用地面积为675.8万平米，其中工业地块成交57宗，成交土地面积为417.9万平米，经营性用地成交38宗，成交土地面积为257.9万平米。12月土地市场经营性用地成交面积为257.9万平米，环比上涨65%；建筑面积为494.0万平米，环比上涨为90%；成交总金额为76亿元，环比上涨达123%；楼面地价为1529元/平米，环比上涨为18%。

溢价分析：

在12月成交的38宗经营性土地中，无溢价的地块36宗，溢价率在0%-50%的地块2宗，土地市场低迷状态持续。

2. 特别关注

12月8日，天津融商投资有限公司和天津亿万泉实业有限公司分别以底价24440万元和20280万元摘得津西陈塘（挂）2011-233号和津西陈塘（挂）2011-234号地块，楼面地价分别为4484元/平方米和4056元/平方米。

两宗地块的土地用途均为商服，国有建设用地使用权出让年期为40年。

12月天津市经营性土地成交信息

二、12月份天津市楼市动态 1.住宅市场

2011年12月天津住宅新增供应11020套，环比下降9%，同比下降50%；供应面积为119.07万平米，环比下降9%，同比下降49%；12月全市住宅成交5561套，环比上浮1%，同比下降62%；成交面积为59.65万平方米，环比增长4%，同比下降61%；12月天津住宅成交均价为10220元/平米，环比上浮6%，同比增长14%。

2.商品住宅市场

2011年12月天津商品住宅新增供应7459套，环比下降26%，同比下降64%；供应面积为95.19万平米，环比下降18%，同比下降57%；12月商品住宅成交4442套，环比增长8%，同比下降了65%；成交面积为51.06万平米，全市商品住宅成交量环比攀升10%，同比下降63%；本月商品住宅成交均价为11080元/平米，环比增长4%，同比增长18%。

3.成交价格

天津市全口径住宅与商品住宅成交价格对比表

2011年12月，全市住宅成交均价为10220元/平米，环比上浮6%，同比增长14%；剔除保障性住房，12月商品住宅成交均价为11080元/平米，环比增长4%，同比增长18%。12月全市多数商品房项目仍然成交冷清，市场成交量继续在低位徘徊，融创海逸长洲、星美御、王府壹号和天津大都会等高端项目的集中成交有力地助推全市商品住宅均价强势走高。同时12月保障房成交量再次下滑，全市住宅均价同步攀升。

保障房方面，12月天津市经济适用房均价环比下降1%，为4205元/平米；限价房均价环比下降4%，为6375元/平米。

三、河西区住宅市场分析 1.本月区域市场数据

2.区域供求走势

12月河西区商品住宅无新增供应，成交25套，环比上涨25%，同比大幅下降87%；成交面积0.3万平米，占全市成交量的1%，12月商品住宅成交量环比减少了17%，同比下降89%；截至12月，河西区商品住宅存量为34.6万平米。 3.区域均价走势

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2011年12月河西区商品住宅均价为14986元/平米，环比下滑19%，同比减少了16%，12月该区未成交保障性住房。

4.区域成交项目TOP10

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