关于适度提高居住用地开发强度的意见

关于公布实施《关于适度提高居住用地开发强

度的意见》的通知

穗规办〔2008〕284号

各建设单位、个人:

《关于适度提高居住用地开发强度的意见》（以下简称《意见》）业经广州市城市规划委员会审议和市政府法制办审查通过。经市政府同意，现予以公布并就有关申请要求通知如下：

一、符合《意见》要求且属于第七条第（一）项情形的建设项目，应按照《广州市城市规划管理技术标准与准则——综合篇》第2.1.2条，关于：“新征建设用地办理《建设用地规划许可证》”的立案标准要求备齐有关资料，向广州市规划局提出核发规划条件的申请；

二、符合《意见》要求且属于第七条第（二）项情形的建设项目，可在已办理规划审批手续的工作环节或者直接在下一工作环节中，按照目前市、区规划管理部门职能分工，向市规划局或区规划分局提出调整提高开发强度的申请，申请材料除按照《广州市城市规划管理技术标准与准则——综合篇》立案标准的要求外，还应附上土地出让合同和调整后的住宅小区修建性详细规划方案或总平面图。

特此通知

附件：《关于适度提高居住用地开发强度的意见》

二○○八年五月六日

附件：

关于适度提高居住用地开发强度的意见

为促进广州市经济和社会全面、协调、可持续发展，认真贯彻国家关于加强土地资源集约利用、加强房地产市场宏观调控的相关政策，以及进一步贯彻落实 《广州市关于加强住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见》关于加大住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解供需矛盾，加快推进老城区改造，改善人居环境的精神。结合广州实际，按照“科学、合理、有效”的原则，制定本意见。

一、适用范围

本意见适用于新增经营性居住用地项目、政府保障型住房项目（含廉租房、经济适用房、新社区住房等项目），以及原协议出让土地的未全部领取《建设工程规划许可证》的居住小区项目和未领取《建设工程规划许可证》的建筑工程住房项目的开发强度的调整和提高。

以下项目开发强度的调整和提高不适用本意见：

（一）经“招拍挂”程序已经公开出让的居住用地项目；

（二）已全部领取《建设工程规划许可证》的居住小区项目和已领取《建设工程规划许可证》的建筑工程项目。

二、原则

（一）在广州市城市战略规划和总体规划的指导下，本着以人为本，改善人居环境，集约土地，提高土地的利用价值，按照可持续发展，科学合理开发土地资源，打造生态城市等作为规划编制的指导思想，加快编制尚未覆盖地区的控制性详细规划，全面检讨已覆盖地区的控制性详细规划关于居住用地的开发强度，

加快加大住宅的供应量。

（二）按照城市总体规划提出的城市发展战略目标，打造适宜创业发展，适宜生活居住的山水型生态城市，在各项资源条件允许的情况下提高土地的利用价值，确定合适的开发强度，实现资源开发利用和环境保护相协调的可持续发展。综合考虑政策因素、经济因素、区位因素和环境因素，区别确定适度的开发强度，最集约地利用土地、最高效地体现土地的价值，通过城市规划的精细化管理，实现社会效益、环境效益、经济效益的最大化。

（三）针对居住用地特性，在符合居住区规划设计规范前提下，充分利用土地效益，结合具体居住用地区位、交通、环境、经济等条件对开发强度的控制指标进行修正。居住区开发强度的提高应注意与周边环境协调，环境及设施容量协调平衡。同时应增加配套相应的公共服务设施和城市基础设施，以保障安全、卫生的良好居住环境，保障完善的公共服务设施，满足设施的服务半径、规模等要求。

三、技术标准

（一）商品住宅项目

根据《广州市城市规划管理技术标准与准则（修建性详细规划篇）》关于居住区级、小区级、组团级人口密度和建设容量的要求,以及广州市城市规划委员会2007年8月23日会议审议通过的关于商品住宅项目建设容量指标控制原则,商品住宅项目开发强度可按照表一的相应分区、分档确定合适的开发强度。

表一 经营性居住用地人口密度和建筑容量控制指标 人口毛密度

（人/公顷）

用地用地用地

规模规模规模

（ha ） （ha ） （ha ）用地规模（ha ）容积率 用地规模（ha ）用地规模（ha ）建筑密度 （%） 用地用地用地规模规模规模（ha ） （ha ） （ha ）密度区 住宅 平均 层数

≥≥1-3

（低）

4-6

（多）

一

区 7-9 （中高）

10-18

（高）

19-33

（高）

1-3

（低）

4-6

（多）

二

区 7-9 （中高）

10-18

（高）

19-33

（高） ≥－－－－－－注：①人口规模按照100平方米住宅建筑面积/户、3.2人/户的标准计算。

②用地规模处于5-10公顷之间的居住用地建筑容量控制指标参照10-15公顷居住用地的建筑容量控制指标执行。

③用地规模小于1公顷的居住用地建筑容量控制指标参照1-5公顷居住用地的建筑容量控制指标执行。 ④本表规定的指标为上限。

（二）政府保障型住房项目

根据《广州市城市规划管理技术标准与准则（修建性详细规划篇）》关于居住区级、小区级、组团级人口密度和建设容量的要求,以及广州市城市规划委员会2007年5月17日会议审议通过的关于在没有受到规划区位特殊限制的情况下适当提高政府保障型住房建设容量的原则，政府保障型住房项目开发强度可按照表二的相应分区、分档确定合适的开发强度。

密

度

区

一

表二 广州市政府保障型居住用地容积率控制指标参考表 容积率 住宅层数 用地规模（ha ） 15≤S ＜50 4－6（多） 7－9（中高） 10-18（高） 1.6 2.0 2.7 用地规模（ha ） 1≤S ＜5 2.2 2.8 3.5

区（高）推荐

二

区 4－6（多） 7－9（中高） 10-18（高）

19-33（高）推荐

注：①本表规定的指标为上限参考。 3.3 1.5 1.8 2.5 2.8 4.0 2.0 2.5 3.4 3.8

②用地规模小于1公顷的居住用地参考1公顷≤S ＜5公顷的标准执行；用地规模处于5公顷≤S ＜15公顷的居住用地参考15公顷≤S ＜50公顷的标准执行。

③居住用地容积率在密度一区推荐最高值为3.5～4.0之间（用地规模为1到5公顷），不得高于4.0，密度二区居住用地推荐值为3.4～3.8之间（用地规模为1到5公顷），不得高于3.8; 住宅层数推荐为19-33层。

四、区域控制要求

根据广州市总体规划、城乡规划管理区位控制要求、城镇居住区分布现状、城市基础设施和公共服务设施的规划建设等情况，将我市居住区开发强度调整区域控制划分为不调整开发强度区、开发强度调整控制一区、开发强度调整控制二区、开发强度调整控制三区、开发强度调整控制四区。各区的位置和范围见附图——广州市居住用地开发强度调整控制分区图。

（一）不调整开发强度区

以下区域的开发强度按照控制性详细规划进行控制，不作调整：

1、市政、交通饱和区域：环城高速公路以内，但金沙洲、大坦沙、原芳村区、琶洲、员村、广园路以北华南快速以东地区除外；

2、生态敏感地区：流溪河两侧（两侧300米）、帽峰山地区、南湖地区、白云山地区、麓湖地区、凤凰山地区、火炉山地区、东圃绿化隔离带、万亩果园保护区、大夫山地区、莲花山地区、番禺区生态廊道、花都旅游大道北部山区；

3、重要景观区：珠江两岸地区（前航道区段以珠江两岸控规为界；老鸦岗－海鸥岛南端（前航道区段除外）的两岸以珠江

景观规划范围为界，沿岸进深约500-800米）；

4、城市重点建设地区：珠江新城、白云新城、大学城；

5、历史文化保护区：新河浦、华侨新村、农林上路、耀华大街、南华西街、大岭村、塱头村等。具体包括：历次已批准的历史文化保护区，国家、省、市文物保护单位保护范围，控规紫线控制范围；

6、村镇范围，但中心镇的中心区、广州新城地区、轨道交通站点周边地区、城市外围交通便捷地区除外。

（二）开发强度调整控制一区

花都、番禺、黄埔、萝岗、南沙中心区。

（三）开发强度调整控制二区

1-9号线轨道交通站点周边地区（站点几何中心800米范围内），但不包括环城高速公路以内地区以及新白云国际机场100米控高线范围以内地区。

（四）开发强度调整控制三区

1、中心镇中心区：江高镇、太和镇、钟落潭镇、狮岭镇、炭步镇、花东镇、石楼镇、大岗镇中心区；

2、中心城区除“不调整开发强度区”、“开发强度调整控制一区”和“开发强度调整控制二区”以外的地区；

3、广州新城、新客站、金沙洲、大坦沙、原芳村、员村、琶洲地区；

4、新白云国际机场100米控高线范围以内的人和、向西庄、联乡市和莲塘村的轨道交通站点周边地区（站点几何中心800米范围内）。

（五）开发强度调整控制四区

城市外围交通便捷地区，以及形成一定规模的居住区。

上述各控制区的开发强度调整可按表三（商品住宅）和表四（政府保障型住房）相对应的指标作为上限来控制。

表三、经营性居住用地开发强度上限分区控制指标表 容积率

开发强度区 建筑密度 （%） 备注 用地规用地规用地规用地规用地规用地规

模（ha ） 模（ha ）模（ha ）模（ha ）模（ha ）模（ha ）

≥15 5-15 ≤5 ≥15 5-15 ≤5

开发强度调整控制一区开发强度调整控制二区开发强度调整控制三区开发强度调整控制四区

表四、政府保障型住房开发强度上限分区控制指标表

容积率

开发强度区 用地规模（ha ）用地规模（ha ）

≥15 5－15

用地规模（ha ） ≤5 备注 开发强度调整控制一、二区开发强度调整控制三、四区五、配套公建要求

居住用地项目根据净建设用地面积（即扣除代征道路和绿地面积的用地面积）计算可建住宅建设面积和开发强度。居住区的配套公建项目建筑面积应不少于整个用地项目总住宅建筑面积的6％。

六、调整幅度限制

对于原协议出让的居住用地项目，原审批地块容积率小于1的，上调幅度不得大于100％；原审批地块容积率为1～2的，容积率上调幅度不得大于60％；原审批地块容积率大于2的，容积率上调幅度不得大于30％。

七、程序

（一）新增居住用地项目（含商品住宅项目和政府保障型住房项目）

1、由政府委托的建设业主（对政府保障型住房）或市土地开发中心（对商品住宅项目）向市城乡规划主管部门提出核发规划条件的申请。

2、对符合本意见要求的项目，市城乡规划主管部门依程序向申请单位核发规划条件，并列表成批次报广州市城市规划委员会备案。

3、对超出本意见要求的项目，按照控制性详细规划的调整程序，经论证后报广州市城市规划委员会审议和市政府审批。

（二）原协议出让的居住用地项目

1、符合本意见要求的项目，建设单位可向市城乡规划主管部门提出调整提高开发强度的申请。

2、对已审批小区修建性详细规划或已部分取得《建设工程规划许可证》的居住用地项目，申请单位在提出申请前应委托具备相应资质的规划编制单位根据有关法律、法规、技术规范和城乡规划要求编制该区修建性详细规划。市城乡规划主管部门对该类项目在审批前应进行批前公示或采用听证会等形式听取利害关系人的意见，利害关系人的意见作为是否同意调整提高开发强度和确定提高幅度的参考依据。

3、市城乡规划主管部门按本意见审理具体个案时，还应进一步考虑所在地块的区位规划控制要求以及交通承载力、环境容量等实际情况确定具体开发强度。

4、调整提高开发强度所增加的建筑面积只能用于建设住宅和配套公建。新增建筑面积的套型结构比例应符合《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发[2006]37号）的要求；配套公建项目的建筑面积应符合本意见第五条的要求，即以整个用地项目总住宅建筑面积的6％来计算和补配公建配套项目。

5、市城乡规划主管部门按照本意见和有关规定进行审查，向申请单位核发调整的规划条件，并成批次报广州市城市规划委员会备案。

6、建设单位对按本意见调整提高开发强度所增加的建筑面积应按照现行相关标准向政府有关部门补缴交土地出让金、市政配套费等相关费用。普通商品住宅项目按同一供需圈内同类型商品住宅土地市场价格计收土地出让金。

7、建设单位凭市城乡规划主管部门核发的同意调整提高开发强度的文件到国土房管部门办理土地使用手续和补交土地出让金，同时可到市城乡规划主管部门办理修建性详细规划审批或方案审查手续。建设单位持已补办完善的土地使用手续证明和补交土地出让金凭证向市城乡规划主管部门申请《建设工程规划许可证》，并凭缴交市政配套费凭证、人防部门意见等资料领取《建设工程规划许可证》。

8、建设单位如要提出调整提高开发强度的申请，应在本意见实施之日起6个月内向市城乡规划主管部门提出调整规划条件的申请，并在同意调整规划条件批复后10个月内完成办理补交地价和市政配套费等手续并向市城乡规划主管部门申请《建设工程规划许可证》，领取《建设工程规划许可证》后3年内竣工投放市场。市国土房管部门与建设单位签订土地出让合同或补充合同时，应明确约定补交地价的具体要求以及开发建设和竣工投放市场的时间要求，并明确违约责任。

9、建设单位自本意见实施之日起6个月后按本意见提出调整规划条件申请的，不予受理；建设单位未按签订的土地出让合同和补充合同的要求补交地价和有关费用及履行相关义务的或未按时申请《建设工程规划许可证》的，按本意见批准同意的调整

提高开发强度的规划审批文件自动失效，未领取《建设工程规划许可证》的，不再按照本意见调整提高的开发强度的规划条件来核发；未按合同要求的时间竣工投放市场的，按合同法规定追究违约责任。

八、附则

（一）本意见实施后新审批控制性详细规划的区域，按新批控制性详细规划的要求执行，不再按本意见调整开发强度。

（二）非居住类用地项目的开发强度调整在区域范围和程序上可参照本意见。

（三）广州经济技术开发区和南沙经济技术开发区参照本意见执行。

（四）本意见于2008年5月20日开始施行，有效期至2009年12月31日。