法律咨询解答整理--合同纠纷篇

法律咨询解答整理--合同纠纷篇

1.问：我于2007年10月通过银行按揭购买了一套商品房面积是137.59平方结果到今天4月房产证办理的时候发现只有123.85平方现在开发商一直拖说要把所有的房产证全办理了以后才退钱请问我该怎么办我看购房合同上写的面积误差超过%3的开发商双倍退钱{因为我已经装修不想退房}请问我能按合同主张我的权益吗应该找谁主张呢

问题补充：现在开发商就是一个字拖他不说不退就是拖说要等所有的房产证全办完了在退他们这么说有依据吗对我以后维护自己的权益有什么影响吗请专业的大侠详细的跟我说说谢谢

问题补充：请问民事合同纠纷诉讼时效是多久呢，送什么时候开始算

答：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2．问：行政合同纠纷解决途径？

答：任何一种违约行为都可能引起合同纠纷。对于合同纠纷，当事人可以通过下列途径解决：和解、调解、仲裁、诉讼。

1.和解。和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况，自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。和解是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力，有些人可能会出尔反尔，使和解结果成为一纸空文，延误了纠纷的有效解决。

2.调解。调解是由争议各方选择信任的第三方居中，就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。此方法解决纠纷的可能性较和解大一些，但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力，也使得纠纷的解决难尽人意。

3.仲裁。仲裁指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议，将争议提交法定的仲裁机构，由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解，依法做出裁定的方

式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。

4.诉讼。诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律，依法做出裁判，藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。

3．问：我于2005年3月向房东租了一套房子.之后经过两次续签.合同续签至2008年3月.今天(2007年2月11日)房东要求收回房屋.并给出单方面书面通知书及房东签字.要求本人于2007年3月21日24:00前搬离该住所.否则将采取强制执行措施.并且该房东没有提出任何违约所应承担的违约责任.

我想请问该房东违约的话该承担怎样的违约责任.如果该房东不承担违约责任我应该采取怎样的措施?自称房东亲戚扬言如若2007年3月21日不搬离该住所将带一帮人来该住所强行执行.该行为是否触犯有关法律视为威胁行为?

补充:当时租赁该房屋是三方(中介.承租人.出租人)签订.但现在该中介公司已经不存在了

该房屋租赁合同中介方没有敲过公章.但事实是按租赁合同按时给付每月租金.当时签订合同时是付三个月押一个月

今天房东扬言是来拿三个月房租的.(每次来收房租时房东都会打一张收条).今天(2007年2月11日)房东竟然打了一张2006年11月至2007年2月的一张收条来收取我三个月的房租.当时我就对此表示怀疑.房东竟然想多收我三个月房租.还要收回房屋.(如果说是骗我三个月房租也不为过).后来房东走了.且没有拿走三个月房租.

答：原告于1992年4月与市自来水公司分家后.未经城市建设部门批准.擅自在原属自来水公司使用的巷道上搭建一简易棚屋.1993年6月.原告将该巷道上的简易棚屋出租给被告做服装生意.双方签订了门面房屋租赁合同.合同规定租期1年.1994年合同期满后.双方同意续租1年.1995年6月5日.原.被告再次签订房屋租赁合同一份.合同规定租期1年.每月租金170元.合同期满后.被告保证将房交还原告.去年6月5日合同期满后.原告按合同规定要收该房.被告则以原告未依法取得房屋产权.没有出租权为由.拒不退房.以致双方发生纠纷.原告诉至法院.

法院审判

樟树市法院经审理认为.原告搭建的简易棚屋.因未向城建部门办理有关准建手续.属违章建筑.建设部城市房屋租赁管理办法的有关规定.属违章建筑的房屋不得出租.原.被告两次所签的门面房屋租赁合同均违反了该规定.应属无效合同.原.被告违反规定.签订房屋租赁合同.双方都有过错责任.因此法院判决双方1995年6月5日所签门面房屋租赁合同无效.被告退出门面房.该房在未取得合法手续之前不得出租.驳回原告要求被告承担占用期间租金的请求.没收原告的租金收入7040元.对被告处以罚款500元.

专家评析

1995年5月28日建设部颁布的第6条规定:未依法取得房屋所有权证的.属于违章建筑的不得出租.原.被告在国家行政法规颂实施以后.仍于1995年6月5日.以属违章建筑的房屋为标的签订门面房屋租赁合同.违反了国家行政法规规定.经济合同法第7条规定:违反法律和行政法规的合同为无效合同.法院判决原.被告1995年6月5日所签门面房屋租赁合同无效是正确的.

4．问：朋友聘请了律师.打合同纠纷.朋友曾多次让律师调取很有用的相关证据.但是律师却一次也没有去取证.一二审均败诉在其中朋友要求律师取证没有的证据关键上--这不是最失职的.最失职的是.本来打的就是合同纠纷.而那个律师直到一审开庭之后.在法庭上才向被告方索取纠纷合同--当庭开始第一次看这份他要打的纠纷合同-等于连准备也没有就去上法庭了-这有没有违反我国律师法或其他相关法律呢?朋友冤得掉了20多斤体重了!谢谢大家了!

已经到律师协会投诉过了.他们所和律协应该关系很好.律协没有回复.现在就是到法庭告律所.一审判决认为双方已经签署了委托代理合同就合法.但是律师一点义务和责任都没有尽到.律师法和消法不保护吗???如果违反了律师法或消法.具体是哪一章哪一条呢?万分感谢!

答：违反了律师法.但律师法是公法.无法满足您朋友的赔偿请求.

该案应该适用合同法.因为您朋友和该律师之间形成了委托合同关系.该律师未尽到义务.构成违约.应起诉追究其违约责任.赔偿损失(直接损失.而不包括可得利益).

5．问：本人在原房东处购买了一套房子，买房的全款已经支付给房东并与原房东签署了买卖合同，房产证和土地证正在办理中，之后因资金问题，本人把此房子进行了出售，在中介公司签合同时，甲方台头处把本人和原房东的名字一并写上了，但是在最后的甲方代表签字处只有我本人的签字，甲方签字处为空白，后面还有附加的条款是：一切做证事情等事项全权由本人处理。

请问律师这个合同是否具有法律chinalaw效应？

问题补充：当前问题是，买房要求退回原来缴纳的5万元定金，并且解除本合同。答：这个合同按照现行法律规定是无效的所以对方是可以解除合同的并且可以要求返还定金

6．问：原告买的房总价是120000元，被告也就是卖主违约，合同是写着如果卖主违约则双倍返还定金并按总房价的万分之十五一天标准收取违约金（在签订合同后第二天到收到违约金日算）。请问朋友原告可以拿到按违约金计算的赔偿吗，是怎么计算的，现在这房价涨了一半

答：如果合同没有特别约定定金的作用的,则只能在定金和违约金里选择其一来追究违约方责任,如果约定违约金过高,当事人也可申请法院调整的,一般计算到起诉日止.否则法院

判决就无法确定个金额拉.

7．问：房屋买卖合同纠纷举证要点是什么？

答：1/房屋买卖合同纠纷举证要点

1、当事人为法人的，应提供法人资格证明及法定代表人身份证明，如需委托他人进行诉讼的，应提交授权委托书。

2、提供房屋出卖人的房屋所有权证和身份证明。

3、出卖共有房屋应提交其他共有人是否同意的书面证据。

4、出卖出租房应提供房客放弃优先购买权的书面证据。

5、提供买卖双方订立的买卖房屋合同书。

6、如已交款或鉴定的，应提出交款的书面证明。

7、其它有关本案的证据。

8．问：原告没有法律知识,在法庭上受外界的影响,法官并一再诱导.既使合同无效,对原告也不吃亏,被告必须赔偿房屋差价,等,等等.原告就同意了合同无效,并没有认识到对自己的不利.后来知道对自己的不利,就撤诉了.请问我再次起诉会牵持到前面同意合同无效吗？

答：合同有无效力不是根据个人意思，看是否违反法律规定。

9.今年6月我父亲作为卖方和人签定了一份房地产买卖合.由于买方原因.我方同意先由买方给付2万元定金(已付).并合同中规定买方要在243天之内交付全款.并提到双方如有违约情况.按没收定金和双倍反还定金处理.并双方不可再为此而向对方进一步追究责任或要求赔偿损失.到10月份房价上涨.我方提出不想继续交易.并按合同中规定向买方归还定金2万和违约金2万.买方不接受赔款.执意要求我方继续履行合同将房子卖给他并已起诉(请求法院支持要求我方继续履行合同).请律师指教:1我方必须继续履行合同吗?2我方同意赔偿违约金后还要赔偿买方所谓的其他损失吗?谢谢

很谢谢各位朋友帮我现在心里有底了还请各位法律高手帮助起草答辩书？

答：按照合同法的规定.你们违约了.所以要支付违约金.不是必须履行合同的.

赔付违约责任后合同终止.

10．问：在19年前，房屋出卖人赵某（农村户口）与买受人王某（城镇户口）签订买卖房屋合同。当时，赵某提供了大队以及乡政府允许买卖的证明，另外赵某由于一些原因非常想卖出此房屋，王某是从换房大会上与赵某结识的。

后来，双方签订协议，王某交付房款，双方还办理了过户手续。

现在该房屋所在地涉及拆迁，将会有补偿款。

于是，房屋出卖人赵某以买卖房屋合同违反法律规定，应视为无效合同为由向人民法院提起诉讼，要求赵某返还房屋及宅基地使用权。

请问，这个买卖合同有效吗？赵某是自愿卖的，且办理了过户手续。如果王某不能提供过户手续，怎么办？时间太长了，一些证据已无法收集。

问题补充：现在房屋，在买房的四年后，王某又给卖了，而且也办理了过户手续。现在怎么办？赵某当初自愿买房（由于一些原因，她自己都不住在里面，这才想到卖房的，而且不是王某主动找到赵某，而是在换房大会上。按常理，赵某知道不能买卖，还是想方设法将房屋卖掉），并且办理过户，这个买卖合同还是无效？

我也问了律师，有人说合同有效！

如果这样的话对王某岂不太不公平了？19年之间，赵某要反悔，早反悔了！等到国家有补偿了，才反悔。当初，那样的房子赵某自己都不愿住，舍弃大房子，转而去住别的地方的小房子。

先谢谢大家的回答。

答：建议您还是尽量的收集全您的资料比较好，比如赵某当时提供的大队以及乡政府允许买卖的证明，双方签订协议、王某交付房款证明、双方所办理的过户手续等，这样您赢这场官司的可能性比较大，如果你无法提供这些证据证明，只凭口头说，而赵某不能够承认的情况下，您赢这场官司的可能性，就非常渺小了。或者，您可以找当时的见证人等，如果您能够提供当时完整的房屋买卖资料，那么您的合同是有效的。

关键在于证据证明，及其他一些能够证明的东西。只要证据充足，您一定会赢。

祝您顺利解决此事

11.问：我是09年3月份通过中介买的拆迁房，当时由于政府的原因我们这个小区的房产证没有办，当时签定的合同房价是26万元，我已住了一年并装修，现在房东房产证办好，要过户时房东提出要我加7－8万元（现在房子涨价至40万），签定的房屋买卖合同的签字方只有房东本人，没有他老婆的签字，请问这样的合同具有法律效益吗？

答：具有法律效力，法律推定夫妻双方对家庭财产的处分上具有互相代理权利，也就是说其中一人的行为法律推定为夫妻双方的行为，除非对方能证明另一方对此事毫不知情，但这得由对方证明。（但据本人所知，法院一般不会采纳，也很难证明）从你的情况来看，已经入住，合同又签了这么久，说另一方不知道，法院基本不会考虑。如果对方不给你过户，你可以起诉要求对方继续履行合同，判决下达后，可以申请法院强制执行，到时候法院可以

通知房管局给你办理过户。

12.问：这是两手房买卖，当时谈的内部装修和空调送的交换条件是让房东多住一个多月。但交接的时候装修和空调都是坏的。那房东不是用坏的东西来欺骗取得延住么？？这个事情是否可以和房东交涉处理呢？？

问题补充：补充：房屋买卖合同上只把她送的东西列进去了空调和内装修，但没有标明是好的还是坏的，但事实是空调坏的，内装修墙面什么也坏的厉害房屋买卖只写了装修按现状，3个空调送，这个是否可以让房东赔偿？怎么谈赔偿呢？

答：合同约定不明确，对买方不利。首先，内装修是经过买方勘验的，只要现状没有大大改变，无所谓好坏，因为签合同时你接受了，不能反悔。第二，空调状况需要在签约是注明并在交接时验收，合同对空调质量没有约定，也没进行验收，所以索赔没有依据，何况你门签约前对空调也没有进行估价，坏空调也可能一钱不值，但也可能稍加修理就可以使用。

13.甲将于2006年5月15日将自己家6间住宅房转让给原告.已将房产所有权转让给甲.转让费为1988800元.2甲必须保证对该房产的所有权有合法的拥有性.3现已预付20000元转让费作为定金.同时协议生效.也就证明该房产转让成立.此协议生效后被告不得迟于2006年7月16日搬出.到时交清剩余转让费同时办理交接手续.4此协议生效后甲已共同遵守.不得反悔.如有一方反悔按为约处理.如房产升值.甲方也不的再提价.如反悔赔偿已方3倍罚金.如房产降价乙方也不的反悔.如反悔不于退回20000定金.现在可是甲方提前5天搬出房屋.而到了7月16日乙方也不出面办交接手续.说能再降些价吗?于是甲方看在面子上的情况下将了2000元.可过了10天还不办.说又要房产证.而一开始写的协议也没有要房产证［这的房屋都是以前的商品房没有房产证.(都是统一的都没有).乙方也知道甲方没有这个写协议之前甲方口头都给乙方说清楚了.乙方也知道.所谓合法的拥有性指的是通过邻居证明签个书面.公社开个证明证实一下.］这个乙方也知道都说清了.现在他却说要房产证.甲方认为是无理取闹.出而反而.同时认为乙方违约反悔.通过调理没有达成一致意见.最乙方说再给他降20000元.甲方不同意.［甲方同时认为乙方是看房屋有所降价而没有进行交接手续.故意刁难拖延.］于是乙方却颠倒是非将甲方告上法庭!理由由下,甲方没有提供乙方合法的证件而没有交接手续.赔偿乙方损失!我做为甲方认为乙方在知情的情况下故意刁难甲方.请问大家给我个最准确合法的说法或看法!这官司怎么打或赢的了吗?谢谢

答：其实这个很简单-我是做房屋买卖的--一般像你说的这种商品房有的是有两证有的则是购房合同--你可以把购房合同他看是一样的--不管是两证还是购房合同都只是证明这个房产是属于你的--到时直接做个合同更名就有两证了啊--如果他还不同意.那就没什么理由了--可以直接起诉-他合同违约-

14.问：我2009.8.20在房管局签了房屋买卖合同，然后到银行去办理贷款，到银行先交了首付款，然后在办理贷款的手续当中卖方因是夫妻共同财产没有结婚证而且户口也不在同一个户口本上，银行让出据他们的结婚证，由于他们岁数大好象是没有结婚证或者是找不到了那我就不知道了，银行说没有不能办理贷款让他们去补，在补的过程当初他们的女儿又出来说这个房子不卖了，于是我就将他们告上法庭让他们履行买卖合同并提供相应的证件去协助我办理贷款，在这种情况下法院如果把房子判给了我，他们卖方会不会拿出种种原因不给我腾房。我现在不太懂这一块，希望哪位好心的律师帮我解答一下！很急！明天早晨就开

庭！

答：只要法院判决买卖合同成立，你得到判决书后，你就可以凭判决书到房屋管理局办理过户手续，并可以向法院起诉要求对方腾退房屋。

另外，只有在买卖合同上有对方夫妻二人同意卖房的签字，他的女儿是无法干涉的。

15．问：我2006年6月将一处房改房（没下产权证，只有房改发票）的房子以16.5万的价格卖给了一位女士，后来她又把这个房子给自称是其弟弟的人住了。2009年8月其弟弟又要将该房屋以29万的价格卖给另一个女人，现在的问题是当初我买房子的人要和我解除合同在和现在要买房子得人签29万的合同这样合理吗？另外我当初卖房子的所有票据他们都说丢了，这样我该怎么办？

答：是房子没产权，还是你买的时候没把产权转到你名下？

如果是房子没产权，那以合同为准

如果是有产权但没转到你名下，那你就还没有房子的所有权，他是有权转卖的，只向你承担违约责任。

16.问：合同是否要双方当事人全部签字才能生效？我有份合同，买房方当事人有签字，卖方当事人有三人，只有两人签字，也无任何委托事项，该合同是否有效？如果无效，怎样推定？

另外该合同未注明签订时间，请问该合同的有效期能否判定？

答：不是无效；是不成立。

17.问：请问原告买了房总价150000元，交了定金60000元，合同上写明了被告违约就要双赔返还定金给原告，要在是被告违约了，原告可得到被告双赔返还的定金吗？具体是根据合同法的那一条

答：法律规定定金数额不得高于百分之二十的，你房总价是150000，那么所交的60000中，只能有30000算是定金，其余三万应该算是预付款，所以如果被告违约，可以对30000元主张定金责任，双倍还返，另外三万预付款，也当然可以要求返还。综合以上就可以一次性主张被告返还90000元。

具体你可以参考一下【担保法91】【担保法司解118、119、120】

针对你说的违约金责任，法律规定，违约金和定金这两种责任是只能主张一种的，你可以先择其中一种行使，具体情况你就要看哪一种对你有利了，万分之十五，也就是15一天。具体要求承担哪种责任，怎么对你有利，我想你已经很清楚了吧。

18.问：10多年前在邻村买的一套闲置的厂房用于养殖,没有房产证,是村里在70年代初

在荒地自建的.当时签定了买卖契约.一直相安无事,去年修路把房子占去了几间,然后村长起诉以补交以前和交纳以后的土地使用费用为由,把家里告到法院.然后法院依据>中:”农村集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权.”原告出卖给被告的房屋未经相关部门办理合法手续,属违章建筑.该房屋不允许买卖,故原被告间签定的房屋买卖合同无效为由判决我们合同无效,不需要交纳土地使用费.

法院的判决依据是房屋没有房产证.然后村里起诉请求确认房屋买卖合同无效，并要求原告返还房屋及拆迁补偿费.已经审理过了,判决结果

一原告与被告之间签定的房屋买卖合同无效

二被告于本判决发生法律效力后3个月内返还原告剩余的房屋

三被告于本判决发生法律效力后20日内给付原告房屋的拆迁款

土地法是1986年出台,此厂房是70年代初建造的.我们购于90年代中期.新土地法是99年实行的,请问本案的依据对本案适用吗?

我们不解,农村70年代初的自建房没有房产证为什么是违章建筑?违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。而本案中的房屋是建在偏僻的农村,如果不是修路,连出行都很不方便.

这份合同真的是无效合同吗?

答：集体土地建房，大多实行土地证、宅基证，基本不办理房产证，当时只有城镇国有土地建筑才有可能办理房产证，并且当时还很不完善，所以没有房产证的理由根本站不住脚。

关于审批，并不是你去建房，而是你购买村集体现有建筑，如果根据没有审批判断合同无效，村集体负有绝对责任，要不合同有效，要不村集体赔偿损失。

现在其实不是合同有效与否，而是损失由谁来承担的问题，说到这里相信你知道该如何维护你的既得利益。

《房屋登记办法》

第八十九条房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。

国有土地上盖的房子你可以转让给任何人和单位，可以抵押；宅基地上的房屋不能卖给城镇户口的人，不能抵押。

19.问：甲方因资金不足将单位卖给他的房屋买卖权转让给乙方（房屋没有产权），乙方

已居住两年半以上。

协议上写有：甲方单位给予甲方房屋的相关权利全部转让给乙方，乙方将买房款以甲方的名义直接打入甲方单位的账号，合同生效。

因当时没有产权证房价卖得低，现在甲方反悔，要收回房屋，这样合法吗？

答：没有产权证所以不能过户现在房子属于谁都是个问题

你想要不会得到法律支持但是他想住也得不到法律支持因为房子不属于你和他。谁的鬼知道。

20.问：房屋买卖合同纠纷，起诉到赔偿强制执行需要多长时间？问题补充：已与中介及房东签订房屋买卖合同并付30%首付，现正在申请贷款。

房东现在反悔了，想增加房款，否则只愿意赔付合同约定赔偿金的50%。

我们希望通过法律途径解决这个问题，但有两点担心：

1、诉讼到执行时间太长。因手里现金有限，会影响我们再次购房，而且会花费很多精力

2、即使胜诉，强制执行有可能会有难度

3、如果采用申请支付令的方式，目前僵持的局面没有证据证明房东违约，法院会受理么？

遵纪守法，讲道理的毕竟是少数，万一房东不配合，我们是否能拿到应得的赔偿？答：可以申请法院做财产保全，然后提起诉讼，要求产权人继续履行合同办理权属过户，如业主不配合办理按揭贷款，也可以要求其按合同约定配合办理按揭贷款及权属过户。

21.问：甲乙系夫妻，有一间夫妻共有的房屋需要出售。乙私自与丙达成协议，以12万元将该房卖给丙，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记。甲因不知道乙已出售于丙，又私自与丁达成协议，将房屋卖与丁，价额15万元，并且私自办理房屋过户登记手续。丙因要求交付房屋与甲、乙发生纠纷，丙诉至法院。

问题1.乙与丙签订的房屋买卖合同和甲与丁签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？

2.该房屋的所有权该归谁，为什么？

答：1、都有效，因为善意第三人取得合法，签订的协议也有效。

2、房产应当属于丁，根据房产法规定，这种情况物权属于率先过户的。

22.问：2005年12月我与王某某通过中介公司签定一房屋买卖合同，该房当时尚未取得产权证，双方约定2006年二月办理更名手续。由于是个别更名，就没规定有谁出营业税和个人收入所得税。2006年二月我将房款39万元交予王某某，但王某某并未给予更名。后来与王某某交涉几次，都未予更名。2008年一月王某某向法院提起诉讼，以房屋尚未取得所有权证不能实际过户为由，要收回房屋退回房款。经法院审理，不同意王某某的诉讼请求，调节王某某协助过户。在此次诉讼过程中，我才知道王某某是从郭某某处买的房屋，又转手卖予我的，而且产权证是郭某某的。

请问：

1.我该怎么办才能尽快取得房产证

2.营业税和个人收入所得税有谁出

答：《物权法》规定，因法院判决取得物权的，从法院判决生效之日起取得该房屋。所以，你已经实际取得该房屋的所有权了。

既然法院依据判决，要求王某办理产权过户，王某就应当履行判决。

王某应当将房屋过户到自己的名下，再将该房屋过户到你的名下。

营业税和个人所得税应当由出卖人承担。

23.问：2003年买的北京海淀区2居,当时没有房产证,原因是开发商抵押给银行的房子,银行委托物业来销售的房子,具调查有好多户都没有所以就买了.找的是

这样写的:请求法院确认原被告双方签定的房屋买卖合同无效,诉讼费用由被告承担.

事实和理由:我于05年与被告签定的房屋买卖协议,协议约定:将某房屋卖给被告,因该房为银行抵押房屋,无法办理产权证.所以该房根本无法按照法律规定办理产权证过户手续,故为了维护原被告双方的合法权益,依据第37的规定

问题请教:

1.房屋协议为三方协议:中介,买方和卖方.第六条规定如果卖方不履行协议,除赔偿乙方房款外,另行赔偿乙方购房定金的2倍以及丙方的中介费用.

他的目的就是为了悔约,因为房子价格涨了,就算她赔偿了我们也损失很大.

2.买了房子已经两年了房产证书也顺利办下来了,却被告了.请问律师我的合同是有效的吗?取得房产证到底还有没有用.

3.本人对法律不是很了解.不知道他告我们的第37条和52条法律.应该拿哪条就应对他.

4.如果有相关的律师大哥大姐帮帮我,给我点建议.真的很感谢.感谢好心人.

5.快开厅很着急.谢谢天下好心人的回复不胜感激.

答：以你所说情况，虽然购买房屋时没有产权证，但后来已经有了，且已过户到你名下，合同应该是有效的。如果对方仅凭这个理由来起诉，你应该可以胜诉。

但是打官司不是提供个法条这么简单的，而且也没有你能要到的直接用的法条，有些是需要对法律的理解和分析的。

慎重起见，还是及时聘请律师代理为宜。

需要的话，可带资料联系。

24．问：我现在购买了一套商铺，但是现在和租方发生了点合同纠纷，现在的商铺出租合同不是我签的是上任房东的妹妹（非房屋拥有着所签）现在租方只认合同，这样的合同能生效吗？

还有妹妹签合同时房东不在场!

我现在按照原合同我4年起码损失12万！而且租方还可以随意转让商铺！

我现在应该怎么办？可以解除合同吗？我需要赔偿多少钱！租方租金为

1300/月签约5年已经过了一年！

答：《合同法》

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

这是法律“买卖不破租赁”的原则。对租赁房屋买卖的，租赁合同对房屋受让人有效。还有房东妹妹代替房东签合同的问题：

要看房东对该出租行为是否明知，如果知道的话，无论当时是否有对其妹妹的授权，租赁合同都有效。

如果房东不明知租房行为的话，房东妹妹的行为构成无权代理，租赁合同无效，由房东

妹妹对承租人承担责任。

相关法条：

《合同法》

第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。

代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任

25.问：我前几天刚在某一中介和买方签订了一份房屋买卖合同。当时买方的5万押金和我的产权证都放在了中介做为保管。而且合同当中添加了一项是“假如买方贷款手续审查不通过，则三方免责，解除合同”果不其然过了5天，所有的贷款手续还没做，买方就以贷款有问题要求免责解除合同。（其实经过中介的深入了解，是因为其他原因，不想买了。这是中介事后告诉我的。）当时中介说只要他们想买，一切问题都可以帮忙给解决。(签合同时买方就和中介沟通出具假的贷款手续)可现在因为他们不想买了。所以就坚决不配合。现在中介也劝我无条件妥协。可我觉得买方和中介肯定有什么猫腻。我想咨询一下，他这种情况属不属违约呢？我能获得赔偿吗？

答：如果由于不可归责于任何一方的原因导致合同不能履行，则合同解除，各方不承担责任。

但如果由于恶意串通，损害第三人利益的合同，您有权请求确认合同无效，并追究对方的责任。

26.问：我爸妈都是农村户口，但现在居住在城里。2000年在村里买了一套房子，2001把原来住的房子卖了。但是2000年买的房子至今都没有过户，由于拆迁现在着急过户。但有关部门回应，对于在村里原来已有房子而卖了再买的村民，不允许买的房子过户。请教各位资深人士给详细解答一下像这种情况是否可以过户，如果不能有没有好的解决办法。

答：近年来，农村房屋买卖合同纠纷案件时有发生，如何认定农村房屋买卖合同的效力，对在司法实践中正确处理此类纠份，维护当事人合法权益，有重大的现实意义。

一、民事法律行为理论对认定农村房屋买卖合同的效力有指导意义。

我国〈民法通则〉第54条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利义务的合法行为。”民事法律行为理论在我国民法体系中占有极为重要的地位，民事法

律行为，通常简称为法律行为，它是以意思表示为要素的，以设立、变更和终止民事权利义务为内容的合法行为。要正确认定农村房屋买卖合同的效力，必须以民事法律行为理论为指导，以我国法律的规定为依据。按我国民事法律行为理论，民事法律行为生效一般应具备以下三个要件（1）：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示自愿真实；3、行为的内容不违法。依法订立的农村房屋买卖合同如果符合上述民事法律行为的三个生效要件，就是有效的，否则应认定为无效合同。

二、〈中华人民共和国合同法〉是认定农村房屋买卖合同的效力的重要法律依据。

〈中华人民共和国合同法〉第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从我国现有法律和行政法规的规定看，没有明确规定农村房屋买卖合同必须经登记后才生效的规定，按上述合同法及司法解释规定的精神，对符合民事法律行为生效要件的农村房屋买卖合同应认定其有效为宜。

三、我国农村宅基地使用权政策限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。

农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系一起的（2），只有农村集体经济组织成员，才能申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县人民政府批准；其中，涉及占用农地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村村民申请宅基地后，有权在宅基地上建房，并依法取得房屋的所有权，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。出卖自已的房屋，是行使房屋所有权的处分权能，“地随房走”是我国现行法的一项基本原则，《中华人民共和国土地管理法》虽限制宅基地的转让，但不能以此否定农村房屋买卖合同的法律效力。

四、签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移，如果未经登记，则只能在当事人之间产生债权、债务关系。

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”上述法律规定了不动产物权的公示原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应登记，记载于不动产登记簿的权利

人，即是该不动产的权利人。购买农村房屋的买房人，只有在办理房屋登记后，买房人才能拥有该房屋的所有权，即不动产物权的转让发生了效力。未经登记不动产物权不发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”从该条法律规定的精神看，我国物权法第九条规定的是不动产物权的效力，它与不动产买卖合同的效力是完全不同的概念，不可混为一谈。我国现行政策对农村房屋买卖过户规定了较严格的限制条件，导致购买农村房屋的一些受让方不能办理过户手续，不动产物权不发生效力，买房人没登记的，不能取得取得房屋的所有权。在房屋没登记的情况下，农村房屋买卖合同的效力，不应受到影响，该农村房屋买卖合同在买房人和卖房人之间仍发生债权效力。

五、同一农村集体经济组织成员间签订农村房屋买卖合同的效力。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地，应视为对村民申请宅基地的限制。并不排除村民通过购买房屋的形式拥有两块或两块以上的宅基地。《房屋登记办法》第四章集体土地范围内房屋登记第八十六条规定：“房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列村料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书；（四）宅基地使用权证明或集体所有建设用地使用权证明；（五）证明房屋所有权发生转移的材料；（六）其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”从《房屋登记办法》的规定看受让人是房屋所在地农村集体经济组织成员的，其买房能依法登记，取得房屋所有权，发生物权效力，农村房屋买卖合同的效力应无疑问。

六、农村房屋所在地村集体经济组织成员以外的人（包括城市居民）与房屋所有人签订的农村房屋买卖合同的效力。

27．问：房屋买卖纠纷谁知道可以获取一倍赔偿的那个最高法院规定名字及内容？答：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过

自2003年6月1日起施行）

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

28．问：本人在原房东处购买了一套房子，买房的全款已经支付给房东并与原房东签署了买卖合同，房产证和土地证正在办理中，之后因资金问题，本人把此房子进行了出售，在中介公司签合同时，甲方台头处把本人和原房东的名字一并写上了，但是在最后的甲方代表签字处只有我本人的签字，甲方签字处为空白，后面还有附加的条款是：一切做证事情等事项全权由本人处理。

问题补充：当前问题是，买房要求退回原来缴纳的5万元定金，并且解除本合同。答：这个合同按照现行法律规定是无效的

可以要求返还定金。所以对方是可以解除合同的并且

29．问：甲乙系夫妻，有一间夫妻共有的房屋需要出售。乙私自与丙达成协议，以12万元将该房卖给丙，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记。甲因不知道乙已出售于丙，又私自与丁达成协议，将房屋卖与丁，价额15万元，并且私自办理房屋过户登记手续。丙因要求交付房屋与甲、乙发生纠纷，丙诉至法院。

问题1.乙与丙签订的房屋买卖合同和甲与丁签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？

2.该房屋的所有权该归谁，为什么？

答：1、都有效，因为善意第三人取得合法，签订的协议也有效。

2、房产应当属于丁，根据房产法规定，这种情况物权属于率先过户的

30．问:今年6月我父亲作为卖方和人签定了一份房地产买卖合，由于买方原因，我方同意先由买方给付2万元定金（已付），并合同中规定买方要在243天之内交付全款，并提到双方如有违约情况，按没收定金和双倍反还定金处理，并双方不可再为此而向对方进一步追究责任或要求赔偿损失。到10月份房价上涨，我方提出不想继续交易，并按合同中规定向买方归还定金2万和违约金2万。买方不接受赔款，执意要求我方继续履行合同将房子卖给他并已起诉（请求法院支持要求我方继续履行合同）。请律师指教：1我方必须继续履行合同吗？2我方同意赔偿违约金后还要赔偿买方所谓的其他损失吗？

答：按照合同法的规定，你们违约了，所以要支付违约金，不是必须履行合同的。赔付违约责任后合同终止。