房地产在建项目整体转让涉税分析与筹划

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房地产在建项目整体转让涉税分析与筹划 作者：方媛

来源：《商情》2014年第51期

摘要 在建工程作为房地产商的一项重要的资产，企业在转让之前应该做好涉税项目的分析和筹划，保障在建工程整体转让的顺利进行。房地产在建项目整体转让的涉税分析和筹划是一个复杂的工作，需要专业财务人员和其他相关部门相互配合提出一个科学的方案，为决策者提供参考。

关键词 房地产 建项目整体转让 涉税分析与筹划

近几年来我国的房地产政策变化巨大，政策也瞬息万变，房地产开发企业难免在开发的过程中会遇到与新政策相冲突的问题，企业往往会选择退出在建工程以达到自身利益最大化的目标。房地产在建工程项目整体转让筹划就是为了双方能够在安全运作的基础上，更加简单节约的进行项目转让。

一、税收筹划概念

税收筹划是在国家政策的许可的基础上，对企业的筹资经营管理等一系列活动在法律法规的指导下进行事前整合和筹划，来达到节约资源实现企业利益最大化的目的一种管理活动。首先税收的筹划活动需要企业的管理层的高度重视，实际上涉税筹划不是一项简单的工作，只有在领导的领导下各部门相互配合才能更好的完成。其次涉税筹划和分析工作需要对从整体上考虑总体税负的影响，不能只顾一方利益而忽视另一方利益，这样才能使双方在平等自愿的基础上达成一致。最后，涉税分析与筹划者要全面的考虑问题，在考虑经济行为发生时的税负和现金净额的基础上，还要考虑筹划后各个环节的税负情况，从长远利益和整体利益出发。

二、在建工程项目整体转让的涉税问题

房地产开发企业只有在完成项目投资额25%以上的基础上，才能够进行在建工程项目整体转让。虽然这种转让模式交易过程较为清晰程序也比较简单，但是整体转让中的涉税问题较为复杂。在建项目的整体转让，出让方需要向国家缴纳相应的税费，营业税为5%，印花税为收入的0.05%，教育附加税为营业税的3%，地方教育附加税为营业税的2%，还有土地增值税，企业所得税等。受让方需要缴纳的税款主要包括：印花税、契税。在实践中，在建工程转让涉及税款金额最大的往往是土地增值税。该税种的计算方式相对较为复杂，税费以增值额为基础按照一定的税率进行计算，税率的规定标准是依照不同的情形决定的。增值税额如果没有超过扣除项目的50%，则土地的增值税就等于增值额的30%，当增值额超过扣除项目的50%但是没有超过100%，则土地增值税就是增值额的40%减去扣除项目的5%，当增值额超过了扣除项目金额的100%但是不足200%时，土地的增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15%，当增值额超出了扣除项目的200%以后，土地增值税= 增值额×60%- 扣除项目金额×35%。从以上的税