土地增值税测试题(扣除项目部分)

土地增值税测试题（扣除项目部分）

一、单选

1．商品房销售合同的印花税率是：

A 万分之五

B 万分之三

C 万分之一

D 千分之一

2．土地闲置费在计算土地增值税时，应当如何处理：

A 准予扣除，但不能作为加计20%扣除的基数

B 准予扣除，且能够作为加计20%扣除的基数

C 不准予扣除

D 按照实际情况，由税务机关审核是否准予扣除

3．下列项目中，那一项不属于可以核定征收土地增值税的条件：

A 擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的

B虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的

C 申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的

D 开发普通标准住宅的

4．如需对符合条件的房地产开发企业实施土地增值税核定征收，核定征收率不得低于：

A 1%

B 1.5%

C 5%

D 8%

5．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列那个条件：

A 按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金

B按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上

C转让房地产时房屋已经建成的，但尚未办理房屋所有权证书

D 以上都不对

6．计算土地增值税时，下列项目中不允许扣除的是：

A 超过贷款期限的利息

B 取得土地使用权所支付的契税

C 土地闲置费

D 拆迁补偿费

7. A设备有限公司与B房地产开发公司签订大厦外墙保温施工合同。工程总造价800万，其中材料价款320万，施工费480万（含税）。如果材料由B房地产开发公司提供，A公司仅提供建筑劳务，属于“甲供材”，其应缴营业税为：

A. 800×3%=24万元

B. 480×3%=14.40万元

C. 480÷（1-3%）×3%=14.85万元

D. [800+320×3%÷（1-3%）]×3%=24.3万元

8． 关于城市拆迁安置的土地增值税处理，以下说法正确的是：

A 采取就地安置的，由于安置房屋没有相应的收入，所以在计算土地增值税时，根据支付的相关

安置支出确认成本，不确认收入。

B 采取异地安置的，凡异地安置的房屋属于自行开发建造的，应当视同销售，并将拆迁安置支出计入安置房屋的拆迁补偿费。

C 采取异地安置的，凡异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

D 采取货币安置的，在向被拆迁户支付安置费时，必需取得发票。

二、多选

1．对从事房地产开发的纳税人可按（ ）规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

A 取得土地使用权的成本

B 房地产开发费用

C转让环节缴纳的税金

D 房地产开发成本

2．下列哪些项目属于房地产开发成本：

A 与房地产开发项目相关的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、七通一平等支出。

B 与房地产开发项目相关的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等

C 开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

D 企业行政管理部门为组织和管理房地产开发活动而发生的各项费用

注：D属于管理费用。

3．计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有：

A 建房贷款超期支付的利息

B 开发小区的排污费、绿化费

C 出售旧房过程中的评估费用

D出售商品房时办理登记的手续费

4．关于房地产开发成本和开发费用的分摊，以下哪些方法是比较合理的：

A 土地成本按照占地面积法分摊

B 开发间接费用按照建筑面积法、直接成本法或者预算造价法分摊

C 公共配套设施按照直接成本法或者建筑面积法分摊

D 借款费用按照建筑面积法或者预算造价法分摊

5． 以下取得土地的方式中，比较可行的是：

A 取得行政划拨用地，进行房地产开发

B 通过协议作价的方式取得国有土地

C通过招拍挂的方式取得国有土地

D 通过收购某房地产开发公司的全部股权，取得土地或者土地及地上建筑物

6．通常情况下，契税的计税价格由下列哪些项目组成：

A 土地出让金

B 市政建设配套费

C 拆迁补偿费

D 土地前期开发成本

7.下列说法正确的有：

A 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式

B 拆迁补偿费应当取得发票，否则在计算土地增值税和企业所得税前不得扣除

C 房地产开发企业采取异地房屋安置且异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费

D 通常情况下，被拆迁者为个人的，无需缴纳个人所得税

8．按照土地增值税的有关规定，下列各项目中，房地产开发企业计算土地增值税时，正确的计算方法是：

A 房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和印花税

B 房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加

C 房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税和个人所得税

D 房地产开发企业转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加和印花税

三、计算题

2008年11月，A市智诚房地产开发公司（外商投资企业）“城南居”项目全部销售完毕，符合土地增值税清算条件。某税务所管理员按照规定对其实施了土地增值税清算，相关资料如下：

一、项目概况

智诚房地产开发公司于2005年3月开始兴建“城南居”住宅项目，该项目一次性开发。项目土地是公司2004年5月以竞拍的方式从西安市土地管理局取得的居住用地，使用权期限70年。该片土地位于西安市高新区，总面积37 320㎡，折合55.98亩。

批准建筑面积133 988.51㎡，其中：

（一）批准总销售面积为129162.88㎡。包括：住宅面积120510.66㎡，临街门面房面积为8 652.22㎡。其中，普通住宅占地面积84 861.71㎡，非普通住宅占地面积35 648.95㎡；

（二）不可转让的面积为4 825.63㎡。包括：小区内长廊式景观4 097.92㎡、其他配套设施727.71㎡，建筑面积于占地面积基本一致。

二、收入情况

本项目于2007年1月1日开始销售，截止2008年11月，已经全部销售完毕，取得收入661 680 296.43元。其中：普通住宅面积84 665.88㎡，收入为350 594 019.80元；非普通住宅面积35 648.95㎡，收入201 991 051.67元；将2套普通标准住宅用于抵付所欠工程尾款，面积共计195.83㎡，按照当时市场价确认收入942 474.96元；临街门面房全部售完，取得收入108 152 750元。 代收各类规费、基金等合计20 941 130.27元，企业通过“其他应付款”科目核算。

三、成本情况

1. 支付土地出让金95 981 300元，与取得土地使用权相关的税费2 914 903元，其中：缴纳契税2 897 171元、工本费25元、土地登记费5 980元、土地测量费6 960元、地形图4 767元。

2. 房地产开发成本

（1）土地征用及补偿费22 872 090.37元。需要说明的是，支付的拆迁补偿款能够提供真实的村委会收据和农民个人收款收条。

（2）前期工程费16 900 737.41元，包括：规划费470 529.64元、设计费4 117 898.16元、勘探费834 307元、测绘费760 588元、市政配套费7 561 832.54元、“七通一平”花费3 155 582.07元。需要说明的是，测绘费无合法原始凭证。

（2）建筑安装工程费193 346 053.82元。其中用于建造普通标准住宅的建安成本116 302 775.82元，用于建造非普通标准住宅的建安成本77 043 278元。

（3）基础设施费24 876 627元，包括：小区内道路1 706 402.41元、供水工程支出978 009.82元、供电工程支出828 808.22元、供气工程1 348 926.26元、排污工程506 764.72元、排洪工程9 088 846.14元、照明工程2 019 150元、绿化工程4 565 791.71元、地暖工程3 833 927.72元。

（4）公共配套设施费10 296 094.60元，其中：小区内长廊景观建设采购材料4 622 112.49元、施工费用4 390 236.11元、其他费用1 283 746元。

（5）开发间接费用2 894 789元，包括：工程管理人员工资1 207 282.64元、福利费130 574.06元、折旧费36 839.11元、办公费769 858.18元、水电费10 222.38元、交通费106 233.70元、业务招待费159 237.88元、监理费450 000元、保洁费11 041.05元、保安费用13 500元。需要说明的是，交通费中有33 884.70元无法查找合法原始凭证；业务招待费中有31 957.88元属于无发票。

四、期间费用

1. 智诚房地产开发有限公司相关人员声称发生了金融机构借款，但无法提供金融机构借款证明，为此公司写了一份保证书并加盖公司公章。

2. 管理费用和销售费用合计18 972 832.36元。

五、有关税金

与房地产转让有关的税金33 613 359.06元，包括：营业税33 084 014.82元、水利基金529 344.24元（当地政府征收的规费，计费依据与营业税保持一致，计费率0.8‰，土地增值税前准予扣除）。已经预缴土地增值税8 981 093.67元。需要说明的是，外商投资企业不缴纳城建税和教育费附加。

本案例旨在说明土地增值税的计算过程，资料中未提及的事项均视为正确处理；在土地增值税清算过程中，涉及的营业税、城建税、教育费附加、水利基金等如有差额，视同企业已经补缴。 计算企业应补缴或者应退还的土地增值税。

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答案：

土地增值税测试题（扣除项目部分）

一、单选

题号 1 2 3 4 5 6 7 8

答案 A C D C B A D C

二、多选

题号 1 2 3 4 5 6 7 8

答案 AD ABC BCD AB CD ABCD ACD ABD

三、计算题

一、普通住宅土地增值税计算过程：

（一）销售收入的确认

销售收入=货币资金销售收入+视同销售收入

=350 594 019.80+942 474.96

=351 536 494.76元

需要说明的是，房地产开发公司以开发产品抵债时，房屋按照市场价值计算，无需纳税调整。

（二）土地使用权和开发成本的确认

1. 取得土地使用权发生的成本

取得土地使用权发生的成本=支付土地出让金+与取得土地使用权相关的税费

=95 981 300+2 914 903

=98 896 203元

由于普通住宅、非普通住宅和不可售的公共配套设施占地面积能够获取。

普通住宅分摊的土地成本=普通住宅占地面积÷项目总占地面积×取得土地使用权发生的成本 =24 551.12÷37 320×98 896 203

=0.6579×98 896 203

=65 063 811.95元

需要说明的是，会计核算将支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等计入“土地征用及拆迁补偿费”成本项目。在计算土地增值税时，将取得土地使用权所支付的金额单独作为一项，将拆迁补偿费等作为开发成本的一项。两者只是口径不同，并无实质性差异。

2. 开发成本的确认

（1）土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费22 872 090.37元。普通住宅、非普通住宅和不可售的公共配套设施占地面积能够获取。

普通住宅应分摊的土地征用及拆迁补偿费=普通住宅占地面积÷项目总占地面积×土地征用及拆迁补偿费

=24 551.12÷37 320×22 872 090.37

=0.6579×22 872 090.37

=15 046 501.48元

需要说明的是，拆迁补偿款能够提供真实的村委会收据和农民个人收款收条，无需取得发票，可以在计算土地增值税时扣除。

还需要说明的是，由于拆迁补偿费与取得土地面积直接相关，按照占地面积法分摊比较合理。

（2）前期工程费

前期工程费16 900 737.41元，其中测绘费760 588元无合法原始凭证，不予扣除。对于普通住宅应分摊的前期工程费，按照建筑面积法进行分配:

（84 665.88+195.83）÷129162.88×（16 900 737.41－760 588）

=0.6570×16 140 149.41

=10 604 078.16元

（3）建筑安装工程费

由于建筑安装工程费属于直接成本，用于建造普通住宅的建筑安装工程费116 302 775.82元。

（4）基础设施费

基础设施费24 876 627元，对于普通住宅应分摊的基础设施费，按照建筑面积法进行分配: （84 665.88+195.83）÷129162.88×24 876 627

=0.6570×24 876 627

=16 343 943.94元

需要说明的是，基础设施费中包含的道路、绿化用地也占用一定面积的土地。本例中仅涉及一个开发项目且一次性开发，是否将道路、绿化用地的土地成本先归集，再分配到普通住宅和非普通住宅并不影响土地增值税计算结果。实际工作中可能发生分期开发的情况，基础设施费中包含的道路、绿化用地如果同时为两期以上的项目服务，由于房地产开发企业在分期开发时，后期的规划可能并不精确，此时将道路、绿化用地的土地成本先归集在基础设施费，再按照建筑面积法在各期的普通住宅和非普通住宅之间分配比较准确。

（5）公共配套设施费

公共配套设施费包括以下几个部分：

①土地成本：4 825.63÷37 320×98 896 203=12 787 687.14元

②分摊的土地征用及拆迁补偿费：

4 825.63÷37 320×22 872 090.37=2 957 455.67元

③直接成本：10 296 094.60元

公共配套设施费合计26 041 237.41元，因其无法销售，进一步分配至普通住宅和非普通住宅中，普通住宅按照建筑面积法应分摊的公共配套设施费：

（84 665.88+195.83）÷129162.88×26 041 237.41

=0.6570×26 041 237.41

=17 109 092.98元

需要说明的是，公共配套设施常见的分摊方法有两种：一是将公共配套设施所占用的土地成本（包括取得土地指出和拆迁补偿费等，即上述①、②之和）通过“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”在普通住宅和非普通住宅之间分配。直接成本（即上述③）按照建筑面积在普通住宅和非普通住宅之间分配；二是先将公共配套设施所占用的土地成本按照占地面积在公共配套设施和住宅之间分配。公共配套设施分配的成本加上直接成本，再按照建筑面积在各期的普通住宅和非普通住宅之间分配。

在不存在分期开发且只有一个开发项目，换句话说在土地增值税最小清算单位的前提下，上述两种方法计算结果相同，不影响土地增值税的计算。但是，实际工作中很多房地产开发企业会分批开发项目，此时可能出现分期开发的项目共用公共配套设施的情况。由于房地产开发企业在分期开发时，后期的规划可能并不精确，在这种情况下公共配套设施的成本分摊更适用第二种方法，能够更加准确的进行成本分摊，进而准确计算土地增值税。

（6）开发间接费用

对于普通住宅应分摊的开发间接费用，按照建筑面积法进行分配:

（84 665.88+195.83）÷129162.88×（2 894 789－33 884.70－31 957.88）

=0.6570×2 828 946.42

=1 858 617.80元

需要说明的是，开发间接费用2 894 762.45元，其中交通费33884.70元和业务招待费31957.88元均属于无发票，不予扣除。

3. 开发费用的确认

（1）利息支出

由于该房地产开发公司无法提供利息支出的合法有效证明，故在计算土地增值税时不作扣减。

（2）其他房地产开发费用

房地产开发成本=土地征用及拆迁补偿费＋前期工程费＋建筑安装工程费＋基础设施费＋公共配套设施费＋开发间接费用

=15 046 501.48＋10 604 078.16＋116 302 775.82＋16 343 943.94＋17 109 092.98＋1 858 617.80 =177 265 010.18元

其他房地产开发费用=（取得土地使用权发生的成本+房地产开发成本）×5%

=（65 063 811.95+177 265 010.18）×5%

=242 328 822.13×5%

=12 116 441.11元

需要说明的是，管理费用和销售费用一般情况下通过计算扣除，两者实际发生额之和小于计算金额的，按照实际发生额扣除。

4. 与房地产转让有关的税金的确认

普通住宅确认的销售收入为351 536 494.76元，与其对应的营业税和水利基金为：

351 536 494.76×5%=17 576 824.74元

351 536 494.76×0.8‰=281 229.20

5. 加计20%扣除

（65 063 811.95+177 265 010.18）×20%

=242 328 822.13×20%

=48 465 764.42元

6. 土地增值税的计算

增值额：351 536 494.76－（65 063 811.95+177 265 010.18）－48 465 764.43－12 116 441.11－（17 576 824.74+281 229.20）

=351 536 494.76－242 328 822.13－48 465 764.42－12 116 441.11－17 858 053.94 =351 536 494.76－320 769 081.60

=30 767 413.16元

需要说明的是，价外费用在计算土地增值税时不作为收入，但在计算营业税时应当将其作为应税收入，房地产开发公司应当补缴相应的营业税和水利基金。

增值率：30 767 413.16÷320 769 081.60=9.59%

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的（含20％），免征土地增值税。

二、非普通住宅土地增值税计算过程：

（一）销售收入的确认

销售收入：201 991 051.67+108 152 750=310 143 801.67元

（二）土地使用权和开发成本的确认

1. 取得土地使用权发生的成本

非普通住宅分摊的土地成本=非普通住宅占地面积÷项目总占地面积×取得土地使用权发生的成本

=7 943.25÷37 320×99 896 203

=0.2128×99 896 203

=21 045 112元

2. 开发成本的确认

（1）土地征用及拆迁补偿费

非普通住宅应分摊的土地征用及拆迁补偿费=非普通住宅占地面积÷项目总占地面积×土地征用及拆迁补偿费

=7 943.25÷37 320×22 872 090.37

=0.2128×22 872 090.37

=4 867 180.83元

（2）前期工程费

对于非普通住宅应分摊的前期工程费，按照建筑面积法进行分配:

（35 648.95+8 652.22）÷129162.88×（16 900 737.41－760 588）

=0.3430×16 140 149.41

=5 536 071.25元

或者用前期工程费总额扣除普通住宅前期工程费，即为非普通住宅前期工程费

16 140 149.41－10 604 078.16=5 536 071.25元

（3）建筑安装工程费

由于建筑安装工程费属于直接成本，用于建造非普通住宅的建筑安装工程费77 043 278元。

（4）基础设施费

基础设施费总额扣除普通住宅前期工程费，即为非普通住宅前期工程费

24 876 627－16 343 943.94=8 532 683.06元

（5）公共配套设施费

公共配套设施费总额扣除普通住宅应分摊的公共配套设施费，即为非普通住宅的公共配套设施费。

26 041 237.41－17 109 092.98=8 932 144.43元

（6）开发间接费用

开发间接费用总额扣除普通住宅前期工程费，即为非普通住宅前期工程费

2 828 946.42－1 858 617.80=970 328.62元

3. 开发费用的确认

（1）利息支出

由于该房地产开发公司无法提供利息支出的合法有效证明，故在计算土地增值税时不作扣减。

（2）其他房地产开发费用

房地产开发成本=土地征用及拆迁补偿费＋前期工程费＋建筑安装工程费＋基础设施费＋公共配套设施费＋开发间接费用

=4 867 180.83＋5 536 071.25＋77 043 278＋8 532 683.06＋8 932 144.43＋970 328.62 =105 881 686.19元

其他房地产开发费用=（取得土地使用权发生的成本+房地产开发成本）×5%

=（21 045 112+105 881 686.19）×5%

=126 926 798.19×5%

=6 346 339.91元

4. 与房地产转让有关的税金的确认

非普通住宅确认的销售收入为310 143 801.67元，与其对应的营业税和水利基金为： 310 143 801.67×5%=15 507 190.08元

310 143 801.67×0.8‰=248 115.04元

5. 加计20%扣除

（21 045 112+105 881 686.19）×20%

=126 926 798.19×20%

=25 385 359.64元

6. 土地增值税的计算

增值额：310 143 801.67－（21 045 112+105 881 686.19）－25 385 359.64－6 346 339.91－（15 507 190.08＋248 115.04）

=310 143 801.67－126 926 798.19－25 385 359.64－6 346 339.91－15 755 305.12 =310 143 801.67－174 413 802.86

=135 729 998.81元

需要说明的是，价外费用在计算土地增值税时不作为收入，但在计算营业税时应当将其作为应税收入，房地产开发公司应当补缴相应的营业税和水利基金。

增值率：

135 729 998.81÷174 413 802.86=77.82%

适用税率40%，速算扣除率5%

应纳税额：135 729 998.81×40%－174 413 802.86×5%

=54 291 999.52－8 720 690.14

=45 571 309.38元

三、土地增值税清算情况

应缴纳土地增值税：45 571 309.38元

已预缴土地增值税：8 981 093.67元

清算补缴土地增值税：36 590 215.71元