返乡创业园工业厂房建设项目可研报告

返乡创业园工业厂房建设项目可研报告

目 录

第一章 总论

第二章 工业区建设的背景及必要性

第三章 工业区建设的可行性

第四章 园区建设规划设计方案

第五章 工业区近期拟建项目选择

第六章 工业区机构设置及运作

第七章 项目管理和实施进度

第八章 投资估算与资金筹措第九章 效益评价

第十章 结论与建议附图一 工业园区总体规划图附图二 项目总体平面规划图 工业园标准厂房 一 地块规划总平面图工业园标准厂房 二 地块规划总平面图

第一章 总论 1.1 项目概况

1.1.1 项目名称 都昌县返乡创业园工业厂房建设项目

1.1.2项目承办单位 都昌县工业园区管委会

1.1.3 法 人 代 表

1.1.4 项目拟建地点 都昌县芙蓉山工业集中区

1.1.5项目建设主要内容 根据政府有关文件精神，在政府的统一规划下，拟在芙蓉山工业集中区建造标准标准厂房，本工程共8栋，总建筑面积约3万平方米。

1.1.6项目总投资 约3000万元

1.1.7可行性研究报告编制单位编制单位 江西省吉伟工程咨询有限公司证书编号 工丙资 [1**********]

1.2 编制依据与研究范围

1.2.1 编制依据

1. 《中华人民共和国城市规划法》

2. 《江西省国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》

3. 《都昌县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》

4. 都昌县“十二五”工业发展规划

5. 《都昌县土地利用总体规划》

6. 《都昌县城市总体规划》

7. 国家有关设计规范和规定 8. 项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料。

1.2.2 研究范围根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，结合本次建设园区研究分析的特殊性，我们对园区建设的背景及必要性、园区性质与建设的可行性、建设规划设计方案、近期拟建项目选择、机构设置与运作、项目管理与实施、投资估算与资金筹措和效益等方面进行了综合研究分析，重点研究和论述园区建设的背景和必要性、建设的可行性、建设规划设计方案、投资估算和资金筹措及效益评价，为建设园区的决策提供可靠的依据。

1.3 工业区综述

1.3.1 工业区建设的背景及必要性随着都昌县经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为都昌县项目投资依托和新的经济增长点的芙蓉山工业园区也取得了长足发展和显著成就。芙蓉山工业园创建于2001年，经过10年来的开发建设，现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区。园区不仅成为了都昌县最具活力的地区之一，而且也成了促进都昌县区域经济发展的强有力的推动器。

随着芙蓉山工业园的发展，工业园的环境，服务得到社会广泛认可，更多新的高新技术企业有入驻意向，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，这种矛盾不仅大大弱化了园区的功能，而且经济发展势头受到遏制，其窗口作用、示范作用和带动作用难以发挥，对推动都昌县经济结构的优化升级、加快区域经济发展和提高城市化水平也难以难以发挥应有的带动作用。为充分发挥工业园区的集聚效应和龙头带动作用，走新型工业化道路，工业园区管委会在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在本工业园集中区建立标准化厂房工业园，即都昌县芙蓉山返乡创业园区标准化厂房工业园。。芙蓉山工业园区位于都昌县城东北侧，紧依县城。十年来，芙蓉山工业园区坚持“筑巢引凤”的方针，始终抓住“招商引资，设施建设，诚信服务”这一主线，按照“总体规划，分步实施，建成一片，发展一片”的办法，克服困难，开拓进取，全方位加快芙蓉山工业园区建设步伐，区域经济和社会事业建设成效显著。现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区, 不仅成为都昌县最具活力的地区之一，而且也成了促进都昌县区域经济发展的强有力的推进器。

为了更好贯彻“十七大”精神，紧紧抓住二十一世纪头二十年这一可以大有作为的重要战略机遇期，充分发挥工业园区的集聚效应和带动作用，走新型工业化道路，强化对都昌县老工业基地的改造，强力推进城镇化进程，重振都昌县老工业基地的雄风，都昌县芙蓉山工业园管委会在大量调研和反复研究讨论的基础上，决定建立芙蓉山返乡创业园区标准化厂房工业园 以下简称标准化厂房工业区 。

2.2 项目建设的意义及必要性

1. 建立标准化厂房工业区，符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径 美国经济学家巴顿分析工业企业在城镇聚集的原因，将之归结为十个方面的效应 1 可以充分利用城镇的销售市场; 2 可以促进企业的专业化分工和扩大企业的生产规模 3 可以充分利用城镇便利的交通运输条件 4 有利于相关辅助性工业的成长 5 有利于形成高素质的劳动力市场 6 有利于形成职业经理和各专业技术人员的市场 7 有利于获得金融机构在融资和管理方面的帮助 8 有利于企业经理阶层的相互交流和彼此沟通 9 有利于刺激企业之间的竞争和改革 10 可以为企业职工提供较好的休息娱乐条件。美国著名学者伯特也认为，产业在地理上的集群，能够对产业的发展产生广泛而积极的影响，并进而形成整个地区的竞争优势。联合国贸易与发展大会《国际投资报告》指出，跨国公司的投资已经从低成本的区转向产业集群的区位，那些没有新的产业组织而仅有廉价生产要素的城市正面临新的危机。只有把全球化和本地化结合起来，发展新的产业组织的城市才会取得成功。因此，建立标准化厂房工业园，集中安排工业项目，符合工业布局规律和工业企业在城镇聚集的规律，同时也符合当前产业发展和转移的趋势。

建立标准化厂房工业园，走的是集中开发的规模经营之路，从供水、供电、供热、供气、提供社会大生产的服务，到科技开发的协调、职工培训的组织、企业污染的综合治理与环境美化、企业与企业之间开展协作联合等，都可以在园区内得到较好的解决，充分实现资源共享，走集约化经营之路，方便了企业运作，降低了企业的创业成本，使社会资源得到优化配置，大大提高了资源的产出效率。

2. 建立标准化厂房工业区，将大大强化开发区的功能和作用，拉动都昌县经济增长，富民强市 就当前芙蓉山工业园发展现状而言，有限的发展空间遏制了工业园的纵深发展，使工业园的政策优势、体制优势、对外开放优势无从施展。标准化厂房工业园建成后，将极大拓展了工业园的发展空间，进一步强化工业园的功能和作用，强力推进芙蓉山工业园的发展。将会使企业在园区内集聚成群，形成群体优势，产生集聚效应和辐射带动效应，通过产业链条的拉长、地方税收的增加、土地的增值、创造就业机会等，有效拉动都昌县经济的增长。 同时，在园区内降低门槛，放宽限制，完善政策，强化服务，激发各类主体投资建厂的积极性，通过优化环境催生一批，扩大招商引资引进一批，加速膨胀经济总量，从而拉动全市经济快速增长，达到富民强市的发展目的。

3. 建立标准化厂房工业园，使都昌县加快新型工业化进程，强化老工业基地改造，实现经济结构优化升级的客观要求 党的十六大报告指出 “实现工业化仍然是我国现代化进程中艰巨的历史任务。信息化是我国加快实现工业化和现代化的必然选择。坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化路子。”但从都昌县实际看，作为国家的老工业基地，其产业结构不合理，第三产业发展相对滞后 工业基础较好，但技术装备落后陈旧，工业化进程缓慢 传统产业所占比重过大，新兴产业及高新技术产业所占的比重较小。运用电子信息等高新技术和先进实用技术改造提升传统产业，以产品结构调整带动产业结构和企业组织结构调整，发展壮大新兴产业，使重振都昌县老工业基地雄风的关键所在。而根据市场经济规律和我国经济发展的趋势，靠国家投资竞争性领域实现经济发展基本上是不可能的，更多的要依靠社会力量，大力发展外向型经济，走以信息化带动工业化、以工业化促进信息化的新型工业化道路，实现经济的可持续发展。因此，拓展芙蓉山工业园的发展空间，建立标准化厂房工业园，将为社会资本搭起一个发展的平台，创造一个宽松的投资环境，提供诸多良好的生产经营条件，有利于吸引省内外、国内外市场主体来都昌投资创办高新企业，使都昌县加快新型工业化进程，实现产业结构调整、优化、升级的有效途径。

4. 建立标准化厂房工业园，对推进都昌县的城市化发展具有战略意义，是都昌县加快城市化进程的必然要求 在经济全球化的新形势下，国际间的竞争越来越来表现为城市为核心、以城市为载体、以城市为平台的综合实力的竞争。一个国家也好，一个地区也好，只要全力打造好城市这个平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高参与国际竞争的能力，进而在未来发展和竞争中赢得主动。而目前都昌县城市的现状是，由于历史原因，都昌县为带状城市，涧西、西工、老城、瀍河四个城区从西向东依次排列，东西长17公里，南北宽仅3-4公里。东西长，南北窄的现状，使都昌县的优势资源无法聚集，城市建设和管理成本增大。另一方面，近年来，都昌县经济保持了强劲的发展势头，城市建设日新月异，现市内已无可供成片开发的土地，企业新建、扩建缺乏场地，制约了都昌县的发展，急需寻找新的发展空间。总之，都昌县城市框架相对较小、综合功能也不够完善，城市化水平不高等因素已制约都昌县的发展。要实现县委、县政府提出的城市化目标，任务非常艰巨。建立标准化厂房工业园，一方面工业区引进外资实施基础设施和配套设施建设，通过软硬环境的优化，引进国内外高科技企业进驻，使之成为市区的一个功能区，构成市区的有机组成部分，不仅拉大了城市框架，而且完善了城市的功能。另一方面，工业区企业的进驻将吸引农村劳动力向城市转移，同时，被征用土地的另外一部分农村人口将利用转让土地的收益成本，从事第二、三产业的生产与经营，从而提高城市化水平，加快都昌县的城市化进程。

5. 建立标准化厂房工业园，构筑平台，能增强招商引资的竞争力，强力推进项目引进工作，促进经济发展。

6、建立标准化厂房工业园，是实现都昌县芙蓉山工业园和都昌县跨越式发展的支撑点和切入点 所谓跨越式发展，是一个地区的经济总量的快速扩张与经济质量的大幅度提高，实现速度与效益的最佳结合，达到一种可持续性的连环式跨越。实现跨越式发展，对不同的地域、不同的经济基础、不同的人文背景、不同的产业布局，其基点、方式、幅度、效果也不尽相同。对于经济欠发达地区来讲，缩小与先进经济发达地区的差距，走上经济发展的快车道，走跨越式发展之路是必然的选择。都昌县芙蓉山工业园建园至今这么多年，但实际区域发展空间却一直受限制，已远远落后于省内外先进开发区。近年来，在县委、县政府的关心支持下，经过全园上下的共同努力，工业园的经济状况有了明显好转，产值、收入、利税翻番，但与兄弟开发区相比，差距还是很大的，经济总量明显偏小。显而易见，拓展发展空问，实现跨越式发展对芙蓉山工业园来说，具有更为特殊的意义。芙蓉山工业园紧临市区，但经济结构仍处二元经济状态，城镇化进程缓慢，农民增收趋缓，发展后劲不足，因而建立标准化厂房工业园对实现跨越式发展也是显而易见的。建立标准化厂房工业园是芙蓉山工业园和都昌县实现跨越式发展的支撑点切入点。因为园区的兴建有利于发挥资源的集约化经营优势，在给定的有限时空条件下实行特殊的优惠政策，集中人力、物力、财力，以达到规模和效益迅速提高的目的，园区内实行资金和要素的集中投入，连片开发，这种集聚经济所产生的外部经济性使得它对于经济发展的效果明显优于以往“村村点火”、“遍地开花”的乡镇企业发展模式。同时，率先进入园区企业的示范效应会带动相关企业的进入和聚集，进而使园区滚动发展，实现芙蓉山工业园和都昌县跨越式发展的目的。

7、建设标准化厂房工业区，符合发展循环经济，构件资源节约型经济社会的精神。

建设标准化厂房工业区，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。同时工业区以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业区。

综上所述，建立标准化厂房工业园是都昌县经济社会发展的客观要求，有利于拉动芙蓉山工业园和都昌县的经济增长，有效推进都昌县城市化进程和都昌县经济结构的调整、优化和升级，大力促进都昌县“科教兴市”、“开放带动”、“可持续发展”和“城市化”战略的实施，对促进都昌县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。

第三章 工业区建设的可行性 3.1 工业区场址与开发规模

3.1.1 工业区场址工业区位于都昌县芙蓉山工业园区内，基础设施条件配套便利。芙蓉山工业园位于都昌县城东北侧，紧依县城。厂区紧临芙蓉山工业园区内道路，且已实现了“三通一平”，周围有芙蓉山工业园区内完善的水、电、路、气等基础设施可以与之连通共享。该场址具有明显的区位优势和资源优势，适宜兴建各类企业，能够满足经济技术开发区拓展的需要。同时工业区用地性质与都昌县的总体规划相符合，属于土地利用总体规划确定的建设用地。

3.1.2开发规模拟建标准化厂房工业园的基础为都昌县芙蓉山返乡创业园区。根据我国经济形势，以及我国区域经济结构调整的趋势，都昌未来具有大规模吸引外资项目优势，因此，考虑芙蓉山工业园的长远发展，结合园区目前的现实状况，既不能扩大面积，也不宜将现有区域再进行分割，因此，标准化厂房工业区规划用地 ，实行多层厂房的建设是较为适宜

的。

3 2工业区性质根据都昌县城市总体规划的向外扩展方向、功能分区定位和产业布局安排，以及该区作为工业发展区的现实状况和区位、交通、自然等综合因素条件，本次规划拟把该区定位为一个以引进高新技术产业为主，重点发展电子、信息、半导体硅材料及电子材料等技术含量较高的轻工业经济区。依托现有资源，建设芙蓉山工业园内的“高科技创业园”。

3.3 工业区建设可行性

3.3.1 自然条件

3.3.1.1 气候都昌地处亚热带湿润性季风气候区，且受鄱阳湖大水体影响，其特点是气候温和、雨量充沛、日照充足、热量丰富、结冰期短、无霜期长，春秋季短、夏冬季长。

1. 春季始日平均出现在3月24日 以日平均气温稳定通过10℃的初日为春季的开始 ，持续约65天。

2. 夏季始日平均出现在5月28日 以日平均气温稳定通过22℃的初日为夏季的始日 ，持续约119天。

3. 秋季始日平均出现在9月24日 以日平均气温稳定通过22℃的终日后一天为秋季的始日 ，持续约59天。

4. 冬季始日平均出现在11月22日 以日平均气温稳定通过10℃的终日后一日为冬季的始日 ，持续约122天。

冬春之交常遭寒潮侵袭，天气冷暖多变、阴晴不定 春夏之交受冷暖气团交替控制，梅雨连绵，终日阴霾 夏秋之交副高居久不退，天气晴热，干旱少雨 秋冬之时，北方冷空气强烈南侵，气温骤降、霜冻地寒。

气候要素

1. 气温 年际平均气温为17.1℃，变化幅度在16℃—17℃之间。气温日较差为7.1℃。1月最冷，平均气温4.4℃,7月最热, 平均气温29.3℃。累年各月平均值顺序为 4.4℃、6.0℃、10.7℃、16.5℃、21.5℃、25.4℃、29.3℃、29.1℃、24.6℃、18.9℃、12.6℃、6.8℃。

2. 积温 年平均≥℃的活动积温为5800—6500℃。

3. 地温 年平均地表温度19.5℃。

4. 无霜期、无霜冻期 累年平均无霜期261天，无霜期最长300天，最短227天。全年平均无霜冻期271天，最长可达300天，最短239天。