物业管理"开办费"谁来出?

成都分公司最近又有一个项目撤场，近期正在做交接前的准备工作。成都分公司的财务负责人王吉也是个新人，对于物业管理行业的业务不太熟悉。最近忙得焦头烂额。为了顺利地完成交接工作，M君组织成都分公司的财务人员远程召开了一个准备会。

在会上，M君主要要求大家对目前交接中存在的问题和困难进行交流和汇报，以便有针对性地给予解决或支持。会议一开始，大家就七嘴八舌说了很多，有发牢骚的，有指责开发商的，有埋怨同事工作没做好的……。这些都在M君的意料中，他也知道每逢这个时候大家心情都不会好，大家从内心里都不希望这种事情发生，对此他也非常理解。在会议中他对分公司的同事进行了安慰，更重要的是了解了大家对于交接问题的看法。对于其中有一个问题，大家争议比较多。

王吉：M君，根据分公司的安排，目前我们正在清产核资。但是有一点我不理解？为什么我们要将清理出来的资产移交给开发商？

李芹是分公司会计，她是柳州项目结束后，调过来的：

这个情况我了解，之前我们柳州项目撤场的时候就是这样操作的。当时我们进入这个项目的时候，前期开办物资是甲方提供的，因此现在撤场需归还甲方。

对于这个说法，王吉显然并不满意：是吗?我查了之前的账务，并没有看到开发商向我们支付前期开办费呀？

张芬（分公司出纳）：应该给钱了吧，一般都是由甲方给钱的。不过我觉得即使给钱了也不应该移交给甲方，因为这虽然是由他们出钱购买的，但是这是为全体业主服务所必需的，就象物业管理用房一样，虽然由开发商提供，但是所有权属于全体业主。

一时间七嘴八舌，争执不下。M君从中发现大家对这个问题并没有一个清晰的认识，也许是财务人员平时没有关注业务的缘故吧。M君顺势为大家上了一堂培训课。

什么是物业管理开办费？

物业管理开办费，准确地说是物业管理前期开办费，或者是物业管理前期启动资金，这是行业的一个习惯称呼。具体是指前期物管企业和开发商签订合同，进驻管理，在距离合同交房期或者说是业主缴纳物管费开始之日，这中间一段时间内，所需的相关办公设施设备，及人员经费还有相关维修，环卫工具等，都要求是开发商配备。理论上来说物业管理前期开办费和前期物业管理费一样由开发商承担。但是由于对于前期物业管理开办费的承担和界定，政策法规没有明确约定需由开发商承担。这就使得该部分费用实际承担最终成为了市场选择的结果。简单地说，就是由前期物业管理公司和开发商最终合同约定的情况来确定该部分费用的处理方式。目前市场情况，对该部分费用的处理大致有四种方式。

一、作为项目启动资金

在开发商认同和了解前期物业管理开办费及服务费的情况下，物业管理公司

很多时候可以成功洽谈由开发商出资支付前期物业管理开办费或者称之为前期物业管理启动资金。比如说之前的柳州项目，M君知道就是由开发商支付了8万元启动资金，约定该部分开办物资由物业公司代管和使用，所有权归属于全体业主所有。后期撤场时由于业委会尚未成立，由开发商代为接收移交的开办物资。双方的账务处理应如下：

1、开发商

1）出资8万时（同时收到物业管理公司开具的发票）

借：开发成本8万

贷：银行存款8万

2）接收移交物资（按采购时确认的物资清单）

借：代管物资

贷：其他应付款

2、物业公司

1）收到启动资金（同时开具发票给开发商）

借：银行存款8万

贷：主营业务收入 8万

同时：假设该部分税金的综合营业税负为5.5%，则：80000*5.5%=4400

2）购买开办物资（提供双方确认的采购清单备案）

借：长期待摊费用等80000-4400=75600

贷：银行存款75600

3）移交开办物资（按采购时确认的物资清单）

在这种方式下，虽然开发商支付了启动资金，但是由于该部分费用全部进入了项目开发成本，和物业管理用房一样其成本实质是由全体业主承担的，所以该部分物资的所有权自然归全体业主所有。同样，虽然物业管理公司在收到启动资金时候开具了发票，但是该部分开办物资的所有权仍应按照合同约定归属全体业主。实际上，由于双方事先已约定税金的承担方式，物业公司并没有因此增加任何成本费用。

二、作为投资款

开发商出资前期物业管理公司，前期物业管理公司将其作为入驻项目的启动资金。当然开发商同时也就成为了物业管理公司的股东。这种情况主要发生在开发商自建物业公司的情况。在这种情况下，开发商支付的启动资金，在账面就变成了对物业管理公司的投资款；而前期物业管理公司购买的开办物资就成为了物业管理公司的成本。

M君还特意向大家举了山东子公司的例子，山东子公司是由开发商出资15万，我方出资35万成立的一个物业管理公司。山东子公司目前主要对合资开发商所属的开发项目进行前期介入。如果按照一般的业务接管模式，M君所在公司接管该开发商的这个项目，开发商需提供15万左右的前期开办费用。这对于开放商来说，是完全的成本。但是改变合作方式之后，同样的15万启动资金，对于开放商来说就不再是成本，而是对物业管理公司的投资。自然，在这种情况下，如果出现撤场情况，开办物资也归属物业管理公司所有。物业管理如有盈利，开发商也拥有了分红的权力。双方的入账方式如下：

1、开发商：

1）出资15万时

借：长期投资15万

贷：银行存款：15万

2、物业管理公司

1）收到15万出资时

借：银行存款15万

贷：实收资本15万

2）购买开办物资

借：长期待摊费用等15万

贷：银行存款15万

三、作为借款

除了上述两种情况外，有时候开放商既不愿意承担启动资金，也认同物业管理公司相对承受能力较弱的现实，从而和物业管理公司之间达成这样的协议。即以借款的方式借出项目所需启动资金，待物业管理公司在后期经营盈利后逐步归还。这种情况下，开办物资所有权是物业管理公司，和开发商无关。双方的账务处理应为：

1、开发商

1）向物管借出款项时

借：其他应收款

贷：银行存款

2）分批收回借款时

借：银行存款等

贷：其他应收款

2、物管公司

1）收到开发商借款时

借：银行存款

贷：其他应付款

2） 分批归还开发商借款

借：其他应付款

贷：银行存款

3） 购买开办物资

借：长期待摊费用等

贷：银行存款

四、物业管理公司自行承担

在部分市场，由于开发商的强势地位，对于该部分启动资金要求由物业管理公司作为一个独立企业自行承担。成都分公司眼前的这个项目就是属于这种情况。在这种情况下，开办物资的采购、资金来源完全由物管公司自行负责，当然其开办物资所有权归属于物业管理公司自身而无需在撤场时予以移交。对于成都分公司眼下的这个项目，之所以准备清点移交，其实是折价销售，而不是无偿移交。因为多余物资撤回利用率也不高，新进公司重新采购成本也会很高。

上述四种情况的形成是市场谈判的结果，在现实中都普遍存在，但是从业务的性质上来说，第一种情况和处理方式最符合业务本质。我们应该根据不同的合同谈判结果进行相应的业务处理和财务处理。