物业公司五年发展规划[报告版]

X X X X X X X X 有 限 公 司

五 年 发 展 规 划

（2016年-2020年）

编制日期：二〇一五年七月第一版 二〇一五年十月修订版

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目 录

XXXX物业服务有限公司 ........................................ 错误！未定义书签。

五年发展规划 .................................................................................4 企 业 概 况 .....................................................................................4

第一章 公司五年发展战略规划 ..................................................5

一、企业发展定位 .............................................................5 二、企业发展概要 .............................................................6 三、xxxx物业市场发展优劣势分析 ......................................6 四、企业发展战略 .............................................................7 五、企业战略目标 .............................................................8 六、企业发展方向 .............................................................8 七、企业市场目标 .............................................................9 八、企业阶段任务 .............................................................9 九、企业管理目标 ........................................................... 10 十、企业管理创新 ........................................................... 11 十一、公司组织是管理载体，管理是发展基石 .................... 11 第二章 公司五年经营规划管理措施 ......................................... 16

一、三个工作重点 ........................................................... 16 二、三项零风险工程 ........................................................ 17 三、公司指导思想、管理模式、管理目标的调整 ................. 17 四、五项管理措施 ........................................................... 19 五、项目经营管理调整 ..................................................... 22

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六、培训管理工作 ........................................................... 24 七、 人员管理 ................................................................. 25 八、制度是战略实施的保证 .............................................. 28

结 束 语 ....................................................................................... 29

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XXXX物业服务有限公司

五年发展规划

（2016年-2020年）

在集团公司、xx置业公司的领导下，在第一太平戴维斯顾问公司的物业顾问指导下，2015年是xxxx物业公司企业发展蓄力的一年。在总结2014年管理工作得与失的基础上，为实现企业的可持续发展和寻找新的经济增长点，xxxx物业将依托集团公司、xx置业公司的强大平台，重新制定新的管理目标，制定出符合xxxx物业公司企业可持续发展的经营之路。公司全体员工将以“用心做事、追求卓越”的核心价值观，以“提高企业对外形象、扩大企业知名度、扩大企业影响力，创建xxxx物业自有品牌”为目标，制定xxxx物业公司五年发展规划。

企 业 概 况

xxxx物业服务有限公司（以下简称“xxxx物业”)成立于2013年9月，现有员工137人，由全球知名品牌顾问公司第一太平戴维斯提供全程顾问服务支持。主要承接住宅小区、写字楼、商业等各类型物业管理。公司已获得郑州市物业管理三级资质，目前正着手申报物业管理二

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级资质。xxxx物业以高起点、高标准的服务，为业主/客户创造环境优美、安全舒适、安静温馨的工作和生活环境，目前公司受托管理xxxx项目、xxxx项目写字楼、xxxxxx项目住宅小区的物业管理服务。

截止2015年9月底，累计管理面积21万平方米，管理项目类型：住宅、写字楼。xxxx物业将在市场拓展外接项目领域进行积极的尝试，探索一条企业可持续发展的经营之路。

xxxx物业公司目前正在锐意进取、稳步发展，管理经验的积淀日益增长、实力不断增强，为企业下一步的发展奠定了良好的基础。

第一章 公司五年发展战略规划

一、企业发展定位

随着国内、省、市房产投资和开发战略定位的调整，国内大型房地产开发公司已经将企业经营战略转向物业市场板块，伴随着物业社区020平台的崛起，物业市场板块已进入群雄割据局面，纷纷收购二、三级物业公司占据市场份额，并逐步开始抢占河南省物业管理市场。

xxxx物业要发展，首先要将xx置业公司开发有关的物业及相关服务作为近期服务提供的主要方向，同时向外拓展，实现外接物业“零”的突破，力争在近期成为河南省地区最有影响的物业管理公司。

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二、企业发展概要

1、市场目标：2016年以郑州市、河南省市场为基础，到2020年走出河南省面向国内市场发展；

2、管理面积：五年内管理面积突破100万平方米； 3、行业资质：2019年-2020年资质升至一级；

4、企业品牌：3-5年内发展成为河南省内知名物业管理公司之一； 5、质量管理：3年内取得ISO9001国际质量管理体系认证； 6、合作发展：由全球知名物业顾问公司第一太平戴维斯继续提供全程顾问支持，增强公司后续发展的能力；

7、业务发展：通过资本结构的调整，优化资源、实现多元化经营，扩大物业管理相关联经营业务。

三、xxxx物业市场发展优劣势分析

1、优势分析：xxxx物业公司属河南省xx置业有限公司全资子公司，是依托集团公司、置业公司的资源成长起来的物业公司。2016年需要继续依托集团公司、置业公司物业资源，发展壮大。提升xxxx物业公司市场竞争力。

2、劣势分析：公司自身不足：公司成立时间短，物业资质目前为三

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级，公司业绩相对较少，缺少市场竞争力。

市场态势对我公司对外发展存在的不利因素，就龙宇国际项目招投标而言，行业资质要求一级物业资质方可参与竞标，xxxx物业失去竞标资格。郑州市其它公开招投标项目要求一级资质参加竞标居多，就是有三级资质的招标项目，也属内定陪标项目。

四、企业发展战略

以《xxxx物业公司五年发展规划》为基础，“整合资源、优化流程、规范管理、效率经营、抓住机遇、向内深挖、向外扩展、扩大竞争力，扩大xx品牌美誉、实现企业可持续发展”的指导思想。

xxxx物业从现在起以做品牌，做一流的物业企业作为战略目标。以品牌抢占市场，以管理为依托。项目服务定位：中高端服务项目，争创xxxx物业品牌。

（企业发展战略是企业发展中长期计划的灵魂与纲领。企业发展战略指导企业发展中长期计划，企业发展中长期计划落实企业发展战略；前者是纲，纲举目张。在xxxx物业成立之初就应对公司的发展战略进行规划。确立发展阶段和发展思路，并明确各个阶段中的关键问题与存在的风险。）

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五、企业战略目标

以集团化、品牌化的发展立足本地区、面向省内市场、走向全国的战略发展目标。

七、企业市场目标

八、企业阶段任务

第一阶段：（2016-2017）制定专业化、标准化、规范化的专业服务

标准，提升团队管理和组织能力。

第二阶段：（2017-2018-2019）成功复制规范化的多项目管理模式，

扩大物业管理经营面积。

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第三阶段：不断扩大市场份额，提供多种业务和服务模式，实现新

的利润增长点。

九、企业管理目标

第一阶段：战略提升期（2016-2017）增强市场竞争力，完善管控模式，优化业务流程，建立较为完善的人力资源管理体系。

第二阶段：战略突破期（2017-2019）逐步形成企业核心竞争力，向集团化企业管理方向发展。

第三阶段：战略转折期（2019-2020）成为地区领先、行业领先的专业化、多元化的经济实体。

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十、企业管理创新

十一、公司组织是管理载体，管理是发展基石

一个企业组织结构是否合理与健全，关系着企业人、财、物等资源运用效率的高低，关系着企业经营目标能否实现，是企业管理的重要内容，是管理的灵魂。

根据组织设计的“效率、合理分权、协同、宽松”的原则，我们拟在2015年下半年，结合公司五年发展规划，对公司组织结构分阶段进行调整，目前基本架构为“五部”，即：综合管理部、人力资源部、品质部、工程部、财务部基础上，增设市场部、企划部。

随着市场拓展、企业发展的需求，逐步成立如商业管理部等专业化

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分管部门，在外阜外接项目设立分公司，以适应企业向集团化公司发展。拟调整的组织架构如下图：

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河南国龙物业服务有限公司组织架构图

2013-2015年

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河南国龙物业服务有限公司组织架构图

2016-2017年

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河南国龙物业服务有限公司组织架构图

2018-2020年

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第二章 公司五年经营规划管理措施

一、三个工作重点

以客户为关注焦点，从公司发展角度分析再管项目的服务需求，确定实现公司经营管理目标的三个工作重点： 重点一：树立公司在管项目整体物业服务形象

通过环境形象、标识管理、设备和公共设施管理、治安和交通管理、服务人员行为规范等专业管理，塑造公司在管项目高效、亲和的整体形象。

重点二：项目设施设备安全运行保障管理

项目设备安全运行，是对物业设备管理技术实力是考验。公司在管项目要确保电梯系统、供配电系统、给排水系统、消防控制系统、中央空调及通讯系统等关键设备运行正常。

项目必须在前期介入期全面参与设备安装、调试，熟悉设备特性，掌握运行规律。

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重点三：开展多种综合经营，提高经济效益

要求在保证物业管理主营业务基础上，项目自身开展多种经营，拓展经营新思路。

二、三项零风险工程

零风险工程的出发点是全面消除甲方的后顾之忧。包括以下三项内容： 第一项：依托集团公司、置业公司，承担自行开发、自行管理的物业管理责任，使受托管的物业项目保值增值。

第二项：拓展公司、项目管理团队、培养第二梯队管理人才。 第三项：提高公司再管物业项目抗风险管理能力。

三、公司指导思想、管理模式、管理目标的调整

（一）指导思想：真诚合作、专业保障、长远承担

真诚合作：体现尊重客户、依法经营、重合同、讲道德、守信誉，注意沟通和协调，真诚为甲方提供专业服务，为公司创造价值。

专业保障：展示“敬业、服务、创新”的企业精神，充分发挥公司质量体系、人力资源管理体系、财务预算、物业管理制度的作用。组织专业力量，体现专业水准，保障专业效果。

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长远承担：注重合作的即效性，更着眼于合作的长远前景和综合效益，避免急功近利、华而不实的短期行为。有阶段计划，更有长远安排，将服务概念由委托管理期局部扩展到物业的使用寿命期，是物业管理人的应尽职责。

（二）项目经营型物业管理模式的调整

经营型物业管理模式的核心，是将物业管理的概念从一般运行、维护、管理提升到对物业项目整体全面的策划，服务和管理层面，服务概念从委托合同期局部扩展到物业的使用寿命期，从而开发物业的功能潜力并提高使用效率，真正体现物业管理保值、增值的功能。

以物业管理主营业务为核心，以楼宇设备维护、改造为技术支持，以规划物业功能、提高物业使用率为辅助手段，以配套项目的经营作为服务客户的补充，形成全方位物业管理服务的综合能力。

保障设备运行，提高物业的使用效率，明显提升物业管理服务的附加值，并显著降低物业运行的总体成本。 （三）公司经营、管理、服务指标的管理

1、服务指标：客户满意率98%以上、维修及时率100%、维修合格率100%、设备完好率98%、客户回访率20%、治安灾害率控制在1‰以

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内。

2、收费指标：写字楼项目年度收费指标完成100%，住宅项目年度收费指标新项目收费指标完成98%以上，老旧亏损项目开拓多种经营实现收支平衡并。

3、成本指标：在2015年成本基础上，深化成本控制，成本逐年控制上升增长点。

4、管理指标：员工绩效考核执行率100%、员工年度培训率100% 5、新接管项目自接管三年内成为省市级物业管理优秀示范大厦，五年内取得国优物业管理优秀示范大厦称号。

四、五项管理措施

措施一：派遣精锐骨干，组建新项目管理团队

1、精锐骨干：实践证明，项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键。高度重视新项目管理，在项目接管初期，项目经理由公司再管优秀项目经理组建新新项目团队核心，并在前期介入期间委派2名管理、技术骨干深入施工现场，全力配合，掌握基本情况。在正式接管后，公司总经理全面负责项目策划，根据管理计划安排具体组织实施。总部另组成质量控制、工程技术、财务管理等专业人员组成富有效

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率的管理团队提供现场服务支持。

2、核心竞争力：承接新项目的核心竞争力就体现在管理团队上。敬业、服务创新的企业精神；客户满意为最高服务原则的经营理念，创建行业名牌企业的发展目标，形成管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则，选派一批进取型、经验丰富、热爱物业管理工作的从业骨干，是做好新项目物业管理工作的根本保证。

3、依托xx置业公司人力、物力资源支持方面的可靠保障。 措施二：树立规范、高效、亲和的整体形象

项目整体形象定位。如何树立和维护整体形象，从物业管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好以下四方面的工作：

1、住宅/写字楼主体管理：从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率达到98%；杜绝乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为；车辆疏导和停放有序；大厦泛光照明和公共照明系统无故障。

2、设备管理规范：建立设备标识系统，完善机电设备档案，所有设备无油污、无锈迹、无带故障运行，各项设备有责任人。

3、突出环境管理：楼宇清洁无盲区、死角，公共卫生间清洁达到星级标准，实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。

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4、服务形象：所有服务人员严格执行员工行为规范，全面贯彻公司质量管理标准，并根据实际情况采用隐性化服务概念，即在优质服务前提下，最大限度地减少对楼内办公和外来办事人员的影响。需要提供物业管理服务时，有关人员迅速到位，无需求时，管理服务人员尽量不出现在公共区域。

措施三：提高新接管项目设备运行管理保障

1、在前期介入期间将委派最优秀的机电工程技术人员，参与设备安装和调试验收，除熟悉各类设备情况外，重点把好验收关。

2、接管三个月内，完成机电设备档案，安排富有操作性的楼宇设备管理方案，确保电梯、中央空调、水电供应、消防控制及通讯系统等关键设备运行良好，杜绝设备管理中的责任事故，并充分体现设备管理中节能降耗技术优势。

措施四：配套服务显身手

会务服务：xxxx项目项目每年平均接待大、中、小会议1200余次，需要专业、规范化的会务服务,从会议接待流程、接待标准上制定符合客户需求的会议服务标准，提升服务品质，充分体现专业化的会议服务。

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措施五：有效的成本控制

物业管理是微利行业，成本控制主要措施之一是物业管理预算及预算执行能力，成本控制是评价物业项目管理的重要考核指标。

1、采用成本实际支出原则，制定切实可行的项目经营年度预算。

2、执行预算过程中实行成本否决制，即预算中未列项目坚决控制或从简。同时，采取数据评价、库房挖潜等有效手段，使成本控制落实在全员、全过程中。

3、划小核算单位，费用控制上采用“内部成本核算”，保证项目正常经营运行。

4、通过节能降耗措施，降低物业能源费用，减少能源费用支出。

五、项目经营管理调整

根据公司五年经营管理规划，将项目物业管理方式确定为：专业化、品牌化、经营型。

专业化 利用自身专业优势，利用现代管理手段，提供专业保障，总体协调、管理，实现管理目标；

品牌化 通过实践品牌、形象战略，鼎力奉献，全面、长远承担物业管理责任，树立新项目规范、高效、亲和的整体品牌形象；

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经营型 创造性地运用特有的经营型物业管理模式，完善综合配套服务，实现项目物业功能的全面发挥。

（一）管理机制

1、实行目标管理责任制

2016年-2020年公司在管理中，将实行严格、量化、规范的管理三要素和目标管理责任制，建立完善公司管理制度，推动xxxx物业公司企业经营发展。目标管理责任制就是将管辖项目的管理目标、经营目标、竞争性目标以量化形式作为重要职责交托给项目负责人，并赋予相应的权力，同时，将目标的实现与集体切身利益（工资、奖金、岗位升迁）挂钩。这种管理体制使项目部各级骨干责、权、利明确，在项目部与员工之间形成事业和利益共同体，共同参与管理，共同承担压力，共同迈向成功。

2、激励机制

员工队伍中，大多数员工来自于郑州本地，部分员工来自于远郊区县。如何建立有效的激励机制，激发全体员工的积极性和创造性，直接关系到项目的成败。在项目管理中，将重点通过三个方面建立激励机制。

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（1）事业激励。实行项目部各级岗位考评和聘任制，形成项目部员工重事业、比业绩、靠真才实学求发展的良好风气，在物业管理行业奋力前行。

（2）量化目标激励。实行量化管理和目标管理是推动项目管理的重要措施和经验。项目部内部的量化目标管理是将管理目标分解成各部、班组分项目标，并全部以量化形式体现，使各部、班组直至员工明确个体指标，做到“千斤重担大家挑，人人肩上有指标”，共同参与管理，推动总体目标的实现，并将员工收益与量化目标实现紧密挂钩。

（3）效益激励。优秀管理机制的重要内容之一是目标量化分配制。项目部在经营管理中，采取月度、季度、年终量化考评，体现奖勤罚懒的经营机制，严格执行目标量化管理的奖罚措施。

六、培训管理工作

（一）调整培训观念、提高员工综合素质

企业的竞争实质上是人才的竞争，是员工队伍综合素质的竞争。而员工综合素质的提高关键在于有效的员工培训。持续有效的员工培训是公司人力资源开发最重要的基础环节，是公司保持竞争力的重要手段。项目部大多数管理障碍，可以通过有效培训加以改善。基层员工在某些

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工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以通过培训得到解决。员工培训是公司管理升级的当务之急。

高度重视员工培训工作，把员工培训作为公司2016-2020年人力资源开发的基础工作，公司总经理及公司各职能部门经理、项目经理需承担起培训讲师的重任，公司人力资源部需制定出可操作性的年度员工培训、考核计划。

（二）业务考核、业绩评估作为检验培训的效果

培训前安排测试，了解员工基础和培训需求，培训中考核巩固培训效果，培训后通过结业考核确保胜任岗位，并对员工工作业绩进行跟踪评估。

七、 人员管理

人才是最宝贵的财富。公司始终把尊重员工、培训员工、充分发挥员工积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范、和谐、有序的办公环境，为客户提供规范化的专业服务。

优秀的企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并合理地予以配置，同时极大地激发他们的工作积极性和创造性。2016年-

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2020年公司在人员管理实践中做如下调整：

（一）严格要求，规范管理，选好人，培育人

把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，符合行业要求或基本素质的。在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体动作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。物业管理首先要管好人，其次才能管好事。做事先做人，正人先正已。重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中做出明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入地工作态度。

注重员工培训的连续性和有效性。公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵。明确培训需求，主动“充电”。公司还要求物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。

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（二）竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人

员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、满意危机意识、创造性管理等尤为重要。物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理中，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。

坚持各级管理岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。通过综合考评，实行员工队伍每年10%换岗、首数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。

（三）以企业文化感召人，留住人

企业的健康发展需要两种纽带：一种是物质、利益的纽带；另一种是文化、精神、道德的纽带。企业如果只有前一种纽带而没有后一种纽带，是不能得到健康发展的。优良的公司文化能够创造出一个良好的企业环境，提高员工的道德素质和技术文化素质，对内形成企业凝聚力，对外提高企业竞争力，形成企业发展不可缺少的精神纽带和道德纽带，并从各个环节调动并合理配置有助于企业发展的积极因素。所以，公司

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文化是企业持久竞争优势的来源，是企业发展的内在驱动力。

企业文化的建设是一个不断积累、提炼、升华的过程，包括制度文化和理念文化。在制度上形成一个规范、系统、可操作的准则，在理念上以服务、创新、超越为核心价值。

由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的企业文化是公司重要的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性。公司将征询员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。

我们相信，在集团公司、置业公司的指导下、在公司吴主席的带领下下，xxxx物业公司将凝聚一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍。培养一批不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为实现xxxx物业公司五年发展规划做出贡献的团队。

八、制度是战略实施的保证

1、制度的制定

制度要具有针对性、可行性和长期性。总体来说可分为工作制度和奖惩制度。前者是对各岗位的要求，后者是一种激励措施。健全的制度

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使公司管理程序化，集约化。杜绝了管理中的随意性和主观性。一个制度不健全的企业会使企业疲于管理而无暇顾及战略的实现。

2、制度的执行

有了严格制度，没有严格的执行就成了没用的摆设。制度出台后，在公司哪个层面都必须遵守，以保证制度的严肃性。

结 束 语

团队建设是企业管理立足的根本

制度建设是企业战略发展的保障

企业文化是企业战略发展的灵魂

人才是企业战略发展实施的重点

客户服务保障是物业管理的基础

xxxx物业服务有限公司

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