关于房地产评估管理系统的设计
关于房地产评估管理系统的设计
作者:施良
来源:《房地产导刊》2014年第12期
摘要:随着房地产行业在国内快速的发展,对房地产评估工作标准要求越来越高。通过房地产评估管理系统,可以实现应用计算机技术基于网络的科学化、规范化、公正性、高效率地完成房地产评估。
关键词:房地产评估 管理系统 CAMA系统
1 前 言
近几年,国内诸多社会经济活动都离不开房地产估价,如土地批租、房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理、企业各种经济活动中涉及的房地产等等,整个市场对于专业房地产评估业务需求变得越来越大。
房地产的价格不单单取决于户型设计、房屋质量、地段、房龄、开发商实力和信誉等因素。城市区位、人文环境、配套设施、周边交通、便利设施情况、市场发展趋势、政府相关调控政策等也都是在专业房产估价过程中必须考虑的因素。同时,房地产市场又在不断变化,房地产价格具有很强的时间性。这就要求房地产评估师不仅要学会科学的估价方法,而且要积累丰富的行业经验和独到的发展眼光,才能对房地产做出最有效的价值评估。
各种用途的房地产评估有其个性和共性,在实际评估工作中,由于估价目的的不同,估价人员应在掌握这些用途的房地产估价共性和个性的基础上,搜索规律、融会贯通,同时对某一地区某一类用途的房地产估价,采取不同的估价方法,需具体问题具体对待。
2 房地产评估管理系统概述
房地产评估管理系统系统运用信息技术,将房地产估价规范与估价师的经验充分揉合,利用先进的网络化平台,为房地产服务业务的开展提供以估价为中心的综合支持。
房地产评估管理系统的核心功能主要有两个大的范畴:一是评估计算;二是业务管理,所以评估管理系统是CAMA系统在概念上有一定的区别。
CAMA(Computer-Assisted Mass Appraisal计算机批量辅助评估)系统是用于批量计算的,是以计算为核心,计算结果的处理与工作流的管理不是重点。评估管理系统则更侧重于评估计算结果的产生、审核与评估报告的生成等。另外还要关注一些企业管理有关的问题,如角色权限、绩效统计等。
2.1 房地产评估管理系统开发与设计的总体思想
房地产评估管理系统为用户提供项目管理、权限管理、基础数据管理、交易案例管理、日常辅助管理的功能。系统采用模块化设计,由项目管理模块、权限管理模块、基础数据管理模块、交易案例管理模块、日常辅助管理模块、估价算法引擎模块组成,其中,项目管理模块、估价算法引擎是系统的核心功能模块。但随着系统数据量的不断增加,数据管理模块会变得越来越重要。
衡量一个大型的评估系统的建设水平,往往会重点考虑基础数据库的内容与数据挖掘与数据管理的水平。
估价算法引擎是整个房地产评估管理系统的核心模块,负责估价算法的定义,其中包括估算过程中的参数、公式、及整个估算过程描述的定义,估过程中,用户根据实际情况,选择已定义的算法,并给定算法参数,估价算法引擎,将根据用户选择的估价算法,对算法定义中的公式进行解析、自动计算估价结果,并将估算过程中涉及到的公式、参数、结果等信息描述到估价报告的估算过程中。
本系统的设计遵循以下原则:
简化用户操作,多采用向导、选项等方式,提高系统的易用性。
默认配置要采用有利于简化操作,方便用户使用的配置选项。
在操作步骤描述的过程出现的提示用户性语言,只作为语意描述,不作为界面最终提示语,提示语内容,需要在界面设计中体现。
对系统需求进行优先级排序,优先实现系统需求中的高、中级需求,低优先级需求在系统的可扩展性中加以考虑,代码实现暂不处理。
将系统看作一个黑盒,只描述用户立场的场景及期待的系统行为。
2.2 系统核心功能的组成结构
系统核心组件的组成结构如图1 所示。
图1 模块关系图
图 1 中:
项目管理模块:将项目信息保存到数据库中;调用估价算法引擎模块对项目估价结果进行计算;调用基础数据管理模块获得基础数据信息;将估价报告输出到 Word 文件中。 日常辅助管理模块:将日常辅助管理信息保存到数据库中。
估价算法引擎:将估价算法信息,其中包括计算公式、计算过程保存到数据库中,并向项目管理模块提供接口,完成估价项目中估价对象估价结果的计算。
基础数据管理模块:将基础数据信息保存到数据库中,并向项目管理模块提供接口,完成项目管理模块对基础数据信息的获取。
交易案例管理模块:将交易案例信息保存到数据库中,并向估价算法引擎提供交易案例的获取接口。
3 房地产评估管理系统的必要性
为解决传统评估模式中存在的问题,满足用户对房地产评估信息化的期望与要求,房地产评估管理系统不仅要满足自动生成评估报告、自动计算估价结果的功能,还需要对评估项目信息进行存储,方便日后对评估信息的查询、统计、汇总,为满足多用户的同时使用,需要对系统中的功能模块、项目进行权限控制,为增强产品的易用性,避免用户输入项目信息时的繁琐录入,应对用户所用到的基础数据信息进行维护,为满足估价方法中的交易案例的引用,需要对交易案例进行管理,除此之外,用户还期望该系统能满足房地产评估企业日常辅助管理的需要。
综上,房地产评估管理系统应用户提供如下功能:项目管理、权限管理、基础数据管理、交易案例管理、日常辅助管理的功能。用例图如图 2所示。
图 2 系统用例图
4 房地产评估管理系统设计
系统采用分层结构,模块化设计,最上层为界面,最下层数据库,中间层为身份验证模块、权限管理模块、用户组管理模块、用户管理模块、项目管理模块、基础数据管理模块、估价算法引擎、交易案例管理模块与日常辅助管理模块,系统设计框图如图3所示。 图 3 系统设计框图
房地产评估管理系统,主要针对于房地评估企业,可以满足多个房地产估价师同时使用,房地产评估系统多个客户端程序同时与数据库服务器相连,部署在企业局域网内使用,图 4 中,给出了系统的网络拓扑结构图
图4 网络拓扑结构图
5 房地产评估管理系统实现
5.1 系统配置
本系统采用 SQL Server 数据库存储数据,系统安装后,需要安装数据库服务器,在数据库服务器中建立系统所使用的数据库,并导入系统默认的数据文件(将随系统安装包一起发布),系统首次启动系统后,需要进行数据库配置,数据库配置界面。
可以点击配置按钮进行数据库配置操作,在数据库配置界面中,用户输入数据库服务器名称、数据库名称、数据库用户名称与密码,单机“确定”按钮即可完成数据配置操作。
数据库配置完毕后可以批量导入案例数据,可以从定制好的Excel或文本文件中导入评估案例。
5.2 用户登录
本系统为多用户系统,系统启动后首先弹出系统登录界面,在登录界面中,输入正确的用户名和密码后(Admin 为系统的默认用户,缺省口令为空),点击“登录”按钮,完成用户登录操作,登录界面。
5.3项目管理
项目管理是系统的核心业务。当用户接到一笔评估业务时,首先需要建立一个项目,在该项目中,用户可以填加不同的评估对象,并针对不同的对象采用相应的算法,具体的流程如图 5 所示:
图 5 项目管理流程图
5.4 基础数据管理
在系统的主界面左侧的功能导航区域,选择基础数据管理,在左侧基础数据管理导航界面中,可选择不同的基础数据,并在右侧的基础数据管理界面中,进行增加、修改、删除、查询操作。
5.5 辅助日常管理
在系统的主界面左侧的功能导航区域,可分别选择日报管理、日志管理、公告管理功能项,并在右侧的操作区进行相应管理的查看、增加、删除等操作。
5.6 交易案例管理
在系统的主界面左侧的功能导航区域,可分别选择市场法交易案例管理与收益法交易案例管理功能项,并在右侧的操作区进行相应案例的增、删、改、查操作。
6 总结
房地产评估管理系统采用分层结构,模块化设计,以实际工作为出发点,力求系统界面简洁清晰,流程明确,数据调入简单完整,信息资源可视化等特点,集中解决房地产评估中工作事物复杂,工作量大,业务变化速度快,更新速度慢,数据查找不便,难以汇总整理等一系列问题。
房地产评估管理系统部署在房地产评估企业内部,可供评估企业内部的评估师、估价员、管理人员共同使用,具有项目管理、权限管理、基础数据管理、交易案例管理、日常辅助管理的功能,可实现房地产估价结果的自动计算、房地产估价报告的自动生成,并可对已估价的项目信息进行查询、汇总、统计,可通过房地产评估管理系统进行公告发布、撰写工作日报等日常辅助管理,具有支持多个估价对象、自动计算估价结果、自动生成房地产估价报告、查询汇总统计方便、安装使用方便的特点。
参考文献:
[1] 赵小虹,赵财福. 房地产估价(第 2 版)[M].上海:同济大学出版社, 2009.
[2] 余明轩. 房地产评估[M].北京:中国人民大学出版社,2012.
[3] 谭恒松. C#程序设计与开发[M].北京:清华大学出版社,2010.
[4] (美)James V. Cooper. C#设计模式[M]. 北京:电子工业出版社, 2004.
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