新房地产市场背景

（一）、2014年徐州市社会经济发展状况

1、强化改革创新，发展动力明显增强

政府职能转变和行政体制改革加速推进。大力实施简政放权，取消和下放市级行政审批项目73项；出台市级行政审批事项目录清单及管理办法、加强事中事后监管意见，审批事项精简30；编制完成行政权力清单、行政事业性收费项目目录和政府性基金目录。实施卫生计生部门整合、食品药品监管部门重组和工商质监部门管理体制调整。第一批492家事业单位分类工作全面完成。市级机关社会化服务综合改革持续推进。主城区街道办事处管理体制改革及扩权强镇改革、经济发达镇行政管理体制改革试点稳步推进。政府收支和政府性债务全部纳入预算管理，政府性债务规模适度、结构趋优、成本趋降、风险可控。

2、经济社会领域改革有序实施

实施注册资本登记制度改革，正式启动“三证合一”登记改革，新登记各类企业15602户，注册资本总额624.2亿元，同比分别增长39.2和130。积极推进国有企业分类改革。“营改增”试点范围进一步扩大。政府购买公共服务试点拓展至20个领域，在全省率先推行政府购买第三方绩效评价服务。2个县(区)、5个镇农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作进展顺利。稳妥推行“单独二孩”政策。15家县级医院全面实施价格综合改革。27所学校开展名校托管试点。

重点领域创新进一步深化。放大政府资源、资产、资本、资金乘数效应，打出系列融资创新“组合拳”；率先探索政府和社会资本合作机制，2项工程入选财政部首批30个PPP模式示范项目；发行全国首单保障房资

产证券化产品，设立总规模近百亿元的股权基金和产业基金；非信贷融资工具融资108亿元，市平台公司融资总规模同比增长72.3%。大力推动企业上市，新增主板、创业板首发上市企业3家，总数达10家；新增场外市场挂牌企业53家，总数翻一番。全力破解用地瓶颈，盘活存量土地8276亩，黄河故道流域土地综合整治、工矿废弃地复垦利用试点等工作成效明显，节约集约用地机制初步建立。积极探索不动产登记工作，徐州被列为全国不动产统一登记基础技术研究四个试点城市之一。全面启动“智慧徐州”建设，时空信息云平台方案通过国家测绘局专家评审，获批国家信息消费试点城市。社会信用体系加快构建。引进高层次创新创业团队13个、双创人才325人，新增国家级科技企业孵化器2家、国家高新技术企业67家、省级以上研发机构31家、江苏名牌产品22个，科技研发投入占地区生产总值比重提升到1.9。

3、力推转型升级，经济发展稳中有进

主要指标实现平稳增长。全市完成(预计，下同)地区生产总值4900亿元、增长10.5以上；公共财政预算收入472.3亿元、增长11.7，税收收入占比81.8、提高1.1个百分点；固定资产投资3672亿元、增长18.8，其中工业投资1977亿元、占总投资的53.8；社会消费品零售总额1664亿元、增长13。进出口总额61亿美元，其中出口48亿美元。经济运行保持在合理区间，主要指标增幅连续九年高于全国全省平均水平。

4、结构调整出现积极变化

服务业完成增加值2150亿元、增长11.5，占比达到43.5、提高1个百分点；服务业投资增速高于总投资3.5个百分点。规模以上工业实现增

加值2514亿元、增长11.2；高新技术产业、新兴产业产值占规模以上工业比重分别达到34.7和37.1。粮食生产实现“十一连丰”；新增设施农业面积14.7万亩，总量、占比均居全省第一，新建4个千亩以上丘陵高亢地区设施农业示范基地；黄河故道综合开发取得阶段性成效，全长197公里的中泓疏浚贯通，“一带九区十四园”建设初具规模。民营经济发展态势较好，增加值增速高于地区生产总值增速0.8个百分点。徐州经济技术开发区获批国家级生态工业示范园区。

项目建设力度不断加大。年度实施的180项重大项目完成投资920

亿元，铁路履带底盘、徐工建机塔机技改、中宇光伏黑硅电池片、考伯斯煤焦油一体化等49个项目竣工投产，徐工重型汽车、中能技改、必康新医药、雨润物流中心等重大项目有序推进，中电投风力发电站等前期项目提前开工建设。先后举办十七届投资洽谈会、徐交会以及香港、台湾、日本、新加坡等10余项重大招商活动，实际到帐注册外资17亿美元、增长13左右，超额完成年度目标。

5、统筹城乡建设，新型城镇化扎实推进

中心城市功能日益增强。完成城市总体规划修改报批和交通发展战略、市区快速路系统、绿地系统、公共服务设施布局等专项规划编制。8大类258项城建重点工程开工232项、竣工116项，开工率90。三环东路高架快速路建成通车，城市轨道交通1号线、三环西路和三环北路高架快速路、观音机场二期、徐明高速开工建设，郑徐客运专线建设、徐宿淮盐铁路前期工作进展顺利，徐州综合交通枢纽地位进一步凸显。中心商圈、高铁生态商务区二期、新城区“四轴一片区”等重点片区开发，以及八里家

居博览中心、淮海文博园二期、铜山万达广场、徐州保税物流中心等项目扎实推进。刘湾水厂改扩建工程建成通水，骆马湖水源地及第二水厂动工兴建。实施棚户区改造项目52个，总面积1005万平方米、是前三年改造总量的1.5倍。

城市管理水平全面提高。全力开展国家卫生城市和生态园林城市创建活动，老旧小区、背街小巷、“六小行业”等10项专项治理成效显著，城市长效化网格化管理机制进一步完善，顺利进入国家卫生城市公示名单。周密部署非法营运电(机)动三(四)轮车集中整治，城区交通秩序明显改观。城区生活垃圾日产日清、无害化处理率达到100。“外创示范道路，内创幸福家园”活动深入开展，新增5条省级示范路、2个省级示范社区，幸福家园创建获得省人居环境范例奖。

新型城镇体系加快形成。五县(市)累计完成征迁面积900万平方米，开工建设安置房700万平方米。30个重点中心镇和特色小城镇规划全面完成，命名第三批7个创建达标中心镇和首批13个管理示范镇。完成村庄环境综合整治4103个，创建三星级“康居乡村”59个、新农村示范村51个。建成农村公路493公里、桥梁105座。改造农村危房6300户。完成农田水利投资10.5亿元。实施农村饮水安全工程，新增受惠群众59.9万人。

6、坚持绿色发展，生态建设迈出坚实步伐

大气和水污染防治持续强化。完成77项大气污染防治年度重点工程，淘汰4.1万辆老旧机动车，秸秆禁烧与综合利用取得明显成效，全市环境空气质量二级以上天数238天、比去年增加46天，PM2.5平均浓度下降

12.6。投资13.5亿元实施水环境治理，推行城镇河道保洁养护市场化。京杭运河沿线190家非法码头整治全部到位。全市污水集中处理率89，功能区三类以上水体占比76.6。南水北调国控断面实现稳定达标。

绿色徐州建设成效明显。“二次进军荒山”计划全面完成，新增造林15.8万亩，林木覆盖率达到32、高于全省平均水平10个百分点；市区新增绿地110公顷，300亩以上大型开放式园林达到27个，人均公园绿地超过17平方米，建成区绿化覆盖率提高到43。云龙湖风景区通过国家5A级景区资源景观质量评审，新增国家4A级景区8家、省级生态旅游示范区3家。徐州城市形象明显改观，呈现出“一城青山半城湖”的新景象。 节能减排和生态市创建进展良好。依法关停小钢铁企业57家，整合替代城区热电企业3家，主城区化工企业全部实现退城入园，年耗能3000吨标准煤以上企业的节能改造全面完成。单位GDP能耗下降4以上，完成节能减排年度任务。我市入围国家节能减排财政政策综合示范城市。沛县通过国家生态县技术评估，铜山、贾汪两个区通过省级生态县(区)命名，43个镇成为国家级生态镇。

7、突出民生为先，和谐社会建设取得新的成效

100项民生实事工程基本完成。新建社区居家养老服务站点235个、城市小型托老所12个、农村老年关爱之家54个、妇女儿童之家100个；各类养老机构达250家，总床位数4.2万张。为主城区10万名60周岁以上老人集体购买意外伤害综合保险。救助特殊困难残疾群众41万人次。建设残疾人托养机构146个，市级残疾人康复中心竣工。徐州殡仪馆有序搬迁，殡葬整治稳妥实施。更新公交车辆200辆，新增出租汽车465辆，

城区公共交通出行分担率达26。农贸市场改造、便民早餐工程等项目顺利推进。

居民收入和就业稳定增长。城乡居民收入分别提高到26100元和13350元，增长10和11.5。新增城镇就业11.7万人，失业人员再就业8万人，农村劳动力转移6.4万人，城镇登记失业率1.91；城乡劳动者职业技能培训7.8万人、创业培训3.5万人；建成大学生创业园19个、培育创业企业5100余家。扶贫开发取得阶段性成果，27万低收入人口实现脱贫。 社会保障水平持续提高。全市社会保险参保人数650万人，社保卡持卡人数310万人，社保基金收支总额363亿元，主要险种参保覆盖率均超过95。新农合参合率100，筹资标准和财政补助标准进一步提高。城镇居民、职工医保政策范围内住院报销比例分别达到72和83。市级大病保险制度和大重病患者长效补助机制基本建立。城乡低保标准分别提高到每人每月558元和320元，城市“三无”老人保障标准提高到每人每月1223元。开工建设保障性安居房6926套、建成7914套，超额完成省定任务。 各项社会事业协调发展。教育“三区同建”加快推进，以市为单位在苏北率先全面通过“全国义务教育发展基本均衡县(市、区)”国家级验收；新建改建中小学40所、幼儿园102所，加固重建中小学校舍72万平方米。完成33个社区卫生服务中心提档升级，创建国家级示范社区卫生服务中心3个、省级示范社区卫生服务中心21个、省级示范乡镇卫生院51所，全市三级医院增至16家。举办首届徐州文化博览会，广播电视户户通等文化惠民工程扎实开展。成功承办第十八届省运会，夺得赛会金牌、奖牌、总分三项第一；晋身省体育强市和全国武术之乡。出生人口性别比进一步

降低，人口自然增长率控制在6‰以内。第三次经济普查全面完成。人防、双拥、国防动员、民族宗教、档案、外事、侨务、台湾事务、审计、物价、新闻出版、应急管理、住房公积金管理、无线电管理、淮塔管理、防震减灾、气象、青少年、妇女儿童、关心下一代等各项事业都取得了新进步。

（二）、2015年徐州市目标任务和工作重点

今年经济社会发展的主要预期目标是：(1)地区生产总值增长10%左右；(2)一般公共预算收入增长10%左右；(3)固定资产投资增长17%左右；

(4)社会消费品零售总额增长13%左右；(5)实际到帐注册外资、进出口总额保持增长；(6)全体居民人均可支配收入增长10%左右；(7)居民消费价格涨幅不高于全省平均水平；(8)科技研发投入占地区生产总值比重达2%左右；(9)城镇登记失业率控制在4%以内；(10)节能减排完成省定任务；

(11)人口自然增长率控制在6‰以内。

将重点抓好六个方面的工作：

1、千方百计增进民生福祉，顺应人民群众生活新期待。坚持尽力而为、量力而行，深入实施民生幸福工程，办好11大类90件民生实事，不断提升群众幸福感和满意度。

2、坚定不移推进改革攻坚，释放经济社会发展新活力。围绕解决发展面临的突出问题，深化重点领域的改革，最大限度激发各方面的积极性和创造力。

3、全力以赴转方式调结构，增创徐州科学发展新优势。在努力保持稳定增长的同时，加快经济结构战略性调整，积极培育新的增长点，打造徐州经济“升级版”。

4、扎实推进新型城镇化，构筑城乡一体发展新格局。高水平规划建设现代城市、完善城镇体系，打造区域性“八大中心”，促进城乡共同繁荣。

5、加快农业现代化步伐，推动农业农村工作迈上新台阶。在稳定粮食生产的同时，大力提高农业综合效益、组织化程度、科技进步贡献率、农产品竞争力，让徐州的农业更强、农民更富、农村更美。

6、坚持不懈抓好生态文明建设，彰显美丽徐州新形象。以“五大行动计划”为抓手，强化污染防治和生态修复，全力争创国家生态园林城市。 （三）、2014中国楼市政策

1、央行放松首套房认定

2014年9月30日，央行下发通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。此次信贷调整基本上是之前信贷政策的全面松绑。必然会加速市场回暖的趋势。虽然短期来看楼市整体成交可能不会有太大波动，但长期来看，回暖趋势会越来越明显。中国房地产业已进入了深度调整期。

2、二三线城市纷纷取消限购

2014年截至目前，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市当中41个已正式取消或变相放松限购，落实今年“双向调控”的思路，楼市进入“后限购时代”。限购松绑对市场成交的刺激并不明显，多数城市依旧低迷，仅个别调整限购城市成交量回升，但这些城市的成交量几乎都无法回避一个现实：冲高回落。在“双向调控”的思路指导下，2015年一线城市也很难取消限购。

3、央行下调存贷款基准利率

2014年11月21日，中国人民银行决定下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。降息后，百万房贷每月少还234元，对于购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。但由于北京限购政策还没退出，加之楼市低迷已持续相当时间，预计本轮降息并不会像以往刺激房价大涨。

4、《不动产登记暂行条例》将执行

2014年12月22日，酝酿7年的《不动产登记暂行条例》终于公布，全文共含三十一条。明年3月1日起执行。《不动产登记暂行条例》公布为遗产税和房产税铺路，严控产权侵犯也被解读成为反腐利器，对房价的影响是较为有限。只有尽快编纂可操作实施的细则，条例才能作为指导性的规则来适用。

5、公积金缴存异地互认

2014年10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。公积金异地使用，将合并计算两地的房产、贷款次数。

6、互联网思维：全民营销

2014年的楼市行情逼仄下行，迫使营销中介在创新中保生存求发展，于是房产电商，基于互联网大数据时代的一种房地产全新盈利模式出现。

自媒体的丰富更让这一年楼市营销花样百出、热闹非凡。“全民营销”是一种“人人皆兵”的营销模式，普通市民、房产中介与分销机构，只要推荐客户或朋友成功购房，推荐人即可获得丰厚佣金。互联网新技术一定会对房地产带来持久深远影响，营销领域只是突破口，虽然目前的房地产电商更多的是噱头和摸索。相信房地产业界会不断地去寻找与互联网具有革命性的思维和影响的结合点。

（四）、2014年徐州市房地产基本情况及房价走势

2014年，徐州市房地产市场新增商品房供应量72579套、6689223.15㎡，折合约10033.94亩。其中住宅面积4885285.61㎡，折合约7328.01亩；非住宅面积1803937.55㎡，折合约2705.93亩。相较于2013年不论是获取预售楼盘还是预售房源和面积均有所减少。

2014年徐州商品房区域新增供应量位居首位的为泉山区，新增供应18043套，占据总供应量的24.86%；其次为鼓楼区，新增供应14164套，占据总供应量的19.52%；铜山区新增供应量最少，占据总供应量的8.04%。

2014年万科城一年共取得14批预售许可证，位居首位，其次为澳东印象城、润金城项目，均取得9批预售许可证；美好汇邻湾、绿地高铁东城项目均取得8批预售许可证，位居第三位。

2014年徐州商品房新增供应包括10种物业类型，分别为住宅，商办，商住，商办住，商业，商服，车库，工业，综合楼，商业、办公房源。

2014年徐州商品房新增供应量最多的为12月份，新增商品房供应882211.8㎡，其次为4月份，新增商品房供应872425.7㎡。

2014年徐州市商品房成交量为402.95万㎡，同比2013年下降26.35%，成交量大幅下降。住宅成交331.43万㎡，同比2013年下降15.93%。

数据显示，2014年徐州商品房市场新增供应量为668.92万㎡，新增成交量为402.95万平方米，可以看出，供求比达到1:0.62，成交均价为7630元/㎡。具体来看，住宅市场中，新增供应量为507.21万㎡，新增成交量为331.43万㎡，供求比达到1:0.65，成交均价为6750元/㎡；商业市场中，新增供应量为94.73万㎡，新增成交量为32.36万㎡，供求比达到1:0.34，成交均价为17128元/㎡；而办公市场方面，新增供应量为67.36万㎡，新增成交量为23.8万㎡，供求比达到1:0.35，成交均价为7183元/㎡。

据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2014年徐州房价呈现出先抑后扬的走势，最终停留在5861元/㎡。具体来看，1-12月份徐州住宅均价分别为：6178元/㎡、6231元/㎡、6149元/㎡、6211元/㎡、6180元/㎡、6175元/㎡、6103元/㎡、6034元/㎡、6003元/㎡、5969元/㎡、5937元/㎡、5861元/㎡，涨幅分别为：-0.02%、0.86%、-1.32%、0.01%、-0.50%、-0.08%、-1.17%、-1.13%、-1.51%、-0.57%、-0.54%、-1.28%。综合来看，2014年的成交均价6086元/㎡。

（五）、2015年房地产趋势分析

2014年底，政府对于楼市稳健发展有比较大的调控手腕，包括“稳定住房消费”的字眼提出，近期央行降息等利好政策的出台，进入房地产市场的资金流会更宽裕，包括公积金按揭贷款的提取和使用等方面会逐渐变

得更便利。某种程度上对房地产市场在宏观经济中的重视程度没有改变。尤其是各大城市限购政策放松下，到2015年第一季度房价可能反弹。

再从楼市供求变量角度看，2014年总体呈现了供大于求的态势，这是房价持续低迷的最根本原因。不过据专家分析，2015年25岁至49岁年龄段的中国人口数量将达到大约5.68亿的峰值，这部分人群也是购房的主力军，适龄的购房者对明年的房地产有一定的消化作用，所以月度新增供应依然有加大的可能。而且从库存去化角度看，目前去化速度在持续加快，2015年第一季度房价止跌反弹的可能性极大。

预计2015年徐州市新城区房地产市场行情不会有明显的改观，市中心老城区及铜山新区房地产将会出现明显反弹上升。